Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartis, ir proceso teisės normų, nustatančių įrodinėjimo bei įrodymų vertinimo taisykles, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-334-823/2019

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-02613-2016-6

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.11.6; 3.2.4.4; 3.2.4.11

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2019 m. lapkričio 11 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Godos Ambrasaitės-Balynienės (pranešėja), Sigitos Rudėnaitės (kolegijos pirmininkė) ir Antano Simniškio,

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų A. B. ir S. B. kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. balandžio 17 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų A. B. ir S. B. ieškinį atsakovėms bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Negresko investicijos“ ir uždarajai akcinei bendrovei „Conresta“ dėl nuosavybės teisės į butą pripažinimo ir hipotekos panaikinimo bei ieškovo M. M. ieškinį atsakovėms bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Negresko investicijos“ ir uždarajai akcinei bendrovei „Conresta“ dėl nuosavybės teisės į butą pripažinimo ir hipotekų pripažinimo pasibaigusiomis.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis, ir proceso teisės normų, nustatančių įrodinėjimo bei įrodymų vertinimo taisykles, aiškinimo ir taikymo.

2. M. M. ieškiniu prašė teismo pripažinti jam nuosavybės teises į butą (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir ginčo butas), ir į 46/13264 idealiąsias dalis žemės sklypo (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ginčo sklypas), nuo preliminariojoje sutartyje nurodytos buto kainos sumokėjimo momento (2015 m. rugsėjo 18 d.); įpareigoti ieškovą sumokėti atsakovei BUAB „Negresko investicijos“ 2816,71 Eur kompensaciją už 2,90 kv. m padidėjusį buto plotą; pripažinti pasibaigusiomis 2016 m. balandžio 23 d. pranešimais įregistruotas ginčo buto ir žemės sklypo hipotekas.

3. A. B. ir S. B. ieškiniu prašė teismo pripažinti jiems bendrosios jungtinės nuosavybės teisę į ginčo butą (duomenys neskelbtini) nuo jo kainos sumokėjimo momento (2015 m. gruodžio 8 d.); panaikinti 2015 m. balandžio 23 d. įregistruotą ginčo buto hipoteką.

4. M. M. ieškinyje nurodė, kad 2015 m. rugsėjo 18 d. su atsakove BUAB „Negresko investicijos“ sudarė preliminariąją statomo buto ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartį, kuria ieškovas įsipareigojo sumokėti perkamo 47,36 kv. m buto su žemės sklypo dalimi kainą (46 000 Eur), o UAB „Negresko investicijos“ įsipareigojo pasitelkdama rangovę UAB „Conresta“ pagal projektinius dokumentus bei išduotą statybos leidimą pastatyti 2 kambarių butą, kuris bus 8 namo aukšte. Ieškovas tą pačią dieną atsakovės vadovui Z. Z. sumokėjo grynaisiais pinigais 46 000 Eur perkamo turto kainą. Ieškovas pažymėjo, kad nuo 2016 m. spalio mėn. nebegalėjo susisiekti su BUAB „Negresko investicijos“ vadovu ir iš spaudos sužinojo, kad UAB „Negresko investicijos“ du kartus įkeitė atsakovei UAB „Conresta“ žemės sklypą ir mišrų pastatą, kuriame yra ieškovo butas. Dėl šių suvaržymų ieškovas negali sudaryti pagrindinės ginčo buto ir dalies žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties, nors yra sumokėjęs visą perkamo turto kainą ir faktiškai finansavęs buto statybą.

5. A. B. ir S. B. ieškinyje nurodė, kad 2015 m. gruodžio 3 d. su atsakove BUAB „Negresko investicijos“ sudarė preliminariąją sutartį dėl ginčo buto pirkimo. Ieškovė S. B. 2015 m. gruodžio 8 d. iš savo asmeninės banko sąskaitos pervedė į BUAB „Negresko investicijos“ sąskaitą 60 000 Eur. Pardavėjos vadovas Z. Z. 2016 m. birželio mėn. ieškovams davė sutikimą pradėti remontą, įpareigojo statytojos UAB „Conresta“ darbuotojus perduoti ieškovams buto raktus, buvo atlikta visa buto apdaila ir nuo 2016 m. rugsėjo mėn. jame apsigyveno ieškovų duktė. Ieškovai ieškinyje išreiškė abejones dėl M. M. mokėjimo už statomą ginčo butą, pažymėjo, kad butas negali būti perduotas M. M., nes jam turėjo būti parduotas butas su daline apdaila, o ieškinio pateikimo metu butas buvo visiškai įrengtas ir naudojamas pagal paskirtį.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

6. Vilniaus apygardos teismas 2018 m. balandžio 26 d. sprendimu M. M. ieškinį tenkino, A. B. ir S. B. ieškinį atmetė; pripažino M. M. nuosavybės teises į butą (duomenys neskelbtini) ir į 46/13264 idealiąsias dalis žemės sklypo (duomenys neskelbtini) nuo 2015 m. rugsėjo 18 d.; įpareigojo M. M. sumokėti atsakovei BUAB „Negresko investicijos“ 2816,71 Eur kompensaciją; pripažino ginčo buto ir žemės sklypo dalies hipotekas pasibaigusiomis; paskirstė bylinėjimosi išlaidas.

7. Teismas nustatė, kad kasos pajamų orderis patvirtina, jog ieškovas 2015 m. rugsėjo 18 d. sumokėjo 46 000 Eur grynaisiais atsakovės vadovui Z. Z. Kadangi buvo sumokėta pagal preliminariąją sutartį, atsiskaitymo grynaisiais pinigais būdas nėra uždraustas, be to, toks būdas buvo nustatytas ir sutartyje, tai teismas padarė išvadą, kad M. M. atsiskaitė už perkamą butą, pažymėjo, kad byloje yra duomenų, jog kitų butų pirkėjai taip pat naudojo atsiskaitymo grynaisiais būdą. Tolesni Z. Z. veiksmai, disponuojant jam perduotomis įmonės lėšomis, teismo vertinimu, neturi teisinės reikšmės sprendžiant dėl ieškovo mokėjimo prievolės UAB „Negresko investicijos“ įvykdymo fakto.

8. Iš šalių paaiškinimų ir Nekilnojamojo turto registro duomenų teismas nustatė, kad ieškovas pirko dar nepastatytą ir nesuformuotą kaip nekilnojamojo turto objektas butą. Tarp šalių nėra ginčo dėl to, kad užbaigus statybos darbus ir atlikus kadastrinius matavimus ginčo buto plotas padidėjo 2,90 kv. m, M. M. pripažįsta savo prievolę kompensuoti 2816,71 Eur sumą. Remdamasis preliminariosios sutarties nuostatomis teismas sprendė, kad buto kaina, su kurios sumokėjimu siejamas nuosavybės teisės į butą atsiradimo faktas, buvo 46 000 Eur, o sutarties 4.1.2 punkte buvo nustatyta pirkėjo pareiga sumokėti kompensaciją už padidėjusį buto plotą. Teismas vertino, kad net ir pripažinus, jog M. M. nesumokėjo visos perkamo turto kainos, nežymios kainos dalies (2816,71 Eur) nesumokėjimas, palyginus su sumokėta turto kaina (46 000 Eur), nepaneigia fakto, kad ieškovas iš esmės už turtą atsiskaitė; vien likusios sumos nesumokėjimas neteikia pagrindo nepripažinti daiktinių teisų atsiradimo.

9. Teismas pažymėjo, kad M. M. banko sąskaitos išrašas patvirtina, jog laikotarpiu nuo 2015 m. sausio 4 d. iki 2015 m. balandžio 26 d. jis išgrynino apie 70 000 Eur, o tai įrodo, kad jis turėjo galimybę atsiskaityti už butą grynaisiais pinigais.

10. Teismas nustatė, kad 2016 m. rugpjūčio 17 d. statybos darbų perdavimo–priėmimo aktu statybos darbai buvo perduoti užsakovei; ginčo butas, kaip nekilnojamasis daiktas, buvo suformuotas nuo 2015 m. lapkričio 18 d. Bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme įregistruota buto būklė – „nebaigta statyba“, baigtumas – 80 proc.

11. Teismas nurodė, kad tarp šalių nėra ginčo dėl to, jog M. M. siekė įsigyti būstą savo asmeniniams poreikiams tenkinti, preliminariosios sutarties sudarymo momentu butas nebuvo nei pastatytas, nei suformuotas kaip atskiras nekilnojamojo turto vienetas. Tokią sutartį teismas kvalifikavo kaip būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.401 straipsnis). Aplinkybės, kad UAB „Negresko investicijos“ veikė nesąžiningai ir neperdavė UAB „Conresta“ iš pirkėjų gautų lėšų, teismas nepripažino teikiančia pagrindą daryti išvadą, jog ne ieškovas, o rangovė finansavo pagal preliminariąją sutartį perkamo ginčo buto statybos darbus.

12. UAB „Conresta“ atsikirtimus, kad ieškovo M. M. sudarytoje preliminariojoje sutartyje nebuvo nurodyta kai kurių pagal CK 6.401 straipsnį privalomų duomenų, teismas vertino kaip formalų neatitikimą, dėl kurio sutartis negali būti laikoma niekine, juolab kad tokie padariniai nenustatyti įstatyme. Aplinkybės, kad statybos metu pasikeitė ginčo buto planas (butas suformuotas kaip turintis ne du, o vieną kambarį), teismas taip pat nepripažino esmine, leidžiančia konstatuoti, jog šalių valia buvo pastatyti visiškai kitą daiktą.

