Dėl pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-142-687/2015 (S)

Teisminio proceso Nr. 2-57-3-00194-2012-6

Procesinio sprendimo kategorijos: 42.11.1; 44.5.1;

114.9.6; 114.11

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2015 m. kovo 13 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Alės Bukavinienės, Janinos Januškienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Algio Norkūno,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Pamario troba“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. balandžio 18 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo M. A. (M. A.) ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Pamario troba“, trečiasis asmuo – akcinė bendrovė bankas „Swedbank“, dėl pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

Ginčo esmė

Byloje kilo ginčas dėl pirkėjo teisių gynimo šiam įsigijus prekę (nekilnojamąjį turtą), turinčią kokybės trūkumų, ir pirkėjo teisės pasirinkti jam naudingiausią pažeistos teisės dėl netinkamos kokybės daikto pardavimo gynimo būdą.

Ieškovas kreipėsi į teismą prašydamas nutraukti jo ir atsakovo UAB „Pamario troba“ 2007 m. birželio 27 d. sudarytą pirkimo–pardavimo sutartį, kuria jis įsigijo butą, esantį Klaipėdoje, Dragūnų g. 10-26; taikyti restituciją ir įpareigoti atsakovą per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos grąžinti ieškovui pagal pirkimo–pardavimo sutartį sumokėtus 391 960 Lt (113 611,59 Eur), o ieškovą – atsakovui grąžinti sutartimi įgytą nekilnojamąjį turtą. Ieškovas nurodė, kad jis pirkimo–pardavimo sutartimi iš atsakovo už 391 960 Lt (113 611,59 Eur) nupirko nebaigtą statyti 78 kv. m ploto butą, esantį Klaipėdoje, Dragūnų g. 10-26. Dalį nurodytos sumos ieškovas sumokėjo iš asmeninių lėšų, o likusią dalį – gavęs paskolą iš banko „Swedbank“ (toliau – Bankas). Ieškovas paaiškino, kad, pradėjęs gyventi įsigytame bute, po kurio laiko pradėjo jausti itin didelę drėgmę, patalpose pasirodė drėgmės pėdsakų, ant langų, lubose ir kitose buto vietose atsirado pelėsis, supelijo baldai, užuolaidos, namų apyvokos daiktai. Ieškovas manė, kad minėti buto trūkumai atsirado dėl nekokybiškai pastatyto pastato, dėl nurodytų trūkumų 2011 m. spalio 10 d. jis kreipėsi į atsakovą su pretenzija. Atsakovas, atsakydamas į pretenziją, nurodė, kad jis, kaip statytojas, už ieškovo nurodytus trūkumus nėra atsakingas. Ieškovas pažymėjo, kad Nacionalinės visuomenės sveikatos priežiūros laboratorijos Klaipėdos skyrius, atlikęs mikrobiologinius tyrimus bute, konstatavo, jog patalpų ore svetainėje, vaikų kambaryje ant staliuko ir miegamajame aptikta pelėsinių grybelių, o tai, ieškovo įsitikinimu, pažeidžia Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir Statybos techninio reglamento (toliau – STR) STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ nuostatas, kuriose įtvirtinti esminiai statiniui keliami reikalavimai, t. y. butas neatitinka esminių reikalavimų, keliamų gyvenamajam būstui, jis negali būti naudojamas pagal paskirtį, kuriai buvo įsigytas, nes santykinė leistina oro drėgmės procentinė išraiška bute viršija leistinas normas. Ieškovas teigė, kad atsakovas, parduodamas netinkamos kokybės daiktą – butą, pažeidė pirkimo–pardavimo sutarties nuostatas, ir toks pažeidimas laikytinas esminiu. Bute esančių trūkumų mastą ir jų tinkamo sutvarkymo apimtį įrodo ieškovo užsakymu parengta statybos bendrovės UAB „Kelmeda“ darbų sąmata, kurioje apskaičiuota visų trūkumų pašalinimo kaina (95 017,67 Lt (27 541,35 Eur). Kadangi atsakovas atsisako pripažinti pastatyto ir parduoto buto trūkumus, todėl ieškovas įgijo teisę reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas).

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų nutarčių esmė

Klaipėdos apygardos teismas 2013 m. gegužės 27 d. sprendimu ieškinį patenkino visiškai, t. y. nutraukė ieškovo M. A. ir atsakovo UAB „Pamario troba“ sudarytą pirkimo–pardavimo sutartį ir taikė restituciją – įpareigojo atsakovą UAB „Pamario troba“ per 30 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos grąžinti ieškovui pagal pirkimo–pardavimo sutartį sumokėtus 391 960 Lt (113 611,59 Eur), o ieškovą – grąžinti atsakovui įsigytą butą.

