Dėl Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 6.321 straipsnio, reglamentuojančio pardavėjo pareigą patvirtinti daiktų nuosavybės teisę, teisės normų, reglamentuojančių ieškinio senaties terminą, aiškinimo ir taikymo, taip pat dėl šalių teisinių santykių kvalifikavimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-76-706/2017

Teisminio proceso Nr. 2-08-3-05173-2015-7

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.10.6; 2.6.11.6; 2.1.5.1.2.4; 2.1.5.1.2.7

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2017 m. sausio 11 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gedimino Sagačio, Janinos Stripeikienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Donato Šerno,

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo V. S. kasacinį skundą dėl Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. balandžio 7 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo V. S. ieškinį atsakovams J. K. ir R. K. dėl sutarties kainos sumažinimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Kasacinėje byloje sprendžiama dėl Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.321 straipsnio, reglamentuojančio pardavėjo pareigą patvirtinti daiktų nuosavybės teisę, teisės normų, reglamentuojančių ieškinio senaties terminą, aiškinimo ir taikymo, taip pat dėl šalių teisinių santykių kvalifikavimo.

Ieškovas prašė teismo: 1) pakeisti 2005 m. sausio 11 d. ir 2005 m. liepos 1 d. susitarimuose bei 2005 m. liepos 5 d. žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartyje (notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini) nurodytą žemės kainą, nustatant, kad žemės sklypo (duomenys neskelbtini) pardavimo kaina yra 4000 Eur; 2) priteisti iš atsakovų solidariai permokėtus 19 273,86 Eur, nustatyti, kad ši suma turi būti sumokėta ieškovui per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Ieškovas nurodė, kad 2005 m. sausio 11 d. šalys sudarė susitarimą, pagal kurį atsakovas įsipareigojo parduoti 6000 kv. m ploto žemės sklypą degalinei statyti. Prieš pasirašant 2005 m. sausio 11 d. susitarimą atsakovas užtikrino, kad jam priklauso 17,6100 ha ploto žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir pateikė ieškovui tai patvirtinančius dokumentus.

2005 m. liepos 1 d. šalys sudarė susitarimą dėl atsiskaitymo tvarkos. Prieš šalims pasirašant šį susitarimą, atsakovas užtikrino, kad jam priklauso atidalytas 0,8036 ha ploto žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), besiribojantis su keliu (duomenys neskelbtini) ir sklypu, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), ir pateikė ieškovui šias aplinkybes patvirtinančius dokumentus. Iš viso ieškovas atsakovui pagal abu susitarimus sumokėjo 82 860 Lt (23 997,91 Eur). 2500 Lt (724,05 Eur) buvo sumokėta 2005 m. sausio 11 d. susitarimo 2.2 punkte nurodytoms išlaidoms padengti.

2005 m. liepos 5 d. šalys sudarė žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovai pardavė ieškovui 0,8036 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypą (duomenys neskelbtini). Atsakovų reikalavimu sutartyje buvo nurodyta 1300 Lt (376,06 Eur) pardavimo kaina. Sutarties pasirašymo metu viso žemės sklypo (indeksuota) vertė buvo 1293 Lt (374,48 Eur), vidutinė rinkos kaina – 1400 Lt (405,47 Eur). Tikroji (faktinė) žemės sklypo pardavimo kaina, kurią ieškovas sumokėjo atsakovams, buvo 80 360 Lt (23 273,86 Eur).

Rengiant detalųjį planą paaiškėjo, kad ieškovo įsigytas žemės sklypas persidengia (dubliuojasi) su G. J. priklausančiu komercinės paskirties 2 ha ploto žemės sklypu, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Paaiškėjus šiam faktui Panevėžio apskrities viršininko 2007 m. spalio 25 d. įsakymu Nr. Ž-4378 buvo pakeistos 2005 m. liepos 5 d. ieškovo įsigyto 0,8036 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ribos, dėl to ieškovas neteko galimybės naudoti sklypą 2005 m. sausio 11 d. ir 2005 m. liepos 1 d. susitarimuose nurodytai veiklai – degalinei statyti. Atsakovas nuslėpė nuo ieškovo informaciją, kad R. K. jau yra perleidęs žemės sklypą, besiribojantį su keliu (duomenys neskelbtini) ir tinkantį degalinei statyti. Ieškovui pateiktuose žemės planuose atsakovas nurodytas kaip vienintelis vientiso žemės sklypo savininkas, šiuose planuose nėra pažymėtas G. J. 1996 m. gruodžio 30 d. pirkimo–pardavimo sutartimi perleistas žemės sklypas. Notarų pateikti žemės sklypų planai patvirtina, kad ieškovo įsigytas žemės sklypas patenka į G. J. komercinės paskirties 2 ha ploto žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ribas. Ieškovui parduoto žemės sklypo ribose 2007 m. gruodžio 20 d. buvo suformuotas 1,0100 ha ploto žemės sklypas G. J..

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

Panevėžio miesto apylinkės teismas 2015 m. lapkričio 30 d. sprendimu ieškinį atmetė.

Teismas nustatė, kad bylos šalys 2005 m. sausio 11 d. sudarė susitarimą, kuriuo atsakovas įsipareigojo ieškovui parduoti 6000 kv. m ploto žemės sklypą degalinei statyti, 1 kv. m kaina – 10 Lt (2,90 Eur). Pagal šį susitarimą atsakovas įsipareigojo parengti žemės sklypo padalijimo projektą, užsakyti topografinę nuotrauką ir kitus pardavimui reikalingus dokumentus. Ieškovas (pirkėjas) įsipareigojo apmokėti išlaidas, parengti detalųjį planą ir pakeisti žemės paskirtį, nupirkti žemės sklypą, jeigu parengus dokumentus, nurodytus sutarties 2.1 punkte, nebus prieštaravimų degalinei statyti. Šio susitarimo pasirašymo dieną ieškovas sumokėjo 5000 Lt (1448,10 Eur) avansą, o 2005 m. balandžio 20 d. papildomai sumokėjo 1500 Lt (434,43 Eur) avansą.

2005 m. liepos 1 d. tarp ieškovo ir atsakovo buvo sudarytas susitarimas (dėl atsiskaitymo tvarkos). Pagal 2005 m. liepos 1 d. susitarimą ieškovas atsakovui sumokėjo 76 360 Lt (22 115,38 Eur). Iš viso ieškovas atsakovui pagal 2005 m. sausio 11 d. ir 2005 m. liepos 1 d. susitarimus sumokėjo 82 860 Lt (23 997,91 Eur).

2005 m. liepos 5 d. šalys sudarė žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovai pardavė ieškovui 0,8036 ha ploto žemės ūkio paskirties žemės sklypą (duomenys neskelbtini) sutartyje buvo nurodyta 1300 Lt (376,51 Eur) pardavimo kaina. Tikroji (faktinė) žemės sklypo pardavimo kaina, kurią ieškovas sumokėjo atsakovams, buvo 80 360 Lt (23 273,86 Eur), kaip buvo sutarta 2005 m. sausio 11 d. ir 2005 m. liepos 1 d. susitarimais. Prie pirkimo–pardavimo sutarties, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), buvo pridėtas priedas – žemės sklypo planas.

