Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomos sutarties vienašalį nutraukimą nuomotojo iniciatyva, kai nuomojamas žemės sklypas nenaudojamas pagal paskirtį ir jame nėra nuomininkui nuosavybės teise priklausančių statinių, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. 3K-3-283-313/2020

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-20779-2015-2

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.2.4.1.1; 2.6.8.11.1

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2020 m. lapkričio 4 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Alės Bukavinienės (pranešėja), Gražinos Davidonienės ir Algio Norkūno (kolegijos pirmininkas),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. gruodžio 5 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės,,JGK statyba“ ieškinį atsakovėms Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos ir valstybės įmonei Registrų centrui dėl įsakymo bei sprendimo panaikinimo, tretieji asmenys Z. S., I. N. ir V. V.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomos sutarties vienašalį nutraukimą nuomotojo iniciatyva, kai nuomojamas žemės sklypas nenaudojamas pagal paskirtį ir jame nėra nuomininkui nuosavybės teise priklausančių statinių, aiškinimo ir taikymo.

2. Ieškovė patikslintu ieškiniu teismo prašė panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus 2015 m. kovo 9 d. įsakymą Nr. 49VĮ-306-(14.49.2) „Dėl valstybinės žemės sklypo Vilniaus m. (duomenys neskelbtini) nuomos sutarties pasibaigimo“; panaikinti VĮ Registrų centro 2015 m. kovo 25 d. sprendimą išregistruoti juridinį faktą dėl 2000 m. spalio 26 d. valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutarties Nr. 623, sudarytos su ieškove UAB „JGK statyba“.

3. Ieškovė nurodė, kad 2000 m. spalio 26 d. valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartimi Nr. 623 iš 33 ha valstybės išperkamos ir neprivatizuojamos žemės teritorijos ieškovei buvo išnuomota 6,3 ha ploto 1990 m. gegužės 25 d. aktu ieškovei perduoto valstybinės žemės sklypo dalis, 2000 m. kovo 9 d. Vilniaus miesto savivaldybės valdybos sprendimu Nr. 513V patvirtintu detaliuoju planu suformuota kaip atskiras kitos paskirties valstybinės žemės sklypas, esantis Vilniuje, (duomenys neskelbtini). Žemės sklypas pagal Nuomos sutartį ieškovei išnuomotas 99 metams. Ieškovė žemės sklype nuolat vykdė gyvenamųjų namų ir inžinerinių komunikacijų statybos rangos darbus ir pastatė daugiau nei 70 proc. visų detaliajame plane nurodytų pastatyti 62 individualių gyvenamųjų namų ir 6,3033 ha ploto žemės sklype nepastatė tik 11 būsimų gyvenamųjų namų, kurių valdų bendras plotas sudaro tik apie 15 proc. viso ieškovei išnuomoto žemės sklypo ploto. 2015 m. gegužės 15 d. internetu gavus žemės sklypo Nekilnojamojo turto registro išrašą, paaiškėjo, kad juridinis faktas apie su ieškove sudarytą žemės sklypo nuomos sutartį yra išregistruotas. Išregistravimo pagrindu nurodytas Nacionalinės žemės tarnybos teritorinio skyriaus vedėjo 2015 m. kovo 9 d. įsakymas. Sutartis nutraukta dėl to, kad ieškovė, kaip žemės sklypo nuomininkė, žemės sklypą naudojo ne pagal nuomos sutartyje nustatytą pagrindinę žemės sklypo naudojimo paskirtį ir būdą.

4. Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos nurodė, kad pagal teisinį reguliavimą valstybinės žemės nuoma ne aukciono būdu galima, jeigu ji užstatyta fiziniam ar juridiniam asmeniui nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų nustatytais atvejais. Ieškovė nevaldo statinių, esančių žemės sklype, todėl neturi lengvatinės ir įstatymų garantuojamos teisės nuomoti valstybinės žemės sklypą, būtiną statiniams eksploatuoti.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

5. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2018 m. gruodžio 21 d. sprendimu ieškinį tenkino ir panaikino Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus 2015 m. kovo 9 d. įsakymą Nr. 49VĮ-306-(14.49.2) „Dėl valstybinės žemės sklypo Vilniaus m. (duomenys neskelbtini) nuomos sutarties pasibaigimo“ bei VĮ Registrų centro 2015 m. kovo 25 d. sprendimą išregistruoti juridinį faktą dėl 2000 m. spalio 26 d. valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutarties Nr. 623, sudarytos su ieškove UAB „JGK statyba“.

6. Teismas nurodė, kad ginčo valstybinės žemės sklype dar 1990 metais numatytos vykdyti gyvenamųjų namų statybos (Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1990 m. gegužės 16 d. potvarkio Nr. 142p 5 priedėlis (1 t. b. l. 13–15)), jas pradėjo vykdyti Vilniaus miesto statomų jaunimo gyvenamųjų kompleksų direkcija, šios teisių ir pareigų perėmėja yra ieškovė UAB „JGK statyba“ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zOTkvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-399/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-399/2008">3K-3-399/2008</a>), su UAB „JGK statyba“ vėliau sudaryta ginčo sklypo valstybinės žemės nuomos sutartis, kurios 3 punkte nurodyta, kad išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis ir ūkinės veiklos būdas – kitai paskirčiai (mažaaukščiams ir daugiaaukščiams gyvenamiesiems namams statyti), t. y. esminė valstybinės žemės nuomos sutarties sąlyga – gyvenamųjų namų statyba, ir tik pažeidus šią esminę sutarties sąlygą, t. y. nevykdant statybos arba ją vykdant vangiai, nuomotojas turėtų teisę nutraukti prieš terminą šią sutartį.

7. Atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos įspėjime ieškovei dėl valstybinės žemės nuomos pasibaigimo pagrindų nuomotojas iš esmės pakeitė sudarytos su ieškove Valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygas, nes tokių sąlygų, kad ieškovė išnuomotame žemės sklype turėtų turėti sau nuosavybės teise priklausančius statinius, kuriems eksploatuoti suteikiama valstybinės žemės nuoma, iš viso nebuvo nustatyta. Nei sutartyje, nei Vilniaus apskrities viršininko įsakyme nėra nurodyta, kad ieškovė išnuomotame valstybinės žemės sklype turėtų turėti nuosavybės teise pastatus, kuriems eksploatuoti būtinas valstybinės žemės sklypas, kaip teigia atsakovė.

