Dėl teisės normų, reglamentuojančių sandorių pripažinimą apsimestiniais ir apsimestinių sandorių negaliojimo teisines pasekmes, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-72-403/2025

Teisminio proceso Nr. 2-20-3-00639-2023-2

Procesinio sprendimo kategorija 2.1.2.4.1.4 (S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2025 m. balandžio 10 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Algirdo Taminsko (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Agnės Tikniūtės ir Eglės Zemlytės,

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo J. B. kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2024 m. spalio 24 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo J. B. ieškinį atsakovams S. M. ir N. M. dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais ir restitucijos taikymo, trečiųjų asmenų, pareiškiančių savarankiškus reikalavimus, A. B. ir M. B. pareiškimą ieškovui J. B. dėl dovanojimo sutarties pripažinimo negaliojančia, atsakovo S. M. priešieškinį ieškovui J. B., atsakovams pagal priešieškinį I. B., A. B. ir M. B. dėl iškeldinimo ir skolos priteisimo; tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, I. B., antstolis Svajūnas Degimas, antstolė Ramunė Damulienė ir notaras Andrius Bučinskas, išvadą teikianti institucija Valstybės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnyba prie Lietuvos Respublikos socialinės apsaugos ir darbo ministerijos.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių sandorių pripažinimą apsimestiniais ir apsimestinių sandorių negaliojimo teisines pasekmes, aiškinimo ir taikymo.

2. Ieškovas prašė teismo (alternatyvūs reikalavimai):

- pripažinti negaliojančiu 2022 m. gegužės 26 d. Turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktą Nr. S-22-167-9692 (toliau – ir Turto pardavimo aktas), pripažįstant, kad buvo sudaryta buto (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Butas), įkeitimo sutartis; 2) pripažinti negaliojančiomis ieškovo ir atsakovo S. M. 2022 m. balandžio 11 d. sudarytą Nuomos sutartį ir 2022 m. balandžio 11 d. sudarytą „Atpirkimo pirkimo/pardavimo teisės NT“ sutartį (toliau – ir Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis), pripažįstant, kad buvo sudaryta 25 000 Eur paskolos sutartis; 3) taikyti vienašalę restituciją natūra, grąžinant butą su rūsiu ieškovui; 4) sumažinti 24 procentų metines palūkanas už pinigų skolinimą, nustatant 7,5 procento metinių palūkanų normą nuo sutarties sudarymo momento, arba

- pripažinti nesąžininga ab initio (nuo sudarymo momento) Nuomos sutarties sąlygą „nuomos sutarties trumpinti mažiau nei 5 (penkeriems) metams negalima iš nuomininko pusės, o iš nuomotojo pusės sutartį galima nutraukti, jei nuomos mokesčio pinigai nėra sumokami 3 mėnesius nutraukimo, t. y. yra susidarius 3 (trijų) mėnesių ar daugiau skolos už nuomą arba buto skolų už komunalinius patarnavimus, elektrą, vandenį, dujas viršijo 3 mėnesių nuomos mokesčio skolos dydžio sumas“; pripažinti negaliojančiu ab initio Nuomos sutarties nutraukimą ir įpareigoti atsakovą tęsti Nuomos sutarties bei Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutarties vykdymą (t. y. taikyti restituciją); 2) pakeisti Nuomos sutarties sąlygą, kurioje nurodytas 500 Eur nuomos mokestis, ir Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutarties sąlygą, kurioje nurodytas 500 Eur mokestis, nustatant naują 150 Eur nuomos mokestį.

3. Ieškovas nurodė, kad 2021 m. gegužės 18 d. jam dovanojimo sutarties pagrindu priklausęs butas (duomenys neskelbtini) dėl skolų buvo areštuotas. Internete ieškovas rado atsakovo skelbimą apie galimybę pasiskolinti lėšų, garantuojant paskolos grąžinimą turto įkeitimu. Ieškovas ir atsakovas 2022 m. balandžio 11 d. susitarė, kad atsakovas paskolins ieškovui 25 000 Eur su sąlyga, kad ieškovas kas mėnesį penkerius metus mokės atsakovui po 500 Eur ir taip grąžins paskolą. Atsakovas ieškovui paaiškino, kad būtina sudaryti buto Nuomos ir Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis, kadangi butas negalės būti įkeistas dėl jame gyvenančios ieškovo nepilnametės dukters M. B.. Atsakovas pažadėjo, kad sumokės ieškovo skolą antstolės R. Damulienės vykdomojoje byloje, apie tai ieškovas informavo antstolę. 2022 m. gegužės 26 d. buvo surašytas Turto pardavimo aktas, jo pagrindu atsakovui į antstolės depozitinę sąskaitą sumokėjus 25 000 Eur, butas perėjo atsakovo nuosavybėn.

4. Ieškovo teigimu, buto vertė buvo du kartus didesnė, nei sumokėjo atsakovas. Nuo 2022 m. gegužės mėn. ieškovas pradėjo mokėti atsakovui 500 Eur mėnesio palūkanas, tai sudaro 24 procentų mėnesio palūkanų nuo atsakovo paskolintos sumos. Prasidėjus infliacijai, ieškovas kelis kartus sumokėjo atsakovui 400 Eur, likdamas skolingas 100 Eur už tam tikrą mėnesių skaičių, ir prašė atsakovo palaukti. Susidarius 1500 Eur skolai, atsakovas atsisakė laukti, nustojo atsakinėti į ieškovo skambučius ir 2023 m. balandžio 3 d. vienašališkai nutraukė Nuomos sutartį, nurodydamas, kad skolos suma viršija 2000 Eur. Ieškovas pažadėjo grąžinti skolą, tačiau atsakovas atsisakė ją priimti.

5. 2023 m. balandžio 12 d. antstolis S. Degimas paskelbė buto varžytynes, siūlant didžiausią buto kainą – 40 000 Eur, nors buto vertė yra 70 000 Eur. Nors atsakovas savo vardu turi daug nekilnojamojo turto objektų, kurie nėra areštuoti, jis siekė kuo greičiau parduoti ginčo butą, kad šis nebūtų grąžintas ieškovui.

6. Atsakovas yra verslininkas, 24 metus verčiasi paskolų suteikimu, turi dvi įmones, vienos iš jų veikla susijusi su nekilnojamuoju turtu. Analogiška situacija jau buvo vertinama Klaipėdos apygardos teismo civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/MkEtNjMtNDYwLzIwMTA=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '2A-63-460/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="2A-63-460/2010">2A-63-460/2010</a>, kur dalyvavo ir atsakovo vadovaujama S. M. įmonė „Mažeikių nekilnojamasis turtas“. Ieškovo padėtis buvo beviltiška, todėl jis sutiko su visomis sąlygomis – įsipareigojo penkerius metus mokėti atsakovui 500 Eur per mėnesį nuomos mokesčio, kuris iš tikrųjų turėtų būtų vertinamas kaip palūkanos (iš viso – 30 000 Eur), o butą jis galėjo išpirkti tik po penkerių metų, sumokėjęs palūkanas ir grąžinęs 25 000 Eur skolą, iš viso – 55 000 Eur.

7. Reikšminga tai, kad šalys sudarė ginčijamas Nuomos ir Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis dar tuo metu, kai atsakovas nebuvo buto savininkas. Turto pardavimo aktu buvo siekiama pridengti paskolos su buto įkeitimu sutartį, todėl Nuomos ir Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartys turi būti vertinamos kaip apsimestinės, nes ginčo šalys nesiekė jų sudaryti. Ieškovo nuomone, Nuomos sutartyje nustatytas 500 Eur nuomos mokestis yra per didelis, nes tuo metu butų nuoma Kaišiadoryse siekė 150 Eur per mėnesį. Surašant Turto pardavimo aktą ieškovas iš tikrųjų nesiekė, kad buto nuosavybė pereitų atsakovui. Be to, ieškovas buvo suklaidintas atsakovo, teigusio, kad butas negali būti įkeistas dėl to, kad jame gyvena nepilnametė. Atsakovui, kaip ilgą laiką besiverčiančiam nekilnojamojo turto verslu asmeniui, turėjo būti žinoma, jog butas gali būti įkeistas, gavus teismo leidimą. Šalių sudaryti sandoriai pažeidė ieškovo nepilnametės dukters interesus, ji prarado gyvenamąją vietą. Jei butas būtų parduodamas iš varžytynių, jo pardavimo kaina būtų daug didesnė nei atsakovo sumokėta 25 000 Eur suma, todėl jei ieškovas iš tikrųjų būtų siekęs perleisti nuosavybės teisę į butą, jis būtų laukęs varžytynių.

8. Ieškinio alternatyvų reikalavimą ieškovas grindė tuo, kad jo pradelstų mokėjimų suma sudaro tik 8 procentus jo ilgalaikio įsipareigojimo sumos, t. y. 2000 Eur. Atsakovas nesistengė išsaugoti šalių sutartinių santykių ir nutarė skubiai nutraukti Nuomos sutartį, nors ieškovas jau buvo sumokėjęs apie 4000 Eur. Atsakovas nepatyrė jokio nuostolio, priešingai, įsigijo 60 000 Eur vertės butą už 25 000 Eur ir gavo iš ieškovo papildomą 4000 Eur sumą. Nuomos sutartis buvo parengta atsakovo ir pateikta ieškovui pasirašyti. Ieškovas nebuvo supažindintas su sutarties sąlygomis, jam nebuvo išaiškintos pasekmės, ieškovas neturėjo galimybės derinti sutarties sąlygų. Ieškovas pasirašė Nuomos sutartį siekdamas išsaugoti šeimos gyvenamąją vietą. Apsimestine Nuomos sutartimi buvo nustatyta, kad ieškovas penkerius metus mokės nuomos mokestį po 500 Eur kas mėnesį, ieškovui nesuteikta teisė sutrumpinti nuomos terminą ir greičiau atpirkti ginčo turtą. Nuomos sutartimi nustatyta, kad atsakovas turi teisę kiekvienais metais didinti mokestį, atsižvelgdamas į vartotojų kainų indeksą, keisti nuomos mokestį kas mėnesį, kaina gali tik didėti, mažėjant vartojimo kainų indeksui, kaina nemažėja. Nuomos sutartyje nustatyta jos nutraukimo tvarka prieštarauja šalių lygybės principui, protingumo, teisingumo ir sąžiningumo reikalavimams, todėl tokia sąlyga yra negaliojanti. Pripažinus šią sąlygą negaliojančia, Nuomos sutarties nutraukimas taip pat turėtų būti pripažintas negaliojančiu, nes Nuomos sutarties pažeidimas negali būti vertinamas kaip esminis, dėl kurio atsakovas turėjo teisę nutraukti šią sutartį. Teismui nusprendus, kad Nuomos sutartis yra teisėta ir galiojanti, ieškovas prašė sumažinti joje nustatytą 500 Eur nuomos mokestį iki 150 Eur, nes Nuomos sutartyje nustatytas nuomos mokestis yra per didelis ir nesąžiningas.

