Dėl teisės normų, reglamentuojančių lengvatine (ne aukciono) tvarka sudarytos valstybinės žemės nuomos sutarties vienašalį nutraukimą, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-65-695/2019

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-21900-2016-1

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.3.1; 2.6.8.11.1; 2.6.16.8

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2019 m. gegužės 2 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Algio Norkūno (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Gedimino Sagačio ir Dalios Vasarienės,

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2018 m. liepos 19 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Dorvina“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl vienašališko valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo ir įsakymo pripažinimo negaliojančiu, trečiasis asmuo Kauno miesto savivaldybės administracija.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių lengvatine (ne aukciono) tvarka sudarytos valstybinės žemės nuomos sutarties vienašalį nutraukimą, aiškinimo ir taikymo.

2. Ieškovė prašė:

2.1. pripažinti negaliojančiu atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – ir NŽT) Kauno miesto skyriaus 2016 m. liepos 22 d. rašte Nr. 8SD-4506-(14.8.7.) išdėstytą sprendimą dėl vienašališko valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo suėjus 2 mėnesiams po atsakovės 2016 m. gegužės 20 d. rašto Nr. 8SD-2866-(14.8.7.) gavimo;

2.2. pripažinti negaliojančiu atsakovės direktoriaus 2016 m. rugsėjo 16 d. sprendimą Nr. 1T-30-(3.5) „Dėl uždarosios akcinės bendrovės „Dorvina“ skundo išnagrinėjimo“;

2.3. pripažinti negaliojančiu atsakovės Kauno miesto skyriaus vedėjo 2016 m. gruodžio 2 d. įsakymą Nr. 8VĮ-1393-(14.8.2.) „Dėl 2010 m. birželio 1 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N19-187 nutraukimo“;

2.4. pripažinti neteisėtu atsakovės 2016 m. gruodžio 2 d. vienašalį valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimą.

3. Ieškovė nurodė, kad jos pagal 2010 m. birželio 1 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį valdomame sklype įrengtas jai nuosavybės teise priklausantis inžinerinis statinys – 1211 kv. m ploto monolitinio betono aikštelė; nuomos sutartimi atsakovė leido išnuomotame žemės sklype statyti ieškovės ūkinei veiklai vykdyti reikalingus statinius ir įrenginius, kuriems eksploatuoti yra išnuomotas žemės sklypas; ieškovė naudoja išnuomotą žemės sklypą pagal tikslinę jo paskirtį, moka žemės nuomos mokestį, todėl vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nebuvo pagrindo.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

4. Kauno apylinkės teismas 2018 m. kovo 5 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies: pripažino negaliojančiu NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjo 2016 m. gruodžio 2 d. įsakymą ir pripažino neteisėtu vienašalį valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimą; kitą ieškinio dalį atmetė.

5. Teismas nustatė, kad:

5.1. 0,2828 ha žemės sklypas, esantis Kaune, Drobės g. 25, (unikalus Nr. 4400-2055-0067) nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai, patikėjimo teise valdomas atsakovės NŽT;

5.2. ieškovė žemės sklype turėjo pastatą – sandėlį (unikalus Nr. 1994-0007-1018), kurį įsigijo 2008 m. birželio 27 d.;

5.3. Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2010 m. kovo 5 d. įsakymu patvirtintas ginčo žemės sklypo detalusis planas, vadovaujantis juo sklypas buvo suformuotas;

5.4. 2010 m. gegužės 11 d. VĮ Registrų centro centrinio duomenų banko išraše nurodyta, kad ginčo sklype esantis sandėliavimo paskirties pastatas, kurio baigtumas 52 proc., nusidėvėjimas 74 proc., yra fiziškai pažeistas;

5.5. Kauno apskrities viršininko 2010 m. gegužės 28 d. įsakymu ginčo žemės sklypas išnuomotas ieškovei 11 metų;

5.6. 2010 m. birželio 1 d. šalys sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį, kurios 4 punkte nurodyta, kad žemės sklypo pagrindinė tikslinė paskirtis – kita, naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, pobūdis – sandėliavimo statinių statybos; 5.1 punkte – kad išnuomotame žemės sklype gali būti statomi tai pačiai veiklai vykdyti reikalingi statiniai ir įrenginiai;

5.7. šiuo metu ieškovė ginčo žemės sklype nuosavybės teise valdo inžinerinius statinius – aikštelę (unikalus Nr. 4400-4239-7751), valymo įrenginius (unikalus Nr. 4400-4947-1790) bei kitus statinius (unikalus Nr. 4400-4495-6996);

5.8. ieškovė užsiima metalo laužo supirkimu, tvarkymu, perdirbimu ir pardavimu; šiai veiklai reikalingas naudojamas žemės sklypas su komunikacijomis ir statiniais;