13. Teismas konstatavo, kad ieškovas M. M., sumokėjęs perkamo turto kainą, įgijo nuosavybės teisę į pagal būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį perkamą turtą. Kadangi ginčo butas, kaip civilinės apyvartos objektas, buvo suformuotas 2015 m. lapkričio 19 d., tai teismas pripažino ieškovui nuosavybės teisę nuo šios datos, pažymėjo, kad tuo metu turtas nebuvo areštuotas (areštai galiojo nuo 2015 m. gruodžio 15 d. iki 2016 m. spalio 24 d.).

14. Vertindamas A. B. ir S. B. ieškinio reikalavimus, teismas nurodė, kad ieškovai 2015 m. gruodžio 3 d. sudarė analogiško turinio preliminariąją statomo buto pirkimo–pardavimo sutartį dėl to paties buto pastatymo už 59 000 Eur, vykdydami šią sutartį, 2015 m. gruodžio 8 d. pervedė atsakovei BUAB „Negresko investicijos“ 60 000 Eur. Teismas pažymėjo, kad šio sandorio sudarymo momentu ginčo butas jau buvo suformuotas kaip nekilnojamojo turto objektas, nors ir nebuvo baigtas statyti. Kadangi toks daiktas jau galėjo būti nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties objektu, teismas sprendė, kad ieškovų sudaryta sutartis neatitinka CK 6.401 straipsnyje nustatytų būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties požymių, nebuvo objektyvaus poreikio sudaryti tokią sutartį. Šią sutartį teismas kvalifikavo kaip preliminariąją sutartį, sudarytą CK 6.165 straipsnio pagrindu, pagal kurią pinigų už butą sumokėjimas neturi įtakos daiktinių teisių atsiradimui, o pagrindinės sutarties nesudarymas turi kitas teisines pasekmes, nei nustatytos CK 6.401 straipsnyje. Atsižvelgdamas į tai, teismas atmetė A. B. ir S. B. ieškinį.

15. Teismas nurodė, kad A. B. ir S. B. ieškinys atmestinas ir CK 1.75 straipsnio 3 dalies pagrindu. Kadangi nė vienas iš ieškovų neišviešino preliminariosios sutarties viešame registre, tai teismas pripažino, kad teises įgijo pirmasis sandorį sudaręs asmuo – M. M. Tokios išvados nekeičia aplinkybės, kad A. B. ir S. B. susitarė dėl didesnės ginčo buto kainos, kad šie ieškovai faktiškai pradėjo naudotis butu.

16. Teismas nustatė, kad BUAB „Negresko investicijos“ ir rangovė UAB „Conresta“ 2015 m. balandžio 22 d. sudarė hipotekos sutartį dėl BUAB „Negresko investicijos“ prievolių pagal rangos sutartį užtikrinimo, šioje sutartyje, be kita ko, susitarė, kad įkeičiamą daiktą draudžiama perleisti tretiesiems asmenims be išankstinio rašytinio kreditoriaus sutikimo; pažeidus šį draudimą, įkaito davėjas įsipareigoja atlyginti kreditoriui visus jo patirtus nuostolius, kilusius dėl negalėjimo patenkinti savo reikalavimų iš įkeičiamo daikto vertės. Išskaidžius mišrų statinį, 2015 m. lapkričio 20 d. buvo įregistruoti hipotekos pakeitimai, pagal kuriuos ginčo butas apsunkintas hipoteka.

17. Kadangi ieškovai (vartotojai) sudarė sutartis su verslo įmone, tai teismas sprendė, kad būtent atsakovė turėjo tinkamai įvykdyti informavimo pareigą, tačiau su ieškovu sudarytoje preliminariojoje sutartyje nebuvo nuodyta, jog būsimas turtas turi (turės) suvaržymų (CK 6.401 straipsnio 2 dalies 5 punktas), taip pat byloje nėra duomenų, kad tokia informacija buvo pateikta žodžiu. Teismas vertino, kad ieškovas galėjo, bet neturėjo pareigos nuolat tikrinti Nekilnojamojo turto registro duomenų, aiškintis, ar statomas butas nebuvo apsunkintas hipoteka, areštais ir pan., juolab kreiptis dėl profesionalios advokatų pagalbos sudarant pakankamai įprastą rinkoje būsto pirkimo sandorį. Atsakovės neįrodė, kad M. M. buvo tinkamai informuotas apie hipoteką, todėl teismas nekonstatavo, jog, sudarydamas būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį, ieškovas veikė nesąžiningai.

18. Ieškovas, įvykdęs savo prievolę atsiskaityti už perkamą turtą bei vadovaudamasis įprasta komercine praktika (net ir darant prielaidą, kad jis žinojo apie hipoteką), galėjo pagrįstai tikėtis, jog toks turtas bus įgytas nuosavybėn ir atlaisvintas nuo suvaržymų. Tai konstatavus, UAB „Negresko investicijos“ nesąžiningas elgesys (neatsiskaitė su rangove UAB „Conresta“ už statomą butą) negali būti panaudotas prieš vartotoją, juolab kad šis nebuvo informuotas apie konkrečius atsakovių tarpusavio įsipareigojimus. Dėl to teismas netaikė ieškovui hipotekos sąlygų, o 2015 m. rugsėjo 18 d. preliminariosios sutarties nepripažino niekine, kaip sudarytos pažeidus imperatyvias įstatymo normas (CK 4.170 straipsnio 6 dalis).

19. Teismas pažymėjo, kad pagal CK 6.401 straipsnio 6 dalį nepastatytas butas gali būti įkeičiamas tik tuo atveju, kai kita šalis raštu sutinka. Kadangi M. M. tokio sutikimo nebuvo davęs, o jo įsigyto buto hipoteka buvo įregistruota 2015 m. lapkričio 20 d. (ieškovo nuosavybės teisė į butą atsirado anksčiau), tai teismas netaikė ieškovui atsakovių hipotekos sandorio sąlygų dėl draudimo perleisti turtą ir hipoteka užtikrintų prievolių apimties, kurios ieškovui nebuvo atskleistos, sprendė, kad yra pagrindas pripažinti įregistruotas ieškovo buto hipotekas pasibaigusiomis (CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktas).

20. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal ieškovų A. B. ir S. B. bei atsakovės UAB „Conresta“ apeliacinius skundus, 2019 m. balandžio 17 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2018 m. balandžio 26 d. sprendimą paliko nepakeistą; paskirstė bylinėjimosi išlaidas.

21. Teisėjų kolegija kritiškai vertino ieškovų A. B. ir S. B. argumentus dėl M. M. galimybių atsiskaityti už ginčo turtą, nurodė, kad byloje esantis kasos pajamų orderis patvirtino, jog ieškovas 2015 m. rugsėjo 18 d. grynaisiais pinigais sumokėjo UAB „Negresko investicijos“ vadovui 46 000 Eur. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad tolesni pardavėjos vadovo veiksmai su jam perduota grynųjų pinigų suma ir (ar) pradėtas ikiteisminis tyrimas dėl jo neteisėtų veiksmų negali turėti įtakos sprendžiant klausimą, ar ieškovas M. M. yra tinkamai atsiskaitęs pagal statomo buto pirkimo–pardavimo sutartį. Šią išvadą pagrindžia ir M. M. banko sąskaitų išrašai, patvirtinantys, kad jis nuo 2015 m. sausio 4 d. iki 2015 m. balandžio 26 d. iš savo sąskaitos banke paėmė apie 70 000 Eur grynųjų pinigų (turėjo galimybę atsiskaityti už turtą grynaisiais pinigais).

22. Kolegija pažymėjo, kad pagal bendrąjį teisės principą niekas negali perleisti daugiau teisių, nei pats turi (lot. nemo plus juris transferre ad alium potest quam ipse habet). Remiantis šiuo principu, konstatavus, kad pirmasis pirkėjas (M. M.) įgijo nuosavybės teisę į ginčo turtą, atsakovė nebegalėjo perleisti ginčo nekilnojamojo turto kitiems ieškovams (A. ir S. B.) (nepriklausomai nuo jų sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.165 ar 6.401 straipsnį), nes pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį nuosavybės teisė į ginčo butą priklausė pirmajam pirkėjui, kuris turto kainą sumokėjo, taigi ir nuosavybės teisę įgijo, pirmiau nei ieškovai.

23. Kadangi pagal kasacinio teismo praktiką asmens teisių registracija viešame registre atlieka ne teises nustatančią, o teisių išviešinimo funkciją (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-67/2011), tai kolegija sprendė, kad aplinkybė, jog M. M. nebuvo išviešinęs preliminariosios sutarties sudarymo fakto, savaime nepaneigia ir negali paneigti jo, kaip turto įgijėjo, teisių bei teisėtų interesų.

