Dėl permokėtų nuomos mokesčio, išlaidų už komunalines paslaugas ir turto pagerinimo išlaidų priteisimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-425/2008

Procesinio sprendimo kategorijos: 50.1; 50.5

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Zigmo Levickio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Algio Norkūno ir Antano Simniškio,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo individualios įmonės S. firmos,,Elodėja“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. kovo 4 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės viešosios įstaigos Naujosios Vilnios poliklinikos ieškinį atsakovui individuliai įmonei S. firmai,,Elodėja“ dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą, iškeldinimo iš negyvenamųjų patalpų ir skolos už nuomą ir komunalines paslaugas išieškojimo, ir atsakovo individualios įmonės S. firmos,,Elodėja“ priešieškinį ieškovui Vilniaus miesto savivaldybės viešajai įstaigai Naujosios Vilnios poliklinikai, atsakovui Vilniaus miesto savivaldybei dėl permokėtų nuomos mokesčio, išlaidų už komunalines paslaugas ir turto pagerinimo išlaidų priteisimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas prašė: 1) nutraukti 2000 m. sausio 28 d. sudarytą negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartį nuo 2002 m. gruodžio 15 d.; 2) iškeldinti atsakovą iš negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), įpareigojant patuštinti patalpas per 14 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos; 3) priteisti iš atsakovo ieškovui 28 379,88 Lt nuomos mokesčio, 6551,07 Lt išlaidų už komunalines paslaugas, 0,2 procento delspinigių – 2328,34 Lt, 5 procentų dydžio metines palūkanas – 1863 Lt.

Ieškovas nurodė, kad 2000 m. sausio 28 d. šalys sudarė negyvenamųjų pastatų ir patalpų (duomenys neskelbtini) nuomos sutartį, 2001 m. gruodžio 29 d. pratęsė šios sutarties galiojimo terminą nuo 2002 m. sausio 1 d. iki 2002 m. gruodžio 31 d., bet ne ilgiau kaip iki negyvenamųjų patalpų įtraukimo į privatizavimo programą. Atsakovas nuo 2002 m. sausio 1 d. iki 2003 m. liepos 31 d. nemokėjo nuomos ir komunalinių paslaugų mokesčių, todėl liko skolingas 34 930,95 Lt (28 379,88 Lt nuomos ir 6551,07 Lt komunalinių paslaugų mokesčių). Atsakovo nuomojamos patalpos Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2002 m. birželio 5 d. sprendimu Nr. 587 buvo įtrauktos į Vilniaus miesto savivaldybės papildomą privatizavimo objektų sąrašą. 2002 m. rugpjūčio 30 d., 2002 m. gruodžio 9 d. raštais ieškovas įspėjo atsakovą apie sutarties nutraukimą ir jo pareigą perduoti patalpas ieškovui, tačiau atsakovas tai padaryti atsisakė.

Atsakovas priešieškiniu prašė: 1) pripažinti, kad negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos 1999 m. birželio 16 d., 1999 m. liepos 22 d. sutarčių 1 punktuose (2000 m. gruodžio 28 d. ir 2001 m. balandžio 2 d. sutarčių redakcija), negyvenamųjų pastatų ir patalpų numos 2000 m. sausio 28 d. sutarties 1 punkte neteisingai apskaičiuotas 17,01 Lt nuomos mokestis už 1 kv. m per mėnesį; 2) priteisti iš ieškovo permokėtus 16 358,89 Lt nuomos mokesčio, 6771,43 Lt už komunalines paslaugas; 3) iš ieškovo arba iš Vilniaus miesto savivaldybės priteisti 112 517 Lt turto pagerinimo išlaidų, įskaitant šias sumas, jeigu būtų patenkintas ieškinys, į nuomos ir komunalinių mokesčių kainą.