5.9. atsakovė 2011 m. gruodžio 21 d. sutiko, kad ieškovė pagal parengtą projektinę dokumentaciją ir gavusi statybą leidžiantį dokumentą statytų naujus (rekonstruotų esamus) statinius, vadovaudamasi detaliojo plano sprendiniais;

5.10. 2012 m. lapkričio 7 d. Kauno miesto savivaldybės administracija išdavė rašytinį pritarimą statinio projektui;

5.11. ieškovė pradėjo vykdyti projektavimo darbus ir, gavusi leidimą griauti sunykusį sandėlį, pradėjo statyti naujus statinius; vykstant statyboms ieškovė iš atsakovės negavo jokių pretenzijų; sandėlis buvo nugriautas, pastatyta aikštelė;

5.12. atsakovės Kauno miesto skyriaus vyriausiasis specialistas, 2016 m. gegužės 12 d. atlikęs žemės sklypo naudojimo patikrinimą, nustatė, kad žemės sklype nėra įregistruoto pastato – sandėlio (unikalus Nr. 1994-0007-1018), taip pat jokių šio pastato pamatų ar likučių, žemės sklypas aptvertas tvora, jame stovi konteineriai, įvairūs įrankiai, metalo laužas;

5.13. 2016 m. gegužės 16 d. raštu atsakovė informavo ieškovę apie vienašališką žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimą; šį raštą ieškovė skundė atsakovės direktoriui, tačiau 2016 m. rugsėjo 16 d. skundas atmestas;

5.14. 2016 m. liepos 4 d. raštu ieškovė informavo atsakovę, kad ginčo žemės sklype ieškovei priklauso nekilnojamasis turtas (betonuota aikštelė, lietaus nuotekų tinklai, valymo įrenginiai), kuris yra registruojamas, prašė atsakovės nenutraukti valstybinės žemės nuomos sutarties ir palikti ją galioti;

5.15. atsakovės Kauno miesto skyrius 2016 m. liepos 22 d. atsisakė tenkinti ieškovės prašymus ir pakartotinai pranešė, kad valstybinės žemės nuomos sutartis bus nutraukta vienašališkai suėjus 2 mėnesiams po 2016 m. gegužės 16 d. rašto gavimo;

5.16. atsakovės Kauno miesto skyriaus vedėjo 2016 m. gruodžio 2 d. įsakymu valstybinio žemės sklypo nuomos sutartis buvo nutraukta prieš terminą ir buvo kreiptasi į VĮ Registrų centro Kauno filialą dėl šios sutarties išregistravimo iš Nekilnojamojo turto registro.

6. Teismo vertinimu, monolitinio betono aikštelė yra inžinerinis statinys, kuris turi aiškią funkcinę priklausomybę ir apibrėžtą naudojimą, t. y. aikštelė naudojama ieškovės vykdomai ūkinei veiklai – metalo supirkimui, apdirbimui ir sandėliavimui; aikštelės paskirtis – stambiagabaričių gaminių sandėliavimo. Valymo įrenginiai taip pat naudojami ieškovės vykdomai veiklai, nes jie yra būtini sandėliuojant ir apdirbant stambiagabaričius gaminius. Taip pat pastatytas nesudėtingas statinys – sandėlis. Ši ieškovės vykdoma veikla atitinka ir ginčo valstybinės žemės sklypo naudojimo būdą – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorija; statiniai ir žemės sklypas yra naudojami pagal paskirtį – sandėliuoti. Statinys pastatytas kaip nesudėtingas pagal projektą, buvo išduotas rašytinis pritarimas projektui, nėra duomenų, kad buvo nukrypta nuo projekto, nėra pagrindo teigti, kad statinys yra laikinas. Aikštelė yra inžinerinis statinys, o ne inžinerinis tinklas. Teismo vertinimu, tai suteikia ieškovei teisę nuomoti žemę ne aukciono būdu ir nėra įstatyme nustatytų pagrindų nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Nėra įrodymų, kad nuomininkė naudotų žemę ne pagal sutartį ar paskirtį, ieškovė moka nuomos mokestį ir dėl to ginčo byloje nėra. Teismo teigimu, esmė yra ne pastatas, kurį ieškovė nugriovė, o ieškovės vykdoma veikla.