24. Kolegija atmetė UAB „Conresta“ argumentus, kad M. M. neįgijo nuosavybės teisės į ginčo objektą, nes nebuvo sumokėjęs visos turto kainos (nesumokėjęs 2816,71 Eur už didesnį buto plotą). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalies formuluotė „visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja“ negali būti aiškinama taip, jog tik sumokėjęs visą kainą pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą, o sumokėjęs tik dalį kainos daiktinių teisių neįgyja; įstatymo nedraudžiama pripažinti bendrosios dalinės pirkėjo ir pardavėjo nuosavybės, kai pirkėjas yra finansavęs tik dalį statybos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011). Remdamasi šiuo išaiškinimu kolegija pripažino, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai padarė šios nutarties 8 punkte nurodytą išvadą dėl ieškovo nuosavybės teisės įgijimo.

25. Kolegija pritarė šios nutarties 17–19 punktuose nurodytoms pirmosios instancijos teismo išvadoms, sprendė, kad atsakovių sudarytos sutartinės hipotekos sąlygos dėl draudimo perleisti turtą ir hipoteka užtikrintų prievolių apimties, kurios M. M. nebuvo žinomos, teisėtam nekilnojamojo turto savininkui ieškovui negali būti taikomos.

26. Vertindama pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, kuria panaikinti hipotekos sandoriai, kolegija atkreipė dėmesį į kasacinio teismo praktiką, kad pirkėjui – fiziniam asmeniui – pagal būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartį atsiskaičius su pardavėju – to būsto statytoja įmone, kuriai iškelta bankroto byla, o ne jos kreditoriais, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzItOTE2LzIwMTk=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-132-916/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-132-916/2019">3K-3-132-916/2019</a>). Remdamasi šia praktika kolegija konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, jog ieškovui tinkamai įvykdžius prievoles pagal būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartį, t. y. atsiskaičius už butą ir žemės sklypo dalį, yra pagrindas įregistruotas buto ir žemės sklypo dalies hipotekas pripažinti pasibaigusiomis.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į jį teisiniai argumentai

27. Kasaciniu skundu ieškovai A. B. ir S. B. prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. balandžio 17 d. nutartį ir priimti naują sprendimą – pripažinti ieškovams bendrosios jungtinės nuosavybės teisę į ginčo butą (duomenys neskelbtini) nuo jo kainos sumokėjimo momento (2015 m. gruodžio 8 d.); panaikinti 2015 m. balandžio 23 d. įregistruotas hipotekas ginčo butui. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

27.1. Teismai skirtingai kvalifikavo M. M. ir ieškovų sudarytas preliminariąsias būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis, nors jų turinys identiškas, nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, pagal kurią nustačius, kad preliminariojoje sutartyje ketinamas perleisti butas buvo nurodytas kaip esantis statomame name ir nebuvo galutinai suformuotas kaip atskiras turtinis vienetas (VĮ Registrų centro duomenimis, buto baigtumas buvo 84 proc., jo būklė nurodyta kaip „nebaigtas statyti“), konstatuota, jog sprendžiant, ar buvo baigas statyti butas, kuris būtų parduodamas kaip jau pastatytas, turėjo būti įvertinti kadastriniai duomenys sutarties sudarymo metu, buto ir viso namo kaip bendrosios dalinės nuosavybės pastatymo būklė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNDM0LTY5NS8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-434-695/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-434-695/2018">e3K-3-434-695/2018</a>). Kadangi ginčo butas kaip nekilnojamojo turto vienetas buvo suformuotas 2015 m. spalio 18 d., jo statybos baigtumas sudarė 54 proc., butas buvo be langų, durų, elektros instaliacijos, santechnikos įvadų, vidinių sienų pertvarų (2016 m. vasario 26 d. įregistruotas 80 proc. buto statybos baigtumas), ieškovams 2015 m. gruodžio 3 d. pasirašant preliminariąją sutartį butas ir visas namas dar nebuvo baigtas statyti, tai ši sutartis turėjo būti kvalifikuota kaip preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis.

27.2. Teismai, pripažindami, kad M. M. pirmasis įgijo nuosavybės teisę į ginčo butą, netinkamai vertino įrodymus, tokią išvadą grindė tik dviem įrodymais – kasos pajamų orderiu ir M. M. banko sąskaitos išrašu, jų nevertino visų byloje esančių įrodymų kontekste. Teismai neatsižvelgė į M. M. paaiškinimus, kad derybos dėl buto kainos ir mokėjimo vyko tik dvi savaites, t. y. tik 2015 m. rugsėjo mėnesį, o laikotarpiu nuo 2015 m. sausio 1 d. iki 2015 m. balandžio 26 d., kai iš jo sąskaitos buvo išgryninti pinigai, M. M. neturėjo ketinimų įsigyti ginčo buto, dar nevyko derybos dėl jo įsigijimo, taigi byloje neįrodyta, kad išgryninti pinigai buvo panaudoti būtent ginčo butui įsigyti. M. M. nurodė, kad pažįsta UAB „Negresko investicijos“ direktorių Z. Z. nuo 2013 m., preliminarioji sutartis su juo buvo pasirašyta ir grynieji pinigai perduoti M. M. brolio name (duomenys neskelbtini), o tokia praktika nėra įprasta tokio pobūdžio komerciniuose santykiuose, todėl M. M. ir UAB „Negresko investicijos“ sudaryta preliminarioji sutartis vertintina kritiškai. Be to, M. M. nebuvo kviečiamas ir nė karto nedalyvavo daugiabučio namo (duomenys neskelbtini) butų savininkų susirinkimuose, nesikreipė į teisėsaugą dėl Z. Z. galimo sukčiavimo, iki ieškinio pareiškimo (praėjus daugiau nei metams nuo preliminariosios sutarties sudarymo) neatliko jokių kitų aktyvių veiksmų savo pažeistoms teisėms apginti, nors ginčo butas turėjo būti pastatytas per du mėnesius nuo preliminariosios sutarties pasirašymo. Svarbu ir tai, kad BUAB „Negresko investicijos“ dokumentuose nėra M. M. preliminariosios sutarties, taip pat nėra duomenų apie 46 000 Eur grynaisiais gavimą iš M. M. Ieškovų pateikti įrodymai, priešingai, patvirtina, kad būtent jie įsigijo ginčo butą, todėl jiems turi būti pripažinta nuosavybės teisė į jį.

27.3. Teismai netinkamai kvalifikavo ieškovų ir BUAB „Negresko investicijos“ sudarytą sutartį, todėl nepagrįstai netaikė CK 6.309 straipsnio 3 dalies ir 1.93 straipsnio 4 dalies. Byloje nustatyta, kad ginčo butas yra visiškai įrengtas ir suformuotas kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, jis yra faktiškai perduotas ieškovams, jie butą įrengė savo lėšomis, visa buto kaina yra sumokėta atsakovei BUAB „Negresko investicijos“, bute gyvena ieškovų duktė bei moka jo išlaikymo mokesčius. Taigi, nepaisant sutarties pavadinimo „preliminarioji“, šalių iš esmės buvo sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis, kurioje sutarta vėliau notarine tvarka patvirtinti pirkimo–pardavimo sutartį pagal iš anksto sutartas sąlygas. Aplinkybė, kad atsakovė perdavė ieškovams butą bei leido jį įsirengti, patvirtina tai, jog jau sudarydami sutartį ieškovai siekė ne susitarti dėl sutarties sudarymo ateityje, o pirkti konkretų nekilnojamąjį turtą, t. y. buvo sudaryta ir vykdoma pagrindinė buto ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartis. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2018 m. lapkričio 21 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNDM0LTY5NS8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-434-695/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-434-695/2018">e3K-3-434-695/2018</a> konstatavo, kad pagal kasacinio teismo praktiką, kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leidžia teigti, jog sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai, tačiau tai nereiškia, kad visais atvejais buvo sudaryta pagrindinė sutartis; esant ginčui dėl sutarties sudarymo pagal įsipareigojimą parduoti ar pirkti daiktą (CK 6.309 straipsnio 1 dalis), pakanka nustatyti, kad pardavėjas davė įsipareigojimą parduoti daiktą, t. y. įsipareigojo perleisti už atlyginimą (kainą) nuosavybės teisę, ir daiktą perleido valdyti, t. y. leido daryti jam ūkinį poveikį, jį tvarkyti, įrengti ir atlikti kitus valdymo veiksmus; šių sąlygų nustatymas patvirtina, kad nuosavybės teisė perėjo iš pardavėjo pirkėjui ir įformina pirkimo–pardavimo sutartį.

27.4. Teismas nepagrįstai neįvertino aplinkybės, kad M. M. nebuvo išviešinęs preliminariosios sutarties sudarymo fakto. Sistemiškai aiškinant CK 4.254 straipsnio 1 punktą ir 1.75 straipsnio 2 dalį darytina išvada, kad viešame registre turi būti registruojami tokie sandoriai, kuriais keičiamas registruojamo daikto teisinis statusas ar iš esmės keičiamos jo valdymo, naudojimo ir disponavimo juo galimybės. Ieškovai kreipėsi į VĮ Registrų centrą su prašymu įregistruoti dėl ginčo buto sudarytą sutartį, tačiau šis jų prašymas 2016 m. spalio 26 d. sprendimu buvo atmestas. Aplinkybė, kad M. M. tariamai 2015 m. rugsėjo 18 d. sudarė preliminariąją sutartį dėl ginčo buto, ieškovams tapo žinoma tik tada, kai jie buvo įtraukti į vykstantį teismo procesą. Nurodytos aplinkybės patvirtina, kad ieškovai elgėsi apdairiai ir rūpestingai, o M. M. iki pat ieškinio pateikimo nedėjo jokių pastangų, siekdamas apsaugoti savo teises. M. M. įregistravus preliminariąją sutartį, ieškovai nebūtų įsigiję to paties buto ir jo įrengę savo asmeninėmis lėšomis. Kita vertus, aplinkybė, kad M. M. neišviešino preliminariosios sutarties, teikia pagrindą manyti, jog ji buvo sudaryta kur kas vėliau nei ieškovų sutartis (galimai prasidėjus UAB „Negresko investicijos“ bankroto procesui arba ikiteisminiam tyrimui Z. Z. atžvilgiu). Teismai neatsižvelgė į šį aspektą, taip pat neįvertino šios nutarties 27.2 punkte nurodytų faktinių aplinkybių, kurios teikia pagrindą spręsti, kad M. M. ir BUAB „Negresko investicijos“ sudarė apsimestinę sutartį, kuri nebuvo vykdoma ir apie kurią nebuvo žinoma nė vienam fiziniam ar juridiniam asmeniui.