2005 m. spalio 4 d. ieškovas sudarė detaliojo teritorijų planavimo organizatoriaus dalies teisių ir pareigų perdavimo sutartį Nr. Sl-559, pagal kurią Panevėžio rajono savivaldybės administracija perdavė ieškovui dalį detaliojo teritorijų planavimo organizatoriaus teisių ir pareigų rengti detalųjį planą, keičiant 0,8036 ha žemės sklypo (duomenys neskelbtini) paskirtį į kitos paskirties žemę – degalinei statyti. Rengiant detalųjį planą paaiškėjo, kad ieškovo įsigytas žemės sklypas persidengia su G. J. priklausančiu komercinės paskirties 2 ha ploto žemės sklypu, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). G. J. šį žemės sklypą 1996 m. gruodžio 30 d. pirkimo–pardavimo sutartimi įsigijo iš R. K., o šis 1995 m. balandžio 28 d. dovanojimo sutartimi žemės sklypą gavo dovanų iš atsakovo. G. J. 1999 m. rugpjūčio 5 d. sutartimi 2 ha ploto žemės sklypą išnuomojo AB „Ventus-Nafta“, o ši 2005 m. vasario 22 d. pirkimo–pardavimo sutartimi pardavė nuomos teisę UAB EMSI.

Paaiškėjus žemės sklypų persidengimo faktui Panevėžio apskrities viršininko 2007 m. spalio 25 d. įsakymu Nr. Ž- 4378 buvo pakeistos ieškovo įsigyto 0,8036 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypo ribos. Ieškovui pateiktuose žemės planuose atsakovas nurodytas kaip vienintelis vientiso žemės sklypo savininkas, šiuose planuose visiškai nėra pažymėtas G. J. 1996 m. gruodžio 30 d. pirkimo–pardavimo sutartimi perleistas žemės sklypas. Notarų pateikti žemės sklypų planai patvirtina, kad ieškovo įsigytas žemės sklypas patenka į G. J. žemės sklypo ribas. Ieškovui parduoto žemės sklypo ribose 2007 m. gruodžio 20 d. buvo suformuotas 1,0100 ha žemės sklypas G. J.. 2008 m. sausio 24 d. žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartimi G. J. pardavė 0,9900 ha žemės sklypą UAB EMSI už 366 000 Lt (106 000,93 Eur).

Teismas, spręsdamas dėl sutarties keitimo, vadovavosi CK 6.204, 6.223 straipsniais, nurodė, kad šalys dar 2007 m. sprendė sklypų (ribų) pakeitimo klausimą (derybos tarp šalių vyko ir 2006 m.), šalių valia (ieškovo kaip žemės įgijėjo, atsakovo kaip žemės savininko, perleidėjo) iš esmės buvo pakeistos žemės sklypo ribos ir vieta (sklypas buvo perkeltas į šiaurę), buvo tariamasi ir dėl priedo (žemės dalies) suteikimo, tačiau šalių rašytinis susitarimas nebuvo sudarytas, byloje surinkta medžiaga taip pat nepatvirtina, jog atsakovas ieškovui buvo pažadėjęs papildomai sumokėti kompensaciją. Taigi šalys dar 2007 m. išsprendė klausimą dėl ieškovo įsigyto žemės sklypo pakeitimo arba įgyto daikto pakeitimo kitu, iš esmės tapačiu sklypu (toje pat vietovėje, tokio pat dydžio). Tuo laikotarpiu ieškovas atsakovui teismine tvarka pretenzijų per protingą terminą nepareiškė, ieškovas neprašė, kad būtų rašytine tvarka įformintas šalių susitarimas dėl papildomos žemės dalies suteikimo. Tokio prašymo nėra pateikta ir šiuo metu, tačiau ieškovas reikalauja papildomos kompensacijos (be turimo žemės sklypo), todėl ieškovas yra praleidęs terminą dėl ginčo sutarčių keitimo, reikalaujant priteisti kompensaciją. Atsakovai pagrįstai prašo taikyti ieškinio senatį vadovaujantis CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktu. Paaiškėjus, kad sklypai persidengia, ir šalims neįforminus raštu susitarimo dėl galimos (papildomos) kompensacijos (papildoma žemės dalimi ar kompensuojant pinigais), tačiau vietoj įsigyto sklypo ieškovui sutikus gauti naują žemės sklypą (perkeltą į šiaurę), laikytina, kad tokiu būdu šalys gera valia išsprendė tarpusavio ginčą, bendru sutarimu pakeitė ginčo sutartį, dėl to kitas teisių gynimo būdas kreipiantis į teismą dėl sutarties pakeitimo nebuvo tikslingas. Ieškovas nustatyta tvarka pretenzijų dėl įsigyto žemės sklypo G. J. nereiškė, sutiko su žemės ribų pakeitimu, dalyvavo atliekant detaliojo planavimo veiksmus.

Atsakovas, perleisdamas ieškovui žemės sklypą, pasielgė itin nerūpestingai, nes apie trečiojo asmens teises ieškovo neinformavo, nors žinojo, kad ieškovo įsigyjamą žemės sklypo dalį buvo perleidęs, tačiau ši aplinkybė nesudaro pagrindo tenkinti ieškinio, nes praleistas ieškinio senaties terminas. Pagrindo atnaujinti ieškinio senaties terminą nėra, nes ieškovas, sužinojęs apie pažeidimą, kad įsigijo sklypą, į kurį savo pretenzijas pareiškė trečiasis asmuo, savo teisių nustatyta tvarka 2006–2007 m. negynė, jo nurodytos priežastys (atsakovas žodžiu pažadėjo papildomą kompensaciją) subjektyvios; kadangi papildomi rašytiniai susitarimai dėl kompensavimo tvarkos šalių nebuvo pasirašyti, todėl ieškovas neturėjo pagrindo tikėtis, jog žodiniai susitarimai bus realiai įgyvendinti.

Atsakovai nesutinka su J. A. įmonės „Vertona“ atlikta nekilnojamojo turto retrospektyvinio vertinimo ataskaita Nr. 156/28NT, kur nurodyta žemės sklypo vertė sandorio sudarymo dieną (2005 m. liepos 5 d.) – 4000 Eur. Teismas sutiko, kad apskaičiuojant žemės sklypo vertę turi būti lyginami tapatūs žemės sklypai, jų vieta. Turto vertintojas privalo objektyviai įvertinti turto panaudojimo perspektyvas – galimą žemės ūkio paskirties keitimą, galimybę ateityje sklypą panaudoti logistikai, komercijai, sandėliavimui, nes būtent šios aplinkybės lėmė šalių sutartą žemės sklypo įsigijimo kainą.

Atsakovas teismui pateikė UAB „Verslavita“ 2015 m. liepos 23 d. konsultaciją, pagal kurią 0,8036 ha žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), tikėtina kaina rinkoje – nuo 9000 Eur iki 10 500 Eur, konsultacijoje taip pat pažymėta, kad bendrajame žemės sklypo plane yra nurodyta kempingo statyba, žemės sklypas patenka į pakelės infrastruktūros plėtros zoną, yra galimybė jame įrengti poilsio paskirties objektą ir pakeisti žemės sklypo paskirtį į komercinę. Greta ginčo žemės sklypo esantys kiti žemės sklypai parduoti daug didesne kaina, nei ieškovui buvo parduotas žemės sklypas. Taigi ieškovo nurodoma ginčo žemės sklypo vertė – 4000 Eur – nėra reali, o šio turto tikrąją vertę parodytų tik realaus (pardavimo) sandorio kaina, tačiau tokių įrodymų ieškovas teismui nepateikė, byloje nėra įrodymų, jog žemės sklypas su pakeistomis koordinatėmis (ribomis) ieškovo buvo pardavinėjamas. Todėl negalima išvada, kad sklypo vertė yra mažesnė ar tokia buvo įsigijimo metu. Pats ieškovas ieškinyje nurodo skirtingas sklypo vertes, tačiau akcentuoja šalių sutartą sandorio kainą – 80 360 Lt (23 273,86 Eur). Liudytojas G. J. nurodė, kad rinkos kainą lemia tik konkretus šalių susitarimas. Aplinkybė, kad naujas (pakeistas) ieškovo sklypas neturi privažiavimo kelio, savaime nelemia, kad sklypo vertė yra daug mažesnė už šalių sutartą sklypo kainą įsigijimo metu 2005 m., be to, ieškovas teismui nepateikė įrodymų, kiek kainuoja tokio kelio įrengimas.

Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal ieškovo apeliacinį skundą, 2016 m. balandžio 7 d. nutartimi paliko nepakeistą Panevėžio miesto apylinkės teismo 2015 m. lapkričio 30 d. sprendimą.

Kolegija nurodė, kad nesutinka su apeliacinio skundo argumentais dėl bendrojo ieškinio senaties termino taikymo ieškovo pareikštiems reikalavimas. Paaiškėjus, kad ieškovui perleistas žemės sklypas persidengia su G. J. priklausančiu žemės sklypu, tačiau šalims neįforminus raštu susitarimo dėl galimos (papildomos) kompensacijos (papildoma žemės dalimi ar kompensuojant pinigais), o vietoj įsigyto sklypo ieškovui sutikus gauti naują žemės sklypą (perkeltą į šiaurę), šalys gera valia išsprendė tarpusavio ginčą, bendru sutarimu pakeitė ginčo sutartį, dėl to kitas teisių gynimo būdas kreipiantis į teismą dėl sutarties pakeitimo nebuvo tikslingas.

Pirmosios instancijos teismas pagrįstai taikė CK 6.204, 6.223 straipsnius. Šalių susitarimu 2005 m. liepos 5 d. pirkimo–pardavimo sutartis su ją lydinčiais ankstesniais susitarimais buvo pakeista 2007 m., derybos dėl sutarties pakeitimo pradėtos 2006 m. Vykdant susitarimą pakeisti sutarties sąlygą dėl ieškovui parduoto žemės sklypo šalių sutikimu buvo užsakyti žemės sklypo kadastriniai matavimai, juos atliko UAB „Geodezika“ ir jų pagrindu ieškovui 2007 m. liepos 5 d. buvo suformuotas naujas 8036 kv. m žemės sklypas. Paženklinant naują žemės sklypą dalyvavo ir 2007 m. gegužės 8 d. žemės sklypo ribų paženklinimo–parodymo aktą Nr. 40 pasirašė šalys. Tai patvirtina šalių valios suderinimą dėl ieškovo sklypo perkėlimo į šiaurę ir naujo sklypo suformavimo atsakovui J. K. priklausančioje žemėje, keičiant pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas. Panevėžio apskrities viršininko 2007 m. spalio 25 d. įsakymu Nr. Ž-4378 buvo suformuotas naujas 8036 kv. m žemės sklypas, 2007 m. liepos 5 d. žemės sklypo planas pasirašytas ieškovo, žemės sklypo ribos į kadastro žemėlapį ieškovo prašymu įtrauktos 2007 m. gruodžio 27 d. Taigi šalių valia iš esmės buvo pakeistos žemės sklypo ribos ir vieta (sklypas buvo perkeltas į šiaurę), t. y. dėl parduodamo žemės sklypo buvo pakeista 2005 m. liepos 5 d. pirkimo–pardavimo sutarties sąlyga. Kad šalys pakeitė sutarties sąlygas, rodo ir tai, kad ieškovas, kai jam paaiškėjo apie sklypų persidengimą 2005 m. pabaigoje, atsakovui teismine tvarka pretenzijų per protingą terminą nepareiškė. Taip pat ieškovas negynė savo teisių ir nekėlė reikalavimų G. J., o pasirinko kitą savo pažeistų teisių gynimo būdą – pakeitė pirkimo–pardavimo sutarties sąlygą.

Pagal ieškinio reikalavimą ir įrodinėjamas aplinkybes ieškinys pareikštas dėl parduoto daikto – žemės sklypo – trūkumų. Žemės sklypo pirkimo ir pardavimo sąlygų pakeitimas, dėl kurių buvo suformuotas naujas 8036 kv. m žemės sklypas, galėjo sukelti ieškovui tam tikrų nepatogumų, nevisiškai pateisinti jo lūkesčius, taip pat tikėtina, jog dėl to ieškovas gali turėti papildomų išlaidų (pvz., dėl privažiavimo kelio įsirengimo) ir pan. Tačiau ieškovas nuo pat sužinojimo apie sklypų persidengimą momento per protingą terminą pretenzijų niekam nereiškė, savo galimai pažeistų teisių nuo faktinio sužinojimo momento negynė, tačiau ėmėsi iniciatyvos pakeisti sutarties sąlygą, šalių susitarimu bei sutikimu buvo atliekami detaliojo planavimo veiksmai, dėl to susitarus žemės sklypo ribos buvo pakeistos. Toks taikus šalių susitarimas ir vėlesnis ieškovo elgesys paneigia jo teiginį, kad ieškinys pareikštas tik dėl sutarties pažeidimo, o ne dėl daikto trūkumo.

Ieškiniams dėl parduotų daiktų trūkumų taikomas sutrumpintas šešių mėnesių ieškinio senaties terminas (CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktas). 2005 m. spalio 4 d. ieškovas sudarė detaliojo teritorijų planavimo organizatoriaus dalies teisių ir pareigų perdavimo sutartį. Rengiant detalųjį planą paaiškėjo, kad ieškovo įsigytas žemės sklypas persidengia su G. J. priklausančiu komercinės paskirties 2 ha ploto žemės sklypu. Taigi, nuo šio momento ieškovas sužinojo apie įsigyto nekilnojamojo daikto trūkumus. Šalys dar 2007 m. išsprendė ginčą ieškovo įsigytą žemės sklypą pakeisdamos kitu iš esmės tapačiu sklypu (toje pat vietovėje, tokio pat dydžio), ieškovas teismine tvarka pretenzijų atsakovui per protingą terminą nepareiškė. Ieškinio senaties terminas dėl parduoto daikto trūkumų yra praleistas. Ieškovo nurodytos priežastys (atsakovas žodžiu pažadėjo papildomą kompensaciją) vertintos kaip subjektyvios, nes jokie papildomi rašytiniai susitarimai dėl kompensavimo tvarkos šalių nebuvo pasirašyti, todėl ieškovas neturėjo pagrindo tikėtis, kad žodiniai susitarimai bus realiai įgyvendinti.

Kadangi ieškovas nurodo, kad jis ne reikalauja taikyti sandorio negaliojimo pasekmes, o pasirinko kitą pažeistos teisės gynimo būdą – reiškia reikalavimą sumažinti sandorio kainą, teismas negali konstatuoti atsakovo apgaulės. Atsakovas, ieškovui perleisdamas žemės sklypą, pasielgė itin nerūpestingai, nes apie trečiojo asmens teises ieškovo neinformavo. Ši aplinkybė (dėl atsakovų nesąžiningumo) nesudaro pagrindo tenkinti ieškinį, nes ieškovas praleido terminą teisme ginti savo pažeistą teisę (CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktas), o ieškovas neprašė pirkimo–pardavimo sutarties pripažinti negaliojančia kaip sandorio, sudaryto dėl apgaulės.

Kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo argumentais dėl J. A. įmonės „Vertona“ atliktos nekilnojamojo turto retrospektyvinio vertinimo ataskaitos Nr. 156/28NT vertinimo.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti bylą nagrinėjusių teismų procesinius sprendimus ir priimti naują sprendimą – pakeisti 2005 m. sausio 11 d. ir 2005 m. liepos 1 d. susitarimuose bei 2005 m. liepos 5 d. žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytą žemės kainą, nurodant, kad žemės sklypo (duomenys neskelbtini) pardavimo kaina – 4000 Eur; priteisti iš atsakovų solidariai permokėtus 19 273,86 Eur, nustatyti, kad ši suma turi būti sumokėta ieškovui per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo, 5 proc. metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 2349,30 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme, 542 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, t. y. 542 Eur žyminio mokesčio ir išlaidų advokato pagalbai apmokėti atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

CK 6.317 straipsnio 1 dalyje nustatytos pardavėjo pareigos patvirtinti nuosavybės teisę į daiktus turinį reglamentuoja CK 6.321 straipsnio 1–4 dalys, o pareigos pažeidimo pasekmes – CK 6.321 straipsnio 6 dalis. Ieškovas reikalavimus atsakovams reiškė CK 6.321 straipsnio 6 dalies pagrindu. Pardavėjo pareigos informuoti pirkėją apie pirkimo–pardavimo sutarties objektų teisinę būklę pažeidimas visada lemia pardavėjo piktnaudžiavimą teise ir nesąžiningumą, todėl sąžiningos sandorio šalies interesų pažeidimų dėl kitos šalies nesąžiningų veiksmų gynyba turi būti maksimaliai užtikrinta. Įstatymo leidėjas nenustatė privalomos ikiteisminės sutarties šalių pretenzijų pareiškimo ir nagrinėjimo procedūros siekiant apginti pažeistą teisę CK 6.321 straipsnio pagrindu. CK 6.223 straipsnio 3 dalis nereglamentuoja nukentėjusios sutarties šalies pasiūlymo ir kitos sutarties šalies atsisakymo sudaryti naują sutartį formos, todėl teismų argumentas, kad rašytinės formos pasiūlymo pakeisti sutartį nebuvimas yra pagrindas ieškovo reikalavimui taikyti CK 6.223 straipsnio 3 dalyje nustatytą ribojimą, yra nepagrįstas.

Ginčą lėmusio sutarties dalyko ypatybės egzistavo preliminaraus sandorio ir pirkimo–pardavimo sandorio sudarymo metu, jokios aplinkybės po sutarties sudarymo nesikeitė, todėl CK 6.204 straipsnyje įtvirtintas operatyvumo principas ginčo teisiniams santykiams taikytas nepagrįstai.

Atsakovai ne tik neinformavo ieškovo, kad parduodamo žemės sklypo nuosavybės teisė buvo perleista tretiesiems asmenims, bet 2005 m. liepos 5 d. žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties 8 punkte nurodė ir melagingą informaciją – pareiškė ir garantavo, kad į parduodamą žemės sklypą tretieji asmenys neturi jokių teisių ir pretenzijų. Taigi kasatoriaus teisė reikalauti sutarties kainos sumažinimo arba sutarties nutraukimo atsakovams buvo žinoma jau sutarties sudarymo momentu.

Faktas, kad atsakovai perleido ieškovui nuosavybės teisę, kurios patys neturėjo, reiškia, kad sandorio sudarymo metu jo dalykas neatitiko CK 6.3 straipsnio 4 dalies nuostatų (prievolė turi būti įvykdoma). Sandoriu šalys sulygo dėl perdavimo nuosavybėn turto, kurio negalėjo perduoti dėl neturėjimo nuosavybės teise ir negalėjimo turėti ateityje, t. y. sudarė imperatyviosioms įstatymo normoms (CK 6.3 straipsnio 4 dalis, 6.305 straipsnio 1 dalis) prieštaraujantį (CK 1.80 straipsnio 1 dalis), niekinį (CK 1.78 straipsnio 1 dalis) sandorį. Teismai pažeidė pareigą konstatuoti niekinio sandorio faktą ir taikyti tokio sandorio negaliojimo pasekmes (CK 1.78 straipsnio 5 dalis).

Konkliudentiniais šalių veiksmais sudarytas sandorio dalyką pakeičiantis nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimo sandoris taip pat neapriboja ieškovo teisės ginti pažeistą teisę vadovaujantis sutarčių pakeitimo institutu. Pagal CK 6.192 straipsnio 4 dalį, sutarties pakeitimas arba papildymas turi būti tokios pat formos, kokios turėjo būti sudaryta sutartis, išskyrus įstatymų ar sutarties nustatytus atvejus. Nekilnojamojo daikto nuosavybės teisės perleidimo sandorio pakeitimas, perduodant pirkėjo nuosavybėn naują sutarties dalyką ir daiktinę nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą (CK 1.74 straipsnio 1 dalies 1 punktas), pažeidžia CK 1.80 straipsnį, todėl teismų argumentai dėl sudaryto nekilnojamojo daikto perleidimo sutarties pakeitimo sandorio atmestini. Perkeliant žemės sklypo ribas, 2005 m. liepos 5 d. žemės sklypo pirkimo– pardavimo sutartis nebuvo pakeista, o ieškovo praradimas dėl atsakovų padaryto CK 6.321 straipsnio 1 dalies pažeidimo iš dalies sumažintas atsakovams perdavus naują nekilnojamąjį daiktą, parengiant kito atsakovų nuosavybės teise valdomo žemės sklypo pertvarkymo projektą, t. y. ieškovo pažeista teisė iš dalies buvo apginta taikant ne sutarties pakeitimo, o civilinės atsakomybės institutą – atsakovui kompensavus patirtos žalos dalį sudarant ir įvykdant iš sutartinio delikto kilusios skolos padengimo turtu sutartį (CK 6.436 straipsnio 1 dalis).

CK 6.317 straipsnio 1 dalyje išskirtos dvi atskiros pardavėjo pareigos: 1) patvirtinti nuosavybės teisę į daiktus; 2) patvirtinti daiktų kokybę. Šios pareigos reglamentuotos CK 6.321 straipsnyje. Vien dėl šių pardavėjo pareigų pažeistą teisę ginančio pirkėjo reikalavimui sumažinti kainą dėl CK 6.321 straipsnyje nustatyto pardavėjo padaryto pažeidimo negali būti taikomas CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punkte nustatytas sutrumpintas šešių mėnesių ieškinio senaties terminas reikalavimams dėl parduotų daiktų trūkumų.

CK 6.333 straipsnyje yra išdėstyti reikalavimai dėl daikto kokybės, o CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nurodyti pirkėjo teisių gynimo būdai, pažeidus CK 6.333 straipsnio reikalavimus. Įstatymo leidėjas CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punkte nustatytą ieškinio senaties terminą sieja su daikto kokybiniais (kiekybiniais) defektais. 2005 m. liepos 5 d. žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties 14 punkte nustatyta, kad pirkėjas patvirtina, jog jis turėjo galimybę apžiūrėti šį nekilnojamąjį turtą iki sutarties pasirašymo ir jokių pretenzijų dėl jo būklės neturi. Ieškovo reikalavimas neatitinka ieškinio dėl parduoto daikto trūkumo reglamentavimo, todėl šiam reikalavimui nepagrįstai taikytas sutrumpintas šešių mėnesių ieškinio senaties terminas (CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktas). Ieškovas reiškia reikalavimą taisant sutarties pažeidimus sumažinti pakeisto sutarties dalyko kainą ir šiam ieškovo reikalavimui taikytinas 10 metų ieškinio senaties terminas (CK 1.125 straipsnio 1 dalis).