7. Teismas padarė išvadą, kad atsakovė, kuri laisva valia sudarė sandorį – valstybinės žemės nuomos sutartį, vėliau išdavė ieškovei sutikimą statyti naujus statinius, šiai juos pastačius bei dėl to patyrus išlaidų, nesant teisinio pagrindo, nusprendė, kad šis sandoris yra vykdomas netinkamai, nes nėra senojo statinio. Pastatų (įskaitant ir nebaigtus statyti) savininkai turi įstatymo garantuotą ir ginamą teisę lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomoti ar pirkti pastatais užstatytą ir jų eksploatavimo tikslais naudojamą valstybinės žemės sklypą. Teismo vertinimu, ieškovė tvarkingai vykdė pagal valstybinės žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus; atsakovė nesilaikė šalių bendradarbiavimo, teisėtumo principų ir pernelyg formaliai vertino situaciją. Atsakovės veiksmai laikytini klaidinančiais, iš esmės pažeidžiančiais ieškovės kaip žemės sklypo nuomininkės teises ir teisėtų lūkesčių principą. Teismas sprendė, kad, atsižvelgiant į įstatymus ir protingumo principą, vienašalis nuomos santykių nutraukimas yra neteisėtas, įvykdytas nesant įstatyme nustatytų pagrindų nutraukti žemės nuomos sutartį, taip pat nesilaikant žemės nuomos sutarties nutraukimo tvarkos ir terminų.

8. Reikalavimus pripažinti negaliojančiais atsakovės Kauno miesto skyriaus vedėjos 2016 m. liepos 22 d. sprendimą ir atsakovės 2016 m. rugsėjo 16 d. sprendimą teismas atmetė kaip perteklinius.

9. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovės apeliacinį skundą, 2018 m. liepos 19 d. nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą.

10. Kolegija pažymėjo, kad, bylos duomenimis, ieškovė užsiima licencijuota spalvotųjų ir juodųjų metalų laužo ir atliekų surinkimo, laikymo bei pardavimo veikla. Vadovaujantis Netauriųjų metalų ir atliekų supirkimo vietų įrengimo reikalavimų, patvirtintų Lietuvos Respublikos ūkio ministro 2010 m. rugsėjo 6 d. įsakymu Nr. 4-678, 4 punktu, metalų ir atliekų supirkimo vieta gali būti įrengiama specialiai įrengtoje patalpoje arba atviroje aikštelėje, prie kurios įrengtas įvažiavimas. Nekilnojamojo turto registro 2016 m. rugpjūčio 17 d. išrašas patvirtina, kad ieškovė 2016 m. liepos 1 d. nuosavybės teise įregistravo inžinerinį statinį – 1211 kv. m ploto monolitinio betono aikštelę – kaip II grupės nesudėtingą statinį, kurio pagrindinė naudojimo paskirtis – kiti inžineriniai statiniai. Ginčo žemės sklypas ne aukciono būdu buvo išnuomotas ieškovei siekiant sudaryti jai sąlygas sklype statyti naujus (rekonstruoti esamus) statinius, skirtus sandėliavimo statinių statybai, vadovaujantis detaliojo plano sprendiniais, ūkinei veiklai (spalvotųjų ir juodųjų metalų laužo ir atliekų surinkimo, laikymo bei pardavimo). Todėl išnuomotas žemės sklypas ir turėjo būti naudojamas būtent pagal tokią paskirtį, o tokios sutarties vykdymas, pakeitimai bei nutraukimas turėjo būti atliekami tik griežtai laikantis imperatyviųjų valstybinės žemės nuomos santykius reglamentuojančių teisės normų. Teisėjų kolegija atmetė kaip nepagrįstus atsakovės argumentus, kad ieškovės pastatytas ir viešame registre įregistruotas inžinerinis statinys – aikštelė – neturi aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio.

11. Byloje nesurinkus įrodymų, kad ieškovė, kaip ginčo žemės sklypo nuomininkė, naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, kolegija sprendė, kad atsakovė, vienašališkai nutraukdama žemės nuomos sutartį, netinkamai taikė Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsnio 1 dalies ir Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalies nuostatas, taigi pirmosios instancijos teismas pagrįstai tokį sutarties nutraukimą pripažino neteisėtu.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

12. Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2018 m. liepos 19 d. nutartį bei Kauno apylinkės teismo 2018 m. kovo 5 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą –ieškinį atmesti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

12.1. Bylą nagrinėję teismai pažeidė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias valstybinės žemės nuomos teises lengvatine tvarka (be aukciono), nepagrįstai neatsižvelgė į imperatyviąsias teisės aktų nuostatas, pagal kurias be aukciono gali būti išnuomojamas valstybinės žemės sklypas, ne tik užstatytas asmeniui nuosavybės teise priklausančiu statiniu, bet ir turint tikslą šį statinį eksploatuoti toliau pagal jo tiesioginę paskirtį. Nugriovusi žemės sklype sandėlio pastatą, ieškovė neteko teisės nuomotis žemės sklypą ne aukciono tvarka, o toliau naudodama jį ne buvusiam sandėliui eksploatuoti, statydama jame naują statinį, ieškovė pažeidė valstybinės žemės nuomos sutartį. Todėl atsakovės veiksmai nutraukiant vienašališkai valstybinės žemės nuomos sutartį laikytini pagrįstais ir teisėtais. Pagal teismų nustatytas faktines aplinkybes, tuo momentu, kai atsakovė vienašališkai nutraukė valstybinės žemės nuomos sutartį, sąlygos, dėl kurių anksčiau buvo išnuomota valstybinė žemė lengvatinėmis sąlygomis, buvo išnykusios (žemės sklypas nebuvo naudojamas pagal tą paskirtį, pagal kurią jis buvo išnuomotas, nes neliko statinio, kuriam eksploatuoti jis buvo išnuomotas), todėl išnyko teisinis pagrindas nuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu.