28. Ieškovas M. M. atsiliepime į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti; priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

28.1. Teismai pagrįstai ieškovų ir BUAB „Negresko investicijos“ sudarytą sutartį kvalifikavo ne kaip būsimo daikto pirkimo–pardavimo sutartį (CK 6.401 straipsnis), o kaip preliminariąją nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį (CK 6.165, 6.392 straipsniai), nes ją sudarant ginčo butas jau buvo suformuotas kaip atskiras nekilnojamojo turto vienetas, taigi buvo susitarta dėl esamo daikto įsigijimo. Kadangi ieškovas sutartį sudarė 2015 m. rugsėjo 18 d., kai butas dar nebuvo suformuotas kaip atskiras objektas (tai padaryta 2015 m. lapkričio 18 d.), tai, skiriantis preliminariųjų sutarčių sudarymo aplinkybėms, jos negalėjo būti kvalifikuojamos vienodai. Kasaciniame skunde nurodyta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis priimta civilinėje byloje (Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNDM0LTY5NS8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-434-695/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-434-695/2018">e3K-3-434-695/2018</a>), kurios situacija atitiko ieškovo M. M., o ne A. B. ir S. B. situaciją – preliminarioji sutartis buvo sudaryta dar prieš suformuojant butą kaip atskirą nekilnojamojo turto objektą, nagrinėjamoje byloje sutartis pasirašyta ne dėl būsimo, bet dėl ieškovui jau perleisto turto – dėl to nurodoma nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNDM0LTY5NS8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-434-695/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-434-695/2018">e3K-3-434-695/2018</a>, negali būti vertinama kaip paneigianti skundžiamų teismų procesinių sprendimų teisėtumą. Pirmiau nurodyto preliminariosios sutarties vertinimo nekeičia kasacinio skundo argumentas, kad ieškovams pasirašant sutartį butas buvo 54 proc. baigtumo – nekilnojamojo daikto sukūrimas fiksuojamas jį, kaip atskirą objektą, suformavus Nekilnojamojo turto registre, jame daiktas gali būti registruojamas net jei jis yra nedidelio baigtumo (tačiau dėl to nelaikomas būsimu daiktu).

28.2. Kol M. M. ir BUAB „Negresko investicijos“ sudaryta sutartis kvalifikuojama pagal CK 6.401 straipsnį, tol ieškovų ir pardavėjos sudarytos sutarties kvalifikavimas neturi teisinės reikšmės, nes, ieškovui įgijus nuosavybės teisę į butą, taikytinas principas „kas pirmas laike, tas pirmas teisėje“ (lot. prior tempore potior jure), kuris įtvirtintas CK 1.75 straipsnio 3 dalyje. Jis, be kita ko, reiškia, kad ieškovai negali įgyti nuosavybės teisės į butą, kol šios jiems neperleido buto savininkas – ieškovas M. M.

28.3. Kasaciniame skunde teigiama, kad teismai netinkamai vertino įrodymus, tačiau nenurodoma, kokios konkrečios įrodymų vertinimo taisyklės buvo pažeistos. Ieškovai kelia ne teisės taikymo, o fakto klausimą, nors kasacinis teismas skundžiamus teismų procesinius sprendimus patikrina tik teisės taikymo aspektu (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 353 straipsnio 1 dalis). Ieškovai bando suklaidinti teismą – faktas, kad ieškovas sumokėjo buto kainą, teismų buvo nustatytas įvertinus visus byloje esančius įrodymus (sutartyje nustatytą atsiskaitymo tvarką, faktą, kad ir kiti pirkėjai atsiskaitė grynaisiais). Ieškovų kritikuojamas kasos pajamų orderis yra pirminis ir tiesioginis pinigų sumokėjimą patvirtinantis dokumentas, byloje nepateikta jokių įrodymų, kurie jam prieštarautų, be to, ieškovai nesinaudojo CPK 184 straipsnio 1 dalyje nustatyta teise pareikšti, kad šis įrodymas tariamai yra suklastotas. Ieškovas teismo posėdyje paaiškino apie savo ketinimus įsigyti būstą, pinigų išgryninimo aplinkybes, nurodė, kad su Z. Z. susipažino domėdamasis nekilnojamojo turto įsigijimo klausimais ir jokių kitų ryšių su šiuo asmeniu neturėjo, todėl deklaratyvaus pobūdžio ieškovų teiginiai, kuriais siekiama sukelti abejonių dėl ieškovo sąžiningumo, jo sudarytos preliminariosios sutarties teisėtumo, dėl šios sutarties nereiškiant jokių reikalavimų, neturi teisinės reikšmės.

28.4. Kasaciniame skunde nurodyta aplinkybė, kad ieškovas savo pažeistas teises pradėjo ginti praėjus metams nuo sutarties sudarymo, teisiškai nereikšminga (byloje pareikštam reikalavimui taikytinas bendrasis 10 metų ieškinio senaties terminas (CK 1.125 straipsnio 1 dalis), ji negali būti vertinama kaip patvirtinanti ieškovo nesąžiningumą. Nors ieškovas turėjo teisę nutraukti sutartį, jis neprivalėjo šia teise pasinaudoti. Ieškovas ne kartą kreipėsi į pardavėjos vadovą Z. Z., domėjosi buto statybomis, tačiau buvo patikintas, kad darbai bus atlikti kuo įmanoma greičiau, neturėjo pagrindo netikėti Z. Z.. Ieškovų nurodomos aplinkybės apie veiksmus po 2015 m. gruodžio 3 d. preliminariosios sutarties sudarymo neturi teisinės reikšmės sprendžiant šią bylą, nes klausimui, kas įgijo nuosavybės teisę į butą, išspręsti aktualaus CK 1.75 straipsnio 3 ir 4 dalyse reikšmė nėra suteikiama ieškovų nurodomoms aplinkybėms (kas lankosi namo bendrijos susirinkimuose, apmoka sąskaitas už suteiktas komunalines paslaugas ir pan.). Svarbu ir tai, kad ginčo butas ieškovams nebuvo perduotas teisės aktuose nustatyta tvarka – Atliktų darbų šalinimo aktas negali būti prilygintas CK 6.398 straipsnio 1 dalyje reglamentuotam pardavėjo ir pirkėjo pasirašytam perdavimo–priėmimo aktui.

28.5. Ieškovų pozicija dėl preliminariosios sutarties kvalifikavimo nenuosekli – kasaciniame skunde nurodoma, kad teismai nepagrįstai jų sudarytos sutarties nekvalifikavo pagal CK 6.401 straipsnį kaip preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties (šios nutarties 27.1 punktas), kita vertus, teigiama, kad ieškovai su pardavėja sudarė pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį (šios nutarties 27.3 punktas). Pastarasis argumentas nepagrįstas, nes nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčiai privaloma notarinė forma, o jos nesilaikymas sutartį daro negaliojančią (CK 1.74 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 1.93 straipsnio 4 dalis). Tad jeigu 2015 m. gruodžio 3 d. sutartis būtų kvalifikuojama kaip pagrindinė sutartis, ji negaliotų dėl neatitikties formos reikalavimams. Tokiu atveju pirmenybė turėtų būti teikiama ieškovo sudarytai preliminariajai sutarčiai, kuri atitiko teisės aktų reikalavimus, be to, buvo sudaryta anksčiau nei ieškovų sutartis (CK 1.75 straipsnio 3 dalis).

28.6. Teismai įvertino ir išsamiai išnagrinėjo argumentus, susijusius su ieškovo sudarytos preliminariosios sutarties neišviešinimo reikšme. Iš CK 1.75 straipsnio reguliavimo darytina išvada, kad sutarties neįregistravimas viešame registre turėtų reikšmę tik tokiu atveju, jeigu ieškovai būtų įregistravę su BUAB „Negresko investicijos“ sudarytą sutartį. Kadangi byloje yra nustatyta priešinga faktinė aplinkybė (nė vienas iš ieškovų preliminariosios sutarties viešame registre neišviešino), tai sutarties neišviešinimas nepanaikina M. M. teisės įgyti nuosavybės teisę į butą, tarp šalių kilęs ginčas spręstinas CK 1.75 straipsnio 3 dalyje nustatytu būdu. Ieškovas nesikreipė dėl preliminariosios sutarties registravimo, nes CK nenustatyta privaloma registracija nei preliminariosioms sutartims (CK 6.165 straipsnis), nei būsimojo buto pirkimo–pardavimo sutartims (CK 6.401 straipsnis), pastarųjų sutarčių neregistruoja joks registras, nes pasirašius tokią sutartį dar neegzistuoja objektas, ties kuriuo Nekilnojamojo turto registre būtų galima padaryti žymą apie jo suvaržymą. Atsižvelgiant į tai ieškovas negali būti laikomas nesąžiningu dėl to, kad nesikreipė į VĮ Registrų centrą dėl sutarties išviešinimo.