Teismas pažymėjo, kad buto pardavėjas turi pareigą garantuoti parduodamo daikto kokybę; pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis įsipareigoja parduoti daiktą kitai šaliai nuosavybėn, ši – priimti daiktą ir sumokėti pinigus (CK 6.305 straipsnio 1 dalis); parduodamų daiktų kokybė ir kiti kriterijai turi atitikti pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus; netinkamos kokybės daikto pardavimas laikomas esminiu sutarties pažeidimu, tokiu atveju pirkėjas įgyja teisę reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas). Teismas nesutiko su atsakovo argumentais, kad butas buvo priimtas eksploatuoti kaip tinkamas, o dėl drėgmės atsiradimo bute yra kaltas pats ieškovas, t. y. jis džiovina bute skalbinius, nevėdina patalpų. Teismas konstatavo, kad pagal byloje atliktos ekspertizės išvadas butas neatitinka STR 2.01.01. (3):1999 esminio reikalavimo „Higiena, sveikata, aplinkos apsaugos“, o atsakovas nepaneigė, jog bute esančiai leistinas normas viršijančiai drėgmei, pelėsiui atsirasti turi įtakos nesandarios konstrukcijos ir plyšiai, t. y. statybos brokas; nustatyti kokybės defektai pažeidžia esminius statinio reikalavimus, nes ieškovas bute negali tinkamai ir patogiai gyventi (nors gyvenamasis namas naujos statybos) dėl buto kokybei keliamų reikalavimų pažeidimų; bute esanti per didelė drėgmė sukelia sveikatos sutrikimus, ieškovas dažnai serga kvėpavimo takų infekcijomis, galima alergija pelėsiniam grybeliui, serga namiškiai, bute gyvenantys gyvūnai; ginčo name ir kiti gyventojai turi problemų dėl drėgmės ir pelėsio. Teismas, atsižvelgęs į byloje nustatytas faktines ir teisines aplinkybes, taip pat į tai, kad atsakovas nesutiko savo lėšomis pašalinti nustatytų daikto (buto) kokybės trūkumų, nes jų nelaiko statybiniu broku, pripažino pagrįstu buto pirkėjo (ieškovo) reikalavimą nutraukti sutartį ir taikyti restituciją. Teismas vertino, kad ieškovui pačiam periodiškai nuolat atlikti drėgmės šalinimo darbus, pirkti drėgmės surinktuvą, keisti baldus, užuolaidas, įrengti papildomas orlaides, didinti gartraukio skerspjūvio plotą, užsandarinti plyšius, keisti ventiliaciją, naikinti pelėsį, įrengti rekuperacinę sistemą būtų neproporcingai didelės išlaidos ir sąnaudos, kita vertus, nukentėjusi šalis (ieškovas) iš esmės nebus gavusi to, ko tikėjosi gauti įsigydama naują daiktą (butą).

Atsakovo argumentus, susijusius su tuo, kad ieškovas negali disponuoti butu, todėl jis siekia nutraukti pirkimo–pardavimo sutartį, teismas pripažino neįrodytomis prielaidomis. Kartu teismas akcentavo, kad tam, jog butas būtų tinkamas gyventi ir atitiktų esminius statinio reikalavimus, nepakanka šio tik vėdinti ir nedžiauti skalbinių, nes, norint sumažinti drėgmę bute, būtina atlikti daug papildomų investicijų, kurias nurodė teismo ekspertai, įskaitant, bet neapsiribojant, įrengti ir rekuperacinę sistemą, o kosmetinis remontas yra ekonomiškai netikslingas.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą apeliacine tvarka pagal atsakovo apeliacinį skundą, 2014 m. balandžio 18 d. nutartimi paliko nepakeistą Klaipėdos apygardos teismo 2013 m. gegužės 27 d. sprendimą.