Atsakovas nurodė, kad 1993 m. rugsėjo 22 d. viešojo konkurso būdu išsinuomojo iš ieškovo 49,85 kv. m ploto negyvenamąsias patalpas, pagal 1994 m. liepos 22 d. sutartį – papildomai 36,36 kv. m. 1996 m. balandžio 26 d. protokolu šalys patikslino plotus – atitinkamai 53,75 kv. m ir 30,94 kv. m. Po to sutartys buvo pratęsiamos, nuomos mokestis indeksuojamas įstatymų nustatyta tvarka. Tačiau 1999 m. birželio 16 d. ir 1999 m. liepos 22 d. sutartyse buvo nustatytas per didelis nuomos mokestis – po 17,10 Lt už 1 kv. m. Be to, ieškovas neteisingai apskaičiavo PVM už komunalines paslaugas, mokesčius už elektros energiją. Nuomos sutarčių galiojimo laikotarpiu atsakovas pagerino patalpas, šių darbų vertė yra 112 517 Lt. Atsakovas atliko patalpų pagerinimo darbus, kuriems pagal nuomos sutartį ieškovo leidimas nebuvo reikalingas.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo ir apeliacinės instancijos teismo nutarties esmė

Vilniaus apygardos teismas 2005 m. balandžio 20 d. sprendimu ieškinį ir priešieškinį patenkino iš dalies: 1) nutraukė 2000 m. sausio 28 d. negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartį nuo 2002 m. gruodžio 15 d.; 2) nusprendė iškeldinti atsakovą IĮ S. firmą,,Elodėja“ iš negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini), įpareigojo atlaisvinti patalpas per 14 dienų nuo sprendimo įsiteisėjimo dienos; 3) priteisė atsakovui iš ieškovo 2257 Lt permokėto nuomos mokesčio ir 67,71 Lt žyminio mokesčio.

Dėl priešieškinio reikalavimo priteisti turto pagerinimo išlaidas teismas nurodė, kad pagal 1996 m. spalio 17 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 5.2 ir 5.4 punktus atsakovas turėjo teisę atlikti kai kuriuos patalpų remonto darbus be nuomotojo raštiško leidimo, tačiau į išlaidų atlyginimą nuomininkas turi teisę tik tada, kai pagerinimai padaryti šalių susitarimu. Byloje nepateikta įrodymų apie susitarimo dėl patalpų pagerinimo. Nė viename rašytiniame įrodyme ar ekspertizės akte nekonstatuoti remonto darbai, susiję su pastato pagrindinių laikančiųjų konstrukcijų atstatymu, o pagal Vilniaus miesto tarybos 2001 m. vasario 28 d. sprendimu patvirtintos Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu tvarkos 4 punktą tik į tokio pobūdžio darbų atlikimą investuotos lėšos galėjo būti įskaitytos į nuomos mokestį, be to, tik esant susitarimui dėl tokio remonto (sutarties 5.3 punkto 2 dalis).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. gruodžio 11 d. nutartimi pakeitė pirmosios instancijos teismo sprendimą: 1) sprendimo dalį, kuria 2000 m. sausio 28 d. negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartis buvo nutraukta, panaikino ir šį ieškinio reikalavimą atmetė; 2) priteistą iš ieškovo atsakovui piniginę sumą padidino iki 30 225,40 Lt, priteistą žyminį mokestį – iki 906,75 Lt. Teisėjų kolegija kitas pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis paliko nepakeistas.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2007 m. rugsėjo 14 d. nutartimi apeliacinės instancijos teismo nutarties dalį, kuria paliktas nepakeistas pirmosios instancijos teismo sprendimas dėl nuomos mokesčio permokos fakto pripažinimo ir priteistoji iš ieškovo atsakovui suma padidinta iki 30 225,40 Lt ir priteistas 906,75 Lt žyminis mokestis, panaikino ir šią bylos dalį grąžino nagrinėti iš naujo apeliacine tvarka Lietuvos apeliaciniam teismui.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo, atsakovo IĮ S. firmos,,Elodėja“ ir atsakovo pagal priešieškinį Vilniaus miesto savivaldybės apeliacinius skundus, 2008 m. kovo 4 d. nutartimi: 1) pakeitė pirmosios instancijos teismo sprendimą: panaikino sprendimo dalis, kuriomis pripažinta, kad nuo 1999 m. šalių sudarytose nuomos sutartyse buvo nustatyta nepagrįsta patalpų nuomos kaina, taip pat konstatuotas atsakovo nuomos mokesčio permokos faktas, atmetė atsakovo priešieškinio reikalavimą pripažinti, kad negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos 1999 m. birželio 16 d., 1999 m. liepos 22 d., 2000 m. sausio 28 d. sutarčių 1 punktuose buvo neteisingai apskaičiuotas ir nustatytas 17,10 Lt už 1 kv. m ploto nuomos mokestis per mėnesį, taip pat atmetė reikalavimą priteisti iš ieškovo permokėtą nuomos mokestį; 2) paliko nepakeistas sprendimo dalis, kuriomis atmestas atsakovo reikalavimas dėl išnuomotų patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo priteisimo, taip pat konstatuotas atsakovo prievolių sumokėti mokesčių už komunalines paslaugas skolą ir delspinigius už dalį nesumokėto nuomos mokesčio ir mokesčio už komunalines paslaugas dydis; 3) priteisė ieškovui iš atsakovo 28 379,88 Lt nuomos mokesčio įsiskolinimo, 1157 Lt komunalinių paslaugų mokesčių įsiskolinimo, 1786,62 Lt delspinigių; 4) priteisė ieškovui iš atsakovo 1500 Lt advokato atstovavimo išlaidų ir 3484,80 Lt žyminio mokesčio; priteisė valstybei iš ieškovo 15,05 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, iš atsakovo – 100 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, ir 851,40 Lt žyminio mokesčio.