28.7. Ieškovo ir BUAB „Negresko investicijos“ sudaryta sutartis yra galiojanti ir nenuginčyta. Ieškovai teigia, kad ši sutartis apsimestinė, tačiau nereiškė reikalavimo dėl jos pripažinimo negaliojančia, nesiekė įrodyti, kokį sandorį šalys iš tikrųjų siekė sudaryti, o tai patvirtina, kad ieškovų pozicija nenuosekli. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tuo atveju, kai sandoris nėra akivaizdžiai niekinis, teismas imtis nagrinėti ir spręsti proceso šalių ginčą dėl aplinkybių, suponuojančių kokio nors sandorio negaliojimą, bei tirti su tuo susijusius įrodymus gali tik esant šalies reikalavimui pripažinti tokį sandorį negaliojančiu, pareikštam ieškinio ar priešieškinio forma (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. balandžio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xOTEtOTE2LzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-191-916/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-191-916/2015">3K-3-191-916/2015</a>; kt.). Atsižvelgiant į tai, ieškovų argumentai dėl sutarties apsimestinumo šioje byloje neturėtų būti nagrinėjami.

29. Atsakovė UAB „Conresta“ atsiliepime į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti; priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

29.1. Nei ieškovų, nei M. M. sudarytoje preliminariojoje sutartyje nebuvo nurodyta dalis CK 6.401 straipsnio 2 dalyje reglamentuotų duomenų (nenurodyti teisės į gyvenamąjį namą ar butą suvaržymai, architektai, inžinieriai ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys, nenurodytas žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas), taip pat prie jos nepridėtas buto techninis projektas, darbų sąmata. Šie duomenys teismų praktikoje vertinami kaip esminės nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzQvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-134/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-134/2014">3K-3-134/2014</a>). Šių įstatyme įtvirtintų esminių sutarties sąlygų nenurodymas tiek M. M., tiek ieškovų pasirašytose sutartyse teikia pagrindą daryti išvadą, kad sutartys neatitinka CK 6.401 straipsnyje reglamentuotos sutarties požymių. Ieškovų sudarytos sutartys kvalifikuotinos pagal CK 6.165 straipsnį, kurio pagrindu jiems (esant nustatytoms konkrečioms sąlygoms) galėtų atsirasti teisė į nuostolių atlyginimą, tačiau ne į nuosavybės teisės pripažinimą (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Be to, nė vienas iš ieškovų neįrodė, kad butas pastatytas jų lėšomis, o A. ir S. B. negali būti laikomi finansavusiais nepastatyto buto statybą dar ir dėl to, kad jie preliminariąją sutartį sudarė tuo metu, kai butas jau buvo faktiškai pastatytas ir suformuotas kaip atskiras nekilnojamojo turto vienetas.

29.2. Pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą hipoteka pasibaigia, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė pasibaigia kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais. Šio ginčo atveju prašomomis panaikinti hipotekomis buvo užtikrinti BUAB „Negresko investicijos“ įsipareigojimai, kylantys iš rangos sutarties; tam, kad hipotekos pasibaigtų, buvo būtina, jog BUAB „Negresko investicijos“ įvykdytų visus savo įsipareigojimus, kylančius iš rangos sutarties. BUAB „Negresko investicijos“ bankroto byloje yra užfiksuota jos skola kreditorei UAB „Conresta“ ir ši aplinkybė patvirtina, kad sutartinės hipotekos liko galioti tol, kol BUAB „Negresko investicijos“ neatsiskaitė su UAB „Conresta“. Apeliacinės instancijos teismas be jokio teisinio pagrindo, nevertindamas įstatyme nustatytų hipotekos pasibaigimo pagrindų, nurodė, kad atsakovių sudarytos sutartinės hipotekos sąlygos dėl draudimo perleisti turtą ir hipoteka užtikrintų prievolių apimties, kurios M. M. nebuvo žinomos, teisėtam nekilnojamojo turto savininkui negali būti taikomos.

29.3. Remiantis CK 4.172 straipsniu, padalijus įkeistą nekilnojamąjį daiktą, hipotekos reikalavimas nedalijamas ir lieka galioti visiems po padalijimo suformuotiems nekilnojamiesiems daiktams. Tai reiškia, kad naujai suformuoti nekilnojamojo turto objektai laikytini įkeistais pagal tą pačią hipotekos sutartį. Dėl to aplinkybė, kad, 2015 m. lapkričio 20 d. įregistravus hipotekos pakeitimus, hipotekomis buvo apsunkinti naujai suformuoti nekilnojamojo turto vienetai (tarp jų – ir ginčo butas), negali būti traktuojama taip, kad buto hipotekos atsirado tik nuo 2015 m. lapkričio 20 d. (jis lieka įkeistas nuo 2015 m. balandžio 23 d.). Be to, atsakovių sutartinėje hipotekoje buvo nurodyta, kad įkeičiamą daiktą draudžiama apsunkinti paskesne hipoteka, jį bet kokiu būdu perleisti tiek nuosavybės, tiek valdymo teise tretiesiems asmenims ar bet kuriuo kitu būdu apriboti įkaito davėjo teises į jį be išankstinio rašytinio kreditoriaus sutikimo; tokio sutikimo perleisti ginčo butą UAB „Conresta“ nebuvo davusi.

29.4. Tiek M. M., tiek ieškovai, būdami rūpestingi, atidūs ir sąžiningi pirkėjai, privalėjo pasidomėti pastato, ginčo buto ir pardavėjo duomenimis, o sužinoję apie įregistruotas hipotekas kreiptis į viešų registrų tvarkytojus su prašymu pateikti informaciją apie jas. Nors sudarant preliminariąsias sutartis nebuvo nurodyta duomenų, iš kurių būtų galima identifikuoti ginčo butą, jose buvo pateiktas žemės sklypo, kuris taip pat buvo įkeistas, kadastrinis Nr., iš kurio buvo galima sužinoti apie viso turto apsunkinimą. Kadangi tiek M. M., tiek ieškovai elgėsi neapdairiai, nerūpestingai, neatsakingai, nesidomėjo jokiais su butu susijusiais juridiniais faktais, kurie dar iki preliminariųjų sutarčių sudarymo buvo išviešinti viešuose registruose, tai pripažintina, kad jie buvo nesąžiningi, negali reikalauti nei pripažinti nuosavybės teises į butą, nei panaikinti hipotekas, nes tai prieštarautų ne tik CK nuostatoms, hipotekų sandoriams, bet ir teisingumo, protingumo bei sąžiningumo principams.

29.5. UAB „Conresta“ ėmėsi pakankamų atsargumo priemonių, kad nebūtų pažeisti įstatymai ir trečiųjų asmenų interesai, sutartinėje hipotekoje nurodė, kad įkeistas turtas negali būti perleistas be išankstinio rašytinio kreditoriaus sutikimo. Hipotekos sandoris, sudarytas notarine forma, buvo įregistruotas viešame registre, tapo viešai žinomas ir sukėlė teisines pasekmes tretiesiems asmenims. Kadangi didžiąją dalį buto kainos sumokėdami pagal preliminariuosius, bet ne notarine tvarka patvirtintus sandorius M. M. ir ieškovai elgėsi nerūpestingai, neregistravo preliminariųjų sutarčių fakto (nesiėmė tinkamos savo teisių apsaugos), tai iš sąžiningos statybų rangovės (UAB „Conresta“) negali būti reikalaujama to, kas neįmanoma, nes ji apie ketinimus sudaryti preliminariąsias sutartis ir sumokėti beveik visą buto kainą nebuvo informuota.

30. Atsakovė BUAB „Negresko investicijos“ atsiliepime į kasacinį skundą prašo civilinę bylą nagrinėti teismo nuožiūra. Atsiliepime pažymėjo, kad iš bylos duomenų matyti, jog tiek M. M., tiek ieškovai yra sumokėję BUAB „Negresko investicijos“ iš esmės visą ginčo buto kainą, o toks sumokėjimas gali būti pripažintas nuosavybės teisės į gyvenamąjį būstą perėjimo momentu. Faktinėms aplinkybėms esant iš esmės tapačioms (visi ieškovai sumokėjo būsto kainą, neišviešino preliminariųjų sutarčių, nebuvo pakankamai rūpestingi ir atidūs), remiantis CK 1.5 straipsniu, tiek M. M., tiek ieškovai ginčo butą galėtų valdyti dalinės nuosavybės teise.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

31. Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl nuosavybės teisių į butą, kurio preliminariąsias statomo buto ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartis pasirašė abi bylos šalys. Šių iš esmės analogiško turinio preliminariųjų sutarčių bei atliktų atsiskaitymų pagrindu kiekviena iš ginčo šalių siekė, kad teismas pripažintų būtent jos nuosavybės teisę į ginčo butą.