9. Atsakovas S. M. priešieškiniu prašė: 1) priteisti iš ieškovo ir jo sutuoktinės I. B. 2600 Eur nuomos mokesčio skolą, po 500 Eur nuomos mokesčio nuo 2023 m. gegužės 5 d. iki ieškovo šeimos iškeldinimo ir buto patalpų atlaisvinimo; 2) iškeldinti ieškovą, I. B., jų nepilnametę dukterį ir A. B. iš buto su visais jiems priklausančiais daiktais, nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos.

10. Atsakovas nurodė, kad ieškovas pats kreipėsi į jį dėl buto pardavimo tam, kad butas nebūtų parduotas iš varžytynių ir ieškovas nebūtų iškraustytas su šeima. Šalys sutarė, kad atsakovas įsigis butą ir išnuomos jį ieškovui tik tuomet, kai atsakovas perves lėšas antstoliui. Ieškovo skola, išieškoma vykdomosiose bylose, buvo apie 17 000 Eur. Butas buvo parduotas už 25 000 Eur, apie 8000 Eur antstolė grąžino ieškovui ir tokios sąlygos šį tenkino. Ieškovas žinojo, kad moka atsakovui kas mėnesį ne 500 Eur palūkanas, bet nuomos mokestį. Atsakovo nuomone, Turto pardavimo aktas neprieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms, todėl negali būti pripažintas negaliojančiu, juolab kad pats ieškovas buvo tokio buto pardavimo iniciatoriumi. Šalių sudarytos sutartys neturi paskolos sutarties požymių, kadangi yra realūs sandoriai.

11. Atsakovas verčiasi paskolų suteikimu, yra UAB Baltijos koncerno ir S. M. įmonės „Mažeikių nekilnojamasis turtas“ vadovas. Atsakovo įmonės išduoda paskolas tais atvejais, kai yra įkeičiamas turtas. Atsakovas negalėjo suteikti ieškovui paskolos, nes šis neturėjo kito nekilnojamojo turto, o butas buvo areštuotas. Atsakovas suprato, kad ieškovas gali būti nemokus, todėl susitarė su juo dėl tolimesnės buto nuomos tam, kad ieškovas ir toliau galėtų gyventi bute, o atsakovas jo neparduotų. Ginčydamas Turto pardavimo aktą ieškovas nenurodo, kaip buvo pažeistos suinteresuotų asmenų teisės. Būtent ieškovas pasiūlė pirkėją, jį tenkino 25 000 Eur kaina. Ieškovo prašoma taikyti vienašalė restitucija negrąžintų šalių į pradinę padėtį, nes atsakovas netektų ir buto, ir antstoliui sumokėtų lėšų. Ieškovo padėtis pagerėtų, nes jis ne tik įgytų butą, bet ir jo skolos būtų grąžintos.

12. Atsakovo teigimu, ieškovas tik iš dalies vykdė Nuomos sutartį, kadangi buvo skolingas atsakovui 3400 Eur nuomos mokesčio. Ieškovas nenurodė aplinkybių, dėl kurių jo padėtis iš esmės pasikeitė po Nuomos sutarties sudarymo ir dėl to jis negalėjo vykdyti savo įsipareigojimų. Ieškovas pradelsė terminą tinkamai atsiskaityti pagal Nuomos sutartį tris mėnesius, dėl to ir buvo nutraukta sutartis.

13. Ieškovas buvo supažindintas su Nuomos sutarties sąlygomis ir įspėtas dėl jų netinkamo vykdymo pasekmių, todėl galėjo atsisakyti nuomotis butą, jei nuomos mokestis jam buvo per didelis. Ieškovas norėjo gyventi bute, todėl sutiko nuomoti jį penkerius metus, o vėliau – išpirkti. Šalys nebuvo susitarusios dėl palūkanų. Nuomos mokestis ieškovui pradėtas skaičiuoti nuo 2022 m. birželio 5 d., tačiau ieškovas nuolat vėluodavo jį mokėti, iš viso sumokėjo 3400 Eur, o nuo 2022 m. spalio 30 d. iš viso nemokėjo, todėl iš esmės pažeidė Nuomos sutartį. Po daugkartinių raginimų sumokėti skolą 2023 m. balandžio mėn. atsakovas nutraukė Nuomos sutartį ir įgijo teisę reikalauti, kad ieškovas grąžintų skolą ir išsikeltų. Ieškovo nuomos mokesčio skola priešieškinio parengimo dieną buvo 2600 Eur. Tai, kad bute gyvena ir nepilnametė, negali būti pagrindu atmesti priešieškinio reikalavimą dėl iškeldinimo, nes užtikrinti vaiko gyvenamąją vietą turi tėvai – ieškovas ir jo sutuoktinė.

14. Tretieji asmenys A. B. ir M. B. padavė teismui pareiškimą su savarankiškais reikalavimais, prašydami pripažinti negaliojančiais ab initio: 1) 2021 m. sausio 5 d. dovanojimo sutartį; 2) Turto pardavimo aktą; 3) Nuomos ir Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis; 4) taikyti vienašalę restituciją, priteisiant jiems butą.

15. Pareiškime nurodyta, kad 2016 m. liepos 5 d. tretieji asmenys įsigijo ginčo butą turėdami tikslą padovanoti jį vaikaitei M. B., nes jos tėvai neturėjo nuosavo būsto. Taigi, dovanojimo sutartis yra apsimestinė, be to, sudaryta dėl esminio trečiųjų asmenų suklydimo, kad padovanotas sūnui butas atiteks anūkei, šiai tapus pilnametei, ir ieškovui nuslėpus nuo jų savo finansinę padėtį. Atsakovui, besiverčiančiam nekilnojamojo turto pirkimu–pardavimu, nuoma ir paskolų suteikimu, turėjo būti žinoma, jog jo su ieškovo sudarytiems sandoriams privaloma notarinė forma. Be to, ieškovas negalėtų įgyvendinti buto atpirkimo teisės, nes pagal Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartį jis negalėjo išpirkti buto anksčiau nei po 5 metų, o tai prieštarauja Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.417 straipsnio nuostatoms. Niekinių ir negaliojančių sandorių pagrindu buvo sudarytas Turto pardavimo aktas, pagal kurį butas perėjo atsakovams. Butas parduotas atsakovams už perpus mažesnę kainą, nei buvo tikroji jo vertė.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

16. Kauno apylinkės teismas 2024 m. balandžio 11 d. sprendimu tenkino dalį ieškovo ieškinio atsakovams – pripažino negaliojančia ab initio ieškovo ir atsakovo 2022 m. balandžio 11 d. sudarytą buto (duomenys neskelbtini) Pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartį, įformintą antstolės R. Damulienės 2022 m. gegužės 26 d. surašytu Turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktu Nr. S-22-167-9692 ir ieškovo bei atsakovo 2022 m. balandžio 11 d. sudaryta „Atpirkimo pirkimo/pardavimo teises NT“ sutartimi, grąžino ieškovui šį butą, priteisė iš ieškovo solidariai atsakovams 25 000 Eur. Teismas taip pat pripažino negaliojančia ab initio ieškovo ir atsakovo 2022 m. balandžio 11 d. sudarytą nurodyto buto Nuomos sutartį, priteisė solidariai iš atsakovų ieškovui 3400 Eur. Teismas įskaitė priešpriešinius vienarūšius ieškovo ir atsakovų reikalavimus, priteisdamas iš ieškovo solidariai atsakovams 21 600 Eur. Kitą ieškinio dalį, atsakovo priešieškinį ieškovui, atsakovams pagal priešieškinį I. B., A. B. ir M. B., taip pat trečiųjų asmenų A. B. ir M. B. savarankiškus reikalavimus ieškovui teismas atmetė.

17. Teismas nurodė, kad ginčo butas buvo padovanotas ieškovui tėvų, t. y. trečiųjų asmenų A. B. ir M. B. notariškai patvirtinta 2021 m. sausio 5 d. dovanojimo sutartimi. Ginčo bute yra ieškovo, jo nepilnametės dukters M. B., trečiųjų asmenų A. B. (ieškovo tėvo) ir I. B. (ieškovo sutuoktinės, kuri yra M. B. motina) deklaruota gyvenamoji vieta.

18. Teismas nustatė, kad atsakovas yra daugiau kaip 41 nekilnojamojo turto objekto savininkas, vadovaujantis UAB Baltijos koncernui ir S. M. įmonei „Mažeikių nekilnojamasis turtas“ bei veikiantis pagal verslo liudijimą kaip asmuo, užsiimantis gyvenamųjų patalpų nuoma. Ieškovas, siekdamas išspręsti savo finansines problemas, kilusias dėl priverstinio jo skolų išieškojimo, kreipėsi į atsakovą pagal skelbimą. Ginčo šalims telefonu susitarus susitikti (duomenys neskelbtini), 2022 m. balandžio 11 d. tarp ieškovo ir atsakovo S. M. buvo sudaryta Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis, kuria susitarta, kad sutartis sudaryta neribotam laikui dėl buto (duomenys neskelbtini). Buto atpirkimo teisė įsigalioja po 5 metų, skaičiuojant nuo banko pavedimo antstoliui už butą pagal pasiūlytą pirkėją. Atpirkimo teisė nustatoma pagal pirkėjo pageidavimą ne anksčiau kaip po penkerių metų ir galioja neribotą laiką, jei buvo mokama nuoma pagal 2022 m. balandžio 11 d. nuomos sutartį penkerius metus be pradelsimų ir susikaupusių skolų už komunalines paslaugas. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčiai galioti neterminuotai būtina vienintelė sąlyga – bus mokama kas mėnesį 500 Eur nuomos mokesčio suma pagal 2022 m. balandžio 11 d. nuomos sutartį. Nuomos sutartis yra neatsiejama Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties dalis ir negali galioti nutrūkus kitai sutarčiai. Atpirkimo kaina – 25 000 Eur. Kiekvienais metais pakoreguotas nuomos mokestis yra laikomas nauju baziniu mokesčiu, kuris koreguojamas kitais metais; bet kuriuo atveju nuomos mokestis negali būti mažesnis nei praėjusių metų nuomos mokestis. Indeksavimas taikomas, kai vartotojų kainų indeksas lygus 101 arba yra didesnis.

19. Tą pačią dieną, t. y. 2022 m. balandžio 11 d., tarp ieškovo J. B. ir atsakovo S. M. buvo sudaryta Nuomos sutartis. Šalys susitarė dėl buto nuomos neterminuotam laikui, nurodė atsakovą kaip nuomotoją, ieškovą – kaip nuomininką. Susitarta, kad mėnesio nuomos mokestis yra 500 Eur, sutartis galioja nuo banko pavedimo į antstolio sąskaitą mažiausiai penkerius metus. Minimalus nuomos terminas – metai. Nuomos sutartis tampa neterminuota, jei į S. M. sąskaitą nuolat mokamas 500 Eur nuomos mokestis. Nuomos sutarties trumpinti mažiau nei penkeri metai nuomininkui negalima, nuomotojas gali nutraukti Nuomos sutartį, jei nuomos mokestis nemokamas tris mėnesius. Kitais pagrindais nuomotojas neturi teisės nutraukti Nuomos sutartį. Nesumokėjus nuomos mokesčio daugiau nei tris mėnesius, Nuomos sutartis automatiškai nutrūksta. Susitarta, kad kiekvienais metais pakoreguotas nuomos mokestis laikomas nauju baziniu nuomos mokesčiu, koreguojamu kitais metais; nuomos mokestis bet kuriuo atveju negali tapti mažesnis nei praėjusių metų nuomos mokestis. Indeksavimas taikomas, kai vartotojų kainų indeksas lygus 101 ir daugiau. Sutartyje taip pat nurodyta, kad ji įsigalioja nuo jos pasirašymo momento.