12.2. Bylą nagrinėję teismai nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos teisės taikymo ir aiškinimo praktikos. Statinių savininkams teisė nuomoti statiniams eksploatuoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine tvarka suteikiama tik esant įstatyme nustatytoms sąlygoms. Atitinkamai šių sąlygų nelikus, teisinis pagrindas valstybinę žemę nuomoti lengvatine tvarka išnyksta. Tai sudaro pagrindą žemės nuomos sutartį nutraukti prieš terminą. Šią nuostatą patvirtina nuosekliai formuojama teismų praktika tiek civilinėse, tiek administracinėse bylose (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013; 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018).

12.3. Pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. D1-713 patvirtinto statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ (toliau – Reglamentas) 12 punktą tvoros, kiemo aikštelės, lauko tualetai, stoginės, pavėsinės, atraminės sienelės, šachtiniai šuliniai, lieptai, mėšlidės, aplinkos tvarkymo elementai ir pan. priskiriami kitiems inžineriniams statiniams, neturintiems aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo, kurie tarnauja pagrindiniam daiktui. Taigi tokie statiniai nėra vertinami kaip savarankiški daiktai. Tai patvirtina ir teismų praktika (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2005 m. kovo 10 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A-14-262-05; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008; 2013 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013). Taigi ieškovės pastatytas naujas inžinerinis statinys – aikštelė – negali būti laikomas savarankiškai funkcionuojančiu statiniu.

12.4. Buvo pažeista įrodymų pakankamumo taisyklė, nes nebuvo vertinama Kauno apskrities viršininko 2010 m. gegužės 28 d. įsakymo Nr. 02-01-5374 2 punkto nuostata, kad ieškovei sklypas išnuomotas prie nuosavybės teise priklausančio pastato, taip pat nebuvo vertinamas 2016 m. gegužės 12 d. atliktas žemės sklypo naudojimo patikrinimo aktas, kuriame nustatyta, kad valstybiniame žemės sklype nėra pastato – sandėlio.

13. Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovė prašo jį atmesti, skundžiamus teismų procesinius sprendimus palikti nepakeistus; priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:

13.1. Skunde nurodyti kasacinio teismo išaiškinimai negali būti taikomi atsietai nuo faktinių bylos aplinkybių. Šios bylos faktinės aplinkybės yra skirtingos, todėl bylą nagrinėję teismai padarė pagrįstas ir teisėtas išvadas, kad ieškovė žemės nuomos sutarties nepažeidė, o vienašalis žemės nuomos sutarties nutraukimas neteisėtas.

13.2. Atsakovė skunde nutyli šiam ginčui reikšmingas aplinkybes – valstybinės žemės nuomos sutartyje esantį susitarimą dėl naujų pastatų statybos, atsakovės sutikimą nugriauti fiziškai pažeistą statinį bei statyti naujus statinius pagal ieškovės užsakytą ir suderintą projektą.

13.3. Teismai pagrįstai nustatė, kad betono aikštelė yra inžinerinis statinys, kuris turi aiškią funkcinę priklausomybę ir apibrėžtą naudojimą. Ginčo sklype esantys valymo įrenginiai taip pat naudojami ieškovės vykdomai specifinei veiklai, nes jie yra būtini sandėliuojant ir apdirbant stambiagabaričius gaminius. Nesudėtingas statinys – sandėlis yra naudojamas spalvotajam metalui saugoti ir sandėliuoti, tai patvirtina byloje esantis antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas. Ieškovės vykdoma veikla atitinka valstybinės žemės sklypo naudojimo būdą – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorija, o žemės sklype esantys statiniai naudojami pagal paskirtį – sandėliuoti.

13.4. Laikantis kasaciniame skunde dėstomos pozicijos, valstybinės žemės nuomos sutartis negalėjo būti sudaryta, nes sklype buvęs pastatas buvo nebaigtas statyti, visiškai nusidėvėjęs ir fiziškai pažeistas, todėl negalėjo būti naudojamas pagal paskirtį.