Teisėjų kolegija nurodė, kad išsinuomotų patalpų remontą atsakovas atliko 1995-1998 m. laikotarpiu. Tuo metu galiojusio 1964 m. CK normose buvo nustatyta, kad nuomininkas turi teisę į neatidėliojamai reikalingo kapitalinio remonto kainos išieškojimą iš nuomotojo, nevykdžiusio jam tenkančios pareigos savo sąskaita daryti kapitalinį išnuomoto turto remontą (1964 m. CK 306 straipsnio 1, 2 dalys). Teisėjų kolegija nurodė, kad bylą kasacine tvarka nagrinėjęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, jog, spręsdamas dėl atsakovo teisės į neatidėliojamai reikalingo kapitalinio remonto kainos išieškojimą iš nuomotojo, teismas turėjo taikyti ir 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojusio CK 6.492 straipsnio nuostatas. Pareiga atlikti išnuomotų patalpų kapitalinį remontą yra šalių susitarimo dalykas (1964 m. CK 306 straipsnio 1 dalis, CK 6.492 straipsnio 1 dalis). Kasacinis teismas pažymėjo, kad iš šalių sudarytos 1996 m. spalio 17 d. sutarties 5.2 punkto matyti, kad patalpų pagerinimo darbams atlikti nereikėjo atskiro nuomotojo sutikimo; sutarties 5.3 punkte buvo fiksuotas susitarimas dėl teisės nuomininkui atlikti nuomojamo turto kapitalinį remontą ir kompensuojamųjų kapitalinių darbų apimties. Sutarties 5.4 punkte nustatyta, kad, pasibaigus sutarties terminui arba ją nutraukus prieš terminą, patalpos perduodamos su visais patvarkymais, kurių negalima atskirti be žalos šioms patalpoms, o nuomininkas, šalių susitarimu pagerinęs patalpas, turi teisę į padarytų tuo tikslu būtinų išlaidų atlyginimą pinigais arba medžiagomis, išskyrus tuos atvejus, kai sutartyje arba įstatyme nustatytos kitos sąlygos. Pagal sutarties 5.3 punkto 2 dalį lėšos, panaudotos kapitaliniam remontui (pastato laikančiosioms konstrukcijoms atstatyti), gali būti įskaitomos į nuomos mokestį, išskyrus lėšas, tenkančias Bendrajam butų privatizavimo specialiajam fondui. Nei rašytiniuose įrodymuose, nei ekspertizės akte nekonstatuoti darbai, susiję su išnuomotų patalpų pagrindinių laikančiųjų konstrukcijų atstatymu. Pagal 2005 m. sausio 25 d. statybinės ekspertizės aktą kapitalinio remonto darbų atlikta už 44 635 Lt; paprasto remonto darbų – už 46 493 Lt; darbų nuomojamų patalpų pagerinimui – už 33 468 Lt; darbų siekiant atkurti nuomojamų patalpų būklę, kuri pablogėjo iki įmonei išsinuomojus patalpas –už 51 120 Lt; darbų nuomojamų patalpų būklei palaikyti – už 2201 Lt. Be to, nuomojamose patalpose įmonė yra įrengusi dirbtuves ir gydytojo kabinetą, kurių įrengimo vertė – 4339 Lt. Atsakovo teigimu, patalpų pagerinimo išlaidos yra 53 615,12 Lt.