20. Antstolė R. Damulienė vykdė 5640,46 Eur skolos išieškojimą iš ieškovo kreditorės MB „Investolita“ naudai. 2022 m. balandžio 21 d. ieškovas kreipėsi į antstolę su prašymu parduoti butą jo siūlomam pirkėjui S. M. už 25 000 Eur. 2022 m. balandžio 22 d. atsakovas S. M. parašė antstolei sutikimą pirkti butą iš ieškovo už 25 000 Eur, 2022 m. gegužės 5 d. sumokėjo į antstolės depozitinę sąskaitą 25 000 Eur, paskirtyje nurodydamas ieškovo ir buto duomenis. 2022 m. gegužės 26 d. antstolės R. Damulienės kontoroje priimtas Turto pardavimo aktas, kuriuo antstolė pardavė ieškovo pasiūlytam pirkėjui S. M. butą su rūsiu už 25 000 Eur. Dalis gautos iš atsakovo už butą 25 000 Eur sumos buvo paskirstyta antstolės 2022 m. gegužės 26 d. patvarkymu devynioms ieškovo skoloms išieškoti. Antstolė grąžino ieškovui 7842,14 Eur.

21. Nekilnojamojo turto registro išrašo duomenimis, vidutinė ginčo buto vertė, nustatyta 2021 m. gegužės 4 d. masinio vertinimo metu, buvo 22 900 Eur. Pagal internete esančius skelbimus 2–3 kambarių butų (duomenys neskelbtini) 2023 m. gegužės mėn. kaina svyravo nuo 42 000 Eur iki 62 500 Eur. Ginčo buto vertė, nustatyta individualaus vertinimo metu, 2022 m. gegužės 26 d. buvo 56 000 Eur. Teismas, įvertinęs, kad buto vertę geriausiai atspindi jo individualaus vertinimo metu atlikti skaičiavimai, konstatavo, jog butas atsakovui buvo parduotas už perpus mažesnę nei šio turto rinkos vertė kainą (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 185 straipsnio 1 dalis). 2022 m. gegužės 6 d. elektroniniu laišku, t. y. dar iki buto pardavimo atsakovui, ieškovas paklausė atsakovo, kada jam reikia mokėti nuomos mokestį. Atsakovas nurodė, kad nuomos mokestis skaičiuojamas nuo 2022 m. gegužės 5 d. iki birželio 5 d. (1 mėnuo), kad reikia sumokėti iki birželio 5 d.

22. Perdavus butą atsakovui, ieškovas, likęs su visa šeima gyventi jame, periodiškai vėlavo mokėti sutartą nuomos mokestį, todėl buvo nuolat įspėjamas atsakovo dėl galimo sutarčių nutraukimo. Ieškovas žadėjo atsakovui artimiausiu metu sumokėti susidariusias skolas, tačiau jų nesumokėdavo. 2023 m. balandžio 3 d. atsakovas informavo ieškovą, kad nutraukė Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartį. Sutarčių nutraukimo dieną ieškovas iš viso sumokėjo atsakovui 3400 Eur nuomos mokesčio (CPK 182 straipsnio 5 punktas).

23. 2023 m. balandžio 3 d. pranešimu atsakovas nutraukė su ieškovu sudarytą Nuomos sutartį, nurodydamas, kad nuomos mokesčio skola pradelsta daugiau nei už 4 mėnesius, skaičiuojant buto nuomos terminą nuo 2022 m. gegužės 5 d. Pranešimu prašoma išsikraustyti iš buto per 31 dieną, kadangi atsakovas ketina butą parduoti arba įkeisti.

24. Teismas nustatė, kad tretieji asmenys A. B. ir M. B. grindė savo reikalavimą dėl dovanojimo sutarties pripažinimo negaliojančia CK 1.81 straipsnio 1 dalimi, 1.87 straipsnio 1 dalimi bei 1.90 straipsniu. Teisės normose nenustatyti įpareigojimai apdovanojamam asmeniui atskleisti dovanotojui savo turtinę padėtį prieš dovanojimo sandorio sudarymą, taip pat draudimas dovanotojui perleisti turtą asmeniui, turinčiam finansinių problemų, todėl dovanojimo sutartis negali būti vertinama kaip prieštaraujanti viešajai tvarkai. Tai, kad tretieji asmenys A. B. ir M. B. nepasidomėjo ieškovo turtine padėtimi prieš dovanodami jam butą, turi būti vertinama kaip jų prisiimta rizika sudarant ginčo sutartį (CK 1.90 straipsnio 5 dalis). Ieškovo elgesys, kai jis, po dovanojimo suėjus daugiau nei metams, sutiko parduoti butą vykdymo procese, parduodant šį turtą jo pasiūlytam pirkėjui, negali būti vertinamas kaip įrodymas, patvirtinantis, jog dovanojimo sutarties metu ieškovas nesielgė kaip kultūringas ir teisingas asmuo, minimaliai suvokiantis gėrio, blogio, teisingumo, pareigos, padorumo normas, todėl ši sutartis negali būti pripažinta negaliojančia CK 1.81 straipsnio 1 dalies pagrindu. Patys tretieji asmenys nurodė teismui, kad sudarant dovanojimo sutartį suvokė, jog oficialus buto savininkas bus ieškovas, kad M. B. galės disponuoti tuo butu tik tuo atveju, jei ieškovas perleis jai šį butą. Tretieji asmenys nelaikė M. B. buto savininke iki pat šio ginčo inicijavimo, taigi, negalima išvada, jog dovanojimo sutartis buvo apsimestinis sandoris (CK 1.87 straipsnio 1 dalis). Nors A. B. bei M. B. galėjo sudaryti ginčijamą dovanojimo sutartį suklysdami dėl teisės normų, reguliuojančių nekilnojamojo turto perleidimą nepilnamečiui, vadovaujantis CK 1.90 straipsnio 5 dalimi, toks suklydimas negali būti vertinamas kaip esminis (CK 1.90 straipsnio 5 dalis).

25. Teismas konstatavo, kad tarp šalių nebuvo susiklostę paskolos su buto įkeitimu santykiai, pridengti Turto pardavimo aktu, Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartimi ir Nuomos sutartimi. Tai, kad ieškovas subjektyviai vertino šiuos santykius kaip paskolą, nesant objektyvių aplinkybių (aiškaus ginčo šalių susitarimo dėl 25 000 Eur perdavimo ieškovui kaip paskolos, ieškovo pareigos mokėti 500 Eur mėnesio palūkanas), negali būti aiškinama kaip abiejų ginčo šalių suderinta valia dėl 25 000 Eur paskolos suteikimo ieškovui, nustatant ne mažesnes kaip 500 Eur mėnesines palūkanas, todėl teismas padarė išvadą, kad ieškovas neįrodė ginčijamų sutarčių apsimestinumo (CPK 178 straipsnis, 179 straipsnio 1 dalis, 185 straipsnio 1 dalis; CK 6.193 straipsnis).

26. Teismas konstatavo, kad tarp šalių susiklostė buto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartiniai santykiai, įforminti Turto pardavimo aktu bei Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartimi (CK 6.417 straipsnio 1 dalis). Tokie privačių asmenų susitarimai nėra draudžiami net vykdymo procese. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartyje aiškiai nurodyta apie ieškovo teisę atpirkti butą po kurio laiko ir nenurodoma, jog atpirkimo teisė yra paskolos užtikrinimas (CK 6.418 straipsnio 5 dalis). Ieškovui tokia jo sutartinių santykių su atsakovu forma iš esmės buvo naudinga, nes sudarydamas Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartį ieškovas teoriškai išlaikė teisę atpirkti (susigrąžinti) butą savo nuosavybėn.

27. Ieškovas neįsipareigojo po konkretaus termino įsigyti butą iš atsakovo, todėl CK 6.165 straipsnio 1 dalies nuostatos, įtvirtinančios būtent sutarties šalies įsipareigojimą sudaryti pagrindinę sutartį ateityje, netaikytinos.

28. Teismas nurodė, kad Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis iš esmės yra sąlyginis sandoris (CK 1.66 straipsnio 1 dalis). Ieškovas sutiko parduoti atsakovui butą su sąlyga, kad jam bus palikta teisė atpirkti šį turtą. Jei ieškovui tokia galimybė nebūtų buvusi suteikta, jis nebūtų išreiškęs valios parduoti butą jo pasirinktam pirkėjui vykdymo procese. Tą patvirtino ir atsakovas, duodamas paaiškinimus teismui (CPK 182 straipsnio 5 punktas).

29. Teismas nustatė, kad Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutarties normos neatitinka imperatyvių įstatymo nuostatų. Ieškovo neterminuota teisė atpirkti butą ne anksčiau kaip po penkerių metų neatitinka CK 6.417 straipsnio 3 dalies normos. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartyje neįtvirtinta atsakovo pareiga daiktą valdyti, naudoti ir juo disponuoti taip, kad pardavėjas galėtų įgyvendinti atpirkimo teisę (CK 6.417 straipsnio 1 dalis). Be to, nustatytos tik ieškovo pareigos vykdyti Nuomos sutartį ne mažiau kaip penkerius metus, mokant kas mėnesį ne mažiau kaip 500 Eur nuomos mokestį, kuris gali tik didėti dėl indeksavimo. Teismas nustatė, kad yra teorinė galimybė, jog, suėjus penkeriems metams, ieškovas negalėtų įgyvendinti atpirkimo teisės, nes sueitų imperatyviai nustatytas terminas buto atpirkimo teisei įgyvendinti. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartyje atsakovui neįsipareigojus valdyti, naudoti butą ir juo disponuoti taip, kad ieškovas galėtų įgyvendinti atpirkimo teisę tą dieną, kai jis būtų pasirengęs išpirkti butą, šis turtas jau nepriklausytų atsakovui. Kitaip tariant, atsakovo su ieškovu sudarytos Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutarties įgyvendinimas priklausytų tik nuo atsakovo geros valios. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis iš esmės nesukūrė atsakovui jokių pareigų.