32. Bylą sprendę teismai patenkino M. M. ieškinį, o ieškovų A. B. ir S. B. reikalavimus pripažinti jų nuosavybės teisę į ginčo butą atmetė, nes konstatavo, kad, M. M. (pirmajam pirkėjui) įgijus nuosavybės teisę į ginčo butą, šis atsakovės BUAB „Negresko investicijos“ negalėjo būti perleistas kitiems asmenims.

33. Ieškovai, nesutikdami su teismų atliktu vertinimu ir padarytomis išvadomis, pateikė kasacinį skundą, kuriame išdėstė argumentus dėl, pirma, netinkamo įrodymų vertinimo sprendžiant, kad M. M. pirmasis įgijo nuosavybės teisę į ginčo butą, antra, šalių sudarytų identiško turinio preliminariųjų sutarčių skirtingo vertinimo, trečia, be pagrindo netaikytų CK 6.309 straipsnio 3 dalies ir 1.93 straipsnio 4 dalies nuostatų, ketvirta, nepagrįstai neįvertintos aplinkybės, kad M. M. nebuvo išviešinęs preliminariosios sutarties sudarymo fakto, galimai sudarė apsimestinę sutartį, kuri nebuvo vykdoma ir apie kurią nebuvo žinoma nė vienam fiziniam ar juridiniam asmeniui.

34. CPK 353 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu. Tai reiškia, kad kasacinės bylos nagrinėjimo ribas apibrėžia kasacinis skundas, jo argumentai ir peržengti kasacinio skundo ribas teismas turi teisę tik tuo atveju, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeisti asmens, visuomenės ar valstybės interesai (CPK 353 straipsnio 2 dalis). Teisėjų kolegija, nagrinėjamoje byloje nenustačiusi pagrindų peržengti kasacinio skundo ribas, nutartyje pasisakys dėl jame keliamų ieškovų argumentų.

Dėl įrodymų vertinimo

35. Įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių civilinio proceso teisės normų (CPK 176, 185 straipsniai) aiškinimo ir taikymo praktika suformuota ir išplėtota daugelyje kasacinio teismo nutarčių. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, jog bet kokios informacijos įrodomąją vertę nustato teismas pagal savo vidinį įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais; pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį įrodinėjimo tikslas – teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir įvertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja, t. y. faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų, kuriuos visapusiškai įvertino teismas, pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas, kad faktas buvo.

36. Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą; išvados dėl įrodinėjimo dalyko įrodytinumo turi būti logiškai pagrįstos byloje surinktais duomenimis; teismas gali konstatuoti tam tikros aplinkybės buvimą ar nebuvimą, kai tokiai išvadai padaryti pakanka byloje esančių įrodymų; įrodymų pakankamumas byloje reiškia, kad jie tarpusavyje neprieštarauja vieni kitiems ir jų visuma leidžia padaryti pagrįstą išvadą apie įrodinėjamų faktinių aplinkybių buvimą; įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisyklės pagal įstatymą nereikalauja, kad visi prieštaravimai būtų pašalinti (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMjEtNDIxLzIwMTk=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-121-421/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-121-421/2019">3K-3-121-421/2019</a> 40 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką).

37. Rungimosi civiliniame procese principas (CPK 12 straipsnis) lemia tai, kad įrodinėjimo pareiga ir pagrindinis vaidmuo įrodinėjant tenka įrodinėjamų aplinkybių nustatymu suinteresuotoms šalims (CPK 178 straipsnis). Teisėjų kolegija pažymi, kad pagal bendrąją procesinių pareigų paskirstymo taisyklę ieškovas neprivalo teisiškai kvalifikuoti reiškiamo reikalavimo, tačiau privalo nurodyti teismui faktinį ieškinio pagrindą – konkrečias aplinkybes, iš kurių kildina reikalavimą atsakovui, ir pateikti jas pagrindžiančius įrodymus (CPK 135 straipsnis).

38. Nagrinėjamoje byloje ieškovų kvestionuojamą išvadą, kad M. M. pirmasis įgijo nuosavybės teisę į ginčo butą, teismai padarė įvertinę byloje esančius duomenis – kasos pajamų orderio kvitą, patvirtinusį, jog M. M. 2015 m. rugsėjo 18 d. sumokėjo UAB „Negresko investicijos“ vadovui 46 000 Eur grynaisiais, M. M. banko sąskaitų išrašus, pagal kuriuos M. M. nuo 2015 m. sausio 4 d. iki 2015 m. balandžio 26 d. iš savo sąskaitos banke išsiėmė apie 70 000 Eur (taigi turėjo galimybę atsiskaityti grynaisiais pinigais), taip pat atsižvelgdami į tai, kad atsiskaitymo grynaisiais pinigais būdas buvo nustatytas M. M. sudarytoje preliminariojoje sutartyje, tokiu būdu (grynaisiais) visiškai ar iš dalies atsiskaitė ir kiti nekilnojamojo turto ginčo objekte pirkėjai.

39. Ieškovai nesutiko su pirmiau nurodyta teismų išvada, savo poziciją grindė pateikdami kitokį bylos aplinkybių, M. M. paaiškinimų vertinimą, iškeldami abejones dėl teismų padarytų išvadų tinkamumo, patikimumo, jų atitikties byloje surinktų įrodymų visetui, nurodydami prielaidas kitaip vertinti M. M. elgesio motyvus, kvestionuodami jo elgesio tinkamumą (teisėtumą) (šios nutarties 27.2 punktas).

40. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad, kaip jau buvo nurodyta šioje nutartyje, pagal bendrąją įrodinėjimo pareigos paskirstymo taisyklę kiekviena šalis turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus ar atsikirtimus, išskyrus atvejus, kai yra remiamasi aplinkybėmis, kurių CPK nustatyta tvarka nereikia įrodinėti (CPK 12, 178 straipsniai). Ieškovas privalo įrodyti jo teisę sukuriančius faktus, tačiau neturi įrodinėti tą teisę paneigiančių faktų – tokius faktus, atsikirsdamas į ieškovo reikalavimą, turi įrodyti atsakovas (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-608-701/2015).

41. Teisėjų kolegija pažymi, kad, remiantis Kasos darbo organizavimo ir kasos operacijų atlikimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2000 m. vasario 17 d. nutarimu Nr. 179 (2014 m. lapkričio 19 d. nutarimo Nr. 1277 redakcija) (toliau – Kasos darbo organizavimo ir kasos operacijų atlikimo taisyklės), nuostatomis, pinigai į kasą priimami pagal kasos pajamų orderį; priėmus pinigus, išduodamas kasos pajamų orderio antras egzempliorius arba jo kvitas (3 punktas); atskaitingas asmuo gautus pinigus su jų gavimą įrodančiais dokumentais atiduoda į kasą; pinigų priėmimas į kasą įforminamas kasos pajamų orderiu, atskaitingam asmeniui išduodamas kasos pajamų orderio antrasis egzempliorius arba jo kvitas (10 punktas).

42. Kasacinis teismas, aiškindamas Kasos darbo organizavimo ir kasos operacijų atlikimo taisyklių nuostatas, dėl kasos pajamų išlaidų orderio yra pasisakęs, kad kai šalis teigia, jog pinigai buvo išmokėti, ir pateikia kasos išlaidų orderį, atitinkantį Kasos darbo organizavimo ir kasos operacijų atlikimo taisyklių reikalavimus, preziumuojama, kad pinigai buvo išmokėti, tačiau šalis, teigianti priešingai (kad pinigai nebuvo išmokėti), gali paneigti šią prezumpciją visomis CPK 177 straipsnio 2 dalyje išvardytomis įrodinėjimo priemonėmis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. birželio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMjIwLTQwMy8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-220-403/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-220-403/2018">e3K-3-220-403/2018</a>, 24 punktas).

43. Teisėjų kolegija sprendžia, kad nurodytas kasacinio teismo išaiškinimas pagal analogiją taikytinas ir sprendžiant dėl pinigų gavimo fakto nustatymo, kai kartu yra pateikiamas kasos pajamų orderis (kasos pajamų orderio kvitas), atitinkantis Kasos darbo organizavimo ir kasos operacijų atlikimo taisyklių reikalavimus. Tokiu atveju šalis, teigianti, kad pinigai nebuvo sumokėti, privalo tai įrodyti, pateikdama šią savo poziciją pagrindžiančius duomenis.

44. Pristatyta kasacinio teismo praktika reiškia, kad ieškovai A. B. ir S. B., nesutikdami su M. M. ieškinio reikalavimais, kvestionuodami šio ieškovo įrodinėjamo mokėjimo atlikimo faktą ar abejodami pateikto kasos pajamų orderio teisėtumu, turėjo imtis atitinkamų procesinių priemonių – kreiptis dėl šio apskaitos dokumento teisėtumo įvertinimo (CPK 184 straipsnis), pateikti duomenis, paneigiančius M. M. ieškinyje nurodomas aplinkybes apie atliktą atsiskaitymą ir patvirtinančius ieškovų keliamas abejones (nurodomas prielaidas), ginčyti M. M. sudarytos preliminariosios sutarties teisėtumą ar kitomis priemonėmis pagrįsti savo atsikirtimus į M. M. ieškinį.