Teisėjų kolegija nurodė, kad Vilniaus miesto tarybos 2001 m. vasario 28 d. sprendimu Nr. 229 buvo nuspręsta patvirtinti Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu tvarką, o Vilniaus miesto valdybos sudarytai Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų ir patalpų komisijai pavesta nagrinėti nuomininkų prašymus dėl objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu, savivaldybės administratorius įgaliotas pasirašyti komisijos išduotus leidimus. Komisija 2002 m. lapkričio 12 d. protokolu nepritarė atsakovo prašymui užskaityti lėšas patalpų kapitaliniam remontui į patalpų nuomos mokestį, nes nebuvo leidimo remontuoti patalpas, o einamąjį remontą nuomininkai privalėjo atlikti pagal nuomos sutartį. Byloje nėra įrodymų, kurie patvirtintų aplinkybes, kad šalys pagal 1996 m. spalio 17 d. nuomos sutarties sąlygas būtų sudariusios susitarimą, pagal kurį atsakovas be nuomotojo raštiško leidimo savo lėšomis galėtų ne tik atlikti patalpų pagerinimus, bet ir įgytų teisę reikalauti patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo. Ieškovui VšĮ Naujosios Vilnios poliklinikai arba atsakovui Vilniaus miesto savivaldybei neatsirado pareigos atlyginti atsakovui IĮ S. firmai,,Elodėja“ išlaidas remontuojant išnuomotas patalpas nei pagal nuomos sutartį, nei pagal įstatymą. Nuomininkui nesuderinus su nuomotoju ar turto savininku visų sąlygų dėl patalpų pagerinimo, laikytina, kad jis veikė savo rizika ir jam tenka visos tokios veiklos pasekmės.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovas IĮ S. firma,,Elodėja“ prašė panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo 2008 m. kovo 4 d. nutarties dalį, kuria buvo atmestas atsakovo priešieškinio reikalavimas dėl išnuomotų patalpų pagerinimo išlaidų priteisimo, ir priimti naują sprendimą – priteisti atsakovui 53 615,12 Lt išnuomotų patalpų pagerinimo išlaidų, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Kasaciniame skunde nurodyta, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai išaiškino ir taikė 1964 m. CK 316 straipsnio, 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojusio CK 6.501, 6.193 straipsnių nuostatas, nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos teisės taikymo ir aiškinimo praktikos.

1964 m. CK 316 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad jeigu nuomininkas, nuomotojui leidus, išsinuomotą turtą pagerina, tai jis turi teisę į padarytų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus atvejus, kai įstatyme ar sutartyje nustatyta kitaip. Analogiškos nuostatos įtvirtintos ir CK 6.501 straipsnio 1 dalyje. Šalys nuomos sutarties 5.2 punktu susitarė, kad be nuomotojo raštiško leidimo negalima patalpų perplanuoti, subnuomoti, pertvarkyti, išskyrus patalpų pagerinimo darbus (inžinerinių tinklų – apšildymo, vandentiekio, kanalizacijos, elektros, ryšių ir t. t. – sumontavimas, sienų, langų apšiltinimas ir pan.). Kasacinis teismas 2007 m. rugsėjo 14 d. nutartyje konstatavo, kad iš šalių sudarytos sutarties 5.2 punkto turinio matyti, jog patalpų pagerinimo darbams nereikėjo atskiro nuomotojo sutikimo. Apeliacinės instancijos teismas, iš naujo nagrinėdamas civilinę bylą, nukrypo nuo kasacinio teismo nutarties nurodymų. Atsakovas įgijo teisę gauti padarytų pagerinimų atlyginimą, nes sutartyje nebuvo susitarta kitaip, t. y. nebuvo susitarta, kad nuomininkas neturi teisės į patirtų pagerinimo išlaidų atlyginimą. Tokią teismų praktiką formuoja Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (2006 m. gruodžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-649/2006).