30. Teismo vertinimu, atsakovui, kaip patyrusiam nekilnojamojo turto verslininkui, tikrai buvo žinomos įstatyme nustatytos sąlygos dėl nekilnojamojo turto suvaržymų, sudarant buto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartį, tų suvaržymų įforminimo pas notarą tvarka (CK 1.74 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 6.417 straipsnio 1 dalis). Atsakovas, siekdamas gauti pelno iš savo investuotų į dvigubai brangesnį, nei buvo išleista lėšų, butą ir išvengti galimų nuostolių, sąmoningai nutylėjo nurodytas teisės normas (CK 1.74 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 6.417 straipsnio 1, 3 dalys), kurių pagrindu ieškovas turėtų neabejotiną ir įgyvendinamą teisę atpirkti butą per penkerius metus. Jeigu ieškovui būtų žinomos aplinkybės, kad Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis iš principo neįpareigoja atsakovo, ieškovas nebūtų sutikęs pateikti antstolei atsakovo, kaip buto pirkėjo pagal CPK 704 straipsnį, kandidatūros, nes, kaip teigė pats ieškovas, jis siekė išsaugoti butą kaip savo nuosavybę.

31. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise ir Nuomos sutartyse įtvirtintos tik ieškovo pareigos (nuomotis butą ne trumpiau kaip 5 metus, mokėti ne mažesnį nei 500 Eur nuomos mokestį) bei jam nenaudingos sąlygos (buto atpirkimo teisės priklausymas nuo Nuomos sutarties galiojimo ir tinkamo vykdymo; nuomos mokestis, kuris gali tik didėti ir negali mažėti dėl neigiamo vartotojų kainų indekso). Vienintelis atsakovo įsipareigojimas – nuomos sutarties nutraukimas tik esant 3 mėnesių nuomos mokesčio ir komunalinių paslaugų mokesčių skolai. Bet ir šis įsipareigojimas negarantavo ieškovui Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutarties įgyvendinimo, nes nuomos sutartiniai santykiai gali būti nutraukti imperatyvių teisės aktų nuostatų pagrindu (CK 6.497 straipsnio 1 dalies 1, 2 punktai). Atsakovas perkėlė visą Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise ir Nuomos sutarčių riziką ieškovui, negarantuodamas jam teisės išsipirkti butą, nenustatęs buto suvaržymo – savo paties įsipareigojimo daiktą valdyti, naudoti ir juo disponuoti taip, kad pardavėjas galėtų įgyvendinti atpirkimo teisę (CK 6.417 straipsnio 1 dalis). Nesant šio buto suvaržymo, atsakovas nesąžiningai išvengė notarinės atpirkimo teisės sandorio formos (CK 1.74 straipsnio 1 dalies 1 punktas) bei automatinio sandorio pripažinimo negaliojančiu CK 1.93 straipsnio 1 dalies pagrindu. Konstatavus atsakovo S. M. apgaulę, pasireiškusią esminių atpirkimo teisės įgyvendinimo galimybių nutylėjimu, buto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis, įforminta Turto pardavimo aktu ir Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartimi, pripažintina negaliojančia nuo jos sudarymo momento CK 1.66 straipsnio 4 dalies, 1.91 straipsnio 1, 5 dalių bei CPK 602 straipsnio 1 dalies 7 punkto pagrindu, pripažįstant, kad buto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui pažeidė esmines ieškovo teises.

32. Teismas, vadovaudamasis CK 1.91 straipsnio 2 dalimi, 6.145 straipsnio 2 dalimi, nusprendė taikyti dvišalę restituciją ir grąžinti ieškovui butą su rūsiu Kaišiadoryse, Gedmino g. 131-28, o atsakovui iš jo priteisti 25 000 Eur.

33. Teismas konstatavo, kad Nuomos sutartimi atsakovas kaip nuomotojas išnuomojo ieškovui šiam nuosavybės teise priklausantį turtą. Tai neatitinka CK 6.578 straipsnio 2 dalies nuostatos, kad nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitu teisiniu pagrindu. Dėl to teismas nusprendė Nuomos sutartį pripažinti negaliojančia kaip prieštaraujančią imperatyvioms įstatymo nuostatoms (CK 1.80 straipsnio 1 dalis, 6.578 straipsnio 2 dalis). Vadovaujantis CK 1.80 straipsnio 2 dalimi, atsakovas įpareigotinas grąžinti ieškovui šio sumokėtą 3400 Eur nuomos mokestį.

34. Teismas nurodė, kad atsakovas nėra buto savininkas, todėl neturi teisės reikalauti iškeldinti ieškovą ir jo šeimos narius CK 4.98 straipsnio pagrindu. Teismas taip pat atmetė priešieškinio reikalavimus dėl nuomos mokesčio priteisimo, nes Nuomos sutartis, kurios pagrindu prašoma priteisti iš ieškovo nuomos mokesčio skolą, yra negaliojanti nuo jos sudarymo momento.

35. Teismas, patenkinęs dalį vieno iš alternatyvių ieškinio reikalavimų, nusprendė nepasisakyti dėl kito alternatyvaus ieškinio reikalavimo ir dalies byloje esančių įrodymų.

36. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovų ir trečiųjų asmenų A. B. ir M. B. apeliacinius skundus, 2024 m. spalio 24 d. nutartimi paliko nepakeistą pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, kuria nuspręsta atmesti trečiųjų asmenų A. B. ir M. B. savarankiškus reikalavimus ieškovui. Kolegija panaikino kitą pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį ir priėmė naują sprendimą dėl ieškovo reikalavimų pripažinti negaliojančiais 2022 m. balandžio 11 d. Turto pardavimo aktą, 2022 m. gegužės 26 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartį, 2022 m. gegužės 26 d. Nuomos sutartį, taikyti restituciją, priteisti iš atsakovų 3400 Eur nuomos mokesčio – šiuos reikalavimus atmetė. Kolegija bylos dalį pagal ieškovo ieškinio reikalavimą dėl Nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo negaliojančiu, Nuomos sutarties sąlygos pripažinimo nesąžininga, Nuomos sutarties sąlygos pakeitimo ir pagal atsakovo priešieškinio reikalavimus perdavė pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

37. Kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kurių pagrindu buvo atmesti trečiųjų asmenų A. B. ir M. B. reikalavimai, todėl jų apeliacinį skundą nusprendė atmesti.

38. Kolegija nurodė, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai visus tris sandorius (Turto pardavimo aktą, Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartį ir Nuomos sutartį) vertino kompleksiškai, kaip visumą, kurią jungia bendra ieškovo valia, siekiant tikslo parduoti butą su sąlyga, jog jam bus palikta teisė atpirkti šį turtą.

39. Pagal kasacinio teismo praktiką, varžytynių aktas teismo sprendimu gali būti pripažintas negaliojančiu CPK 602 straipsnyje įtvirtintais pagrindais. CPK 602 straipsnyje nustatytus Turto pardavimo akto pripažinimo negaliojančiu pagrindus teismas turi aiškinti ir taikyti kartu su kitomis įstatymo normomis, tačiau visais atvejais pagrindas pripažinti turto pardavimo iš varžytynių aktą negaliojančiu civilinio proceso teisėje gali būti tik esminiai imperatyviųjų teisės normų pažeidimai, varžantys asmenų teises bei teisėtus interesus (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. spalio 16 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MTQvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-514/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-514/2006">3K-3-514/2006</a>; 2008 m. sausio 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00Ni8yMDA4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-46/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-46/2008">3K-3-46/2008</a>; 2008 m. birželio 19 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yOTMvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-293/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-293/2008">3K-3-293/2008</a>; 2008 m. lapkričio 17 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01NjUvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-565/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-565/2008">3K-3-565/2008</a>; 2009 m. rugsėjo 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy05MC8yMDA5" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-90/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-90/2009">3K-7-90/2009</a>).

40. Kolegija nurodė, kad byloje nėra ginčo, jog pats ieškovas priverstinio vykdymo procese, pasinaudodamas jam įstatymo suteikta lengvatine galimybe (CPK 704 straipsnis) ir siekdamas savo žinioje išlaikyti butą, susirado atsakovą, sutiko dėl parduodamo buto kainos, todėl nėra pagrindo vertinti, kad Turto pardavimo aktas iš esmės pažeidė ieškovo teises. Jei ieškovas nebūtų pasiūlęs savo pirkėjo, jo turtas priverstinio vykdymo tvarka būtų buvęs parduotas kitokiu būdu ir neaišku, už kokią kainą, todėl nėra pagrindo vertinti, kad atsakovas šiame vykdymo etape kokiu nors būdu apgavo ieškovą. Ieškovas suprato, kad nuosavybės teisė į butą pereis atsakovui, ir to siekė. Šalys neginčija, kad iki šio akto pasirašymo susitarė dėl ateityje vykdytinų Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise ir Nuomos sutarčių, tačiau šiuos etapus (taip pat sandorius) būtina atskirti, nes turtą pardavinėjo ne pats ieškovas ir ne savo noru, tai atlikta priverstinio vykdymo proceso metu, pirmiausia siekiant atsiskaityti su ieškovo kreditoriais, ir tik pardavus turtą atsakovui prasidėjo kitas etapas, kai ieškovas su atsakovu galėjo vykdyti tarpusavyje sudarytus susitarimus dėl buto atpirkimo teisės ir nuomos. Todėl pirmosios instancijos teismas nepagrįstai Turto pardavimo aktą pripažino sąlyginiu sandoriu ir negaliojančiu CPK 602 straipsnio 1 dalies 7 punkte įtvirtintu pagrindu, siedamas jį su nesąžiningu ir apgaulingu atsakovo elgesiu sudarant Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise ir Nuomos sutartis. Šis teisinis pagrindas byloje neįrodytas.

41. Kolegija konstatavo, kad pirmosios instancijos teismo pritaikytas ieškovo teisių gynimo būdas panaikinant Turto pardavimo aktą, kurio poreikį iš esmės lėmė konkrečiu atveju nepalankiai susiklosčiusios aplinkybės ir neišsipildę ieškovo lūkesčiai, sukeltų tiek viešojo intereso, tiek privačių interesų pažeidimus. Vieno asmens teisių ir interesų gynybos būdas, darant žalą kitiems teisėtiems interesams, pažeidžiant jų pusiausvyrą, negali būti pripažintas proporcingu ir tinkamu, todėl pirmosios instancijos teismas Turto pardavimo aktą nepagrįstai pripažino negaliojančiu.

42. Šalys apie atpirkimo teisę nurodė ne Turto pardavimo akte, o sudarė atskirą susitarimą, kurio neatskiriama dalimi nustatė ir šalių sudarytą buto Nuomos sutartį. CK 6.189 straipsnio 1 dalyje nustatytas sutarties privalomumo principas – teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartyje nurodyta, kad šalys sutarė sudaryti šią sutartį neribotam laikui, bet atpirkimo teisė įsigalioja praėjus minimaliam 5 metų nuomos mokesčio terminui, t. y. atpirkimo teisė įsigalioja po penkerių metų skaičiuojant nuo atsakovo banko pavedimo antstoliui. Vadovaujantis CK 6.417 straipsniu, jeigu sutartis nustato ilgesnį šios teisės terminą, jis sutrumpinamas iki penkerių metų, todėl ilgesnio atpirkimo termino nustatymas nesudaro pagrindo pripažinti sutartį negaliojančia. Vadovaujantis įstatymu, terminas tiesiog sutrumpinamas iki penkerių metų ir ieškovas atpirkimo teisę turi įgyvendinti per penkerius metus nuo atsakovo banko pavedimo antstoliui.

