Dėl hipotekos pabaigos, pripažinus hipotekos sutartį negaliojančia, ir nuosavybės teisės pripažinimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-70/2015

Proceso Nr. 2-55-3-02059-2011-5

Procesinio sprendimo kategorija 42.4 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Birutės Janavičiūtės (pranešėja), Egidijaus Laužiko ir Sigitos Rudėnaitės (kolegijos pirmininkė),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Palangos projektas“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2012 m. sausio 18 d. sprendimo ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. vasario 13 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Palangos projektas“ ieškinį atsakovui bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Miravista“ dėl hipotekos pabaigos, pripažinus hipotekos sutartį negaliojančia, ir nuosavybės teisės pripažinimo; trečiasis asmuo – akcinė bendrovė SEB bankas.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas UAB „Palangos projektas“ prašė teismo: 1) panaikinti butų Palangoje, (duomenys neskelbtini) g. 18-1 ir 44-11, hipotekos sutartis, išregistruoti iš hipotekos registro; 2) panaikinti turto areštus šiems butams, areštuotiems Klaipėdos miesto apylinkės teismo hipotekos skyriaus ir Vilniaus miesto 2-ojo apylinkės teismo; 3) pripažinti ieškovui nuosavybės teisę į nurodytus butus. Ieškovas šiuos reikalavimus grindė teiginiais, kad, įskaičius jo ir atsakovo UAB „Miravista“ priešpriešinius reikalavimus, atsakovui butus perdavus nekilnojamojo turto perdavimo–priėmimo aktais, jis įgijo nuosavybės teises į ginčo butus, o atsakovui vengiant butų pirkimo–pardavimo sutartis įforminti notarine tvarka, sandoriai pripažintini galiojančiais teismo tvarka.

Byloje nustatyta, kad ieškovas su atsakovu 2005 m. lapkričio 24 d. sudarė projektavimo darbų sutartį, pagal kurią ieškovas įsipareigojo parengti pastato, esančio Palangoje, (duomenys neskelbtini) g. 18, techninio projekto korektūrą, suderinti projektą įstatymų nustatyta tvarka, pagal atsakovo išduotą įgaliojimą gauti statybos leidimą bei atlikti visus kitus su tuo susijusius veiksmus, o atsakovas – sumokėti ieškovui už nurodytus darbus 100 000 Lt (28 962 Eur). Šalių 2007 m. kovo 6 d. pasirašytas darbų perdavimo–priėmimo aktas patvirtina, kad ieškovas perdavė, o atsakovas priėmė ieškovo atliktus darbus pagal minėtą projektavimo darbų sutartį.

Šalys 2006 m. kovo 21 d. sudarė preliminariąją statomo buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovas iki 2007 m. rugpjūčio 30 d. įsipareigojo gyvenamajame name, statomame žemės sklype Palangoje, (duomenys neskelbtini) g. 18, pastatyti 32 kv. m bendro ploto butą (t. y. atlikti buto statybos darbus ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti butą kaip atskirą turto vienetą), o atsakovui įvykdžius šį įsipareigojimą, šalys įsipareigojo šioje sutartyje numatytais terminais sudaryti šio buto ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartį. Preliminariojoje sutartyje nurodyta, kad pagrindinės sutarties kaina yra 100 000 Lt (28 962 Eur), į kurią įeina buto kaina – 99 999 Lt (28 961,71 Eur) ir žemės sklypo dalies kaina – 1 Lt (0,29 Eur). Nekilnojamojo turto registre 2007 m. liepos 12 d. buvo įregistruota nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla. Iš ieškovo 2007 m. liepos 19 d. pranešimo atsakovui matyti, kad ieškovas, atsižvelgdamas į tai, jog atsakovas pagal projektavimo darbų sutartį yra skolingas ieškovui 100 000 Lt (28 962 Eur), o ieškovas pagal preliminariąją statomo buto pirkimo–pardavimo sutartį yra skolingas atsakovui 100 000 Lt (28 962 Eur), atliko vienarūšių priešpriešinių reikalavimų įskaitymą. Šalys 2007 m. liepos 26 d. nekilnojamojo turto perdavimo–priėmimo aktu patvirtino, kad ieškovas pagal preliminariąją statomo buto pirkimo–pardavimo sutartį už 31,72 kv. m ploto butą Palangoje, (duomenys neskelbtini) g. 18-1, yra visiškai atsiskaitęs, ir šiuo aktu atsakovas perdavė, o ieškovas butą priėmė. 2008 m. lapkričio 28 d. įregistruota nurodyto buto hipoteka, o 2010 m. birželio 29 d. taikytas areštas.