Teisėjų kolegija nurodė, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai atliko ginčo faktinio ir teisinio aspektų analizę, pirmosios instancijos teismas padaryta išvada yra įtikinama, pagrįsta leistinais, pakankamais ir patikimais bylos rašytiniais įrodymais. Pirkimo–pardavimo sutarties 3.5 punktu pardavėjas pareiškė ir garantavo pirkėjui, kad šios sutarties sudarymo momentu nėra paslėptų parduodamo turto trūkumų, dėl kurių turto būtų negalima naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, jog pirkėjas apie tuos trūkumus žinodamas arba būtų jo visai nepirkęs, arba būtų už jį tiek nemokėjęs. Be kita ko, pirkimo–pardavimo sutarties 4 punktu pardavėjas įsipareigojo atlyginti visus nuostolius, tiesiogiai kylančius dėl šioje sutartyje nustatytų pardavėjo pateiktų pareiškimų ir (ar) garantijų neatitikties faktinėms aplinkybėms, o šios pirkimo–pardavimo sutarties 12 punkte pardavėjas patvirtino, kad turto statybos darbai atlikti (atliekami) laikantis teisės aktų, reglamentuojančių tokius darbus, reikalavimų pagal išduotą statybos leidimą. Ekspertizės akte konstatuota, kad didelio santykinio oro drėgnio bute atsiradimo priežastys yra nepakankama ventiliacija, kuri neužtikrina patalpų vėdinimo, ir dėl tokios netinkamos buto eksploatacijos, eksperto vertinimu, atsakingas buto savininkas, o už galimą dalies drėgmės patekimą iš balkono pusės per palanges, aplink balkono duris ir langų galimą nesandarumą, eksperto nuomone, atsakingas yra atsakovas UAB „Pamario troba“. Ekspertizės akte, be kita ko, konstatuota, kad bute nustatyti defektai pažeidžia esminius statinio reikalavimus, susijusius su statinių vidaus drėgme, o didelis santykinis drėgnis ir pelėsio atsiradimas daro neigiamą įtaką gyvenimo sąlygoms. Teisėjų kolegija pažymėjo, kad daikto kokybiškumą galima apibūdinti kaip jo tinkamumą panaudoti pagal paskirtį, o tais atvejais, kai tarp pirkėjo bei pardavėjo kyla ginčas dėl pirkėjui perduotų daiktų kokybės, pardavėjui tenka pareiga įrodyti, jog daiktų trūkumai kokybės atžvilgiu po jų perdavimo pirkėjui atsirado dėl pirkėjo veiksmų ar kitų aplinkybių. Teisėjų kolegija nurodė, kad ekspertizės akte nėra besąlygiškai konstatuota, jog už didelį santykinio oro drėgnį bute yra atsakingas buto savininkas tik dėl netinkamos buto eksploatacijos, t. y. kad buto santykinis drėgnis, viršijantis nustatytas leistinas normas, toks yra tik dėl to, jog butas tinkamai nevėdinamas ir jame džiaunami skalbiniai. Byloje nepateikta įrodymų, kad ieškovas nevėdina buto patalpų kiekvienam gyvenamojo namo gyventojui įprastu būdu, t. y. atidarydamas ir ar praverdamas buto langus, taip pat kad jis teikia skalbimo paslaugas, o ne skalbia drabužius, atlikdamas įprastinę buitinę veiklą. Iš esmės pagrindinė drėgmės atsiradimo bute priežastis yra nepakankama bute esanti ventiliacija, kuri negali užtikrinti tinkamo buto patalpų vėdinimo, o tai, teisėjų kolegijos nuomone, pripažintina konstrukciniu buto trūkumu. Pirkimo–pardavimo sutartis buvo pasirašyta anksčiau nei pastatas, kuriame yra butas, buvo pripažintas tinkamu naudoti, o ieškovas įsigijo nebaigtą statyti butą. Teisėjų kolegija pažymėjo, kad statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas neįrodo, kad butas buvo parduotas be konstrukcinių trūkumų, kad jo konstrukcijos atitinka higienos normas, kad nėra kitų (paslėptų) trūkumų, kurie gali atsirasti po tam tikro laiko ir daryti įtaką jame esantiems daiktams, žmonėms ir gyvūnams (kaip ir nagrinėjamu atveju). Svarbu ir tai, kad byloje nėra pateikta jokių rašytinių įrodymų, patvirtinančių, jog prieš įsigydamas nebaigtos statybos butą ieškovas buvo įspėtas, kad jis, atlikdamas buto vidaus statybos darbus, t. y. atlikdamas apdailą bute, savarankiškai negali įsirengti virtuvinio gaubto, nes taip panaikins natūralaus vėdinimo ortakį. Kita vertus, byloje nėra įrodymų, kad ieškovas būtent tokiais veiksmais panaikino natūralų vėdinimo ortakį.