Kasatorius kaip nuosavybės teise turimo turto rinkos vertės įrodymą pateikė išsamią, įstatymo reikalavimus atitinkančią turto vertinimo ataskaitą. Minėta ataskaita atitinka Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nuostatas, joje nurodyti lyginamieji objektai yra toje pačioje Panevėžio rajono savivaldybės 33.48 verčių zonoje, netoli kelio „Via Baltica“, visi kiti lyginamųjų objektų palyginamieji kriterijai taip pat yra labai artimi. Jokiais įrodymais, tarp jų – ir UAB „Verslavita“ 2015 m. liepos 23 d. konsultacija, nepaneigta, kad vertinimo lyginamieji objektai neturi tapačių ekonominio tikslingumo ypatybių, kaip galimybių pakeisti žemės sklypų tikslinę paskirtį į tokią, kuri lemtų didesnę rinkos vertę ir kainą. G. J. sklypas degalinei statyti negali būti lyginamuoju objektu dėl skirtingo panaudojimo ir dislokacijos vietos, o tai, kad 2008 m. sausio 24 d. žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu G. J. pardavė UAB EMSI 0,9900 ha ploto žemės sklypą, suformuotą parduoto žemės sklypo ribose, už 366 000 Lt (106 000,93 Eur), kaip tik patvirtina didžiulį vertės (kainos) skirtumą tarp ieškovo įsigyto degalinei statyti (besiribojančio su magistrale „Via Baltica“) žemės sklypo ir perkelto toliau nuo kelio žemės sklypo, kuriame, net ir liudytojo G. J. vertinimu, degalinės statyba ekonomiškai nenaudinga.

Atsakovo pateiktas įrodymas – UAB „Verslavita“ 2015 m. liepos 23 d. konsultacija, kurioje nurodyta, jog 0,8036 ha žemės sklypo (duomenys neskelbtini) tikėtina kaina rinkoje nuo 9000 Eur iki 10 500 Eur, patvirtina, kad perkelto žemės sklypo vertė yra daug mažesnė už norėto įsigyti žemės sklypo vertę. Konsultacija nėra turto vertinimo ataskaitai tapatus įrodymas, nes: 1) joje nėra duomenų, kad buvo atliktos privalomos procedūros pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą; 2) ji neturi turto ir verslo vertinimo ataskaitos įrodomosios vertės (ataskaita laikoma teisinga, kol priežiūros įstaiga nėra nustačiusi jos neatitikties Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 22 straipsnyje nustatytiems reikalavimams ir (arba) kol ataskaita nėra nuginčyta teisme (šio įstatymo 23 straipsnio 1 dalis).

Teismai netinkamai vertino nekilnojamojo turto retrospektyvinio vertinimo ataskaitą Nr. 156/28NT, vadovavosi duomenimis apie gretimų sklypų, kurių tapatumas ginčo objektui nepagrįstas leistinais įrodymais, pardavimo kainas, taip pat aplinkybe, kad ginčo objektas nebuvo pardavinėjamas, o toks faktas negali būti siejamas su įrodinėjimo dalyku – ginčo objekto vertės pagrindimu (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 176–178, 185 straipsniai).

Atsakovai atsiliepimu į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti, teismų procesinius sprendimus palikti nepakeistus ir priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

CK 6.321 straipsnio 6 dalyje įtvirtinta pirkėjo teisė reikalauti sumažinti sandorio kainą arba nutraukti sutartį, kai konstatuotas CK 6.321 straipsnio 1–4 dalyse nustatytas pirkėjo teisių pažeidimas. Ieškovas šiuo teisės institutu nesinaudojo ir pretenzijų atsakovams dėl pardavėjo pareigų nesilaikymo nereiškė, o savo teises įgyvendino vadovaudamasis sutarties pakeitimo institutu. Teismai, taikydami sutarties pakeitimo institutą (CK 6.223 straipsnis), vertino šalių valią sutartį pakeisti, o ne, ieškovui apsisprendus, ją nutraukti. Taigi ieškovas nepagrįstai kelia CK 6.321 straipsnio 6 dalies taikymo klausimą kartu su CK 6.204 straipsniu, 6.223 straipsnio 3 dalimi, nes savo teisių gynybos priemones jis yra jau išnaudojęs – 2005 m. liepos 5 d. sudaryta pirkimo–pardavimo sutarties dalis dėl perduoto ieškovui nekilnojamojo daikto – žemės sklypo – buvo pakeista šalių susitarimu. Pakeitus sutartį dėl esminės jos sąlygos – žemės sklypo vietos ir ribų, naujai sukurtos teisės ir pareigos tapo šalims privalomos. Ieškovas pretenzijų atsakovams dėl sandorio kainos sumažinimo nereiškė, o pakeitusios sutartį šalys laikė, kad jų teisės yra atkurtos, t. y. ieškovas gavo žemės sklypą, kurio vertė atitiko pirkimo–pardavimo sandorio kainą. Atlikus sutarties pakeitimus, pirminio sutarties dalyko neliko, o naujuoju sutarties dalyku tapo po detaliojo planavimo veiksmų ieškovui suformuotas žemės sklypas. Dėl to ieškovas pakartotinai nebegali remtis CK 6.321 straipsnio 6 dalimi ir reikalauti sandorio kainos sumažinimo.

Šioje byloje nėra pagrindo taikyti CK 6.321 straipsnio 6 dalies, nes šio straipsnio 1 dalyje nustatyta pardavėjo pareiga patvirtinti, kad į perduodamus daiktus tretieji asmenys neturi jokių teisių ar pretenzijų, yra įvykdyta. 2005 m. liepos 5 d. žemės sklypo pirkimo–pardavimo sandorio 8 punkte nurodyta, kad į parduodamą žemės sklypą tretieji asmenys neturi jokių teisių ir pretenzijų, tai yra pagrįsta rašytiniais dokumentais.

CK 6.223 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad ieškinį dėl sutarties pakeitimo galima pareikšti tik po to, kai kita šalis atsisako pakeisti sutartį ar per trisdešimt dienų iš jos negautas pasiūlymas pakeisti sutartį. Tai esminė sąlyga, kurios turi laikytis ieškovas, pasirinkęs tokį savo pažeistų teisių gynimo būdą. Atsakovai sutiko su ieškovo prašymu pakeisti sutarties sąlygas, susitarimą pakeisti sutarties sąlygas patvirtina konkliudentiniai šalių veiksmai – dalyvavimas ženklinant naują ieškovo žemės sklypą, sklypo formavimo, registravimo dokumentai, kuriuose yra ieškovo ir atsakovo parašai. Šalys laikėsi specialiųjų detaliojo planavimo normų, formuojant konkretų žemės sklypą ieškovui. Šalių valią atspindi jų suderinti veiksmai ir, gavus jų prašymą, parengtas viešo administravimo subjekto Panevėžio apskrities viršininko administracijos 2007 m. spalio 25 d. įsakymas Nr. Ž-4378 (CK 1.63 straipsnio 1 dalis). Taigi šalys dar 2007 m. išsprendė ginčą ieškovo įsigytą žemės sklypą pakeisdamos iš esmės tapačiu sklypu, tuo laikotarpiu ieškovas atsakovui teisme pretenzijų per protingą terminą nepareiškė, neprašė, kad būtų nustatyta rašytine tvarka įformintas šalių susitarimas dėl papildomos žemės dalies suteikimo ar kompensacijos išmokėjimo.