43. Kolegija nurodė, kad sudarydamas sandorius ieškovas siekė turėti galimybę likti gyventi ginčo bute nuomos sutarties pagrindu praradus jo nuosavybės teisę, o vėliau – šį butą atpirkti. Šalys tokį susitarimą ir vykdė. Ieškovas po buto pardavimo su šeima liko bute gyventi Nuomos sutarties pagrindu. Būtent Nuomos sutartis bei leidimas ieškovo šeimai gyventi bute ir patvirtina, jog pirkėjas daiktą valdė, naudojo ir juo disponavo taip, kad pardavėjas galėtų įgyvendinti atpirkimo teisę. Net jei Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartyje tokia atsakovo pareiga neįrašyta, tai nedaro šios sutarties negaliojančios ar prieštaraujančios imperatyvioms įstatymo nuostatoms, nes tokia atsakovo pareiga yra nurodyta įstatyme, todėl atsakovas ją turi vykdyti nepriklausomai nuo to, ar įstatymo tekstas perkeltas į konkrečią sutartį. Aplinkybė, kad ieškovas nesugebėjo Nuomos sutarties tinkamai vykdyti ir ji dėl to buvo nutraukta, nesudaro pagrindo daryti išvadą, jog tai įvyko dėl apgaulingo ir nesąžiningo atsakovo S. M. elgesio.

44. Kolegija nustatė, kad Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutarties formai privaloma notarinė forma CK tiesiogiai nenustatyta, ši sutartis nėra ir daiktinių teisių perleidimo sandoris (šalys tik susitarė dėl buto atpirkimo teisės ateityje), todėl tokiam susitarimui notarinė forma neprivaloma. CK 1.93 straipsnis nustato, kad įstatymų reikalaujamos formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį tik tuo atveju, kada toks negaliojimas įsakmiai nurodytas įstatymuose. CK 6.417 straipsnis tokios sandorio formos nesilaikymo ir negaliojimo pasekmių nenustato. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutarties rašytinė forma atsakovo nesąžiningumo neįrodo, todėl ši sutartis laikytina teisėtai sudaryta sutartimi, kurią pripažinti negaliojančia nėra pagrindo.

45. Pirmosios instancijos teismas Nuomos sutartį pripažino negaliojančia kaip neatitinkančią CK 6.578 straipsnio 2 dalies nuostatų, tačiau konstatavus, kad Turto pardavimo aktas ir Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis pripažinti negaliojančiais nepagrįstai, o Nuomos sutartis yra neatskiriama Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutarties dalis, Nuomos sutarties pripažinimas negaliojančia taip pat laikytinas nepagrįstu.

46. Kolegija nurodė, kad, nenustačius ieškinyje nurodomų sandorių pripažinimo negaliojančiais pagrindų, turėjo būti nagrinėjami alternatyvūs ieškovo reikalavimai dėl Nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, dėl Nuomos sutarties sąlygų ir nuomos mokesčio pakeitimo. Pastarieji reikalavimai ir atsakovo priešieškinio reikalavimai pirmosios instancijos teismo buvo atmesti padarius neteisėtas ir nepagrįstas išvadas dėl ieškinio reikalavimų pripažinti ginčo sandorius negaliojančiais (kitų reikalavimų neišnagrinėjus), todėl likusios bylos dalies esmė liko neatskleista. Priėmusi naują sprendimą dėl nurodytų ieškovo reikalavimų, kolegija nusprendė, kad egzistuoja pagrindas perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo civilinės bylos dalį pagal ieškinio reikalavimus dėl Nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, dėl Nuomos sutarties sąlygų, nuomos mokesčio pakeitimo bei dėl atsakovo priešieškinio (CPK 326 straipsnio 1 dalis 4 punktas).

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai

47. Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti apeliacinės instancijos teismo sprendimą ir palikti galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą, priteisti iš atsakovų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

47.1. Apeliacinės instancijos teismas rėmėsi neaktualia teismų praktika, kuri buvo suformuota galiojant senai CPK 602 straipsnio redakcijai. CPK 602 straipsnio 1 dalis buvo papildyta 7 punktu, t. y. nustatyta, kad turto pardavimo iš varžytynių, perdavimo išieškotojui, turto pardavimo be varžytynių aktai gali būti pripažinti negaliojančiais, jei buvo pažeistos esminės suinteresuotų asmenų teisės. Įstatymo leidėjas suteikė galimybę suinteresuotiems asmenims ginčyti antstolio patvirtintus aktus ir dėl kitų esminių pažeidimų, padarytų priverstinio vykdymo metu. Asmuo gali ginčyti antstolio turto pardavimo iš varžytynių aktą tiek specialiojoje teisės normoje – CPK 602 straipsnyje – įtvirtintais pagrindais, tiek ir dėl imperatyviųjų CPK, CK bei kitų teisės normų pažeidimų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gegužės 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTY5LTEwNzUvMjAxOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-169-1075/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-169-1075/2019">e3K-3-169-1075/2019</a>; 2024 m. spalio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-171-421/2024).

47.2. Pirmosios instancijos teismas visus tris sandorius (Turto pardavimo aktą, Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartį ir Nuomos sutartį) vertino kompleksiškai, kaip visumą, kurią jungia bendra ieškovo valia siekiant parduoti butą su sąlyga, kad jam bus palikta teisė atpirkti šį turtą. Apeliacinės instancijos teismas su tokiu sandorių vertinimu nesutiko, klaidingai aiškindamas CK 1.66 straipsnį, CPK 704 straipsnį. Tarp šalių susiklostė buto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartiniai santykiai, kurie buvo įforminti Turto pardavimo aktu bei Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartimi. Tokie privačių asmenų susitarimai nėra draudžiami net vykdymo procese. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartyje nurodyta būtent apie ieškovo teisę vėliau atpirkti butą. Tarp šalių nebuvo ginčo, kad iki Turto pardavimo akto pasirašymo jos susitarė dėl ateityje vykdytinų turto atpirkimo ir nuomos sutarčių. Pagal CPK 704 straipsnį, teisė parduoti skolininkui priklausantį turtą skolininko pasiūlytam pirkėjui išimtinai priklauso skolininkui. Ieškovas buvo turto pardavėjas, tačiau sandorį įformino antstolė vykdymo procese. Dėl šios priežasties sandoris buvo sudarytas už 25 000 Eur, nors turto vertė tuo metu buvo 56 000 Eur. Skolininko pasiūlytam pirkėjui turtas gali būti parduodamas už kainą, ne mažesnę kaip turto arešto akte nurodyta areštuoto turto vertė arba mažesnę kainą, kurios užtenka visiškai padengti įsiskolinimams ir vykdymo išlaidoms (CPK 704 straipsnio 2 dalis). Pardavus turtą varžytynėse, turto kaina būtų buvusi daug didesnė, tačiau ieškovas nebebūtų išsaugojęs turto. Pagal kasacinio teismo praktiką, įstatyme skolininkui suteikiama teisė iki varžytynių pasiūlyti iš varžytynių parduodamo turto pirkėją nedraudžia ir netgi sudaro galimybę skolininkui su būsimu pirkėjui susitarti dėl tam tikrų sąlygų (turto pardavimo kainos, savininko (skolininko) teisės parduotą daiktą iš pirkėjo atpirkti ir pan.). Nors skolininko turto pardavimą iš varžytynių reglamentuojančiose teisės normose tiesiogiai nenustatyta, kad skolininkas galėtų atpirkti iš varžytynių parduotą turtą, tačiau toks susitarimas nedraudžiamas ir, jei savininkas (skolininkas) susitaria su pirkėju dėl teisės turtą atpirkti, tai ši nuo šalių valios priklausanti sąlyga tampa viena iš esminių sutarties sąlygų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-503/2010). Ieškovas sutiko parduoti atsakovui butą su sąlyga, kad jam bus palikta teisė atpirkti šį turtą. Jei ieškovui tokia galimybė nebūtų buvusi suteikta, jis nebūtų išreiškęs valios parduoti butą jo pasirinktam pirkėjui vykdymo procese. Tą patvirtino ir atsakovas, duodamas paaiškinimus teismui (CPK 182 straipsnio 5 punktas). Be to, ieškovas nebūtų pardavęs turto už daugiau nei du kartus mažesnę nei rinkos kaina. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai visus tris sandorius vertino atsietai, nesigilindamas į tikruosius šalių ketinimus, taip pažeisdamas įrodymų vertinimo taisykles (CPK 185 straipsnis; žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzUtOTE2LzIwMTg=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-435-916/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-435-916/2018">3K-3-435-916/2018</a>).

47.3. Apeliacinės instancijos teismas nusprendė, kad Nuomos sutartis bei leidimas ieškovo šeimai gyventi tame bute patvirtina, jog pirkėjas daiktą valdė, naudojo ir juo disponavo taip, kad pardavėjas galėtų įgyvendinti atpirkimo teisę, tačiau neatsižvelgė į tai, kad 2023 m. balandžio 12 d. buvo paskelbtos buto varžytynės, vykdomos antstolio S. Degimo, siūlant didžiausią buto kainą – 40 000 Eur. Varžytynės paskelbtos atsakovo įmonei išieškant iš atsakovo pagal vekselį. Nors atsakovas turi labai daug turto, kuris nėra areštuotas, tačiau antstolis išieškojimą iš buto pradėjo atsakovo nurodymu. Tai įrodo, kad Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis atsakovui nesukūrė jokių pareigų ir atpirkimo teisės įgyvendinimas priklausė tik nuo atsakovo geros valios. Ieškovas neturėjo jokių garantijų, kad atpirkimo teisė bus įgyvendinta. Suėjus penkeriems metams ieškovas negalėtų įgyvendinti atpirkimo teisės, nes sueitų imperatyviai nustatytas terminas buto atpirkimo teisei įgyvendinti. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sandoris nebuvo patvirtintas notariškai, ieškovui įstatymo nuostatos ir imperatyvūs reikalavimai išaiškinti nebuvo, ieškovas turi tik vidurinį išsilavinimą, neturi nekilnojamojo turto sandorių sudarymo patirties, todėl būtų laikęsis sąlygos atpirkimo teisę įgyvendinti šalių sudarytoje sutartyje nurodytu metu, tačiau tuo metu teisė atpirkti butą jau būtų buvusi prarasta. Atsakovui, kaip patyrusiam nekilnojamojo turto srities verslininkui, buvo žinomos įstatyme nustatytos sąlygos dėl nekilnojamojo turto suvaržymų, sudarant buto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartį, tų suvaržymų įforminimo pas notarą tvarka (CK 1.74 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 6.417 straipsnio 1 dalis). Tą patvirtina ir jo įkeltame į internetą skelbime pateikta sutarčių sudarymo garantija dėl notaro dalyvavimo sudarant sutartis. Atsakovas, siekdamas gauti pelno iš savo investuotų į dvigubai brangesnį, nei buvo išleista lėšų, butą ir išvengti galimų nuostolių, sąmoningai nutylėjo apie teisės normas, kurių pagrindu ieškovas turėtų neabejotiną ir įgyvendinamą teisę atpirkti butą per penkerius metus. Jeigu ieškovui būtų buvę žinoma, kad Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis neįpareigoja atsakovo, tai ieškovas nebūtų sutikęs pateikti antstolei atsakovo, kaip turto pirkėjo pagal CPK 704 straipsnį, kandidatūros. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise ir Nuomos sutartyse buvo įtvirtintos tik ieškovo pareigos (nuomotis butą ne trumpiau kaip penkerius metus, mokėti ne mažesnį nei 500 Eur nuomos mokestį) bei jam nenaudingos sąlygos (buto atpirkimo teisės priklausymas nuo Nuomos sutarties galiojimo ir tinkamo vykdymo; nuomos mokestis, kuris gali tik didėti ir negali mažėti dėl neigiamo vartotojų kainų indekso). Vienintelis atsakovo įsipareigojimas – tai Nuomos sutarties nutraukimas tik esant 3 mėnesių nuomos mokesčio ir komunalinių paslaugų mokesčių skolai. Atsakovas perkėlė visą Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise ir Nuomos sutarčių riziką ieškovui, negarantuodamas jam teisės išsipirkti butą, t. y. nenustatydamas Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartyje buto suvaržymo – atsakovo įsipareigojimo daiktą valdyti, naudoti ir juo disponuoti taip, kad pardavėjas galėtų įgyvendinti atpirkimo teisę (CK 6.417 straipsnio 1 dalis). Tokiu būdu atsakovas nesąžiningai išvengė notarinės atpirkimo sandorio formos (CK 1.74 straipsnio 1 dalies 1 punktas) bei automatinio sandorio pripažinimo negaliojančiu CK 1.93 straipsnio 1 dalies pagrindu. Atsižvelgiant į tai, apeliacinės instancijos teismas nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos vertindamas atsakovo veiksmus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNjYvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-166/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-166/2011">3K-3-166/2011</a>).