Ieškovas su atsakovu 2007 m. kovo 6 d. pasirašė dar vieną projektavimo darbų sutartį, pagal kurią ieškovas įsipareigojo parengti kito pastato Palangoje, (duomenys neskelbtini) g. 44, techninio projekto korektūrą, suderinti projektą įstatymų nustatyta tvarka, pagal atsakovo išduotą įgaliojimą gauti statybos leidimą bei atlikti visus kitus su tuo susijusius veiksmus, o atsakovas – sumokėti ieškovui už nurodytus darbus 300 000 Lt (86 886 Eur). Šalių 2007 m. liepos 2 d. pasirašytas darbų perdavimo–priėmimo aktas patvirtina, kad ieškovas perdavė, o atsakovas priėmė ieškovo atliktus darbus pagal 2007 m. kovo 6 d. projektavimo darbų sutartį.

Šalys 2007 m. gruodžio 5 d. sudarė preliminariąją statomo buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovas iki 2009 m. gruodžio 31 d. įsipareigojo gyvenamajame name, statomame žemės sklype Palangoje, (duomenys neskelbtini) g. 44, pastatyti 52 kv. m bendro ploto butą (t. y. atlikti buto statybos darbus ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti butą kaip atskirą turtinį vienetą), o atsakovui įvykdžius šį įsipareigojimą, šalys įsipareigojo šioje sutartyje nustatytais terminais sudaryti šio buto ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartį. Preliminariojoje sutartyje nurodyta, kad pagrindinės sutarties kaina yra 300 000 Lt (86 886 Eur), į kurią įeina buto kaina – 299 999 Lt (86 885,72 Eur) ir žemės sklypo dalies kaina – 1 Lt (0,29 Eur). Nekilnojamo turto registre 2009 m. gegužės 4 d. buvo įregistruota nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla. Iš ieškovo 2009 m. liepos 8 d. pranešimo atsakovui matyti, kad ieškovas, atsižvelgdamas į tai, jog atsakovas pagal 2007 m. kovo 6 d. projektavimo darbų sutartį yra skolingas ieškovui 300 000 Lt (86 886 Eur), o ieškovas pagal 2007 m. gruodžio 5 d. preliminariąją statomo buto pirkimo–pardavimo sutartį yra skolingas atsakovui 300 000 Lt (86 886 Eur), atliko vienarūšių priešpriešinių reikalavimų įskaitymą. Šalys 2009 m. liepos 20 d. nekilnojamojo turto perdavimo–priėmimo aktu patvirtino, kad ieškovas pagal minėtą preliminariąją statomo buto pirkimo–pardavimo sutartį už 51,08 kv. m ploto butą Palangoje, (duomenys neskelbtini) g. 44-11, yra visiškai atsiskaitęs, ir šiuo aktu atsakovas perdavė, o ieškovas butą priėmė. 2008 m. balandžio 29 d. įregistruota nurodyto buto hipoteka, o 2010 m. birželio 29 d. ir 2010 m. liepos 7 d. taikytas areštas.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė

Vilniaus apygardos teismas 2012 m. sausio 18 d. sprendimu ieškinį atmetė.