8. Teismas nurodė, kad tai, jog ieškovė ginčo sklype vykdė gyvenamųjų namų statybas, t. y. vykdė nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, patvirtina byloje esantys rašytiniai įrodymai: Nekilnojamojo turto registre (2014 ir 2015 metų išrašai) įregistruoti ginčo sklype, kurio kadastro Nr. 0101/0167:581, pastatyti pastatai – gyvenamieji namai, inžineriniai tinklai (1 t. b. l. 28–43, 85–109) rodo, kad ieškovė gyvenamųjų namų statybą pradėjo nuo 2001 metų ir vykdo lig šiol, t. y. iki sutarties nutraukimo, šias aplinkybes taip pat patvirtina 2013 metais parengtas gyvenamųjų namų statybos (duomenys neskelbtini) projektas (1 t., b. l. 64–70), Vilniaus miesto savivaldybės 2014 m. lapkričio 17 d. išduotas statybos leidimas statyti gyvenamuosius namus (duomenys neskelbtini), kuri yra ginčo sklype (1 t., b. l. 72–73), Vilniaus miesto savivaldybės išduotas leidimas aptverti statomų namų kvartalą (1 t., b. l. 74–84). Pažymėtina, kad atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba 2013 m. kovo 8 d. raštu valstybės įmonei Registrų centrui nurodė, jog neprieštarauja, kad būtų tarpusavyje susieti sklypo (duomenys neskelbtini), Vilniuje, ginčo sklypo ir sklype esančių statinių bei įrenginių kadastro duomenys (4 t., b. l. 78), tai reiškia, kad atsakovė pripažino, jog UAB „JGK statyba“ valstybės išnuomotame sklype vykdo statybas, o ieškovės pateiktos deklaracijos apie „JGK Salotė“ ketvirtojo gyvenamųjų namų kvartalo (duomenys neskelbtini) statybos užbaigimą patvirtina šią aplinkybę (4 t., b. l. 79 su priedais iki b. l. 156).

9. Teismas nurodė, kad su valstybės atstovo, t. y. nuomotojo, žinia asmenims, kuriems ieškovė pastatė gyvenamuosius pastatus, buvo subnuomoti šiems pastatams eksploatuoti reikalingi žemės sklypai (6 t., b. l. 77–78 bei įrašai Nekilnojamojo turto registre), ir byloje nėra ginčo, kad ieškovė be nuomotojo sutikimo subnuomojo žemės sklypus pastatytiems namams eksploatuoti. Taip pat byloje yra duomenys, kad ieškovei išnuomotame valstybinės žemės sklype kai kuriems pastatytų namų savininkams parduoti suformuoti žemės sklypai (6 t. b. l. 84–86, 93–95), ir tai padaryta Vilniaus apskrities viršininko, t. y. nuomotojo, 2004 m. gruodžio 6 d. įsakymo Nr. 2.3-9615-01 pagrindu (5 t., b. l. 133–135).

10. Atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos į bylą pateiktas žemės naudojimo patikrinimo 2017 m. birželio 19 d. Nr. 49Ž aktas, kuriame atsakovė fiksavo, jog žemės sklype Trakėnų g. 27 yra išvedžioti inžineriniai tinklai – vandentiekio, kanalizacijos, šilumos, stovi statybiniai vagonėliai, nuimtas derlingas žemės sluoksnis, rodo, kad ieškovė, iki nuomotojui nutraukiant sutartį, tęsė gyvenamųjų namų statybą išnuomotame sklype (7 t., b. l. 4–13), šią aplinkybę taip pat patvirtina ieškovės užsakymu 2017 metais suprojektuotas statyboms žemės sklypas (duomenys neskelbtini) (3 t., b. l. 6–123).

11. Teismas anksčiau paminėtų ir byloje nustatytų faktinių aplinkybių pagrindu padarė išvadą, kad ieškovė tinkamai vykdė valstybinės žemės nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, nenustatyta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsnio sąlygų, kuriomis vadovaudamasis žemės nuomotojas turėtų teisę šią sutartį nutraukti. Vadovaujantis šiais argumentais ieškovės reikalavimas panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus 2015 m. kovo 9 d. įsakymą Nr. 49VĮ-306-(14.49.2) „Dėl valstybinės žemės sklypo Vilniaus m. Trakėnų g. 27 nuomos sutarties pasibaigimo“ buvo patenkintas.

12. Teismas atmetė atsakovės argumentus dėl ieškinio senaties termino praleidimo ir nurodė, jog atsakovė nepaneigė faktinių aplinkybių, kad ieškovei apie ginčijamą įsakymą tapo žinoma 2015 m. gegužės 15 d., todėl padarė išvadą, jog ieškovei apie priimtą ginčijamą įsakymą tapo žinoma 2015 m. gegužės 15 d., o ieškinys teismui paduotas 2015 m. birželio 15 d., t. y. nepraleidus įstatymo nustatyto termino.

13. Patenkinęs pirmąjį ieškinio reikalavimą dėl atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos 2015 m. kovo 9 d. įsakymo panaikinimo, teismas patenkino ir išvestinį ieškinio reikalavimą dėl VĮ Registrų centro 2015 m. kovo 25 d. sprendimo išregistruoti juridinį faktą dėl 2000 m. spalio 26 d. valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutarties Nr. 623, sudarytos su ieškove UAB „JGK statyba“, panaikinimo.

14. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi atsakovės apeliacinį skundą, 2019 m. gruodžio 5 d. nutartimi Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. gruodžio 21 d. sprendimą paliko nepakeistą.

15. Kolegija nurodė, kad byloje nustatyta, jog 2000 m. spalio 26 d. Vilniaus apskrities viršininko įsakymu Nr. 3669-01 Vilniaus apskrities viršininkas „vadovaudamasis LR Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos“, remdamasis Vilniaus miesto valdybos 2000 m. kovo 9 d. sprendimu Nr. 513V“, ieškovei ne aukciono tvarka 99 metams išnuomoja valstybinės žemės sklypą mažaaukščiams ir daugiaaukščiams gyvenamiesiems namams statyti ir eksploatuoti (1 t., b. l. 17). Šio įsakymo pagrindu Vilniaus apskrities viršininkas su ieškove pasirašė valstybinės žemės nuomos sutartį, kurioje nurodyta, kad ieškovei 99 metams išnuomojama 63 033 kv. m ploto žemės sklypas Pilaitės seniūnijoje Vilniuje, sutartyje nurodyta, jog išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis ir ūkinės veiklos būdas – kitai paskirčiai (mažaaukščiams ir daugiaaukščiams gyvenamiesiems namams statyti ir eksploatuoti) (1 t., b. l. 19–20). Sutarties 12 punktas nustato, jog sutartis gali būti nutraukta vienos šalies reikalavimu anksčiau sutarto laiko, jeigu kita šalis nevykdo savo įsipareigojimų arba pažeidžia šios sutarties reikalavimus. 2005 m. sausio 17 d. susitarimu tarp nuomotojo ir nuomininko valstybinės žemės nuomos sutartis iš dalies pakeista nurodant, jog išnuomojamos valstybinės žemės sklypą sudaro 43 950 kv. m (1 t., b. l. 23). 2000 m. kovo 9 d. Vilniaus miesto valdybos sprendimu Nr. 513V patvirtintas „JGK Salotė“ ketvirtojo kvartalo antros dalies nedidelių veiklos mastų detalusis planas (1 t., b. l. 26). Ieškovė valstybinės žemės nuomos 99 metams sutartį įregistravo Nekilnojamojo turto registre (1 t., b. l. 28–43).