47.4. CK 1.74 straipsnio 1 dalies 1 punkte įtvirtinta, kad notarine forma turi būti sudaromi daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo ir daiktinių teisių bei nekilnojamojo daikto suvaržymo sandoriai. Pagal CK 1.93 straipsnio 3 dalį, įstatymų reikalaujamos notarinės formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį, o pagal CK 4.9 straipsnio 1 dalį, daiktinės teisės suvaržymais laikomi su daiktu susieti įsipareigojimai. Kadangi šalys sudarė Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartį, tai ji turėjo būti notarinės formos (CK 6.417 straipsnio 1 dalis).

47.5. Apeliacinės instancijos teismas padarė išvadą, kad vieno asmens teisių ir interesų gynybos būdas, darant žalą kitiems teisėtiems interesams, pažeidžiant jų pusiausvyrą, negali būti pripažintas proporcingu ir tinkamu, todėl nusprendė, jog pirmosios instancijos teismas Turto pardavimo aktą nepagrįstai pripažino negaliojančiu. Teismas tokios pozicijos nepagrindė, nors reikalavimas motyvuoti teismo sprendimą (nutartį) yra imperatyvus, teismas turi pareigą nurodyti faktinius ir teisinius argumentus, dėl kurių vienaip ar kitaip išsprendė bylą (CPK 3 straipsnio 6 dalis, 331 straipsnio 4 dalis). Pirmosios instancijos teismo sprendimas niekam žalos nesukeltų, nes šalys buvo grąžinamos į padėtį, buvusią iki sandorių sudarymo. Ieškovas privalo grąžinti viską, ką atsakovas sumokėjo antstoliui, o atsakovas – grąžinti ieškovui butą. Jei ieškovas negrąžintų skolos atsakovui, šis išieškojimą galėtų prašyti nukreipti į ginčo butą.

48. Atsiliepimo į kasacinį skundą CPK 351 straipsnio 1 dalies nustatyta tvarka nepateikta.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl bylos nagrinėjimo kasacine tvarka ribų

49. Bylos nagrinėjimo kasaciniame teisme ribas apibrėžia CPK 353 straipsnis. Šio straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu; kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių. Toks bylos nagrinėjimo kasaciniame teisme ribų (ir kartu kasacinio proceso paskirties) apibrėžimas reiškia, kad kasacinis teismas sprendžia išimtinai teisės klausimus, be to, tik tokius klausimus, kurie yra tiesiogiai iškelti kasaciniame skunde (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gruodžio 17 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-384-916/2019 36 punktą; 2024 m. gruodžio 17 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-247-701/2024 32 punktą). Nagrinėjant bylą kasacine tvarka, fakto klausimai analizuojami tiek, kiek reikia nustatyti, ar skundžiamą sprendimą (nutartį) priėmę teismai teisingai taikė materialiosios teisės normas byloje nustatytoms aplinkybėms, taip pat įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą civiliniame procese reglamentuojančias proceso teisės normas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy0yODgvMjAwOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-288/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-288/2009">3K-7-288/2009</a>).

Dėl kriterijų, pagal kuriuos vertinama, ar sandoris yra apsimestinis

50. Sandoriais laikomi asmenų veiksmai, kuriais siekiama sukurti, pakeisti arba panaikinti civilines teises ir pareigas (CK 1.63 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra nurodęs, kad asmenų veiksmai yra jų vidinės valios išorinė išraiška. Taigi sandoris yra asmens vidinės valios išorinė išraiška. Tai reiškia ir tai, kad sandoris yra asmens valios ir jos išorinės išraiškos būdo vienovė. Dėl to tam, kad galiotų tam tikras sandoris, jį sudariusių asmenų valia, išreikšta išorine išraiškos forma, turi atitikti jų vidinę valią. Sandoris yra apsimestinis, jeigu juo yra dengiamas kitas sandoris, kurio teisinių pasekmių iš tikrųjų siekė sandorio šalys. Apsimestinis sandoris yra niekinis ir negalioja dėl esminio sandorio elemento – šalių valios – ydingumo, nes apsimestiniame sandoryje išreikštoji valia neatitinka tikrųjų šalių ketinimų (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy0yODgvMjAwOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-288/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-288/2009">3K-7-288/2009</a>).

51. Jeigu sandoris sudarytas kitam sandoriui pridengti, taikomos sandoriui, kurį šalys iš tikrųjų turėjo galvoje, taikytinos taisyklės (CK 1.87 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas yra nurodęs, kad apsimestinio sandorio atveju dėl to paties dalyko sudaromi du susitarimai: išorinis, neatspindintis tikrųjų šalių ketinimų, ir kitas – atspindintis tikrąją šalių valią, tačiau neviešinamas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjAvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-260/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-260/2013">3K-3-260/2013</a>; 2018 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTA5LTI0OC8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-109-248/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-109-248/2018">e3K-3-109-248/2018</a>, 31 punktas).

52. Nagrinėjamoje byloje ieškovas pareiškė du alternatyvius reikalavimus. Vienu iš reikalavimų ieškovas prašė, be kita ko, pripažinti negaliojančiais tris sandorius (2022 m. gegužės 26 d. Turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktą Nr. S-22-167-9692, 2022 m. balandžio 11 d. Nuomos sutartį ir 2022 m. balandžio 11 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartį), pripažįstant, kad buvo sudaryta 25 000 Eur paskolos sutartis, kurios įvykdymui užtikrinti buvo įkeistas butas, esantis (duomenys neskelbtini), t. y. ieškovas vienu iš reikalavimų prašė pirmiau minėtus tris sandorius pripažinti apsimestiniais sandoriais. Jeigu pirmasis reikalavimas nebūtų patenkintas, kitu alternatyviu reikalavimu ieškovas prašė išspręsti šalių ginčą, susijusį su iš pirmiau minėtos Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutarties ir Nuomos sutarties šalims kylančių kai kurių teisių įgyvendinimu bei pareigų vykdymu.

53. Teisėjų kolegija, įvertinusi visa, kas pirmiau nurodyta, nusprendžia, kad nagrinėjamoje byloje pirmiausiai turėjo būti sprendžiama dėl sandorių pripažinimo apsimestiniais sandoriais.

54. Pagal kasacinio teismo praktiką, tuo atveju, kai kyla ginčas dėl sandorio – tam tikros sutarties – rūšies, pobūdžio, vienos ar kitos sąlygos prasmės ar pan., teismas, spręsdamas šį ginčą, vadovaujasi sutarčių aiškinimo taisyklėmis. CK 6.193 straipsnio 1 dalyje įtvirtinti du svarbūs sutarčių aiškinimo principai. Pirmasis – kad kiekviena sutartis turi būti aiškinama sąžiningai, taip pat vadovaujantis ir teisingumo bei protingumo principais. Antrasis principas reikalauja aiškintis tikruosius sutarties šalių ketinimus, o ne vien rašytinį sutarties tekstą. Aiškinant sutartį, taip pat būtina atsižvelgti į susiklosčiusius šalių tarpusavio santykius, sutarties sudarymo aplinkybes ir pan. Dar vienas iš sutarčių aiškinimo principų – tam tikros sutarties tikslų aiškinimasis (CK 6.193 straipsnio 2 dalis). Sutarties tikslas gali padėti atskleisti tikruosius šalių ketinimus, taip pat nustatyti ir sutarties rūšį, pobūdį, vienos ar kitos jos sąlygos prasmę ir pan. Taigi teismas, spręsdamas dėl konkrečios sutarties reikšmės, neturi remtis vien pažodiniu sutarties tekstu, bet turi aiškintis ir nagrinėti tikruosius šalių ketinimus, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes, taip pat šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kt. (CK 6.193 straipsnis) (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy0yODgvMjAwOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-288/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-288/2009">3K-7-288/2009</a> ir joje šiuo aspektu nurodytą kasacinio teismo praktiką).

55. Kasaciniame skunde nurodoma, kad apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai visus tris sandorius vertino atsietai, nesigilindamas į tikruosius šalių ketinimus, taip pažeisdamas įrodymų vertinimo taisykles. Teisėjų kolegija sutinka su šiuo ieškovo kasaciniame skunde nurodytu argumentu. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad kai tos pačios šalys vienu metu arba per trumpą laiko tarpą sudaro kelis sandorius, susijusius su tuo pačiu sutarčių dalyku, šie sandoriai aiškintini ne izoliuotai, o kartu, nes tik taip gali būti atskleista tikroji šalių valia, išreikšta susitarimų visetu (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy0yODgvMjAwOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-288/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-288/2009">3K-7-288/2009</a>).

56. Dėl to nagrinėjamu atveju 2022 m. gegužės 26 d. Turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktas Nr. S-22-167-9692, 2022 m. balandžio 11 d. Nuomos sutartis ir 2022 m. balandžio 11 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis vertintini kartu, atsižvelgiant į jų tikslus ir sudarymo aplinkybes.