45. Įvertinusi byloje pateiktus duomenis ir teismų nustatytas aplinkybes teisėjų kolegija konstatuoja, kad į bylą nebuvo pateikta įrodymų, kurių visetas teismams būtų leidęs padaryti pagrįstą išvadą apie M. M. įrodinėjamų faktinių aplinkybių nebuvimą ar spręsti dėl kitokių (ieškovų teigiamų) aplinkybių buvimo, nors tai turėjo būti padaryta ginčą sprendžiant pirmosios ir apeliacinės instancijos teismuose. Šiame kontekste teisėjų kolegija pažymi, kad, vykdydamas kasacijos funkciją, kasacinis teismas bylos faktų nenustato, o yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Bylą nagrinėjusių teismų sprendimai dėl nustatytų faktų kasacinio teismo gali būti tikrinami vertinant, ar teisingai pritaikytos įrodinėjimą reglamentuojančios proceso teisės normos.

46. Teisėjų kolegija, nustačiusi, kad ieškovai kasaciniame skunde nenurodė ir išsamiai nepagrindė savo teiginių dėl teismų padarytų konkrečių įrodymų vertinimo taisyklių pažeidimo, sprendžia, kad hipotetiniai ar prielaidomis pagrįsti ieškovų argumentai nelaikytini patikimais ir pakankamais, jog jų pagrindu būtų daroma kitokia nei ginčą nagrinėjusių teismų padaryta išvada dėl M. M. atsiskaitymo už ginčo butą. Pripažintina, kad, nesutikdami su pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų pateiktu įrodymų vertinimu, tačiau nenurodydami šią poziciją pagrindžiančių išsamių teisinių argumentų, ieškovai dar kartą procese pareiškė savo nuomonę dėl tų pačių įrodymų vertinimo ir siekia, kad jais remiantis būtų padarytos kitokios išvados, nei padarė ginčą sprendę teismai. Tačiau tai neleidžia abejoti skundžiamo teismo procesinio sprendimo teisėtumu ar pagrįstumu. Bylos medžiaga patvirtina, kad teismai nustatė visus teisiškai reikšmingus faktus ir tinkamai juos įvertino, rėmėsi byloje pateiktų įrodymų visetu, todėl proceso teisės normų, reglamentuojančių įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą, nepažeidė (CPK 176, 178, 179, 185 straipsniai).

Dėl šalių sudarytų preliminariųjų statomo buto ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutarčių teisinio kvalifikavimo

47. Būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartys reglamentuojamos CK 6.401 straipsnyje. Pagal jo 1 dalį, pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. CK 6.401 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje gali būti nustatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nurodytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje nurodytos statybos kainos sumokėjimo.

48. Kasacinis teismas dėl CK 6.401 straipsnio yra išaiškinęs, kad šioje normoje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti ir bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, ir specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NjAvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-460/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-460/2014">3K-3-460/2014</a> ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką; 2016 m. birželio 17 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a> 31 punktą).

49. Sprendžiant dėl šalių sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos šalies įsipareigojimas pastatyti būsimą gyvenamąjį namą ar butą ir įsipareigojimas jį parduoti, o kitos šalies įsipareigojimas pastatytą objektą nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Įsipareigojimas pastatyti gali apimti ne tik atvejus, kai yra pradedama nauja statyba, bet ir atvejus, kai sudaroma sutartis dėl statomame name parduodamo buto. Šalys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiškai užbaigtas namas ar butas, kadangi privatiems asmenims leidžiama susitarti dėl tokių sutarties sąlygų, kurios nėra uždraustos ar neprieštarauja teisiniams imperatyvams. CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektą savo paties darbu, pasitelkiant savo rangovus, ar kt.). Šalių sudaryta sutartis pagal konkrečias jos aplinkybes ir sąlygas turi būti įvertinama dėl atitikties CK 6.401 straipsnyje įtvirtintai sutarčiai, taikant atitinkamus pažeistų teisių gynimo būdus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNDM0LTY5NS8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-434-695/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-434-695/2018">e3K-3-434-695/2018</a>, 54 punktas).

50. Kai butas ar gyvenamasis namas yra suformuotas kaip nekilnojamasis daiktas įstatymų nustatyta tvarka ar kaip civilinių teisinių santykių objektu galintis būti nebaigtas statyti statinys, asmuo pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį nuosavybės teises į butą ar gyvenamąjį namą (jo dalį) įgyja nuo visos kainos sumokėjimo momento (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a>, 34 punktas).

51. Nagrinėjamoje byloje teismai nustatė, kad UAB „Negresko investicijos“ ir M. M. sudarytoje preliminariojoje sutartyje ieškovas įsipareigojo sumokėti 46 000 Eur už 47,36 kv. m butą su žemės sklypo dalimi, o atsakovė, pasitelkdama rangovę UAB „Conresta“, – pastatyti 2 kambarių butą. Šalys taip pat susitarė, kad pastačius nekilnojamojo turto objektą sudarys ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį.

52. Kaip jau buvo nurodyta pirmiau šioje nutartyje ir liko nepaneigta kasacinio skundo argumentais, M. M. finansavo buto statybą, įvykdė savo prievolę atsiskaityti už įgyjamą turtą (grynaisiais pinigais sumokėjo atsakovei BUAB „Negresko investicijos“ preliminariojoje sutartyje nurodytą sumą), o atsakovės pasitelktas asmuo pastatė ginčo objektą – butas kaip nekilnojamasis daiktas buvo suformuotas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre 2015 m. lapkričio 18 d. Nurodytų aplinkybių pagrindu teismai sprendė, kad M. M., sumokėjęs statomo būsto kainą, CK 6.401 straipsnio pagrindu įgijo nuosavybės teisę į ginčo butą. Kadangi jis buvo pirmasis turto pirkėjas, apeliacinės instancijos teismas pripažino, kad ieškovai, preliminariąsias sutartis sudarę ir ginčo buto kainą sumokėję vėliau, negalėjo įgyti nuosavybės teisės į ginčo turtą.

53. Teisėjų kolegija, įvertinusi teismų nustatytų faktinių bylos aplinkybių pagrindu padarytas išvadas, konstatuoja, kad teismai tinkamai kvalifikavo M. M. sudarytą preliminariąją sutartį ir, nustatę visas būtinąsias CK 6.401 straipsnio taikymo sąlygas, pagrįstai jam pripažino nuosavybės teisę į ginčo butą. Atitinkamai įvertinęs tai, kad nuosavybės teises perduodanti šalis turi būti teisėta daikto savininkė, apeliacinės instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad ieškovai negalėjo įgyti nuosavybės teisės į ginčo turtą, nes jį pardavusi BUAB „Negresko investicijos“ tokios teisės jau neturėjo, taigi negalėjo jos perleisti.

54. Teisėjų kolegijai konstatavus, kad teismai padarė teisingą išvadą dėl M. M. nuosavybės teisės į ginčo butą pripažinimo, neliko teisinio pagrindo spręsti dėl ieškovų kasacinio skundo argumentų dėl skirtingo jų ir BUAB „Negresko investicijos“ sudarytos preliminariosios sutarties (identiškos kaip ir sudarytos su M. M.) vertinimo, nukrypimo nuo kasacinio teismo praktikos (pirmiau nurodyta kasacinio teismo nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNDM0LTY5NS8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-434-695/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-434-695/2018">e3K-3-434-695/2018</a>), be pagrindo netaikytų CK 6.309 straipsnio 3 dalies ir 1.93 straipsnio 4 dalies nuostatų, nes jie neturi teisinės reikšmės bylos rezultatui.

55. Tokios išvados nekeičia ieškovų procese teiktas argumentas, kad M. M. preliminariąja sutartimi siekė įsigyti butą su daline apdaila, o skundžiamais teismų sprendimais jam buvo pripažinta nuosavybės teisė į ieškovų visiškai įrengtą butą. Šiuo aspektu teisėjų kolegija pažymi, kad byloje kilo ginčas ir buvo išspręstas klausimas dėl nuosavybės teisių į ginčo butą, o šio buto pagerinimo, pertvarkymo ir dėl jų ieškovų patirtų išlaidų atlyginimo klausimas nesudarė bylos nagrinėjimo dalyko, todėl teismų detaliau nebuvo vertintas ir dėl jo nebuvo pasisakyta. Kita vertus, paminėtina, kad ieškovų atliktų pagerinimų faktas gali suponuoti jų teisę prašyti be pagrindo įgytų pagerinimų išlaidų (jiems išleistų lėšų) atlyginimo ar kitų teisių gynybos būdų taikymo (CK 1.138 straipsnis).

56. Kasaciniame skunde ieškovai taip pat pateikė argumentus dėl preliminariosios sutarties sudarymo fakto neišviešinimo, galimai M. M. sudarytos apsimestinės sutarties (tariamojo sandorio), kuri nebuvo vykdoma ir apie kurią nebuvo žinoma nė vienam fiziniam ar juridiniam asmeniui.

57. Teisėjų kolegija, vertindama nurodyto kasacinio skundo argumento pagrįstumą, pirmiausia atkreipia dėmesį į tai, kad nagrinėjamoje byloje nei ieškovai, nei atsakovės nereiškė reikalavimo ar neteikė savo atsikirtimų dėl M. M. sudarytos preliminariosios sutarties pripažinimo niekine kaip tariamojo ar apsimestinio sandorio ir neįrodinėjo aplinkybių, sudarančių tariamojo ar apsimestinio sandorio negaliojimo pagrindą, t. y. kad šalys, sudarydamos šią preliminariąją sutartį, iš tikrųjų nebūtų siekusios sukurti jokių teisinių pasekmių arba būtų siekusios kito (dengiamo) sandorio teisinių pasekmių.