13.5. Atsakovė sąmoningai tapatina sąvokas „inžinerinis statinys“ ir „inžinerinis įrenginys“, nenorėdama pripažinti, kad betono aikštelė yra inžinerinis statinys, kuriam eksploatuoti reikalingas išnuomotas žemės sklypas. Tas pats pasakytina apie pagal projektą naujai pastatytą pagalbinio ūkio pastatą, kuris yra naudojamas spalvotajam metalui sandėliuoti ir kuriam eksploatuoti taip pat reikalingas išnuomotas žemės sklypas. Taigi yra teisinis pagrindas ieškovei nuomoti ginčo žemės sklypą be aukciono.

13.6. Šiuo atveju šalys buvo susitarusios dėl naujos statybos galimybės išsinuomotame valstybinės žemės sklype, nuomotoja davė savo sutikimą, ieškovė su visomis institucijomis suderino projektinę dokumentaciją ir gavo atitinkamus leidimus. Statybos darbai vyko nuo 2012 m. iki 2016 m., t. y. pakankamai ilgą laiką, per kurį atsakovė nesiėmė jokių veiksmų tariamiems pažeidimams pašalinti. Pranešimas dėl vienašalio sutarties nutraukimo buvo pateiktas ieškovei po to, kai statybos darbai pagal projektą buvo baigti ir reikėjo tik statinius įregistruoti. Atsakovė nepateikė argumentų dėl to, kad ieškovės pastatyti statiniai neatitinka sutarties ar teisės aktų reikalavimų, taip pat neginčija valstybinės žemės nuomos sutarties nuostatų, leidžiančių statybos darbus minėtame žemės sklype.

13.7. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018 išaiškino, kad tam tikrais atvejais nuo nuomos sutarties sudarymo iki jos pradėjimo vykdyti objektyviai turi praeiti tam tikras laikotarpis, priklausantis nuo sudarytos žemės nuomos sutartyje nurodytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties. Tai gali būti susiję su žemės sklypo detaliojo plano, statybos darbų projekto rengimo, leidimų statyti ir užsiimti atitinkama veikla išdavimu ir kt. Ši kasacinio teismo praktika patvirtina, kad, nugriovus statinį, teisė lengvatine tvarka nuomoti valstybinės žemės sklypą išlieka tam tikrą objektyvų laikotarpį, kuris reikalingas planavimo ir projektavimo darbams, leidimams gauti bei patiems statybos darbams vykdyti.

13.8. Teismai ištyrė visus byloje esančius, taip pat ir kasaciniame skunde minimus, įrodymus, susijusius su valstybinės žemės nuomos sutarties vykdymu ir nutraukimo pagrįstumu, pagrįstai nustatė, kad žemės sklypas naudojamas pagal paskirtį, todėl nėra pagrindo nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį.

13.9. Ieškovės nuomone, kasacinis teismas 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018 ir 2018 m. lapkričio 7 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-407-916/2018 labai aiškiai suformavo praktiką dėl CK 6.551 straipsnio ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto taikymo tais atvejais, kai žemės nuomininkas imasi aktyvių veiksmų, siekdamas naudoti valstybinės žemės sklypą pagal paskirtį, o nuomotojas be pagrindo vienašališkai nutraukia nuomos sutartį, neva siekdamas viešojo intereso gynimo. Ieškovė investavo į valstybinės žemės sklypą virš 100 000 Eur, vykdo jame ūkinę komercinę veiklą, moka tiek valstybinės žemės nuomos mokestį, tiek kitus priklausančius mokesčius, naudoja sklypą pagal paskirtį, todėl viešasis interesas nėra pažeistas. Atsakovės elgesys, kai sutartis vienašališkai buvo nutraukta ieškovei jau baigus statybos darbus ir ginčui esant teisme, pažeidžia teisėtų lūkesčių principą, sukuria teisinį neužtikrintumą.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl lengvatine tvarka sudarytos valstybinės žemės nuomos statiniui eksploatuoti sutarties vienašališko nutraukimo nuomotojo iniciatyva

14. Valstybinė žemė išnuomojama be aukciono (lengvatine tvarka), jeigu, inter alia (be kita ko), ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui) (CK 6.551 straipsnio 2 dalis; Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas; Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – Taisyklės) 28 punktas).

15. Nagrinėjamos bylos šalys 2010 m. birželio 1 d. sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį, kuria ieškovei buvo išnuomotas ginčo žemės sklypas prie jai nuosavybės teise priklausančio pastato – sandėlio. Ieškovei šį sandėlį nugriovus ir ginčo žemės sklype pastačius kitus statinius (aikštelę, valymo įrenginius, kt.), atsakovė vienašališkai nutraukė nuomos sutartį. Kasaciniame skunde atsakovė teigia, kad ieškovė pažeidė valstybinės žemės nuomos sutartį, todėl ši nutraukta teisėtai.