Teismas nurodė, kad byloje nėra duomenų apie ginčo butų pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymą, o įskaitymo aktai nagrinėjamu atveju negali būti laikomi pagrindinėmis sutartimis. Be to, perleidžiant ginčo butus nebuvo laikomasi CK 1.74 straipsnyje nustatytos notarinės sandorių formos, todėl butų perleidimas ieškovo nurodytu būdu prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms (CK 1.80 straipsnis). Ieškovo reikalavimas panaikinti ginčo butų hipoteką pažeistų banko, kaip sąžiningo hipotekos kreditoriaus, teises.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2014 m. vasario 13 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2012 m. sausio 18 d. sprendimą paliko nepakeistą.

Teisėjų kolegija pažymėjo, kad bylos nagrinėjimo ribos apima klausimus dėl šalių santykių kvalifikavimo sprendžiant, ar ginčo pirkimo–pardavimo sutartys (toliau – ir Sutartys) yra pagrindinės, ar preliminariosios, ir dėl jų pripažinimo galiojančiais pirkimo–pardavimo sandoriais pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį. Kolegija sprendė, kad ši teisės norma taikytina tik pagrindinės sutarties šalių santykiams, t. y. tik nustačius, jog bylos šalis siejo pagrindinės sutarties pirkimo–pardavimo santykiai, galima būtų nagrinėti CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nurodytos teisės normos taikymo klausimą. Byloje pateiktose šalių sudarytose preliminariosiose statomo buto pirkimo–pardavimo sutartyse nurodyta, kad atsakovas (pardavėjas) įsipareigojo iki Sutartyse nustatyto termino (atitinkamai iki 2007 m. rugpjūčio 30 d. ir 2009 m. gruodžio 31 d.) pastatyti butus ir įregistruoti juos kaip atskirus turto vienetus (Sutarčių 1.1 ir 3.1 punktai); atsakovui įvykdžius šį įsipareigojimą, šalys įsipareigojo sutartyse nustatytais terminais (pagal Sutarčių 8.1 punktą – iki 2011 m. gruodžio 31 d.) sudaryti pagrindines butų ir atitinkamų žemės sklypo dalių pirkimo–pardavimo sutartis; atsakovas pareiškė ieškovui, kad statomi namai, kuriuose bus įrengti ginčo butai, bus įkeisti statybas finansuojančiam bankui (trečiajam asmeniui šioje byloje), žemės sklypai, ant kurių statomi namai, jau yra jam įkeisti, tačiau atsakovas įsipareigojo užtikrinti, kad pagrindinių sutarčių sudarymo metu šie įkeitimai būtų pasibaigę. Lingvistiškai aiškindamas Sutartis, teismas padarė išvadą, kad šalys jomis sutarė dėl būsimų pagrindinių sutarčių sudarymo preliminariosiose sutartyse nustatytomis sąlygomis. Kadangi atsakovui iškėlus bankroto bylą, ginčo šalių valia, ketinimai ir tikslai galėjo pasikeisti, teisėjų kolegija sprendė, kad nagrinėjamu atveju lingvistinė Sutarčių sąlygų reikšmė yra labai svarbi ir padeda nustatyti tikrąją šalių valią, kuri buvo susiformavusi būtent šių Sutarčių sudarymo metu, o ne vėliau. Teisėjų kolegijos vertinimu, Sutartys visiškai atitinka preliminariosioms sutartims būdingus bruožus. Iš Sutarčių turinio ir ieškinio reikalavimų matyti, kad ieškovas turėjo tikslą įsigyti hipoteka nesuvaržytus butus, todėl teisėjų kolegija sprendė, kad šalys nesudarė pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių būtent dėl nepasibaigusios hipotekos. Šių aplinkybių visumos pagrindu teisėjų kolegija padarė išvadą, kad šalis sieja preliminarieji pirkimo–pardavimo santykiai. Atsakovo nesiėmimas veiksmų, kad būtų panaikinta hipoteka ginčo butams ir žemės sklypų dalims, vertintinas kaip atsakovo preliminariosiomis sutartimis prisiimtų įsipareigojimų nevykdymas, tačiau tai nereiškia, kad atsakovas vengė ginčo turto pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis įforminti notarine tvarka. Teisėjų kolegija konstatavo, kad byloje nustatytos aplinkybės nesudaro pagrindo spręsti, jog ieškovas įgijo nuosavybės teisę į ginčo butus ir žemės sklypų dalis, todėl ieškovo reikalavimas pripažinti jį įgijus tokią nuosavybės teisę atmestinas kaip nepagrįstas. Konstatavus, kad ieškovas neįgijo nuosavybės teisių į ginčo turtą, nėra pagrindo analizuoti ieškovo argumentų dėl hipotekos ir turto arešto šiam turtui panaikinimo.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Ieškovas kasaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2012 m. sausio 18 d. sprendimą ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. vasario 13 d. nutartį bei priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti ir priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1. Teismas nevertino visų Sutarčių požymių, kurių pagrindu galima atriboti pagrindines ir preliminariąsias sutartis. Ginčo Sutartyse nebuvo nustatyta aiškaus termino, iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis (Sutarčių 3 punktas „Darbų atlikimo terminai“). Tokia aplinkybė nepatvirtina šalių valios pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti ateityje. Pagal Sutartis buvo atlikti mokėjimai (Sutarčių 4.3 punktas), nors pagal preliminariąsias sutartis jokie mokėjimai neatliekami. Šalys, pasirašydamos nekilnojamojo turto perdavimo–priėmimo aktus, konstatavo, kad pirkėjas yra visiškai atsiskaitęs už nekilnojamąjį turtą, ir šie aktai yra preliminariosios sutarties dalis, tačiau turto perdavimo–priėmimo aktas CK nuostatų prasme laikytinas pirkimo–pardavimo sutarties dalimi, o ne preliminariosios sutarties dalimi, nes ja jokios vertybės nėra priimamos ir perduodamos. Turto perdavimo–priėmimo aktas patvirtina pagrindinės sutarties įvykdymą, t. y. atsiskaitymą ir daikto perdavimą. Nors priešpriešinių vienarūšių reikalavimų įskaitymo dieną nebuvo pasirašyta pagrindinė sutartis, tačiau šalys buvo įvykdžiusios visas pagrindinės sutarties sąlygas. Jei šalių susitarimais patvirtinama, kad buvo susitarta dėl veiksmų, kuriais objektas – vertybė – parduodamas kitai šaliai, tokia sutartis laikytina pirkimo–pardavimo sutartimi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje V. Š. v. A. N., bylos Nr. 3K-P-382/2006). Sumokėjęs nekilnojamojo turto kainą, ieškovas pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą įgijo teisę reikalauti, o pardavėjas – pareigą imtis veiksmų hipotekai pabaigti.