Kasatorius atliko nuomojamų negyvenamųjų patalpų pagerinimo darbus: įrengė elektros instaliaciją, apsauginę ir priešgaisrinę signalizaciją, sanitarinius mazgus, padarė kitus nuomojamo turto pagerinimo darbus. Kasatorius, pagerindamas išsinuomotą turtą ir padidindamas jo vertę civilinėje apyvartoje, turėjo išlaidų, atlikti pagerinimai liko atsakovui. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2005 m. birželio 8 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-336/2005 yra nurodęs, kad visiškas ieškinio atmetimas tokio pobūdžio bylose neatitiktų CK 1.5 straipsnyje užfiksuotų principų. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra suformavęs teisės aiškinimo taisyklę, kad, esant ginčui dėl sutarties turinio ir jos sąlygų, sutartis aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus (2000 m. balandžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-406/2000). Be to, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pabrėžęs, kad, vertinant šalių santykius, turi būti atsižvelgta į CK 6.193 straipsnio 4 dalies nuostatą, kad kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos turi būti aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai (contra proferentem) (2006 m. gruodžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-649/2006). Nuomos sutartis buvo sudaryta pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. vasario 13 d. nutarimu Nr. 243 patvirtintą tipinę formą, kurią kasatoriui pasiūlė ieškovas.

IV. Atsiliepimų į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovas prašė skundžiamą apeliacinės instancijos teismo nutarties dalį palikti nepakeistą, o kasacinį skundą atmesti. Atsiliepime nurodyta, kad apeliacinės instancijos teismas pagrįstai, atsižvelgdamas į teisės aktų nuostatas ir į nuomos sutarties sąlygas, konstatavo, jog atsakovas turėjo teisę atlikti kai kuriuos patalpų remonto darbus ir be nuomotojo raštiško leidimo (šalių susitarimo), tačiau į išlaidų atlyginimą galėjo įgyti teisę tik tuo atveju, jeigu pagerinimai, garantuojant teisę į išlaidų atlyginimą, būtų padaryti atskiru šalių susitarimu. Apeliacinės instancijos teismas tinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles, nenukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos sutarčių aiškinimo taisyklių taikymo ir aiškinimo praktikos. Kai ieškovas įspėjo atsakovą, kad kreipsis į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo dėl komunalinių ir eksploatavimo mokesčių nemokėjimo pagal nuomos sutarties įsipareigojimus, atsakovas nesąžiningai ėmė aiškinti nuomos sutarties sąlygas ir apie atliktą remontą, nepateikdamas teisės aktais nustatytų įrodymų. Kasatoriaus argumentai dėl CK 6.193 straipsnio 4 dalies pažeidimo ir dėl sutarties sudarymo pagal tipinę formą yra nauja aplinkybė, kuriai įrodyti argumentų kasatorius nenurodė nei priešieškinyje, nei apeliaciniame skunde.

Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas pagal priešieškinį Vilniaus miesto savivaldybė prašė apeliacinės instancijos teismo nutartį palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodyta, kad kasatorius, nors ir turėjo teisę atlikti kai kuriuos patalpų pagerinimo darbus, tačiau į išlaidų atlyginimą turėtų teisę tik tais atvejais, kai pagerinimai padaryti šalių susitarimu. Turtas negali būti gerinamas be nuomotojo, kuris paprastai yra išnuomoto turto savininkas, žinios. Jeigu nuomininkas turtą gerina pažeisdamas turto savininko interesą žinoti, kas norima su jo turtu daryti ir ignoruojant įstatymo reikalavimus, tai reiškia, kad pats nuomininkas elgiasi neteisėtai ir nesąžiningai ir veikia savo rizika. Tokiu atveju nuomininkui tenka visos neigiamos tokios neteisėtos ir neapdairios veiklos pasekmės (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2000 m. rugsėjo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-890/2000). Apeliacinės instancijos teismas nepažeidė CK 6.193 straipsnio 4 dalies nuostatų.