Aplinkybės dėl sklypų persidengimo ieškovui paaiškėjo 2005 m. spalį, tada buvo pagrindas šalių teisiniam santykiui taikyti CK 6.204 straipsnį. Jame įtvirtinta pasikeitusių aplinkybių taisyklė taikytina, kai vienai sutarties šaliai tampa sudėtingiau vykdyti sutartį nei kitai. CK 6.204 straipsnio 3 dalyje nenustatyta, koks turi būti protingas terminas šalims susitarti, tačiau šis terminas priklauso nuo sutarties pobūdžio, šalies galimybių vykdyti sutartį nepakeistomis sąlygomis ir kt. Tokiais atvejais gali būti taikomos ir bendrosios sutarčių pakeitimo nuostatos, įtvirtintos CK 6.223 straipsnio 2 dalies 3 punkte, t. y. ieškinį dėl sutarties pakeitimo galima pareikšti tik po to, kai kita šalis atsisako ją pakeisti arba jei per 30 dienų negautas atsakymas į pasiūlymą pakeisti sutartį, jeigu sutartyje nenustatyta kitaip. Ieškovas prašymo pakeisti pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, sumažinant kainą, atsakovams neteikė.

Šiuo atveju turi būti vertinamas sandoris, kuris yra patvirtintas ir įvykdytas po jo pakeitimo, t. y. sandorio dalyku turi būti laikomas naujai ieškovui suformuotas žemės sklypas. Šiam žemės sklypui pirkėjo teisių pažeidimo pagal CK 6.321 straipsnį, kiek tai susiję su pardavėjo pareiga patvirtinti nuosavybės teisę į perduodamus daiktus, nenustatyta. Tokia atsakovų pozicija grindžiama kasacinio teismo praktika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. vasario 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-19/2010; 2010 m. kovo 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzMvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-133/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-133/2010">3K-3-133/2010</a>; kt.).

Ieškovas nereiškė pretenzijų G. J., kuris įgyto žemės sklypo nebuvo įregistravęs Nekilnojamojo turto kadastre, nors ieškovo įsigytas iš atsakovų žemės sklypas buvo suformuotas anksčiau. G. J. tik 2006 m. sausio 3 d. pradėjo reikalauti patikslinti savo žemės sklypo ribas ir įtraukti jas į kadastro žemėlapį. Panevėžio apskrities viršininko 2007 m. spalio 25 d. įsakymu Nr. Ž-4378 ieškovui suformuotas naujas 8036 kv. m žemės sklypas, jo ribos į kadastro žemėlapį ieškovo prašymu įtrauktos 2007 m. gruodžio 27 d. G. J. sau priklausančių žemės sklypų formavimo veiksmus atliko vėliau: 2007 m. lapkričio 20 d. prašymu buvo atlikti jam priklausančių žemės sklypų kadastriniai matavimai ir Panevėžio apskrities viršininko 2007 m. lapkričio 28 d. įsakymu Nr. Ž-4942 buvo patikslintos žemės sklypo ribos ir naudojimo būdas.

Šalių sandorio objektas – žemės sklypas – turėjo trūkumų, dėl kurių ieškovas turėjo pareikšti ieškinį laikydamasis sutrumpinto ieškinio senaties termino (CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktas). Be to, bylos aplinkybės yra susijusios su ieškovui naujai suformuoto žemės sklypo trūkumais, dėl to keliamas reikalavimas dėl sandorio kainos sumažinimo. Ieškovo teikti įrodymai taip pat patvirtina, kad įrodinėjami daikto kokybiniai trūkumai susiję su daikto verte. Pagal kasacinio teismo praktiką ieškinio senaties termino pradžia nustatytina atsižvelgiant į tai, ar pirkėjas per įstatymo ar šalių nustatytą garantinį terminą pareiškė pretenziją pardavėjui ir kokie buvo tolesni pardavėjo veiksmai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. vasario 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01NC8yMDEy" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-54/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-54/2012">3K-3-54/2012</a>). Daikto trūkumai, dėl kurių ieškovas reikalauja sumažinti sandorio kainą, jam paaiškėjo 2007 m., kai buvo suformuotas ir ieškovui perduotas naujas žemės sklypas, keičiant pagrindinę sutartį, tačiau dėl daikto trūkumų ieškinio atsakovams nereiškė. Ieškovo nurodytos ieškinio senaties termino praleidimo priežastys teismų pagrįstai įvertintos kaip subjektyvios, nes jokie papildomi rašytiniai susitarimai dėl kompensavimo tvarkos šalių nebuvo pasirašyti.

Nekilnojamojo turto retrospektyvinio vertinimo ataskaita Nr. 156/28NT nėra privaloma teismui; šį rašytinį įrodymą teismai vertino kartu su kitais byloje esančiais duomenimis. Byloje esantys rašytiniai įrodymai patvirtina, kad ieškovo turimas žemės sklypas pagal bendrąjį planą patenka į pakelės infrastruktūros plėtros zoną, yra galimybė pakeisti žemės sklypo paskirtį į komercinę. Be to, naujas ieškovo sklypas turi privažiavimo kelią (jį reikia įsirengti), sklypo vieta ir plotas tinkami komercijai.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl pardavėjo pareigos patvirtinti nuosavybės teisę į parduodamą žemės sklypą ir atsakomybės už jo nuvertėjimą bei šalių teisinių santykių kvalifikavimo

CK 6.317 straipsnio 2 dalyje nustatyta garantija pagal įstatymą visoms pirkimo–pardavimo sutartims, t. y. kad pardavėjas patvirtina (garantuoja) tiek parduodamo daikto kokybę, tiek nuosavybės teisę į parduodamą daiktą. Tinkamas pardavėjo pareigos patvirtinti daikto, kuris yra pirkimo–pardavimo sutarties dalykas, nuosavybės teisę vykdymas reglamentuotas CK 6.321 straipsnyje. Pardavėjas turi patvirtinti ne tik tai, kad jis turi nuosavybės teisę į daiktą, bet ir tai, kad jo nuosavybės teisės į daiktą neriboja kitų asmenų teisės ar pretenzijos.

Kasacinio teismo formuojamoje praktikoje, aiškinant šią teisės normą dėl trečiųjų asmenų teisių ir pretenzijų, pažymėta, kad trečiųjų asmenų teisės ir pretenzijos į daiktą suprantamos kaip bet kokios trečiųjų asmenų daiktinės, prievolinės ar intelektinės teisės į daiktą. CK 6.321 straipsnis taikomas ir esant viešosios teisės ribojimams. Trečiųjų asmenų teisės ar pretenzijos turi būti atsiradusios iki sutarties sudarymo ir daikto perdavimo, t. y. būti sutarties sudarymo ir daikto perdavimo metu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. lapkričio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-462/2011).

Pardavėjas turi pranešti pirkėjui apie trečiųjų asmenų teises į parduodamą turtą, pretenzijas bei teisinius ginčus dėl jo, ar pardavėjo teisė disponuoti šiuo turtu neapribota ir kitą reikšmingą informaciją. Jei po sandorio sudarymo pirkėjas ginčija reikšmingos sandoriui informacijos atskleidimo tinkamumą, pardavėjas privalo įrodyti, kad ji buvo atskleista tinkamai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. kovo 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01OS8yMDEz" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-59/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-59/2013">3K-3-59/2013</a>; 2013 m. sausio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-138/2013; kt.).