2. Buvo įvykdytos visos CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nustatytos sąlygos: šalys iš esmės įgyvendino visas pirkimo–pardavimo sandoriui reikšmingas teises ir pareigas, nustatytas CK 6.305 straipsnio 1 dalyje, – pardavėjas perdavė daiktą pirkėjui nuosavybės teise, o pirkėjas priėmė daiktą ir sumokėjo už jį nustatytą pinigų sumą; atsakovas vengė įforminti parduoto buto pirkimo–pardavimo sutartį notarine tvarka, o iškėlus bankroto bylą prarado galimybę tai padaryti.

Atsakovas BUAB „Miravista“ atsiliepimu į kasacinį skundą prašo jį atmesti, nurodydamas šiuos argumentus:

1. Ginčo sutartys atitinka teismų praktikoje nustatytus preliminariosios sutarties požymius: 1) sutartyse išreikštas šalių ketinimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (Sutarčių 1.1, 1.2 punktai, 3 skyrius); 2) šalys pagal ginčo sutarčių sudarymo dieną turimus duomenis aptarė būsimos pagrindinės sutarties dalyką (Sutarčių 1.1 punktas) ir esmines pagrindinės sutarties sąlygas (statybos terminai, kaina, įsipareigojimas parduoti žemės sklypo dalį); 3) susitarimas įformintas rašytine forma; 4) terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, sutartyse nėra aiškiai apibrėžtas, tačiau nurodytos sąlygos, kurios turi būti įvykdytos, kad butų pasirašytos pagrindinės pirkimo–pardavimo sutartys. Nurodyti požymiai sudaro pagrindą konstatuoti, kad tikroji šalių valia – susitarti dėl pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymo ateityje.