16. Kolegija nurodė, kad atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba 2015 m. kovo 9 d. įsakymą dėl sutarties nutraukimo prieš terminą priėmė, vadovaudamasi CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 2 dalimi ir Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 14 punktu, t. y. todėl, kad ieškovė UAB,,JGK statyba“ nuomojamą valstybės žemę naudoja ne pagal paskirtį. Žemės naudojimą ne pagal paskirtį atsakovė grindė CK 6.551 straipsnio 2 dalimi, kurioje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų nustatytais atvejais. Kadangi atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba, patikrinusi VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenis, nenustatė, kad ieškovė nuosavybės ar nuomos teise turėtų statinių nuomojamame žemės sklype Vilniuje, (duomenys neskelbtini), todėl tai ji vertino kaip žemės naudojimo ne pagal paskirtį faktą, t. y. žemės nuomos sutarties pažeidimą.

17. Kolegija nurodė, kad nagrinėjamoje byloje atsakovė nereiškė atskirų reikalavimų dėl ginčo nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia. Tai, jog ginčijama sutartis yra niekinė, nagrinėjamu atveju nėra akivaizdu ir byloje nėra nustatyta aplinkybių, dėl kurių minėtas sandoris galėtų būti pripažintas akivaizdžiai niekiniu teismo iniciatyva.

18. Kolegija pažymėjo, kad 2000 m. spalio 26 d. nuomos sutartis sudaryta galiojant teisės aktams (Žemės įstatymui, Lietuvos Respublikos žemės nuomos įstatymui, 1999 m. kovo 9 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimui Nr. 260, 1990 m. gegužės 16 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės potvarkiui Nr. 142p dėl valstybinės žemės, įskaitant ginčo teritoriją, suteikimo ieškovės veiklai, 1991 m. gruodžio 12 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės potvarkiui Nr. 985 dėl prievolės užstatyti ieškovei suteiktą teritoriją). Minėti teisės aktai sutarties sudarymo metu galiojo ir dėl jų panaikinimo ar pripažinimo negaliojančiais nebuvo (nėra) priimtų jokių sprendimų.

19. Kolegija nurodė, kad ginčo nuomos sutartis 2000 metais buvo sudaryta 99 metams. Jos galiojimo metu net 15 metų nebuvo keliamas klausimas dėl jos vykdymo ir teisėtumo. Pati atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba ginčo žemės nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu nuo 2004 m. iki 2014 m. ne vieną kartą priėmė sprendimus sumažinti UAB „JGK statyba“ išnuomoto žemės sklypo plotą statiniais užstatytomis dalimis ir dėl kitos žemės sklypo dalies pretenzijų neturėjo bei nereiškė. Taigi matyti, kad keisdama šalių sutartinių santykių apimtį atsakovė ne tik objektyviai žinojo, bet ir niekada nereiškė ieškovei jokio turinio pretenzijų dėl tinkamo prisiimtų žemės nuomotojos prievolių vykdymo, o tai suponavo ieškovės teisėtus lūkesčius, jog ginčo sutartis vykdoma tinkamai ir bus tęsiama joje nurodytą terminą.

20. Kolegija pritarė pirmosios instancijos teismo argumentams, kad atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba savo 2014 m. spalio 28 d. rašte Nr. 49SJN-14.49.105)1938 (1 t., b. l. 113), skirtame ieškovei, kaip įspėjime dėl nuomos sutarties pasibaigimo pagrindų iš esmės pakeitė sudarytos su ieškove Valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygas, nes tokių sąlygų, jog ieškovė išnuomotame žemės sklype turėtų turėti sau nuosavybės teise priklausančius statinius, kuriems eksploatuoti suteikiama valstybinės žemės nuoma, iš viso nėra nustatyta. Kolegija nusprendė, kad byloje surinkti įrodymai patvirtina, jog ieškovė vykdė valstybinės žemės nuomos sutartimi nustatytus įsipareigojimus, t. y. statė gyvenamuosius namus.

21. Spręsdama dėl trečiųjų asmenų atsiliepimuose į skundą nurodytų argumentų, kad ginčo nuomos sutartis pažeidžia jų teises, susijusias su nuosavybės teisių atkūrimu, kolegija nurodė, kad teismų jau yra pasisakyta, jog ginčo sklypas priklauso valstybės išperkamai žemei ir piliečiai, remiantis Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 12 straipsnio 2 punktu, negali pretenduoti į žemės grąžinimą natūra (2008 m. rugpjūčio 14 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zOTkvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-399/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-399/2008">3K-3-399/2008</a>; Lietuvos apeliacinio teismo 2014 m. gegužės 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/MkEtMzUwLzIwMTQ=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '2A-350/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="2A-350/2014">2A-350/2014</a>).

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

22. Kasaciniu skundu atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. gruodžio 21 d. sprendimą ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. gruodžio 5 d. nutartį ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti arba panaikinti Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. gruodžio 5 d. nutartį ir bylą grąžinti nagrinėti iš naujo apeliacinės instancijos teismui. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

22.1. Bylą nagrinėję teismai neįvertino ieškovės valdomų inžinerinių statinių ir ar jie sukuria savarankišką pagrindą žemės sklypo nuomai. Bylą nagrinėję teismai nusprendė, kad žemės sklypas naudojamas pagal paskirtį, nes jame vykdomos statybos, tačiau nenurodė, koks teisės aktas leidžia valstybinę žemę nuomoti lengvatine tvarka (be aukciono) būsimų statinių statybai.