16. Žemės nuomos sutarties pabaigos pagrindai įtvirtinti CK 6.562 straipsnyje. Jo 5 punkte nustatyta, kad žemės nuomos sutartis baigiasi, kai ji nutraukiama CK 6.563, 6.564, 6.565 straipsniuose nurodytais pagrindais.

17. CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas nustato žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu pagrindą – jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę paskirtį.

18. Aiškindamas šią teisės normą Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyti du alternatyvūs pagrindai, kuriems esant sutartis pripažįstama pažeista, – žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį arba ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taigi sutarties pažeidimu laikytinas šio daikto nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jo naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NzMvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-473/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-473/2010">3K-3-473/2010</a>; 2012 m. gegužės 10 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xOTYvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-196/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-196/2012">3K-3-196/2012</a>; 2013 m. spalio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01NTAvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-550/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-550/2013">3K-3-550/2013</a>).

19. Atsakovės teigimu, ieškovė ginčo žemės sklypą naudojo ne pagal sutartį. Šį žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindą sudaro aplinkybės, kad nuomininkas pažeidžia sutartį, ne pagal jos nuostatas naudodamas žemę. Tokiu atveju, kai žemės sklypas išnuomojamas pastatui eksploatuoti, sprendžiant dėl sklypo naudojimo tinkamumo, turi būti vertinamos aplinkybės, susijusios su pastato eksploatavimu, taip pat ir sutarties nuostatos dėl pastato pertvarkymo. Taisyklių 30.7 punktas nustato, kad išnuomotuose žemės sklypuose statyti naujus statinius ar įrenginius ir rekonstruoti esamus galima tik tuo atveju, jeigu tai nurodyta nuomos sutartyje ir tokia statyba ar rekonstrukcija neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui. Nuomos sutartyje nenurodytus pastatytus statinius ar įrenginius nuomininkas privalo nugriauti ir sutvarkyti žemės sklypą. Tai reiškia, kad valstybinės žemės sklypo nuomos statiniui eksploatuoti sutartyse gali būti sąlygos dėl naujų statinių statybos ir esamų rekonstrukcijos, jei statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimui.

20. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutartimi ieškovei žemės sklypas buvo išnuomotas prie jame buvusio pastato – sandėlio, kuris sutarties sudarymo metu buvo nebaigtas statyti, nusidėvėjęs, fiziškai pažeistas. Atsakovė šios sutarties teisėtumo neginčija, vadinasi, pripažįsta, kad ji buvo sudaryta, laikantis teisės aktų reikalavimų. Byloje taip pat nustatyta, kad šiuo metu sandėlio ginčo sklype nėra, jis nugriautas. Taigi, kaip ir nurodo atsakovė, būtų galima teigti, kad išnyko pagrindas nuomoti žemės sklypą lengvatine tvarka, buvęs sudarant nuomos sutartį. Vis dėlto nagrinėjamu atveju sprendžiant, ar yra pagrindas nutraukti žemės nuomos sutartį, būtina sistemiškai, atsižvelgiant į šios nutarties 19 punkte aptartą reguliavimą, įvertinti sutarties nuostatas ir jos vykdymo aplinkybes. Taigi Kauno apskrities viršininko 2010 m. gegužės 28 d. įsakymo nuostata, kad ieškovei sklypas išnuomojamas prie nuosavybės teise priklausančio pastato valstybinės žemės nuomos sutarties projekte nurodytomis sąlygomis, vertintina kartu su sudarytos sutarties sąlygomis. Šalių sutarties 4 punkte nurodyta, kad žemės sklypo pagrindinė tikslinė paskirtis – kita, naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, pobūdis – sandėliavimo statinių statybos; 5.1 punkte – kad išnuomotame žemės sklype gali būti statomi tai pačiai veiklai vykdyti reikalingi statiniai ir įrenginiai, kuriems eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas ir jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui. Taigi išnuomotame sklype nuomininkei ieškovei buvo suteikta statybos teisė. Šią teisę atsakovė papildomai patvirtino 2011 m. gruodžio 21 d. išdavusi ieškovei sutikimą pagal parengtą projektinę dokumentaciją ir statybą leidžiantį dokumentą statyti naujus (rekonstruoti esamus) statinius, vadovaujantis detaliojo plano sprendiniais. Ieškovė šią teisę įgyvendino 2012–2016 m. laikydamasi statybą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimų – gavusi Kauno miesto savivaldybės 2012 m. lapkričio 7 d. leidimą griauti sunykusį sandėlį ir statyti naujus statinius (aikštelę, valymo įrenginius).