2. CK 1.93 straipsnio 4 daliai taikyti būtinos tokios sąlygos: 1) sandoris yra dvišalis; 2) viena sandorio šalis visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį; 3) kita sandorio šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka. Nė vienos iš nurodytų sąlygų nagrinėjamu atveju nebuvo, nes: 1) pagal CK 4.170 straipsnio 3 dalį disponavimas hipoteka suvaržytu daiktu turi būti vykdomas atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises, t. y. gaunant hipotekos kreditoriaus sutikimą, todėl negalima teigti, kad ieškovo įrodinėjami sandoriai būtų grynai dvišaliai; 2) pagal Sutarčių 4.3 punktą pirkėjas įsipareigojo pagrindinės sutarties kainą sumokėti pardavėjui pagrindinės sutarties sudarymo dieną arba nesuėjus šiam terminui, todėl kasatoriaus įrodinėjamo atsiskaitymo negalima laikyti nurodytos preliminariųjų sutarčių sąlygos įvykdymu; kadangi šalys pagrindinių pirkimo–pardavimo sutarčių nesudarė, paprastos rašytinės formos nekilnojamojo turto perdavimo–priėmimo aktai negalėjo būti sudaryti, jie negali būti teisinis pagrindas pereiti nuosavybės teisei į nekilnojamąjį turtą (CK 6.393 straipsnis); 3) atsakovas nevengė sudaryti sandorį, tačiau jo negalėjo sudaryti dėl neišregistruotos ketinamo parduoti turto hipotekos, t. y. atsakovas neįvykdė CK 6.321 straipsnio 2 dalyje įtvirtintos pareigos panaikinti parduodamų daiktų hipoteką, todėl turi būti taikomas CK 6.321 straipsnio 6 dalyje nustatytos pasekmės ir teisių gynimo būdai, o ne CK 1.93 straipsnio 4 dalis ir 6.309 straipsnio 3 dalis.

3. Teismas ex officio turi patikrinti, ar nėra įstatymuose nurodytų aplinkybių, kliudančių sutartį pripažinti galiojančia pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį, ar sutartis neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms, taip pat ar nepažeidžiamas viešasis interesas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. P. v. R. N., bylos Nr. 3K-3-416/2008). Preliminariųjų sutarčių 2.2.1 ir 2.2.2 punktuose atsakovas pareiškė ieškovui, kad žemės sklypai jau įkeisti, o namas bus įkeistas bankui. Apie ginčo sutarčių sudarymą hipotekos kreditorius nebuvo informuotas, šios sutartys ir ginčo turto perdavimo aktai nebuvo įregistruoti viešame registre. Sutarčių, pagal kurias būtų perleistas hipoteka įkeistas turtas be hipotekos kreditoriaus sutikimo, patvirtinimas pažeistų hipotekos kreditoriaus teises.

Trečiasis asmuo AB „SEB bankas“ atsiliepimu į kasacinį skundą prašo jį atmesti, pažymėdamas, kad byloje neįrodyta, jog atsakovas vengė įforminti sandorius notarine tvarka. Ieškovas – juridinis asmuo, turintis sandorių sudarymo patirties, – pripažino, kad neskubėjo išviešinti savo įrodinėjamų teisių į ginčo turtą. Toks ieškovo elgesys vertintinas atsižvelgiant į apdairaus, atidaus asmens elgesį tokiomis pačiomis aplinkybėmis. Jei byloje būtų pripažinta, kad hipoteka pasibaigė, kasatoriui būtų sudaryta galimybė patenkinti savo reikalavimą iš įkeisto turto vertės apeinant hipotekos kreditorių. Hipoteka, kaip teisės institutas, analogiškomis aplinkybėmis prarastų prasmę.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl šalių sudarytų sutarčių teisinio kvalifikavimo