22.2. Bylą nagrinėję teismai rėmėsi Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1990 m. gegužės 16 d. potvarkiu Nr. 142p garantuota teise lengvatine tvarka valdyti ir naudoti žemės sklypą statiniams statyti, bet dėl šio potvarkio yra pasisakęs ir Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2014 m. spalio 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NDgvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-448/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-448/2014">3K-3-448/2014</a>, iš kurios galima spręsti, kad, šio potvarkio pagrindu 1990 m. gegužės 25 d. aktu žemės sklypą perdavus Jaunimo gyvenamųjų namų kompleksų direkcijai, žemės nuomos sutartis negalėjo galioti ilgiau nei dešimties metų maksimalus terminas. Todėl šis potvarkis nesudaro pagrindo pripažinti ieškovės teisės nuomoti ginčo žemės sklypą, neužstatytą ieškovės valdomais statiniais.

22.3. Bylą nagrinėję teismai negalėjo ignoruoti žemės nuomos sutarties sudarymo sąlygų ir vertinti ginčo sutarties teisėtumo ir nustatę, kad ginčo sutartis sudaryta be pagrindo, turėjo ją pripažinti niekiniu sandoriu.

23. Atsiliepimu į atsakovės kasacinį skundą ieškovė prašo atsakovės kasacinį skundą atmesti, palikti nepakeistą Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. gruodžio 5 d. nutartį. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas šiais esminiais argumentais:

23.1. Atsakovė, siekdama pagrįsti valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimą, remiasi CK 6.551 straipsnio 2 dalies, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto nuostatomis, kurios įtvirtina valstybinės žemės nuomos sutarčių sudarymo pagrindus. Tačiau nagrinėjamoje byloje ginčas kilo ne dėl šios sutarties sudarymo ar jos teisėtumo, o dėl jos vienašalio nutraukimo pagrįstumo, ką reguliuoja CK 6.564 straipsnis, taikomas kartu su 6.217 straipsniu. Šiuo atveju išnuomojamos žemės pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis ir ūkinės veiklos būdas buvo „kita paskirtis“ (mažaaukščiams ir daugiaaukščiams gyvenamiesiems namas statyti), todėl tik pažeidus šią sutarties sąlygą ir nevykdant statybos ar ją vykdant vangiai nuomotojas turėtų teisę prieš terminą nutraukti nuomos sutartį.

23.2. Atsakovės argumentas, kad ieškovė neturi teisės lengvatine tvarka nuomoti žemės sklypą, neturėdama jame jokių sau nuosavybės teise priklausančių statinių, yra nepagrįstas, nes ieškovė nei įgyvendindama detalųjį planą, nei pagal nuomos sutartį neturėjo teisinės pareigos registruoti nebaigtus statyti statinius. Vienašališkai nutraukus sutartį ieškovė negali užbaigti pagal galiojančius statybų leidimus pradėtų statyti statinių, naudotis savo nuosavybe (keliais, inžinerine infrastruktūra), esančia sklype. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad byloje surinkti duomenys patvirtina, jog visus šiuos statinius (inžinerinę infrastruktūrą) ieškovė pabaigė 2012 m.

23.3. Tik nutraukusi žemės sklypo nuomos sutartį atsakovė pradėjo analizuoti žemės sklypo naudojimą ir 2017 m. birželio 19 d. akte nurodė, kad ieškovė nepažeidė žemės naudojimo sąlygų.

23.4. Nors atsakovės nurodomas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1990 m. gegužės 16 d. potvarkis Nr. 142p šiuo atveju ir neturi didelės reikšmės, nes analizuojamos ne žemės nuomos sutarties sudarymo, o nutraukimo sąlygos, jis nėra nuginčytas, panaikintas, papildytas ar pakeistas, todėl galioja iki šiol. Be to, ginčo žemės sklypo nuomos sutartis buvo sudaryta dar nepraėjus dešimties metų terminui nuo šio potvarkio priėmimo, todėl bylą nagrinėję teismai pagrįstai konstatavo, kad tai buvo vienas esminių teisę ieškovei nuomotis ginčo žemės sklypą suteikiančių dokumentų.

23.5. Kasacinis teismas yra išnagrinėjęs bene identišką civilinę bylą Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzMzLTI0OC8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-333-248/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-333-248/2018">e3K-3-333-248/2018</a>, kurioje pateikti išaiškinimai yra svarbūs ir nagrinėjamu atveju.

23.6. Atsakovė nepagrįstai kelia reikalavimą pripažinti sandorį niekiniu ex officio (pagal pareigas), nes pati laisva valia 15 metų vykdė sandorį, 17 kartų keitė sutarties sąlygas.

24. Atsiliepimu į atsakovės kasacinį skundą atsakovė VĮ Registrų centras prašo atsakovės kasacinį skundą nagrinėti teismo nuožiūra, nes bylą nagrinėję teismai ieškovės reikalavimą dėl VĮ Registrų centro išregistruoto juridinio fakto panaikinimo nagrinėjo kaip išvestinį reikalavimą ir atskirai VĮ Registrų centro neteisėtų veiksmų nevertino.

25. Atsiliepimu į atsakovės kasacinį skundą trečiasis asmuo A. B. prašo atsakovės kasacinį skundą atmesti, palikti nepakeistą Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. gruodžio 5 d. nutartį. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas šiais esminiais argumentais:

25.1. Nors byloje, siekdama pagrįsti ginčo žemės nuomos sutarties nutraukimo teisėtumą, atsakovė pateikė argumentus ir dėl ydingo sutarties sudarymo, tačiau ginčijimas įsakymas buvo priimtas dėl sutarties esminio pažeidimo ją nutraukti, o ne atšaukti ar panaikinti. Kadangi ieškinyje nebuvo iškeltas reikalavimas pačią sutartį laikyti negaliojančia, tai toks ginčo ribų išplėtimas nėra galimas bylos nagrinėjimo procese. Tai, kad teismas savo inciatyva nematė reikalo jo nagrinėti, negali reikšti esminio proceso pažeidimo ir kartu pagrindo naikinti bylos rezultatus kasacine tvarka.

25.2. Ieškovė UAB „JGK statyba“ perėmė visas Vilniaus miesto statomų jaunimo gyvenamųjų kompleksų direkcijos teises, t. y. teises į Vyriausybės 1990 m. sprendimu Vilniaus miesto statomų jaunimo gyvenamųjų kompleksų direkcijai, pagal tikslinę naudojimo paskirtį – jaunimo gyvenamųjų namų komplekso statybai, skirtą žemės sklypą ir minėtame žemės sklype vykdė individualių gyvenamųjų namų statybos darbus. Pagal 1990 m. aktą, kurio esmė buvo būsimos investicijos, buvo sutarta dėl namų statymo ir neužstatytos teritorijos vystymo, todėl namų statymas etapais, jų projektavimas, infrastruktūros įdiegimas yra tinkamas šios sutarties įgyvendinimas. Be to, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 3 punktas nustato ir kitus pagrindus sudaryti žemės nuomos sutartį ne aukciono būdu ir šiuo atveju 1990 m. Vyriausybės nutarimas dėl teritorijos urbanizavimo, dėl kurio vėliau ir buvo įforminta ginčo žemės nuomos sutartis, atitiktų šį pagrindą.