21. Taigi nagrinėjamu atveju sutartyje ir atskirame atsakovės rašte išreikštas sutikimas dėl naujų tos pačios paskirties statinių statybos ginčo žemės sklype, jį realizuojant pagal statybą reglamentuojančius teisės aktus atlikti statybos darbai nepažeidžia sutarties, todėl ir naujų statinių naudojimo išnuomotame sklype nėra pagrindo vertinti kaip pažeidžiančio sutartį ar kaip sklypo naudojimą ne pagal sutartį. Kitokia išvada būtų nepagrįsta, nes nuomininkas pagal sutarties sąlygas ir teisėtai naudoja žemės sklypą statiniams ar įrenginiams, nors ir kitiems, nei buvo sudarant nuomos sutartį, bet atsiradusiems nepažeidžiant sutarties ar įstatymų. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad tuo atveju, kai valstybinės žemės sklypas, kurio naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, pobūdis – sandėliavimo statinių statybos, yra išnuomotas lengvatine tvarka Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto pagrindu, o nuomotojas suteikia teisę nuomininkui statyti tai pačiai veiklai naujus statinius ar įrenginius, tai žemės sklype buvusių statinių pašalinimas ir naujų tos pačios paskirties statinių ir įrenginių pastatymas nesudaro pagrindo nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį.

22. Pažymėtina, kad kasacinio skundo teiginiai apie nukrypimą nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos (šios nutarties 12.2 punktas) yra nepagrįsti. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018 konstatuota, kad, kaip ir nagrinėjamos bylos atveju, išnuomotame sklype nuomininkei suteikta statybos teisė, nuomininkė, laikydamasi sutartyje nurodytų apribojimų ir sąlygų, pradėjo darbus, reikalingus tam, kad žemės sklypas būtų naudojamas pagal paskirtį ir sutarties nuostatas, todėl sutarties nutraukimas pripažintas neteisėtu. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 4 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013 buvo išnagrinėta byla dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia ir įpareigojimo atlaisvinti valstybinės žemės sklypą, bet ne dėl tokios sutarties nutraukimo teisėtumo.

Dėl ginčo žemės sklype esančio statinio – betono aikštelės – teisinio kvalifikavimo

23. Kaip minėta šios nutarties 14 punkte, ne bet kokio statinio ar įrenginio buvimas valstybinėje žemėje sudaro pagrindą išnuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu. Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte ir Taisyklių 28 punkte yra išskirti statiniai, kurių buvimas valstybinėje žemėje nesuteikia jų savininkui ar nuomininkui teisės išsinuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu: inžineriniai tinklai, laikinieji statiniai, neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui (jo priklausiniui) ar įrenginiui. Sprendžiant pagal išskirtųjų statinių pobūdį, darytina išvada, kad tik tokių statinių, kurie turi aiškią funkcinę priklausomybę, apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, buvimas valstybinėje žemėje atitinka valstybinės žemės išnuomojimo ne aukciono būdu sąlygą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-291-313/2018, 24 punktas).

24. Kasaciniame skunde teigiama, kad ieškovės pastatytas naujas inžinerinis statinys – aikštelė –negali būti laikomas savarankiškai funkcionuojančiu statiniu, taigi nėra būtinosios valstybinės žemės išnuomojimo ne aukcionu būdu sąlygos.

25. Daiktai skirstomi į pagrindinius ir antraeilius pagal tai, ar jie yra savarankiški teisinių santykių objektai. CK 4.12 straipsnyje pagrindiniai daiktai apibūdinami kaip daiktai, galintys būti savarankiškais teisinių santykių objektais. Teisės normos aiškiai neapibrėžia, kokie yra pagrindinio daikto požymiai. Pagrindinis daiktas gali būti apibrėžiamas per skirtumą nuo antraeilių daiktų. Daiktai, kurie tarnauja pagrindiniam daiktui, nėra pagrindiniai daiktai. CK 4.13 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad antraeiliais daiktais laikomi tik su pagrindiniais daiktais egzistuojantys arba pagrindiniams daiktams priklausantys, arba kitaip su jais susiję daiktai. Remiantis CK 4.14 straipsnio 1 dalimi, antraeilį daiktą ištinka pagrindinio daikto likimas, jeigu sutarties ar įstatymo nenustatyta kitaip. Pažymėtina, kad jeigu antraeilis daiktas nustoja tarnavimo pagrindiniam daiktui požymio, jis gali tapti savarankišku daiktu. Todėl sprendžiant, ar daiktas yra pagrindinis ar antraeilis, reikia įvertinti faktines aplinkybes, ar daiktas atlieka funkciją, kuri gali būti savarankiška, ar tarnauja savo paskirtimi kitam daiktui, ir teisinį reglamentavimą, kaip yra reglamentuojama jo teisinė padėtis.