58. Pažymėtina, kad pagal nuosekliai formuojamą kasacinio teismo praktiką teismas, nesant pareikšto reikalavimo, savo iniciatyva (lot. ex officio) konstatuoja sandorį esant niekinį tik tada, kai niekinis sandoris yra tiesiogiai susijęs su byloje pareikštais reikalavimais, toks konstatavimas yra būtinas, ginant asmens pažeistas teises ir taikant niekinio sandorio padarinius, ir nereikia rinkti papildomų įrodymų, nes tokio sandorio negaliojimo pagrindas yra akivaizdus. Tam, kad pagrindas pripažinti sandorį niekiniu būtų akivaizdus (ir kad jį teismas galėtų konstatuoti procesiniame sprendime), būtina, jog tokį pagrindą patvirtinančios aplinkybės būtų nustatytos (ištirtos, išnagrinėtos ir įvertintos) laikantis CPK įtvirtintų reikalavimų arba išvadą dėl tokio pagrindo egzistavimo patvirtintų kitoje byloje nustatytos, t. y. CPK nustatyta tvarka ištirtos, išnagrinėtos ir įvertintos, aplinkybės (CPK 263 straipsnis, 270 straipsnio 4 dalies 1, 2 punktai) (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. spalio 28 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzExLTEwNzUvMjAxOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-311-1075/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-311-1075/2019">e3K-3-311-1075/2019</a> 31 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką).

59. Teisėjų kolegija sprendžia, kad nagrinėjamoje byloje ieškovai nepateikė duomenų ir teismai nenustatė aplinkybių, kurios teiktų pagrindą daryti išvadą, kad M. M. sudaryta preliminarioji sutartis yra (akivaizdžiai) niekinis sandoris. Vien ieškovų kasaciniame skunde nurodoma aplinkybė, kad M. M. neįregistravo savo sudarytos preliminariosios sutarties ir dėl to ji netapo žinoma tretiesiems asmenims, nepagrindžia šio sandorio tariamumo (apsimestinumo). Kolegijos vertinimu, byloje nustatytos faktinės aplinkybės nepatvirtina, kad byloje egzistuoja akivaizdus pagrindas pripažinti, jog šalys preliminariąja sutartimi nesiekė teisinių padarinių. Priešingai, buvo nustatyta, kad vykdydamas šią sutartį M. M. atliko joje nustatytą pareigą atsiskaityti už perkamą turtą, o atsakovei nevykdant savo pareigos perduoti pastatytą ginčo butą, kreipėsi į teismą dėl savo teisių gynimo – nuosavybės teisių į butą pripažinimo. Byloje nesant šias aplinkybes paneigiančių duomenų konstatuotina, kad kasacinis teismas neturi pagrindo ex officio spręsti dėl M. M. sudarytos preliminariosios sutarties negaliojimo ir šiuo pagrindu panaikinti skundžiamus teismų procesinius sprendimus.

60. Kadangi byloje buvo nustatyta faktinė aplinkybė ir dėl to nekilo ginčo, kad tiek M. M., tiek ieškovai sudarytų preliminariųjų statomo buto pirkimo–pardavimo sutarčių neįregistravo viešame registre, tai kolegija pripažįsta pagrįstomis bylą nagrinėjusių teismų išvadas, kad tokiu atveju, remiantis CK 1.75 straipsnio 3 dalies nuostatomis, nuosavybės teises įgijo pirmasis sandorį sudaręs asmuo, t. y. M. M.. Kasaciniame skunde nepateikta argumentų, kurie pagrįstų netinkamą CK 1.75 straipsnio 3 dalies taikymą.

61. Apibendrindama nurodytus argumentus ir motyvus teisėjų kolegija konstatuoja, kad kasacinio skundo argumentai neteikia pagrindo pripažinti, jog teismai, spręsdami ginčą, nustatydami ginčui išspręsti reikšmingas aplinkybes bei jas vertindami, pažeidė įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles ar netinkamai taikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis, todėl ieškovų kasacinis skundas atmestinas, o skundžiama apeliacinės instancijos teismo nutartis paliktina galioti (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

62. Tai konstatavusi teisėjų kolegija nepasisako dėl kitų kasacinio skundo argumentų, kurie neturi teisinės reikšmės bylai išspręsti.

Dėl UAB „Conresta“ atsiliepimo į kasacinį skundą argumentų ir reikalavimų

63. Atsiliepime į kasacinį skundą UAB „Conresta“, be atsikirtimų į ieškovų kasacinio skundo argumentus, taip pat pateikė argumentus dėl hipotekos sandorio galiojimo, hipotekos pasibaigimo pagrindų, netinkamo CK 4.172 straipsnio, 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto taikymo.

64. Teisėjų kolegija pažymi, kad bylos nagrinėjimo kasacine tvarka ribos yra apibrėžiamos kasaciniame skunde (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Atsiliepime į kasacinį skundą turi būti nurodyti išsamūs ir motyvuoti nesutikimo su pateiktu kasaciniu skundu pagrindai (CPK 351 straipsnio 1 dalis).

65. Kadangi UAB „Conresta“ nepateikė kasacinio skundo, šios nutarties 63 punkte nurodyti jos atsiliepime į ieškovų kasacinį skundą išdėstyti klausimai kasaciniame skunde nebuvo keliami, taip pat byloje nenustatyta pagrindų peržengti kasacinio skundo ribas, kai to reikalauja viešasis interesas (CPK 353 straipsnio 2 dalis), tai teisėjų kolegija nepasisakys dėl UAB „Conresta“ argumentų, išeinančių už atsiliepimo į kasacinį skundą ribų ir nesudarančių bylos kasacinio nagrinėjimo dalyko (CPK 351, 353 straipsniai).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

66. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, iš antrosios šalies priteisiamas bylinėjimosi išlaidų atlyginimas (CPK 93 straipsnio 1, 2 dalys).

67. Byloje esantys mokėjimo dokumentai patvirtina, kad pateikdami kasacinį skundą ieškovai sumokėjo 100 Eur žyminio mokesčio ir turėjo 2000 Eur atstovavimo išlaidų už kasacinio skundo parengimą, jų atlyginimą prašė priteisti lygiomis dalimis iš M. M., atsakovių BUAB „Negresko investicijos“ ir UAB „Conresta“. Teisėjų kolegijai konstatavus, kad kasacinio skundo reikalavimai atmestini ir skundžiama apeliacinės instancijos teismo nutartis paliktina nepakeista, šis ieškovų prašymas netenkintinas (CPK 93 straipsnio 1, 3 dalys, 98 straipsnio 1 dalis).

68. Byloje esantys mokėjimo dokumentai patvirtina, kad už atsiliepimo į kasacinį skundą parengimą M. M. turėjo 2159,85 Eur atstovavimo išlaidų, jų atlyginimą prašė priteisti iš ieškovų. Prašomo priteisti atstovavimo išlaidų atlyginimo dydis viršija Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu, 8.14 punkte nurodytą dydį, todėl konstatavus, kad ieškovų kasacinis skundas atmestinas, M. M. iš ieškovų lygiomis dalimis priteistinas 1590,69 Eur atstovavimo kasaciniame teisme išlaidų atlyginimas, iš kiekvieno po 795,35 Eur (CPK 98 straipsnio 1, 2 dalys).

69. Atsakovė UAB „Conresta“ atsiliepime į kasacinį skundą prašė priteisti iš ieškovų turėtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą, tačiau iki bylos išnagrinėjimo kasaciniame teisme pabaigos nepateikė šias išlaidas ir jų dydį patvirtinančių duomenų, todėl jos prašymas atmestinas (CPK 98 straipsnio 1 dalis).

70. Bylą nagrinėjant kasaciniame teisme, patirta 6,57 Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 4 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Konstatavus, kad ieškovų kasacinis skundas atmestinas, šių išlaidų atlyginimas valstybei priteistinas iš ieškovų lygiomis dalimis, iš kiekvieno po 3,29 Eur (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92, 93 straipsniai).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. balandžio 17 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti M. M. (a. k. (duomenys neskelbtini) iš S. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) 795,35 Eur (septynis šimtus devyniasdešimt penkis Eur 35 ct) kasaciniame teisme turėtų atstovavimo išlaidų atlyginimo.

Priteisti M. M. (a. k. (duomenys neskelbtini) iš A. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) 795,35 Eur (septynis šimtus devyniasdešimt penkis Eur 35 ct) kasaciniame teisme turėtų atstovavimo išlaidų atlyginimo.

Priteisti valstybei iš S. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) 3,29 Eur (tris Eur 29 ct) kasaciniame teisme turėtų procesinių dokumentų įteikimo išlaidų atlyginimo (ši suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660).

Priteisti valstybei iš A. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) 3,29 Eur (tris Eur 29 ct) kasaciniame teisme turėtų procesinių dokumentų įteikimo išlaidų atlyginimo (ši suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660).

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Goda Ambrasaitė-Balynienė

Sigita Rudėnaitė

Antanas Simniškis