Įstatymo suteikiama garantija patvirtinti nuosavybės teisę į parduodamą daiktą gali būti sutarties šalių išplėsta ar konkretizuota. Nagrinėjamos bylos šalys įstatymo suteikiamos garantijos turinį išdėstė 2005 m. liepos 5 d. žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties 8 punkte, o sutartinę atsakomybę tuo atveju, jei bus pažeistos 8 punkte nustatytos pardavėjo pareigos, apibrėžė 10 punkte – išaiškėjus, jog pardavėjai nurodė neteisingus duomenis apie nuosavybę, pirkėjas gali reikalauti sutartį nutraukti įstatymų nustatyta tvarka ir prašyti kompensuoti patirtus nuostolius.

Teisėjų kolegija nurodo, kad kasatorius turi teisę rinktis savo pažeistų teisių gynimo būdus (CK 1.138 straipsnis). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad sutarties šaliai neįvykdžius arba netinkamai įvykdžius sutartį, kita sutarties šalis, atsižvelgiant į aplinkybes, įgyja teisę naudotis sutartyje ir įstatyme nustatytais teisių gynimo būdais, įtvirtintais tiek bendrosiose sutarčių teisės normose, tiek ir atitinkamas sutartis reguliuojančiose teisės normose. Priklausomai nuo sutarties pažeidimo kreditorius gali rinktis vieną ar kelis gynimo būdus, jeigu bendrą jų taikymą leidžia pasirinktų gynimo būdų prigimtis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy0zMDYvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-306/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-306/2012">3K-7-306/2012</a>).

Kasatorius nagrinėjamoje byloje prašo taikyti atsakomybę CK 6.321 straipsnio 6 dalies pagrindu, nurodydamas, kad atsakovas neinformavo, jog yra perleidęs greta esantį žemės sklypą, kurio paskirtis pakeista į komercinę ir kad tame sklype bus statoma degalinė; atsakovas, atidalydamas iš turimo žemės sklypo parduodamą žemės sklypą, nenurodė tikslios jo lokalizacijos su jau perleistu žemės sklypu, dėl to žemės sklypai persidengė.

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi kasacinio teismo praktika, formuojama dėl CK 6.321 straipsnio 1–4 dalių aiškinimo ir taikymo (žr. šios nutarties 27, 28 punktus), sprendžia, kad kasatoriaus nurodyto pobūdžio informacija, t. y. kas yra gretimo žemės sklypo savininkas, kam tą žemės sklypą savininkas naudoja, nepatenka į pardavėjo pareigą apie tai informuoti pirkėją, nes tokia informacija nekvalifikuotina kaip informacija apie parduodamą žemės sklypą. Aplinkybė, kad nebuvo tinkamai nustatytos atsakovo ieškovui parduodamo sklypo ribos ir tinkamai nesutikslinta šio sklypo vieta, gali būti vertinama kaip pardavėjo nuslėpta informacija apie tai, kad dalis parduodamo žemės sklypo jam nebepriklauso, jei būtų nustatyta, kad gretimo žemės sklypo lokalizacija ir ribos buvo aiškios ir neginčytinos 2005 m. liepos 5 d. pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo dieną ir žemės sklypo perdavimo metu. Byloje nustatyta, kad po 2005 m. liepos 5 d. pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo 2005 m. pabaigoje paaiškėjo, jog abiejų sklypų lokalizaciją ir ribas teks tikslinti individualiais administraciniais aktais. Apeliacinės instancijos teismo išvada, kad atsakovas nepažeidė CK 6.321 straipsnio 1–4 dalyse įtvirtintų reikalavimų, atitinka byloje nustatytas aplinkybes.

Kai dideliame žemės sklype formuojami atskiri mažesni žemės sklypai ir jie tampa pirkimo ir pardavimo objektais, tiksli tokių naujai formuojamų sklypų vieta ir tikslios ribos yra tinkamai suformuoto objekto požymiai. CK 6.337 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad tais atvejais, kai įstatymai ar pirkimo–pardavimo sutartis nustato pardavėjo pareigą patikrinti pirkėjui perduodamų daiktų kokybę (išbandymas, apžiūra, matavimai ir t. t.), tai pardavėjas privalo kartu su daiktais perduoti pirkėjui dokumentus, patvirtinančius, kad daiktų kokybė patikrinta.

Apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į nustatytas faktines aplinkybes, jas tinkamai teisiškai įvertino – nustatė ieškovui parduoto daikto trūkumus, t. y. kad netinkamai atlikti matavimai, dėl to neaiškios sklypo ribos ir vieta. Be šių požymių, parduodamas daiktas turi trūkumų, už kuriuos atsako nekilnojamojo daikto pardavėjas. Teisėjų kolegija, apeliacinės instancijos teismo išvadas įvertinusi pagal kasacinio teismo praktikoje suformuluotas įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. gruodžio 20 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01ODUvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-585/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-585/2012">3K-3-585/2012</a>; 2015 m. balandžio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNTctNzAxLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-257-701/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-257-701/2015">3K-3-257-701/2015</a> ir jose nurodytą kasacinio teismo praktiką), konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas šalių teisinius santykius kvalifikavo tinkamai.

CK 6.399 straipsnyje nustatyta, kad jeigu pagal nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės daiktą, taikomos šio kodekso 6.334 straipsnio taisyklės, išskyrus pirkėjo teisę reikalauti netinkamos kokybės daiktą pakeisti tinkamu. Nors nekilnojamojo daikto pirkėjui nenustatyta teisė reikalauti netinkamą daiktą pakeisti tinkamu, teisės norma nedraudžia šalims dėl to susitarti.

Kasatorius sutiko su įsigyto nuosavybėn žemės sklypo vietos ir ribų pakeitimu, kartu su atsakovu sudarė sklypo paženklinimo aktą. Šiuos veiksmus jie įformino kreipdamiesi į viešąjį subjektą, jo sprendimą įregistravo Nekilnojamojo turto registre. Šalių teisė buvo pasirinkti, kokia tvarka įgyvendinti suderintos valios būdu pasiektą susitarimą. Individualiu administraciniu aktu buvo patikslintos kasatoriaus nupirkto žemės sklypo ribos ir vieta. Šis aktas nėra žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimą įtvirtinantis dokumentas, bet gali būti teisinis pagrindas tokį pakeitimą padaryti. Kasatorius teigia, kad kartu su sklypo vietos pakeitimu buvo sutarta, jog atsakovas sumažins kainą, tačiau šios aplinkybės neįrodė, nes sutarties pakeitimas arba papildymas turi būti tokios pat formos, kokios turėjo būti sudaryta sutartis (CK 6.192 straipsnio 4 dalis).