57. Nagrinėjamoje byloje nustatyta ir šalys neginčija, kad ieškovas, siekdamas išspręsti savo finansines problemas, kilusias dėl priverstinio jo skolų išieškojimo, pagal skelbimą kreipėsi į atsakovą. Skelbimas įkeltas UAB Baltijos koncerno vardu, nurodant mobiliųjų telefonų numerius, kuriais atsiliepia atsakovas S. M.. Skelbime nurodoma, kad UAB Baltijos koncernas suteikia paskolas visoje Lietuvoje už užstatą nuo 5000 Eur ne trumpesniam kaip vienų metų terminui, taikomos mėnesinės palūkanos nuo 2 proc.; paskolos suteikiamos nuo 1 iki 99 metų tik esant užstatui; paskolų sumos neribojamos; galima mokėti tik palūkanas, o paskolą grąžinti pasibaigiant jos terminui; nereikia turto vertinimo; paskolos suteikiamos oficialiai su Lietuvos banko priežiūra; bendrovė įtraukta į kreditorių sąrašą; UAB Baltijos koncernas išperka ir refinansuoja skolas iš antstolių, stabdo ir nutraukia varžytynes; refinansuoja senas pradelstas skolas paskesniu sekančiu įkeitimu per hipoteką; refinansuojant galima pasididinti paskolos sumą į didesnę už jau turimą paskolos sumą; gali būti teismo ir antstolių areštai; esant antstolių paskelbtoms varžytynėms, gali refinansuoti skolą, skolininkui nutraukiamos varžytynės ir jis lieka gyventi ir valdyti bet kokį savo turtą; jei skolos viršija turto vertę, UAB Baltijos koncernas perima turtą iš varžytynių savo nuosavybėn ir savininkas toliau lieka gyventi tame pačiame būste visą likusį gyvenimą, mokėdamas jai tik nuomą; skolina visiems, turintiems bet kokį nekilnojamąjį turtą, kuriame gali būti registruoti ir nepilnamečiai vaikai, tokiu atveju teismo leidimo nereikia. Kaip garantija nurodoma 24 metų patirtis, visos sutartys tvarkomos notarų kontorose; jokių administravimo ar papildomų kasmėnesinių mokesčių.

58. Iš į bylą pateiktų ir ją nagrinėjusių teismų vertintų įrodymų, be kita ko, 2022 m. gegužės 26 d. Turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui akto Nr. S-22-167-9692, 2022 m. balandžio 11 d. Nuomos sutarties ir 2022 m. balandžio 11 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutarties sudarymo aplinkybių akivaizdžiai matyti, kad ieškovas turėjo tikslą išsaugoti nuosavybės teisę į butą, kuriame yra ne tik jo, bet ir jo nepilnametės dukters M. B., trečiųjų asmenų A. B. (ieškovo tėvo) ir I. B. (ieškovo sutuoktinės, kuri yra M. B. motina) deklaruota gyvenamoji vieta, o minėti sandoriai buvo sudaryti nesant galimybės buto hipoteka užtikrinti paskolos grąžinimą, nes Butas buvo areštuotas, dėl šio sandorio reikėjo gauti teismo sutikimą, kadangi bute gyveno nepilnametė.

59. Teisėjų kolegija pažymi, kad sprendžiant, ar ieškovo ir atsakovo sudaryti sandoriai atitiko nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise ir gyvenamosios patalpos nuomos sutarčių paskirtį ir esmę, reikšminga tai, kad pagal juos ieškovui buvo nustatyta teisė atpirkti Butą už tą pačią 25 000 Eur kainą, bet tik po penkerių metų ir tik su sąlyga, kad jis kas mėnesį penkerius metus mokės atsakovui nuompinigius po 500 Eur. Vadinasi, šalys susitarė, kad jeigu ieškovas penkerius metus kas mėnesį mokės atsakovui po 500 Eur ir po penkerių metų sumokės 25 000 Eur, jis, įgyvendinęs atpirkimo teisę, vėl taps Buto savininku de jure (teisiškai).

60. CK 6.576 straipsnyje nustatyta, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį. Nors CK 6.582 straipsnio 2 dalyje imperatyviai nustatyta, kad rašytinė nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo, 2022 m. balandžio 11 d. Nuomos sutartyje įtvirtinta sąlyga, pagal kurią ši nuomos sutartis galioja nuo banko pavedimo dienos į antstolio atsiskaitomąją sąskaitą mažiausiai penkerius metus. Nors CK 6.609 straipsnio 1 dalyje imperatyviai nustatyta, kad gyvenamosios patalpos nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją, 2022 m. balandžio 11 d. Nuomos sutartyje įtvirtinta sąlyga, kuria nustatyta, kad „nuomos sutarties trumpinti mažiau nei 5 (penkiems) metai negalima iš nuomininko pusės <...>“.

61. Pagal pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartį pardavėjas įsipareigoja parduoti daiktą pirkėjui kartu įgydamas teisę parduotą daiktą atpirkti, o pirkėjas įsipareigoja daiktą valdyti, naudoti ir juo disponuoti taip, kad pardavėjas galėtų įgyvendinti atpirkimo teisę (CK 6.417 straipsnio 1 dalis). Nors, pagal CK 6.417 straipsnio 3 dalyje nustatytą teisinį reguliavimą, pardavėjas turi teisę atpirkti parduotą daiktą ne ilgiau kaip penkerius metus, 2022 m. balandžio 11 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartyje įtvirtinta sąlyga, pagal kurią pradėti įgyvendinti teisę atpirkti Butą ieškovas gali ne anksčiau nei po penkerių metų. Nors CK 6.418 straipsnio, reglamentuojančio atpirkimo teisės įgyvendinimą, 2 dalyje nustatyta, kad pardavėjas, įgyvendindamas atpirkimo teisę, daiktą atsiima be jokių teisės į tą daiktą suvaržymų ir apribojimų ar papildomų įmokų ir atlyginimo pirkėjui, jeigu pranešimas apie ketinimą pasinaudoti atpirkimo teise buvo paskelbtas šio straipsnio nustatyta tvarka, 2022 m. balandžio 11 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartyje įtvirtinta sąlyga, pagal kurią ieškovui teisė atpirkti Butą buvo susieta su Buto nuomos sutartyje įtvirtinta pareiga penkerius metus mokėti po 500 Eur („ši atpirkimo pirkimo/pardavimo sutartis galioja neribotam laikui, bet tik praėjus minimaliam nuomos mokesčio terminui 5 (penkiems) metams“).

62. Teisėjų kolegija nusprendžia, kad, pagal byloje nustatytus faktinius duomenis, vadovaujantis nurodytomis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, yra pagrindas pripažinti, jog ieškovo ir atsakovo veiksmai neatitiko nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise ir nekilnojamojo turto nuomos sutarčių paskirties ir esmės.

63. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovo ir atsakovo 2022 m. balandžio 11 d. sudarytos Nuomos ir Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartys bei 2022 m. gegužės 26 d. Turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktas Nr. S-22-167-9692, kurio pagrindu atsakovas įregistravo nuosavybės teisę į Butą, yra apsimestiniai sandoriai, sudaryti siekiant pridengti kitas, t. y. paskolos ir nekilnojamojo turto įkeitimo (hipotekos), sutartis. Kadangi nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovui tėvai Butą padovanojo tam, kad šeima su nepilnamečiu vaiku turėtų savo būstą, t. y. Butas buvo šeimos turtas ir dėl to pagal sandorių sudarymo metu galiojusį teisinį reguliavimą (CK 3.85 straipsnio 2 dalis) jo įkeitimui (hipotekai) turėjo būti gautas teismo leidimas, o pagal CK 4.185 straipsnio 1 dalį hipotekos sandoris turėjo būti notarinės formos, šis teisinis reguliavimas šalims buvo kliūtis, apsunkinanti Buto įkeitimo (hipotekos) sutarties sudarymą.

Dėl apsimestinio sandorio negaliojimo teisinių pasekmių

64. CK 1.87 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad jeigu sandoris sudarytas kitam sandoriui pridengti, taikomos sandoriui, kurį šalys iš tikrųjų turėjo galvoje, taikytinos taisyklės.

65. Pagal kasacinio teismo praktiką, apsimestinis sandoris visada negalioja nuo jo sudarymo momento, o sandorio, kurį siekta pridengti, galiojimas priklauso nuo jo pobūdžio ir sudarymo aplinkybių. Jeigu pridengiamojo sandorio turinys atitinka įstatymo reikalavimus, tai taikomos atitinkamą sandorį reglamentuojančios taisyklės (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy0yODgvMjAwOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-288/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-288/2009">3K-7-288/2009</a>).

66. Šios nutarties 63 punkte konstatavus, kad ieškovo ir atsakovo 2022 m. balandžio 11 d. sudarytos Nuomos ir Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartys bei 2022 m. gegužės 26 d. Turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktas Nr. S-22-167-9692 yra apsimestiniai sandoriai, sudaryti siekiant pridengti paskolos ir nekilnojamojo turto įkeitimo (hipotekos) sutartis, spręstina, kad pastarieji sandoriai sudaryti terminuotai paskolos ir nekilnojamojo turto įkeitimo (hipotekos) sutartims pridengti, kurių pagrindu atsakovas (paskolos davėjas) perdavė ieškovo (paskolos gavėjo) nuosavybėn 25 000 Eur, o ieškovas įsipareigojo po penkerių metų grąžinti atsakovui 25 000 Eur (paskolos sumą) ir iki paskolos sumos grąžinimo penkerius metus kas mėnesį mokėti po 500 Eur palūkanų. Kadangi, pagal CK 6.870 straipsnio 2 dalyje nustatytą teisinį reguliavimą, paskolos sutartis pripažįstama sudaryta nuo pinigų perdavimo momento, o atsakovas 25 000 Eur į antstolės depozitinę sąskaitą sumokėjo 2022 m. gegužės 5 d., darytina išvada, kad ieškovas su atsakovu paskolos sutartį sudarė 2022 m. gegužės 5 d. Pagal CK 6.418 straipsnio 5 dalį, jeigu sutartyje nustatyta, kad atpirkimo teisė yra paskolos užtikrinimas, pardavėjas laikomas skolininku (paskolos gavėju), o pirkėjas – kreditoriumi, turinčiu įkeitimo teisę. Taigi ieškovas su atsakovu susitarė, kad prievolės pagal paskolos sutartį įvykdymui užtikrinti ieškovas įkeičia (nustato hipoteka) Butą.

67. Nurodyta paskolos sutartis, kurią siekta pridengti 2022 m. balandžio 11 d. sudarytomis Nuomos ir Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartimis bei 2022 m. gegužės 26 d. Turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktu Nr. S-22-167-9692, galioja, atsižvelgiant į jos atitiktį paskolos santykius reglamentuojančioms teisės normoms. Buto įkeitimo (hipotekos) sutartis negalioja, kadangi, kaip minėta šios nutarties 63 punkte, pagal sandorių sudarymo metu galiojusį teisinį reguliavimą (CK 3.85 straipsnio 2 dalis) jo įkeitimui (hipotekai) turėjo būti gautas teismo leidimas, o pagal CK 4.185 straipsnio 1 dalį hipotekos sandoris turėjo būti notarinės formos. Pagal CK 1.80 straipsnio 1 dalyje nustatytą teisinį reguliavimą, imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja, o pagal CK 1.93 straipsnio 3 dalyje nustatytą teisinį reguliavimą, įstatymų reikalaujamos notarinės formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį.