26. Pagal Reglamento 12 punktą kitos paskirties inžineriniams statiniams, be kita ko, priskiriami ir inžineriniai statiniai, neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo, kurie tarnauja pagrindiniam daiktui (tvoros, kiemo aikštelės, lauko tualetai, stoginės, pavėsinės, atraminės sienelės, šachtiniai šuliniai, lieptai, mėšlidės, aplinkos tvarkymo elementai ir panašiai). Analogiškai kitos paskirties inžineriniai statiniai buvo klasifikuojami ir ankstesnio aplinkos ministro 2003 m. birželio 11 d. įsakymu Nr. 289 patvirtinto statybos techninio reglamento STR 1.01.09:2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“ 13 punkte.

27. Teisėjų kolegijos vertinimu, Reglamente pateiktas aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo neturinčių statinių sąrašas tėra pavyzdinis, Reglamento paskirtis nėra skirstyti statinius į pagrindinius ir antraeilius. Be to, kiemo aikštelėmis neturėtų būti pripažįstamos pagal bet kokią paskirtį naudojamos aikštelės. Kiemo aikštelė turi būti su teritorijos naudojimu kiemo paskirtimi susijęs statinys. Kiemas yra susijęs su gyvenamuoju pastatu. Jeigu tokio pastato (pagrindinio daikto) nėra, tai aikštelė kaip inžinerinis statinys gali pasižymėti aiškia ar neaiškia funkcija, apibrėžtu ar neaiškiu naudojimu, gali būti tiek antraeilis, tiek pagrindinis daiktas. Kvalifikuojant tokį inžinerinį statinį kaip aikštelė, reikia atsižvelgti į tai, kokiu tikslu ir pagal kokią paskirtį šis statinys projektuotas ir pastatytas, ar jis naudojamas, ar turi papildomų įrenginių. Tokiu atveju, jei aikštelė buvo prie pastato ir jis nugriautas, tačiau likusi aikštelė yra ar po pertvarkymo turi funkcinę paskirtį, gali būti aiškiai apibrėžtai naudojama, net tam specialiai įrengta, nėra pagrindo jos laikyti kiemo aikštele ir kvalifikuoti kaip antraeilį daiktą.

28. Nagrinėjamu atveju bylą nagrinėję teismai vertino, kad ieškovės pastatyta monolitinio betono aikštelė yra inžinerinis statinys, kuris ne tarnauja kitam statiniui, bet turi aiškią funkcinę technologinę paskirtį ir apibrėžtą naudojimą ieškovės vykdomai ūkinei veiklai – metalo supirkimui, apdirbimui ir stambiagabaričių gaminių sandėliavimui; prie aikštelės taip pat yra valymo įrenginiai funkcionalumui pagal tam tikrą paskirtį padidinti. Taigi aikštelė atitinka ieškovės veiklai taikomų Netauriųjų metalų laužo ir atliekų supirkimo vietų įrengimo reikalavimų 4, 8 punktus. Dėl nurodytų priežasčių bylą nagrinėję teismai turėjo pagrindą ginčo aikštelę kvalifikuoti kaip apibrėžto naudojimo inžinerinį statinį, kurio buvimas valstybinės žemės sklype atitinka tokio sklypo išnuomojimo ne aukciono būdu sąlygą.

Dėl procesinės bylos baigties

29. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad kasacinio skundo argumentai pripažintini nesudarančiais pagrindo panaikinti ar pakeisti apeliacinės instancijos teismo nutartį, dėl to ši paliktina nepakeista (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

30. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas.

31. Netenkinus atsakovės kasacinio skundo, ieškovei priteistinos jos patirtos bylinėjimosi išlaidos advokato pagalbai rengiant atsiliepimą į kasacinį skundą. Ieškovė patyrė 2000 Eur išlaidų už advokato pagalbą parengiant atsiliepimą į kasacinį skundą. Vadovaujantis CPK 98 straipsniu, Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d), 7 ir 8.14 punktais, ieškovei iš atsakovės priteistinas 1575,39 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti atlyginimas.

32. Kasacinis teismas patyrė 11,41 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 19 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Atmetus kasacinį skundą, šių išlaidų atlyginimas į valstybės biudžetą priteistinas iš atsakovės (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92 straipsnis, 96 straipsnio 1 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Kauno apygardos teismo 2018 m. liepos 19 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti UAB „Dorvina“ (j. a. k. 135567545) 1575,39 Eur (vieną tūkstantį penkis šimtus septyniasdešimt penkis Eur 39 ct) iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (j. a. k. 188704927) išlaidų advokato pagalbai apmokėti atlyginimo.

Priteisti valstybei iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (j. a. k. 188704927) 11,41 Eur (vienuolika Eur 41 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo (ši suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660).

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Algis Norkūnas

Gediminas Sagatys

Dalia Vasarienė