25.3. CK draudžia kitokį naudojimą nei pagal sklypo paskirtį, tačiau nuomos sutartis negali būti laikoma įpareigojimu tam tikru intensyvumu naudoti daiktą, kol nėra atskiro susitarimo. Vien tai, kad visoje teritorijoje iškart nebuvo pastatyti gyvenamieji namai, negali reikšti esminio pažeidimo, nes sutartis nenustatė termino, per kiek laiko būtina urbanizuoti teritoriją. Be to, diduma teritorijos urbanizuota, todėl statybos nevykdymas tik vienoje dalyje žiemos laikotarpiu niekaip negali būti vertinamas kaip esminis pažeidimas. A. B. yra sudaręs jungtinės veiklos sutartį, pagal kurią kartu su ieškove UAB „JGK statyba“ vykdė gyvenamojo namo ginčo teritorijoje statybą.

25.4. Pagal Lietuvos Respublikos viešojo administravimo įstatymo 32 straipsnio 6 dalį, klaidos administraciniame sprendime ištaisymo procedūra netaikoma toms teisinėms klaidoms, kurių ištaisymas reikštų piliečiui ar kitiems asmenims suteiktos ir pagal nustatytą tvarką įsigaliojusios teisės atėmimą ar suvaržymą. Tokios klaidos gali būti taisomos tik teismo sprendimu. Šiuo atveju, praėjus 15 metų laikotarpiui, valstybė, veikdama per iš esmės tą pačią viešąjį interesą ginančią instituciją, siekia ištaisyti savo pirmines klaidas (galimai) ir atsiimti iš ieškovės savo perleistą objektą, nesutikdama nieko kompensuoti. Tačiau kuo ilgiau valstybė nesiėmė teisinių priemonių savo klaidoms taisyti ir taip savo neveikimu stiprino asmens teisėtus lūkesčius (o kartu ir teisinį tikrumą bei teisinį saugumą), susijusius su netrukdomu nuosavybės teisės įgyvendinimu, šios teisės gerbimu ir apsauga nuo kitų asmenų, įskaitant ir pačią valstybę, intervencijos, tuo didesnis yra suinteresuoto asmens teisėtų interesų pažeidimo mastas ir poreikis ginti šio asmens teisėtus interesus (viešojo intereso atžvilgiu), kartu tuo didesnė yra restitucijos netaikymo galimybė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gegužės 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtODYtOTY5LzIwMTk=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-86-969/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-86-969/2019">e3K-3-86-969/2019</a>).

26. Atsiliepimu į atsakovės kasacinį skundą tretieji asmenys Z. S., I. N., V. V. prašo atsakovės kasacinį skundą patenkinti ir panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2018 m. gruodžio 21 d. sprendimą ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. gruodžio 5 d. nutartį bei priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas šiais esminiais argumentais:

26.1. Tretieji asmenys yra pretendentai atkurti nuosavybės teises į išlikusį nekilnojamąjį turtą, laisvą ir neužstatytą žemės sklypą, kuris ginčijamas šia nuomos sutartimi. Ginčo žemės nuomos sutartis buvo sudaryta pažeidžiant imperatyvias Žemės įstatymo ir Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 nuostatas. Tretieji asmenys teigia, kad žemės nuomos sutartis turi būti nutraukta ne tam, kad jiems būtų grąžinta žemė, o dėl to, kad ginčo žemės sklypas išnuomotas pažeidžiant teisės normas.

26.2. Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba, nustačiusi, kad ginčo sutartis sudaryta be teisinio pagrindo, įvertinusi, kad dalyje žemės sklypo yra pastatai, kurių nebuvo nuomos sutarties sudarymo metu ir kuriems eksploatuoti yra suformuoti ir subnuomoti bei (arba) parduoti žemės sklypai fiziniams asmenims, savo įsakymu nustatė, kad neteisėtai sudaryta žemės nuomos sutartis pasibaigė. Bylą nagrinėję teismai neteisingai taikė CK 6.217 straipsnį, neatskleidė bylos esmės ir netinkamai pritaikė Žemės įstatymą bei Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimą Nr. 260.

26.3. Bylą nagrinėję teismai turėjo ištirti Vyriausybės 1990 m. gegužės 16 d. potvarkio Nr. 142p, kurio pagrindu ieškovės pirmtakei buvo perduotas ginčo žemės sklypas, teisėtumą, tačiau teismai atsiribojo nuo sutarties sudarymo aplinkybių tyrimo.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties vienašalio nutraukimo

27. CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties laisvės principas leidžia sutarties šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenustatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Pagal bendrąją taisyklę sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip šalys susitarė, taip pat šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnio 1 dalis), todėl vienašalis sutarties nutraukimas galimas tik toje sutartyje ar įstatyme nustatytais atvejais.

28. Kai viena sutarties šalis pažeidžia sutartį, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius ir gali pasinaudoti vienašališku sutarties nutraukimu kaip savigynos priemone. Sutarties šalių teisė vienašališkai nutraukti sutartį nepažeidžia sutarties privalomumo principo, jeigu šalis šią teisę įgyvendina teisės normose ar sutartyje nustatyta tokios teisės įgyvendinimo tvarka ir sąlygomis.

29. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad teismai, nagrinėdami ginčą dėl sutarties vienašališko nutraukimo teisėtumo, turi atsižvelgti į tai, kad sutarties šalys gali naudotis šia teise kaip savigynos priemone nuo kitos šalies veikimo ar neveikimo, kuris pagal savo pobūdį iš esmės pažeidžia jų susitarimą ir sukelia tokius padarinius nukentėjusiai šaliai, kad sutarties nutraukimas yra adekvatus veiksmas, siekiant nutraukti tokius veiksmus ir išvengti dar didesnių padarinių atsiradimo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. spalio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-491-684/2015).

30. CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nustatyti specialūs žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo iniciatyva pagrindai: 1) jei žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar tikslinę naudojimo paskirtį; 2) žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino nesumoka šio mokesčio; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais.

31. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis CK 6.217 straipsniu (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. liepos 8 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzYyLTY4NC8yMDE2" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-362-684/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-362-684/2016">e3K-3-362-684/2016</a> 18 punktą, kt.).