Dėl kasatoriaus nurodomo įsigyto žemės sklypo nuvertėjimo teisėjų kolegija pažymi, kad iki 2005 m. liepos 5 d. pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo pirkėjas su pardavėju buvo sudarę susitarimą, kuriuo pardavėjas įsipareigojo parengti sklypo padalijimo projektą, užsakyti topografinę nuotrauką ir kitus pardavimui reikalingus dokumentus, o pirkėjas įsipareigojo nupirkti sklypą, jeigu iš parengtų dokumentų bus aišku, kad nebus prieštaravimų statyti degalinę perkamame sklype. Po penkių mėnesių kasatorius sudarė žemės sklypo (pagal paskirtį – kitos žemės sklypo paskirties) pirkimo–pardavimo sutartį ir patvirtino, kad turėjo galimybę pamatyti perkamą nekilnojamąjį daiktą. Šie kasatoriaus veiksmai patvirtina, kad jis, sudarydamas sutartį, nematė kliūčių įgyvendinti savo teisėtus lūkesčius. Kasatoriaus teisėtiems lūkesčiams iškilo pavojus po sutarties sudarymo, kai gretimo žemės sklypo savininkas 2008 m. sausio 24 d. pardavė nuosavybės teise valdytą žemės sklypą įmonei, turinčiai degalinių tinklą, ir nurodė sklypo paskirtį – degalinių ir autoservisų statyba. Kadastrinių duomenų fiksavimo data nurodyta taip pat po 2005 m. liepos 5 d. pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, t. y. 2006 m. sausio 10 d. Šie faktai patvirtina, kad kasatoriaus sklypo nuvertėjimas, kaip jis teigia, įvyko po ginčo sutarties sudarymo. Tuo tarpu pirkėjo teisė į nuostolių atlyginimą paprastai gali atsirasti tik dėl tokių aplinkybių, kurios egzistavo sutarties sudarymo metu ir už kurių atskleidimą pirkėjui yra atsakingas pardavėjas.

Remdamasi nutarties 37 punkte nurodytais argumentais teisėjų kolegija laiko nepagrįstais kasacinio skundo teiginius dėl kasatoriaus teisės į nuostolių, nuvertėjus įsigytam žemės sklypui, atlyginimą.

Dėl ieškinio senaties termino taikymo

Ieškinio senatis yra laiko tarpas, per kurį valstybė garantuoja asmeniui jo pažeistos teisės gynimą, jeigu per šį laiko tarpą suinteresuotas asmuo kreipėsi į teismą su ieškiniu apginti pažeistą teisę (CK 1.124 straipsnis).

Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad ieškinio senaties terminas nesukuria asmeniui materialiųjų teisių, tačiau per įstatyme nustatytą terminą suteikia tokiai teisei gynybą nuo pažeidimų. Jeigu asmuo, žinodamas arba turėdamas žinoti apie savo teisės pažeidimą (CK 1.127 straipsnio 1 dalis), į šį pažeidimą per visą ieškinio senaties termino eigą nereaguoja ir nereiškia ieškinio, tai kita civilinio teisinio santykio šalis turi teisę pagrįstai tikėtis, kad toks asmuo arba apskritai atsisako savo teisės, arba nemano, jog jo teisė yra pažeista. Teisinio santykio šalis nuo jai keliamo reikalavimo gali gintis ieškinio senaties terminu, jei kita šalis nepateisinamai ilgą laiką neprašė savo teisės apsaugos, dėl ko pažeidimo pašalinimas gali nebeturėti tokios teisinės vertės, kaip teisinių santykių stabilumas (vadinamoji apsauginė senaties termino funkcija) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. liepos 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MjUtNjg2LzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-425-686/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-425-686/2015">3K-3-425-686/2015</a>).

CK 1.131 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad ieškinio senaties termino pabaiga iki ieškinio pareiškimo yra pagrindas ieškinį atmesti. Ieškinio senatį teismas taiko tik tuo atveju, kai ginčo šalis reikalauja (CK 1.126 straipsnio 2 dalis).

Pagal CK 1.131 straipsnio 2 dalį, jei teismas pripažįsta, kad ieškinio senaties terminas praleistas dėl svarbios priežasties, pažeistoji teisė turi būti ginama, o praleistas terminas – atnaujinamas. Aiškindamas šią nuostatą, kasacinis teismas yra konstatavęs, kad ginčo šaliai reikalaujant taikyti ieškinio senatį teismas ex officio (pagal pareigas) turi patikrinti ne tik tai, ar taikytinas ieškinio senaties terminas nepraleistas, bet ir tai, ar nėra priežasčių šį terminą atnaujinti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. gruodžio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MTYvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-516/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-516/2010">3K-3-516/2010</a>; 2012 m. birželio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMjEvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-321/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-321/2012">3K-3-321/2012</a>; kt.).

CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punkte nustatyta, kad sutrumpintas šešių mėnesių ieškinio senaties terminas taikomas ieškiniams dėl parduotų daiktų trūkumų. CK 1.125 straipsnio 8 punkte nustatyta, kad sutrumpintas trejų metų ieškinio senaties terminas, be kita ko, taikomas ir reikalavimams atlyginti žalą, atsiradusią dėl netinkamos kokybės produkcijos.

Byloje nustatyta, kad 2005 m. pabaigoje kasatoriui paaiškėjo, kad tiek jo įsigyto, tiek ir gretimo sklypų lokalizaciją ir ribas teks tikslinti individualiais administraciniais aktais. Kasatorius, sužinojęs apie pažeidimą, kad įsigijo sklypą, į kurį savo pretenzijas pareiškė trečiasis asmuo, savo teisių dėl daikto trūkumų, taip pat dėl žalos atlyginimo per įstatyme nustatytus terminus (atitinkamai per šešis mėnesius ir trejus metus) negynė. Dėl daikto trūkumų ir galimų nuostolių, nuvertėjus sklypui, atlyginimo ieškinio atsakovams taikyti atsakomybę senaties terminai praleisti. Atsakovai nagrinėjamoje byloje prašė taikyti ieškinio senatį. Teisėjų kolegija sutinka su apeliacinės instancijos teismo išvada, kad pagrindo atnaujinti ieškinio senaties terminą byloje nenustatyta. Remiantis šios nutarties 41 punktu, ieškinio senaties termino pabaiga iki kasatoriaus ieškinio pareiškimo taip pat yra pagrindas atmesti šioje byloje reikštus ieškinio reikalavimus atsakovams.

Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad pagrindo pakeisti ar panaikinti apeliacinės instancijos teismo nutartį nenustatyta (CPK 346 straipsnis, 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 3 dalis).

Teisėjų kolegija nepasisako dėl kitų kasacinio skundo argumentų, kurie neturi teisinės reikšmės bylos galutiniam rezultatui.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Prie atsakovų atsiliepimo į kasacinį skundą pateiktas dokumentas, patvirtinantis, kad už atsiliepimą į kasacinį skundą advokatei atsakovė R. K. 2016 m. rugpjūčio 3 d. sumokėjo 700 Eur. Atsakovai prašo šių bylinėjimosi išlaidų atlyginimą priteisti iš kasatoriaus. Ši suma neviršija teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (nuo 2015 m. kovo 20 d. galiojanti redakcija) 8.14 punkte nustatytos sumos, todėl priteistina atsakovei iš kasatoriaus (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

Kasaciniame teisme patirta 7,47 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. sausio 11 d. pažyma). Netenkinant kasacinio skundo šios bylinėjimosi išlaidos valstybei priteistinos iš kasatoriaus (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92, 93, 96 straipsniai).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. balandžio 7 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti iš kasatoriaus V. S. (a. k. (duomenys neskelbtini) 700 (septynis šimtus) Eur bylinėjimosi išlaidų atsakovei R. K. (a. k. (duomenys neskelbtini) ir 7,47 Eur (septynis Eur 47 ct) bylinėjimosi išlaidų valstybei atlyginimo.

Valstybei priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Gediminas Sagatys

Janina Stripeikienė

Donatas Šernas