k o n s t a t u o j a :

Bylos dalis dėl patalpų pagerinimo išlaidų priteisimo apeliacine tvarka buvo nagrinėjama pakartotinai, todėl būtina apibrėžti nagrinėjimo dalyką. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2007 m. rugsėjo 14 d. nutartimi panaikino apeliacinės instancijos teismo nutarties dalį, kuria paliktas nepakeistas pirmosios instancijos teismo sprendimas dėl nuomos mokesčio permokos fakto pripažinimo ir priteistoji iš ieškovo atsakovui suma padidinta iki 30 225,40 Lt, ir šią bylos dalį grąžino nagrinėti iš naujo apeliacine tvarka Lietuvos apeliaciniam teismui. Pirmosios instancijos (Vilniaus apygardos) teismas 2005 m. balandžio 20 d. sprendimu priteisė 2257 Lt nuomos ir komunalinių paslaugų mokesčių bei delspinigių už komunalinių paslaugų mokesčių nemokėjimą. Taigi ši 2257 Lt suma nesusijusi su pagerinimais. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2007 m. rugsėjo 14 d. nutarties motyvuojamojoje dalyje nurodė, kad kasacinis teismas panaikina apeliacinės instancijos teismo nutarties dalį, kuria pripažinta atsakovo teisė į neatidėliojamai reikalingo kapitalinio remonto kainos išieškojimą iš nuomotojo: elektros instaliacijos remonto darbų vertė – 15 601 Lt ir sanitarinių mazgų įrengimo vertė – 12 367,4 Lt, – ir šią bylos dalį grąžino nagrinėti iš naujo apeliacine tvarka Lietuvos apeliaciniam teismui. Taigi pagal dabartinį kasacinį skundą kasacine tvarka nagrinėjimo dalykas yra elektros instaliacijos remonto ir sanitarinių mazgų įrengimo vertės atlyginimas.