32. Pagal CK 6.217 straipsnio 1 dalį šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis ar ne, turi būti atsižvelgiama į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintus kriterijus.

33. Nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl vienašalio valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo. Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos 2015 m. kovo 9 d. priėmė įsakymą, kuriuo pripažino žemės sklypo nuomos sutartį pasibaigusia Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 punkto ir CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punkto pagrindu.

34. Pagal Žemės įstatymo (2015 m. redakcija) 9 straipsnio 14 punktą valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje nustatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime nurodyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą.

35. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2000 m. spalio 26 d. Vilniaus apskrities viršininko įsakymu Nr. 3669-01 Vilniaus apskrities viršininkas „vadovaudamasis LR Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos“, remdamasis Vilniaus miesto valdybos 2000 m. kovo 9 d. sprendimu Nr. 513V“, ieškovei ne aukciono tvarka 99 metams išnuomoja valstybinės žemės sklypą mažaaukščiams ir daugiaaukščiams gyvenamiesiems namams statyti ir eksploatuoti. Šio įsakymo pagrindu Vilniaus apskrities viršininkas su ieškove pasirašė valstybinės žemės nuomos sutartį, kurioje nurodyta, kad ieškovei 99 metams išnuomojamas 63 033 kv. m ploto žemės sklypas Pilaitės seniūnijoje Vilniuje, sutartyje nurodyta, jog išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis ir ūkinės veiklos būdas – kitai paskirčiai (mažaaukščiams ir daugiaaukščiams gyvenamiesiems namams statyti ir eksploatuoti). Sutarties 12 punktas nustato, jog sutartis gali būti nutraukta vienos šalies reikalavimu anksčiau sutarto laiko, jeigu kita šalis nevykdo savo įsipareigojimų arba pažeidžia šios sutarties reikalavimus.

36. Bylą nagrinėję teismai, tenkinę ieškovės ieškinį ir panaikinę atsakovės 2015 m. kovo 9 d. įsakymą, nusprendė, kad atsakovė savo 2014 m. spalio 28 d. rašte Nr. 49SJN-14.49.105)1938, skirtame ieškovei, kaip įspėjime dėl nuomos sutarties pasibaigimo pagrindų iš esmės pakeitė sudarytos su ieškove valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygas, nes tokių sąlygų, jog ieškovė išnuomotame žemės sklype turėtų turėti sau nuosavybės teise priklausančių statinių, kuriems eksploatuoti suteikiama valstybinės žemės nuoma, iš viso nėra nustatyta.

37. Kasaciniu skundu atsakovė ginčija tokią bylą nagrinėjusių teismų išvadą, grįsdama tuo, kad joks teisės aktas neleidžia nuomoti valstybinės žemės lengvatine tvarka (be aukciono) būsimų statinių statybai, todėl teismai negalėjo ignoruoti žemės nuomos sutarties sudarymo sąlygų ir nustatę, kad ginčo sutartis sudaryta be pagrindo, ieškinio tenkinti, t. y. bylą nagrinėję teismai, matydami, jog ginčo sutartis prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, turėjo šį sandorį pripažinti niekiniu savo iniciatyva CK 1.80 straipsnio pagrindu. Teisėjų kolegija šiuos argumentus laiko teisiškai nepagrįstais.

38. Pagal CK 1.80 straipsnio 1 dalį sandoris yra niekinis ir negalioja, jei jis prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad sandorių negaliojimo instituto paskirtis yra dvejopa: siekti, kad civiliniuose santykiuose būtų užtikrintas teisėtumas, kartu nepažeisti civilinių teisinių santykių stabilumo ir teisinio tikrumo įgytų civilinių teisių atžvilgiu. Sandorio pripažinimas negaliojančiu CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu yra sutarties laisvės principo išimtis, todėl, sprendžiant dėl sandorio negaliojimo aptariamuoju pagrindu, būtina nustatyti, ar yra toks visuomenės interesas, kuris reikalautų įsikišti į šalių privačius santykius, t. y. ar yra pakankamas pagrindas teigti, kad pamatinis visuomenės interesas reikalauja visuotinai pripažinti tokius sandorius negaliojančiais, nesiejant jo su konkrečiomis šalimis ar konkrečia situacija. Sandorio pripažinimas negaliojančiu pateisinamas, kai interesas, kurį siekiama apginti nuo neigiamų sandorio sudarymo padarinių, svarbesnis už tą, kuris būtų apgintas sandorį išsaugojus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gegužės 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNDEtOTY5LzIwMTk=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-41-969/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-41-969/2019">e3K-3-41-969/2019</a>, 35 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).

39. Kasacinio teismo praktikoje pasisakyta, jog valstybės žemės perleidimo santykių reglamentavimo įstatymu tikslas – užtikrinti, kad valstybės (savivaldybių) nuosavybė būtų tvarkoma taip, kad tai atitiktų visos visuomenės interesus, viešajam interesui teikiant prioritetą prieš privatų tiek žemės naudojimo tikslų, paskirties, tiek žemės naudojimo sąlygų požiūriu. Šis reglamentavimas yra grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzcvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-237/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-237/2011">3K-3-237/2011</a>). Toks pats aiškinimas taikytinas ir valstybinės žemės nuomos santykių reglamentavimui. Iš to darytina išvada, kad visuomenės interesas, sprendžiant su žeme susijusius klausimus, yra aiškus ir gali būti pakankamas pagrindas spręsti dėl žemės sandorio pripažinimo negaliojančiu, jei nustatoma, kad jis prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms. Tačiau turi būti įsitikinta, kad sandoris jo sudarymo metu iš tikrųjų prieštaravo teisės imperatyvui.

40. CK 1.80 straipsnio 1 daliai taikyti būtina konstatuoti dviejų sąlygų visetą: kad teisės norma yra imperatyvi ir kad šios normos pažeidimo pasekmė yra sandorio negaliojimas. Sprendžiant dėl abiejų šių sąlygų esminę reikšmę turi ne lingvistinė normos išraiška, o interesas, kurio apsaugą ji užtikrina (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-511/2014; 2018 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMjMtNjExLzIwMTg=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-23-611/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-23-611/2018">e3K-3-23-611/2018</a>, 17 punktas; kt.).

41. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad valstybės (savivaldybių) žemės perleidimo sandoriai, sudaryti pažeidus viešosios teisės principą – kai valstybės (savivaldybių) turtas įgytas kitaip, negu nustatyta imperatyviu reguliavimu, pažeidžiant įtvirtintą tvarką ir šio reguliavimo tikslus (saugomas vertybes), yra niekiniai (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gegužės 17 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzcvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-237/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-237/2011">3K-3-237/2011</a>; 2019 m. gegužės 3 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNDEtOTY5LzIwMTk=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-41-969/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-41-969/2019">e3K-3-41-969/2019</a> 40 punktą). Vadinasi, valstybinė žemė negali būti perleista kitaip, negu nustato įstatymas. Tokiu atveju svarbu yra išsiaiškinti, kokios valstybinės žemės perleidimo sąlygos buvo nustatytos atitinkamo sandorio sudarymo metu.

42. Pagal galiojantį teisinį reglamentavimą prioritetinis valstybinės žemės nuomos būdas – aukcionas, kai žemė išnuomojama asmeniui, kuris už parduodamą žemės sklypą pasiūlo didžiausią kainą (CK 6.551 straipsnio 1 dalis, Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalis). Ne aukciono būdu valstybinė žemė nuomojama tik išimtiniais, įstatyme nustatytais atvejais. Tam, kad asmuo lengvatinėmis sąlygomis galėtų įsigyti valstybinės žemės, turi egzistuoti šios teisės atsiradimo teisiniai ir faktiniai pagrindai ir šių pagrindų buvimas negali būti vertinamas ir aiškinamas plečiamai (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2018 m. spalio 4 d. nutartis administracinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZUEtNjc1LTgyMi8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'eA-675-822/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="eA-675-822/2018">eA-675-822/2018</a>).

43. Ginčo atveju valstybinės žemės nuomos sutartis buvo sudaryta 2000 m. spalio 26 d. Pagal tuo metu galiojusį teisinį reguliavimą, t. y. Žemės nuomos įstatymą, valstybinė žemė be aukciono galėjo būti išnuomota ne tik jei ji yra užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais (išskyrus laikinus), bet ir kitais pagrindais, pavyzdžiui, jei valstybinė žemė reikalinga svarbiems visuomenės projektams, kurių valstybinę svarbą savo sprendimu pripažįsta Seimas arba Vyriausybė, įgyvendinti (Žemės nuomos įstatymo 7 straipsnio 2 dalies 3 punktas). Tai leidžia daryti išvadą, kad ginčo valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo metu sąlyga, kad atitinkamame žemės sklype turi būti potencialiam nuomininkui priklausantys pastatai, statiniai, nebuvo vienintelė, leidžianti lengvatine tvarka perleisti valstybinę žemę. Ji galėjo būti išnuomota ir kitais pagrindais. Vadinasi, tai, kad nagrinėjamu atveju ieškovei išnuomotame valstybinės žemės sklype nebuvo ir nėra jai priklausančių pastatų, statinių, nereiškia, kad tokia žemės nuomos sutartis jos sudarymo metu akivaizdžiai prieštaravo imperatyvioms teisės normoms.

44. Įstatymais nustačius asmenims tam tikrą teisę, tos teisės suteikimo pagrindus, sąlygas ir tvarką, valstybei kyla pareiga santykiuose laikytis teisėtų lūkesčių apsaugos ir teisinio tikrumo konstitucinių principų. Šie principai taip pat reiškia įgytų teisių apsaugą, t. y. asmenys turi teisę pagrįstai tikėtis, kad jų pagal galiojančius teisės aktus įgytos teisės bus išlaikytos nustatytą laiką ir galės būti realiai įgyvendinamos (žr., pvz., Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2013 m. gruodžio 23 d. nutartį administracinėje byloje Nr. A143-2834/2013). Todėl, valstybei priėmus sprendimą keisti teisinį reguliavimą, naujomis teisės normomis nustatytos valstybinės žemės perleidimo sąlygos ir tvarka galios į ateitį, bet neturės atgalinio veikimo galios, nebent kitaip bus nustatyta pačiame įstatyme.

45. CK 6.157 straipsnio 2 dalis nustato, kad imperatyviųjų teisės normų pasikeitimas po sutarties sudarymo neturi įtakos sutarties sąlygoms. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinta, kad pagal CK 6.157 straipsnio 2 dalį sutartis, jei konstatuojama, kad ji sudarymo metu neprieštaravo galiojusioms teisės normoms ir atitiko šalių valią, negali būti pripažinta negaliojančia nuo jos sudarymo momento, nors vėlesnis teisinis reglamentavimas ir būtų pasikeitęs (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. spalio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00OTktMzEzLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-499-313/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-499-313/2015">3K-3-499-313/2015</a>). Nurodyta CK 6.157 straipsnio 2 dalies norma taikytina ne mechaniškai, bet atsižvelgiant į sutarties sąlygas ir į konkrečios taikytinos imperatyviosios normos pobūdį bei tikslus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy03NS8yMDEz" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-75/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-75/2013">3K-3-75/2013</a>).

46. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad Lietuvos Respublikos Vyriausybė ginčo žemės sklypą suteikė Vilniaus miesto statomų jaunimo gyvenamųjų namų kompleksų direkcijai (nuo 1991 m. rugpjūčio 19 d. UAB „JGK statyba“) urbanizacijos tikslais. Ginčo žemės sklypas yra dalis šios suteiktos žemės, kuri ginčo žemės nuomos sutartimi buvo išnuomota ieškovei. Kadangi byloje ginčijamas valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties vienašalis nutraukimas, atsakovė, siekdama pagrįsti, kad tokia žemės sklypo nuomos sutartis iš viso negalėjo būti sudaryta, turėjo atitinkamai tai įrodyti (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 178 straipsnis). Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad teisės normos neįtvirtina galimybės vienašališkai nutraukti sutartį, esant tariamam sutartinių įsipareigojimų pažeidimui, remiantis sutarties sudarymo ydingumu. Tokiu atveju sandoris turi būti ginčijamas kitais įstatymo nustatytais pagrindais. Tai aktualu ne tik sprendžiant dėl įrodinėjimo dalyko, bet ir tokio veiksmo – vienašalio sandorio nutraukimo ar sandorio pripažinimo negaliojančiu sukeliamų teisinių padarinių. Teisėjų kolegija sutinka su bylą nagrinėjusių teismų išvada, kad šiuo atveju atsakovė neįrodė ginčo žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo ydingumo.

47. Sprendžiant dėl vienašalio ginčo valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo, turi būti įvertinta, dėl ko buvo susitarusios šalys, ar jos tinkamai vykdė prisiimtus įsipareigojimus ir ar sutarties vykdymas atitinka imperatyvias teisės normas.