68. Konstatavus, kad ginčo sandoriai yra apsimestiniai sandoriai, sudaryti siekiant pridengti paskolos ir Buto įkeitimo (hipotekos) sutartis, kiti kasacinio skundo argumentai neturi reikšmės teisingam ginčo išsprendimui, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako.

Dėl bylos procesinės baigties ir bylinėjimosi išlaidų

69. Teisėjų kolegija, remdamasi pirmiau nurodytais argumentais, konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai, spręsdami dėl reikalavimo pripažinti ginčo sandorius apsimestiniais, pažeidė sutarčių aiškinimo taisykles, t. y. kad kiekviena sutartis turi būti aiškinama sąžiningai, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijais, nagrinėjant tikruosius sutarties šalių ketinimus ir tikslus, jos sudarymo aplinkybes, taip pat šalių elgesį po sutarties sudarymo, ir šis pažeidimas lėmė neteisingą ginčo sandorių kvalifikavimą.

70. Teisėjų kolegijai konstatavus, kad ginčo sandoriai yra apsimestiniai sandoriai, sudaryti siekiant pridengti paskolos ir Buto įkeitimo (hipotekos) sutartis, naikintinas apeliacinės instancijos teismo sprendimas, išskyrus jo dalį, kuria palikta nepakeista pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria teismas nusprendė atmesti trečiųjų asmenų A. B. ir M. B. savarankiškus reikalavimus ieškovui J. B.. Pastaroji apeliacinės instancijos teismo sprendimo dalis nebuvo kasacijos objektas nagrinėjamoje byloje, kadangi dėl jos nebuvo paduotas kasacinis skundas.

71. Teisėjų kolegijai konstatavus, kad ginčo sandoriai yra apsimestiniai sandoriai, sudaryti siekiant pridengti paskolos ir Buto įkeitimo (hipotekos) sutartis, o tai reiškia, kad jie ne tik negalioja nuo sudarymo momento, bet buvo sudaryta kitos rūšies sutartis, keistina pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria nuspręsta pripažinti ginčo sandorius negaliojančiais nuo sudarymo momento ir grąžinti Butą ieškovui. Kadangi ginčo sandorių pagrindu Nekilnojamojo turto registre Butas buvo tik įregistruotas kaip priklausantis atsakovui nuosavybės teise, bet jo valdytojas liko ieškovas, kuris ir naudojosi butu, tai konstatavus, kad ginčo sandoriai yra apsimestiniai, pripažintina, jog Butas, kaip priklausantis nuosavybės teise atsakovui, įregistruotas neteisėtai, o tai bus pagrindas Nekilnojamojo turtui registrui panaikinti šį įrašą.

72. Teisėjų kolegijai priėmus sprendimą dėl ginčo sandorių, kaip apsimestinių sandorių, negaliojimo teisinių pasekmių, byloje lieka neišspręstas ieškovo reikalavimas sumažinti palūkanas. Kadangi bylą nagrinėję teismai, nepagrįstai ginčo sandorių nekvalifikavę kaip apsimestinių sandorių, kuriais buvo pridengtos paskolos ir Buto įkeitimo (hipotekos) sutartys, šio reikalavimo apskritai nenagrinėjo, bylos dalis pagal šį ieškovo ieškinio reikalavimą perduotina pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

73. Kadangi, pirmosios instancijos teisme naujai išnagrinėjus bylos dalį dėl pirmiau minėto ieškovo reikalavimo, bylinėjimosi išlaidos gali keistis, jų atlyginimo klausimas paliktinas spręsti šiam teismui. Atkreiptinas dėmesys, kad, pagal 2025 m. kovo 20 d. pažymą apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, kasaciniame teisme patirta 6,62 Eur tokių išlaidų.

74. Teisėjų kolegija pažymi, kad dėl to, jog nagrinėjamoje byloje yra duomenų, kurie sudaro prielaidas vertinti, kad galbūt buvo sudaryta vartojimo paskolos sutartis (atsakovas yra daugiau kaip 41 nekilnojamojo turto objekto savininkas, vadovaujantis UAB Baltijos koncernui ir S. M. įmonei „Mažeikių nekilnojamasis turtas“ bei veikiantis pagal verslo liudijimą kaip asmuo, užsiimantis gyvenamųjų patalpų nuoma; sutartys buvo sudarytos ieškovui susisiekus su atsakovu pagal UAB Baltijos koncerno, kurio vadovas yra atsakovas, skelbimą; dalį nuompinigių (palūkanų) ieškovas sumokėjo atsakovo vadovaujamai S. M. įmonei „Mažeikių nekilnojamasis turtas“), spręsdamas ieškovo reikalavimą dėl palūkanų sumažinimo, teismas turi kvalifikuoti paskolos sutartį, kad nustatytų, ar ši sutartis nėra vartojimo paskolos sutartis.

75. CK 6.2284 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas sąrašas kriterijų, kuriems esant preziumuojama, kad sutarties sąlygos yra nesąžiningos. Be to, remdamasis CK 6.2284 straipsnio 3 dalimi, teismas gali pripažinti nesąžiningomis ir kitokias vartojimo sutarties sąlygas, jeigu jos atitinka šio straipsnio 2 dalyje nustatytus kriterijus; pareiga įrodyti, kad šio straipsnio 2 dalyje nustatyta sutarties sąlyga nėra nesąžininga, tenka verslininkui. CK 6.2284 straipsnio 4 dalis nustato, kad bet kuri vartojimo sutarties rašytinė sąlyga turi būti išreikšta aiškiai ir suprantamai. Šio reikalavimo neatitinkančios sąlygos laikomos nesąžiningomis.

76. Jeigu būtų nustatyta, kad šalių sudaryta sutartis yra vartojimo paskolos sutartis, teismas, spręsdamas ieškovo reikalavimą dėl palūkanų sumažinimo, privalo atlikti nesąžiningų sąlygų kontrolę.

77. Vadovaujantis kasacinio teismo teisės aiškinimo ir taikymo praktika, teismas ex officio (pagal pareigas) turi kvalifikuoti vartojimo sutartis ir atlikti tokių sutarčių nesąžiningų sąlygų kontrolę pagal CK 6.2284 straipsnio 2 dalyje (iki 2014 m. birželio 13 d. galiojusio CK 6.188 straipsnio 2 dalyje) išdėstytus kriterijus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy0yNzIvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-272/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-272/2011">3K-7-272/2011</a>; 2012 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-156/2012; 2017 m. gegužės 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNDUtNjExLzIwMTc=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-245-611/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-245-611/2017">3K-3-245-611/2017</a>, 32 punktas; 2018 m. vasario 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTctNzAxLzIwMTg=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-17-701/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-17-701/2018">e3K-3-17-701/2018</a>, 38 punktas).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 2 ir 5 punktais, 360 straipsniu, 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2024 m. spalio 24 d. sprendimo dalį, kuria palikta nepakeista Kauno apylinkės teismo 2024 m. balandžio 11 d. sprendimo dalis, kuria atmesti trečiųjų asmenų A. B. ir M. B. savarankiški reikalavimai ieškovui J. B., palikti nepakeistą.

Kitą Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2024 m. spalio 24 d. sprendimo dalį panaikinti.

Kauno apylinkės teismo 2024 m. balandžio 11 d. sprendimo dalį, kuria patenkinta ieškovo J. B. ieškinio dalis atsakovams N. M. ir S. M. – pripažintos negaliojančiomis ab initio (nuo sudarymo) ieškovo J. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) ir atsakovo S. M. (a. k. (duomenys neskelbtini) 2022 m. balandžio 11 d. sudaryta buto (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo su atpirkimo teise sutartis, įforminta antstolės Ramunės Damulienės 2022 m. gegužės 26 d. surašytu Turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktu Nr. S-22-167-9692, 2022 m. balandžio 11 d. sudaryta „Atpirkimo pirkimo/pardavimo teisės NT“ sutartimi, ir 2022 m. balandžio 11 d. sudaryta buto (duomenys neskelbtini) nuomos sutartis, grąžintas ieškovui J. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) butas (duomenys neskelbtini) pakeisti išdėstant taip:

„Pripažinti 2022 m. balandžio 11 d. sutartį, kuria J. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) pardavė su atpirkimo teise atsakovui S. M. (a. k. (duomenys neskelbtini) butą (duomenys neskelbtini), 2022 m. balandžio 11 d. sutartį, kuria atsakovas S. M. (a. k. (duomenys neskelbtini) išnuomojo ieškovui J. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) butą (duomenys neskelbtini) ir antstolės Ramunės Damulienės 2022 m. gegužės 26 d. surašytą Turto pardavimo skolininko pasiūlytam pirkėjui aktą Nr. S-22-167-9692 2022 m. gegužės 5 d. sudaryta paskolos sutartimi, kuria atsakovas S. M. (a. k. (duomenys neskelbtini) (paskolos davėjas) perdavė ieškovo J. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) (paskolos gavėjo) nuosavybėn 25 000 (dvidešimt penkis tūkstančius) Eur, o ieškovas J. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) įsipareigojo po penkerių metų grąžinti paskolos davėjui 25 000 (dvidešimt penkių tūkstančių) Eur skolą ir iki skolos grąžinimo penkerius metus kas mėnesį mokėti po 500 (penkis šimtus) Eur palūkanų bei buto (duomenys neskelbtini) hipotekos sutartimi.

Pripažinti buto (duomenys neskelbtini) hipotekos sutartį negaliojančia nuo sudarymo momento.

Pripažinti, kad butas (duomenys neskelbtini) neteisėtai įregistruotas Nekilnojamojo turto registre kaip priklausantis nuosavybės teise atsakovui S. M. (a. k. (duomenys neskelbtini).

Kauno apylinkės teismo 2024 m. balandžio 11 d. sprendimo dalį, kuria atmestas atsakovo S. M. priešieškinis ieškovui J. B., atsakovams pagal priešieškinį I. B., A. B. ir M. B., atmesti trečiųjų asmenų A. B. ir M. B. savarankiški reikalavimai ieškovui J. B., palikti nepakeistą.

Kitą Kauno apylinkės teismo 2024 m. balandžio 11 d. sprendimo dalį panaikinti.

Bylos dalį pagal ieškovo J. B. ieškinio reikalavimą atsakovams N. M. ir S. M. sumažinti 24 procentų metines palūkanas už pinigų skolinimą, nustatant 7,5 procento metinių palūkanų normą nuo sutarties sudarymo momento, perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

Šios nutarties kopiją išsiųsti valstybės įmonei Registrų centrui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Algirdas Taminskas

Agnė Tikniūtė

Eglė Zemlytė