Šalys sudarė dvi sutartis, įvardytas kaip preliminariosios statomo buto pirkimo–pardavimo sutartys. Byloje nėra ginčo dėl to, kad preliminariosios sutartys, reglamentuojamos CK 6.165 straipsnyje, sudarytos dėl nekilnojamojo turto perleidimo (ne CK 6.401 straipsnyje reglamentuojamos būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartys), negali būti pakankamas teisinis pagrindas vienai šaliai perleisti, o kitai įgyti nuosavybes teises į nekilnojamąjį turtą. Kasatorius laikosi pozicijos, kad šalių sudarytos ir kaip preliminariosios nurodytos sutartys atitinka pirkimo–pardavimo sutarčių požymius, todėl turėtų būti vertinamos būtent kaip pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartys.

Kasacinis teismas, formuodamas teismų praktiką dėl preliminariąją sutartį reglamentuojančių teisės normų aiškinimo, nurodė jos bruožus. Preliminarioji sutartis – organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Požymis, kuriuo jos skiriasi nuo pagrindinės sutarties, – aiškiai išreikštas ar akivaizdžiai (aiškiai) numanomas šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Taigi preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, o pagrindinės sutarties objektas – turtinė vertybė, dėl kurios šalys sudaro sutartį. Būtini preliminariosios sutarties elementai: suderinta šalių valia pasiektas susitarimas sukurti teisinius santykius, t. y. įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę sutartį; pagrindinės sutarties esminių sąlygų aptarimas; susitarimo išreiškimas rašytine forma (CK 6.159 straipsnis, 6.165 straipsnio 1, 2 dalys, 1.73 straipsnio 1 dalies 7 punktas) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje V. Š. v. A. N., bylos Nr. 3K-P-382/2006).

Sutarties šalims nesutariant dėl sudarytos sutarties turinio, ji aiškinama pagal bendrąsias sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje, vadovaujantis sąžiningumo bei sisteminio sutarties sąlygų aiškinimo principais. Aiškinat sutartį, turi būti nagrinėjami tikrieji jos šalių ketinimai (valia) sutarties sudarymo metu, atskleidžiami įvertinant sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo pobūdį, šalių elgesį ir aplinkybes po sutarties sudarymo, ją vykdant, kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. liepos 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Šiaulių miesto savivaldybės administracija v. UAB „Artapolas“, bylos Nr. 3K-3-323/2010; 2014 m. sausio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. S. v. BUAB „Atkirtos būstas“, kt., bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzQvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-134/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-134/2014">3K-3-134/2014</a>). Pažymėtina, kad sutarties šalių veiksmai, neatitinkantys sudarytos sutarties nuostatų, nebūtinai patvirtina buvus kitokią šalių valią, nei ji išdėstyta sutartyje. Atsižvelgiant į konkrečių bylos aplinkybių kontekstą, gali būti pagrindas padaryti išvadą, kad šalių valia sutarties sudarymo metu atitiko jos lingvistinę išraišką sutarties tekste, tačiau vėliau šalys ar viena jų tapo suinteresuotos nesilaikyti nustatytų sutarties sąlygų ir, turėdamos tikslą jau sudaryto sandorio sąlygas interpretuoti sau naudingesne linkme, kitaip nei jos išreikštos, siekdamos kitokių padarinių, nei numatyta sudarytu sandoriu, savo veiksmais gali siekti sukurti pageidautino sandorio vykdymo regimybę, taip sukeldamos abejones dėl jo kvalifikavimo. Dėl to kiekvienu konkrečiu atveju, sprendžiant šalių ginčą dėl jų sudarytos sutarties kvalifikavimo kaip preliminariosios ar pagrindinės sutarties, ypač svarbu įvertinti sutarties šalių elgesį sąžiningumo aspektu. Sutarties aiškinimo taisyklių, ypač objektyviųjų kriterijų – protingumo ir sąžiningumo (CK 6.193 straipsnio 1 dalis) – taikymas leidžia išvengti nesąžiningos šalies piktnaudžiavimo, pasinaudojant gana neryškiais preliminariosios ir pagrindinės sutarčių skirtumais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje V. Š. v. A. N., bylos Nr. 3K-P-382/2006).