Teismai nustatė, kad atsakovas atliko išsinuomotų patalpų remontą 1995-1998 metų laikotarpiu. Esant tokioms teismų nustatytoms faktinėms aplinkybėms, taikytinos tuo metu galiojusio 1964 m. CK normos. Šio kodekso 306 straipsnio 1 dalyje buvo nustatyta, kad nuomotojas privalo savo sąskaita daryti kapitalinį išnuomoto turto remontą, jeigu ko kita nenumato įstatymas arba sutartis. Šalių santykiai dėl išnuomotų patalpų remonto atlikimo yra aptarti ir grindžiami 1996 m. spalio 17 d. negyvenamųjų patalpų, statinių ir patalpų nuomos sutartimi (toliau – Sutartis), todėl ja turi būti vadovaujamasi sprendžiant dėl remonto išlaidų atlygintinumo. Sutarties 5.2 punkte šalys susitarė, kad be nuomotojo raštiško leidimo negalima patalpų perplanuoti, subnuomoti, pertvarkyti, išskyrus jų pagerinimo darbus (inžinerinių tinklų – apšildymo, vandentiekio, kanalizacijos, elektros, ryšių ir t.t. – sumontavimas, sienų, langų apšiltinimas ir pan.). Taigi šiame punkte išvardyti patalpų pagerinimo darbai, kuriuos turi teisę atlikti nuomininkas be nuomotojo raštiško leidimo.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2007 m. rugsėjo 14 d. nutartyje nurodė, kad Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad civiliniams teisiniams santykiams, atsiradusiems iki Civilinio kodekso įsigaliojimo, CK taikomas toms teisėms ir pareigoms bei teisinėms situacijoms, kurios atsiranda jam įsigaliojus, taip pat toms teisėms ir pareigoms, kurios nors atsiranda iki šio kodekso įsigaliojimo, bet įgyvendinamos jam įsigaliojus. Šioje nutartyje nurodyta, kad spręsdamas dėl atsakovo teisės į neatidėliojamai reikalingo kapitalinio remonto kainos išieškojimą iš nuomotojo apeliacinės instancijos teismas turėjo taikyti ir CK 6.492 straipsnio nuostatas, reglamentuojančias išnuomoto daikto kapitalinio remonto darymą. Laikydamasis šio privalomo išaiškinimo (CPK 362 straipsnio 2 dalis), apeliacinės instancijos teismas, padarė išvadą, kad atlyginamos ne visos kapitalinio remonto išlaidos, bet tik tos, kurios nurodytos Sutarties 5.3 punkto 2 pastraipoje. Joje nustatyta, kad šalių susitarimu kapitalinis remontas, susijęs su nuomininko veikla, gali būti atliekamas nuomininko lėšomis. Panaudotos kapitaliniam remontui (pastato pagrindinėms laikančiosioms konstrukcijoms atstatyti) lėšos gali būti įskaitomos į nuomos mokestį, išskyrus lėšas, tenkančias Bendrajam butų privatizavimo specialiajam fondui. Taigi šioje Sutarties nuostatoje nustatyta, kad atitinkama forma (įskaitymu į nuomos mokestį) gali būti atlygintos ne visos kapitaliniam remontui nuomininko panaudotos lėšos, bet tik tos, kurios buvo panaudotos konkretiems darbams – pastato pagrindinėms laikančiosioms konstrukcijoms atstatyti. Apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad pagal ekspertizės aktą ir kitus rašytinius įrodymus kapitalinio remonto darbų atlikta už 44 635 Lt, tačiau darbų, susijusių su pagrindinių laikančiųjų konstrukcijų atstatymu, nenustatyta. Kasacinis teismas kitaip vertinti šių aplinkybių negali, nes sprendžia tik teisės, o ne fakto klausimus, yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

1964 m. CK 316 straipsnio 1 dalyje buvo nustatyta, kad jeigu nuomininkas, nuomotojui leidus, išsinuomotą turtą pagerina, tai jis turi teisę į padarytų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymas arba sutartis numato ką kita. Analogiška norma yra ir 2000 m. CK 6.501 straipsnio 1 dalyje. Tam tikri daikto remonto darbai savaime nereiškia, kad daiktas yra pagerintas ir dėl to jie tampa naudingi nuomotojui ar padidėja jo vertė. Sutartyje nurodyta, kad patalpos bus naudojamos prekybai vaikų maisto produktais, optika, t. y. verslui. Atsakovas pertvarkė nuomojamas patalpas pagal savo poreikius, pritaikė jas įmonės komercinei veiklai, todėl prisiėmė atitinkamą riziką dėl galimo atlyginimo už patalpų pagerinimą. Atsakovas naudojosi pagerinimais, vykdė šiose patalpose prekybinę veiklą ir gavo iš jos pelno. Pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstą išvadą, kad pagal darbų pobūdį dalis jų, įskaitant dviejų sanitarinių mazgų įrengimą, iš esmės sietini tik su atsakovo veiklos specifika ir tokių pagerinimų išliekamoji vertė abejotina, nes ji priklauso nuo patalpomis besinaudojančio asmens poreikių. Kita darbų dalis, tarp jų elektros instaliacijos remontas, yra skirti normaliai patalpų priežiūrai. Tokia teismo išvada atitinka 1964 m. CK 307 straipsnio normą, kurioje buvo nustatyta, kad nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą turtą tvarkingą, savo sąskaita daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymas arba sutartis, ir padengti turto išlaikymo išlaidas.

Remdamasis išdėstytais motyvais kasacinis teismas konstatuoja, kad pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai Sutarties nuostatas išaiškino ir įstatymo normas pritaikė tinkamai. Atsakovo reikalavimas atmestas remiantis byloje nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis, todėl apeliacinės instancijos teismo nutartis paliktina galioti.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. kovo 4 d. nutartį palikti nepakeistą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Zigmas Levickis

Algis Norkūnas

Antanas Simniškis