48. Kasacinis teismas, vadovaudamasis civilinės apyvartos santykių stabilumo principu, formuoja teismų praktiką, pagal kurią net ir sutarties pažeidimo atveju turi būti dedamos didžiausios pastangos sutarčiai išsaugoti. Vienašalis sutarties nutraukimas kaip nukentėjusios šalies interesų savigynos priemonė įstatymų leidėjo nustatyta ir laikoma adekvačia reakcija į sutartį pažeidusios šalies elgesį, pasireiškusį esminiu sutarties pažeidimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2004 m. birželio 29 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004; 2009 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjcvMjAwOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-227/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-227/2009">3K-3-227/2009</a>; 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NzMvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-473/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-473/2010">3K-3-473/2010</a>; kt.).

49. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad ginčo žemės sklypo žemėnauda atsirado teisėtu pagrindu, t. y. pagal nenuginčytą Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1990 m. gegužės 16 d. potvarkį Nr. 142p ir kitus vėlesnius administracinius sprendimus, kuriais buvo nustatyta ginčo žemės sklypo naudojimo forma – ginčo žemės sklypo nuoma. Žemės sklypo nuomos sutartimi šalys susitarė, kad išnuomojamo valstybinės žemės sklypo naudojimo paskirtis – statyti mažaaukščius ir daugiaaukščius gyvenamuosius namus ir juos eksploatuoti, tai reiškia, kad žemės sklypo nuomininkas išnuomotame žemės sklype turi plėtoti ūkinę veiklą, kuri neįmanoma nepastačius atitinkamų objektų ir jų nenaudojant. Taigi ginčo žemės sklypo nuomos sutartis buvo sudaryta ne dėl tos priežasties, kad žemės sklypas yra užstatytas ieškovei nuosavybės teise priklausančiais ar jos nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, todėl ir atsakovės nurodytas sutarties nutraukimo pagrindas, kad ginčo žemės sklype ieškovė neturi sau nuosavybės teise priklausančių statinių, yra teisiškai nepagrįstas.

50. Vertinant, ar ieškovė tinkamai vykdė sutartį, teisiškai reikšminga aplinkybė yra tai, kad per 15 valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties galiojimo metų žemės sklypas buvo naudojamas pagal paskirtį, t. y. ieškovė vykdė nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ir statė gyvenamuosius namus. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad nagrinėjamu atveju nenustatytas esminis ginčo valstybinės žemės nuomos sutarties pažeidimas, suteikęs galimybę atsakovei vienašališkai nutraukti sutartį.

51. Teisėjų kolegija laiko teisiškai nepagrįstais atsakovės nurodytus argumentus, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2014 m. spalio 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NDgvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-448/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-448/2014">3K-3-448/2014</a> buvo pasisakęs ir dėl šioje byloje ginčijamo valstybinės žemės sklypo nuomos pagrindo. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad nurodytoje byloje buvo sprendžiama dėl 33 ha ploto žemės sklypo, esančio Vilniaus m. Pilaitės seniūnijoje, ribų nustatymo, aiškiai nurodant, kad ieškovės turėta iš nuomos santykių atsiradusi teisė valdyti žemės sklypą pasibaigė, išskyrus dėl 6,3033 ha, o tai ir sudaro šios bylos ginčo objektą.

52. Teisėjų kolegija taip pat pabrėžia, kad atsakovė, kaip ir kiti proceso dalyviai, turi sąžiningai naudotis procesinėmis teisėmis. Pažymėtina, kad dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1990 m. gegužės 16 d. potvarkio Nr. 142p pagrindu suteikto valstybinės žemės sklypo yra pradėta daug įvairių tiek civilinių, tiek administracinių bylų. Šioje byloje taip pat nėra sprendžiamas ginčo žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo klausimas, t. y. šioje byloje įrodinėjimo dalykas yra sutarties nutraukimas, o ne sudarymas, todėl atsakovė, siekdama įrodyti vienašalio sutarties nutraukimo pagrįstumą, turėjo pateikti tai pagrindžiančius įrodymus. Kadangi ginčo žemės nuomos sutartis lengvatine tvarka buvo sudaryta ne dėl to, kad žemės sklype ieškovei buvo priklausantys statiniai, o tam, kad ieškovė vykdytų ginčo žemės sklype gyvenamųjų namų statybą, atsakovė turėjo įrodyti, kad šis tikslas buvo netinkamas valstybinės žemės sklypui nuomoti ne aukciono tvarka pagal tuo metu, o ne sutarties nutraukimo metu galiojusį teisinį reguliavimą.

53. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad sutarties sąlygų pakeitimas gali būti atliekamas tik laisva valia sudarytu šalių susitarimu (CK 6.223 straipsnio 1 dalis). Vienos iš sutarties šalių valia, nesant kitos šalies sutikimo, sutarties sąlygos gali būti keičiamos tik įstatyme ar sutartyje apibrėžtais atvejais. Priešingu atveju tai reikštų sutarčių laisvės principo ir kitos sutarties šalies teisėtų interesų pažeidimą. Dėl to tais atvejais, kai įstatymai ar sutartis nesuteikia teisės vienašališkai keisti sutartį, šalis, siekdama dėl tam tikrų priežasčių pakeisti jos sąlygas, turi kreiptis į kitą šalį ir sutarties keitimo klausimą spręsti derybų būdu, o susitarti nepavykus – kreiptis į teismą (CK 6.223 straipsnio 2 ir 3 dalys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yODUtNzAxLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-285-701/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-285-701/2016">3K-3-285-701/2016</a>, 34 punktas).

54. Atsižvelgdama į tai, kas paminėta, teisėjų kolegija nusprendžia, kad kasacinio skundo argumentai yra nepagrįsti ir nesudaro pagrindo keisti ar naikinti skundžiamos procesinius sprendimus. Bylą nagrinėję teismai tinkamai aiškino ir taikė materialiosios teisės normas bei pagrįstai nusprendė, kad atsakovė be pagrindo vienašališkai nutraukė ginčo žemės nuomos sutartį, nes byloje nenustatytas esminis sutarties pažeidimas ar ja prisiimtų įsipareigojimų nevykdymas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

55. Kasacinis teismas patyrė 11,22 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. spalio 26 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Netenkinus atsakovės kasacinio skundo, šios išlaidos į valstybės biudžetą priteistinos iš šio proceso dalyvio (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92 straipsnis, 96 straipsnio 1 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. gruodžio 5 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (j. a. k. 188704927) valstybės naudai 11,22 Eur (vienuolika Eur 22 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu kasaciniame teisme, atlyginimo (ši suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660).

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Alė Bukavinienė

Gražina Davidonienė

Algis Norkūnas