Kasacinis teismas, nagrinėdamas bylą, jos aplinkybių nenustatinėja, bet yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų byloje nustatytų aplinkybių (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, aiškindamas ginčo sandorių turinį, išsamiai tyrė jų sąlygas, sudarymo aplinkybes ir sutarčių aiškinimui reikšmingus jų šalių veiksmus. Teismas pagrįstai atsižvelgė į svarbią aplinkybę, kad atsakovui 2011 m. sausio 20 d. (t. y. iki preliminariosiose sutartyse numatyto termino pagrindinėms sutartims sudaryti pabaigos) buvo iškelta bankroto byla, ir sprendė, jog ginčo šalių valia, ketinimai ir tikslai dėl to galėjo pasikeisti, t. y. nebeatitikti buvusių ginčo Sutarčių sudarymo metu. Dėl šios priežasties sutiktina su apeliacinės instancijos teismo nuomone, kad nagrinėjamu atveju lingvistinė šalių sudarytų Sutarčių sąlygų reikšmė yra labai svarbi ir padeda nustatyti tikrąją šalių valią, kuri buvo susiformavusi būtent šių Sutarčių sudarymo metu, o ne vėliau.

Šalys sudarytomis Sutartimis, kurios įvardytos kaip preliminariosios statomo buto pirkimo–pardavimo sutartys, įsipareigojo, atsakovui pastačius butus ir įregistravus juos kaip atskirus turto vienetus, nustatytais terminais (pagal Sutarčių 8.1 punktą Sutartys galioja iki 2011 m. gruodžio 31 d.) sudaryti pagrindines butų ir atitinkamų žemės sklypo dalių pirkimo–pardavimo sutartis; numatė ieškovui (pirkėjui) teisę sumokėti visą kainą anksčiau, negu bus sudarytos pagrindinės sutartys; atsakovas pareiškė ieškovui, kad statomi namai, kuriuose bus įrengti ginčo butai, bus įkeisti statybas finansuojančiam bankui (trečiajam asmeniui šioje byloje), žemės sklypai, ant kurio statomi namai, jau yra įkeisti šiam bankui, kartu įsipareigojo užtikrinti, kad pagrindinių sutarčių sudarymo metu šie įkeitimai būtų pasibaigę; šalys numatė Sutarčių nutraukimo atvejus, nustatė atsakomybę už jų nepagrįstą nutraukimą ir atsisakymą sudaryti pagrindines sutartis. Taigi abiejose ginčo Sutartyse aiškiai įvardyta, kad tai – preliminarios sutartys, o pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis sutarta sudaryti ateityje; aptartos būsimų pagrindinių sutarčių sąlygos, t. y. nurodyti pirkimo–pardavimo sutarčių objektai (butai ir žemės sklypų dalys), jų kainos; nustatytas terminas, per kurį turi būti sudarytos pagrindinės sutartys (iki 2011 m. gruodžio 31 d.); preliminarios sutartys sudarytos rašytine forma (CK 6.165 straipsnio 2 dalis). Šie ginčo Sutarčių bruožai būdingi preliminariosioms sutartims. Kasatorius, teigdamas, kad ginčo Sutartys yra ne preliminariosios, bet pagrindinės pirkimo–pardavimo sutartys, nurodytus preliminariosios sutarties požymius ignoruoja ir aiškinant Sutartis didelę reikšmę teikia šalių veiksmams, neatitinkantiems Sutarčių nuostatų, atliktiems pablogėjus atsakovo finansinei padėčiai. Pažymėtina, kad sutarties vykdymas kitaip, nei nustatyta jos sąlygose, jų teisėtai nepakeitus, galintis pažeisti vienos iš šalių ar trečiųjų asmenų teises, vertintinas kaip netinkamas, todėl neleistinas. Jis sudarytų sąlygas šalims išvengti galiojančių įstatymo reikalavimų sandorius dėl nekilnojamojo turto perleidimo sudaryti notarine tvarka, kuri užtikrina sandorių sąlygų teisėtumą ir patikimą sandorių sudarymo momento užfiksavimą, bei sukurtų prielaidas tokius sandorius sudaryti atgaline data, nesąžiningai disponuoti turtu kilus finansiniams sunkumams, pažeidžiant trečiųjų asmenų teises ir teisėtus interesus.

Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs ginčo Sutarčių nuostatą, kuria atsakovas įpareigotas užtikrinti, kad pagrindinių sutarčių sudarymo metu hipoteka būtų pasibaigusi, padarė pagrįstą išvadą, jog ieškovas turėjo tikslą įsigyti hipoteka nesuvaržytą turtą. Dėl to tokio suvaržymo panaikinimas buvo esminė pagrindinių sutarčių sudarymo sąlyga. Pažymėtina, kad suvaržymas buvo nustatytas atsakovo ir trečiojo asmens – butų statybą finansavusio banko susitarimu, užtikrinant atsakovo prievolės įvykdymą bankui. Suvaržymo panaikinimą prieš sudarant pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį turėjo užtikrinti atsakovas – tokia jo pareiga įtvirtinta preliminariosiose sutartyse. Buto suvaržymo hipoteka panaikinimas buvo viena esminių sąlygų, lemiančių atsakovo galimybę sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį su buto pirkėju. Kadangi atsakovas dėl blogos finansinės padėties jau nebegalėjo įvykdyti šios sąlygos, jis nebeturėjo galimybės sudaryti pagrindinės sutarties. Apeliacinės instancijos teismas, nustatęs aplinkybes, sukliudžiusias šalims sudaryti pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis, pagrįstai atsakovo veiksmų nekvalifikavo kaip vengimo sudaryti pagrindinę notaro tvirtintiną pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovas taip pat neįrodė atsakovo vengimo įforminti sandorį (sąmoningo siekimo nesudaryti sandorio, nors ir esant tam prielaidas sudarančioms sąlygoms), todėl nebuvo pagrindo pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį prašyti teismą pripažinti sandorį galiojančiu.

Teisėjų kolegija sprendžia, kad apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs byloje nustatytų aplinkybių visumą, tinkamai taikė sutarčių aiškinimą ir preliminariąsias sutartis reglamentuojančias teisės normas bei pagrįstai padarė išvadą, kad šalis sieja teisiniai santykiai, atsiradę jų sudarytų preliminariųjų, o ne pirkimo–pardavimo sutarčių pagrindu. Kadangi pagrindiniai pirkimo–pardavimo sandoriai nebuvo sudaryti, tai negalėjo atsirasti ir jų padarinių – nuosavybės teisių į butus perleidimo.

Apibendrindama išdėstytus argumentus teisėjų kolegija konstatuoja, kad patikrinus teisės taikymo aspektu skundžiamus teismų procesinius sprendimus, juos naikinti remiantis kasacinio skundo argumentais nėra teisinio pagrindo (CPK 346 straipsnis, 359 straipsnis 3 dalis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Kasaciniame teisme patirta 8 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Bendrosios raštinės 2015 m. sausio 13 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Netenkinus kasacinio skundo, šios išlaidos valstybei priteistinos iš kasatoriaus (CPK 96 straipsnio 6 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. vasario 13 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti valstybei iš UAB „Palangos projektas“ (juridinio asmens kodas 252520730) 8 Eur (aštuonis eurus) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

Valstybei priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos, juridinio asmens kodas – 188659752, biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Birutė Janavičiūtė

Egidijus Laužikas

Sigita Rudėnaitė