Teisėjų kolegija sprendė, kad ieškovas, įsigydamas naujos statybos butą iš nekilnojamojo turto statybos profesionalo, turėjo pagrįstų lūkesčių tikėtis, kad jis įsigyja tinkamos kokybės daiktą (butą), tinkamą naudoti pagal paskirtį protingą terminą, be to, pirkimo–pardavimo sutartimi atsakovas garantavo ieškovui, kad bute nėra tokių trūkumų, jog šis (butas) negalėtų būti naudojamas pagal paskirtį, tačiau nustatytų trūkumų pobūdis ir mastas negali būti vertinami kaip atitinkantys protingumo kriterijus. Pirmosios instancijos teismas padarė įrodymais pagrįstą ir teisingą išvadą, kad ekspertizės akte konstatuoti kokybės defektai pažeidžia esminius statinio reikalavimus, dėl kurių ieškovas bute negali tinkamai ir patogiai gyventi (nors gyvenamasis namas naujos statybos), bute esanti per didelė drėgmė sukelia rimtus sveikatos sutrikimus. Ekspertizės išvadose nurodytos priemonės, galinčios sumažinti drėgmės kiekį buto patalpose, nesuteikia pagrindo daryti vienareikšmišką išvadą, kad bute bus užtikrinta saugi ir sveika aplinka.

Teisėjų kolegija, analizuodama teisėtų lūkesčių, proporcingumo ir teisingumo principus, sprendė, kad reikalavimas grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties yra proporcingas atsakovo prievolių pažeidimo mastui ir nesukels pažeidimui neadekvačių teisinių padarinių. Ieškovas, įsigydamas butą, turėjo pagrįstų teisėtų lūkesčių, kad butas yra tinkamos kokybės ir gyvenimas jame nekenks jo sveikatai, taip pat turėjo pagrįstų ir teisėtų lūkesčių, jog paaiškėjusius statybos defektus, atsakovas, kaip statytojas (pardavėjas), pašalins.

Teisėjų kolegija, vertindama atsakovo argumentus, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai rėmėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. balandžio 2 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-149/2009, nurodė, kad pirmosios instancijos teismas turėjo pagrindą remtis šia nutartimi, nes abiejose bylose taikytina ta pati teisė.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai, atsiliepimo į jį esmė

Kasaciniu skundu atsakovas UAB „Pamario troba“ prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. balandžio 18 d. nutartį ir grąžinti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, taip pat priteisti bylinėjimosi išlaidas. Kasacinis skundas grindžiamas šiais esminiais argumentais:

Kasatoriaus teigimu, vien aplinkybė, kad ginčo sandorio kvalifikavimas pagal šalis kaip vartojimo sandorio savaime nereiškia, jog vartotojo teisės turi būti ginamos buto pardavėjo sąskaita kraštutine priemone (pripažinti jam teisę atsisakyti sutarties). Teismui būtina išsiaiškinti visas konkrečias priežastis, lėmusias tokių padarinių atsiradimą, nes nuosekliai ir sistemiškai neįvertinus kiekvienos šalies veiksmų bei neveikimo, lėmusių tokių padarinių atsiradimą, gali būti nepagrįstai uždėta našta sąžiningiems nekilnojamojo turto vystytojams galimai nesąžiningų vartotojų sąskaita. Kasatorius nurodo, kad nagrinėjamoje byloje teismai netinkamai vertino eksperto išvadą ir suteikė nepagrįstą prioritetą pirkėjui. Šiuo atveju buvo aiškiai nesilaikyta proporcingumo principo ir pažeista šalių interesų pusiausvyra, nes teismas nustatęs, kad abi šalys galimai kaltos dėl padarinių, galėjo taikyti kitą vartotojų teisių gynimo būdą, pavyzdžiui, sumažinti kainą už grąžintiną butą ta dalimi, kuria už neigiamų padarinių atsiradimą yra atsakingas pats buto pirkėjas, netinkamai eksploatavęs turtą.

Kasatoriaus teigimu, bylą nagrinėję teismai nepagrįstai vadovavosi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. balandžio 2 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-149/2009, nes toje byloje pirkimo–pardavimo sandoris nebuvo vartojimo, visiškai skiriasi ieškinio dalykas (toje byloje prašyta prievolės įvykdymo), ginčo sutarties dalykas (toje byloje spręsta dėl kilnojamojo daikto).

Kasatorius pažymi, kad bylą nagrinėję teismai pažeidė įrodymų vertinimo taisykles, nes nemotyvuotai atmetė eksperto išvadoje nustatytas aplinkybes ir galimus ieškovo veiksmus, lėmusius padarinių atsiradimą, ir rėmėsi tik dalimi eksperto išvados.

Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovas M. A. prašo atmesti atsakovo kasacinį skundą. Atsiliepimas grindžiamas šiais esminiais argumentais:

Ieškovo teigimu, kasatorius nenurodė, kaip ir kokiu būdu skundžiami teismų procesiniai sprendimai prieštarautų ir (ar) pažeistų materialiosios teisės normas. Ieškovo nuomone, net ir vertinant pagal proporcingumo ir šalių interesų pusiausvyros principus, skundžiami teismų sprendimai yra teisėti ir pagrįsti, nes kasatorius yra stambi statybų bendrovė, šiuo metu statanti ištisus daugiabučių namų kompleksus ir parduodanti didelį skaičių butų, galės nesunkiai suremontavusi ir ištaisiusi trūkumus parduoti dar vieną butą. O ieškovas yra fizinis asmuo, kuris nusipirkęs ginčo butą – vienintelį savo gyvenamąjį būstą, už paskolą banke neturi galimybės juo naudotis pagal paskirtį. Vartojimo pirkimo–pardavimo sutartinių santykių atveju taikomi CK 6.363 straipsnio 4–8 dalyse įtvirtinti palankesni pirkėjui nei pagal CK 6.334 straipsnį pažeistų teisių gynimo būdai.

Ieškovas nurodo, kad teisinio faktų kvalifikavimo konkrečioje byloje pagrindu gali būti pripažinti esminiais vartojimo sutarties pažeidimais ir kiti netinkamos kokybės daikto pagaminimo (pardavimo) atvejai, esminis sutarties pažeidimo kriterijus yra tarsi priemonė, kuria išmatuojamos kiekvieno konkretaus sutarties pažeidimo aplinkybės, suteikiant teisę patiems civilinės apyvartos dalyviams spręsti, kaip turi būti vertinamas atitinkamas pažeidimas. Ieškovo teigimu, jis negalėjo naudotis vieninteliu, už paskolą pirktu gyvenamuoju būstu, taigi buvo suvaržyti jo asmeniniai interesai, o kasatorius nuo pirmos dienos atsisakė pripažinti savo atsakomybę ir nesiūlė jokių problemos sprendimo būdų.

Kasatoriaus argumentai dėl bylą nagrinėjusių teismų rėmimosi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. balandžio 2 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-149/2009, buvo išsamiai išanalizuoti apeliacinės instancijos teismo, nurodant, kad pirmosios instancijos turėjo pagrindą remtis šia nutartimi, nes abiejose bylose taikytina ta pati teisė. Lygiai taip pat apeliacinės instancijos teismas išanalizavo kasatoriaus argumentus ir dėl įrodymų vertinimo. Jokių papildomų motyvų kasaciniame skunde nėra nurodyta.

Ieškovo įsitikinimu, kasatoriaus argumentai, kad bylą nagrinėję teismai turėjo remdamiesi ekspertizės aktu nustatinėti, kiek ir kokia dalimi yra atsakingas ieškovas ir atsakovas, ir atitinkamai skirstyti šalims dalinę atsakomybę, yra atmestini, nes a) tinkamumas naudotis įsigytu daiktu – butu yra nedalus, butas yra arba tinkamas gyventi, arba ne; b) tinkamas gyventi butas turi tenkinti visus įstatymų normų reikalavimus gyvenamajam butui ir neatitiktis nors ir vienai normai reiškia, kad butas nėra tinkamas gyventi, t. y. pirkėjas negali naudotis daiktu pagal paskirtį.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl pirkėjo teisių gynimo būdo, kai perduodamas netinkamos kokybės nekilnojamasis daiktas

Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarčiai, atsižvelgiant į pirkimo–pardavimo sutarties dalyko – nekilnojamojo daikto – ypatumus, bendrosios pirkimo–pardavimo sutartinius santykius reglamentuojančios normos taikomos tiek, kiek kitaip šių santykių nereglamentuoja CK 6.392–6.401 straipsniai. CK 6. 399 straipsnyje įtvirtinti teisiniai padariniai, kurie atsiranda, kai pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą, nustatant, kad tuo atveju, kai pagal nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pardavėjas perduoda pirkėjui netinkamos kokybės daiktą, taikomos bendrosios CK 6.334 straipsnio taisyklės, išskyrus pirkėjo teisę reikalauti netinkamos kokybės daiktą pakeisti tinkamu.

CK 6.334 straipsnio 1 dalyje formuluojama bendroji taisyklė, kad pardavėjas atsako už netinkamą parduoto daikto kokybę, jeigu nenurodė pirkėjui ir su juo neaptarė daikto trūkumų. Šioje teisės normoje nurodyti pirkėjo teisių gynimo būdai yra alternatyvūs, t. y. pirkėjas savo pasirinkimu, atsižvelgdamas į CK 6.334 straipsnyje nustatytas sąlygas, gali pareikšti pardavėjui šio straipsnio pirmojoje dalyje įtvirtintus reikalavimus. Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo atveju pirkėjas turi teisę: 1) reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; 2) reikalauti, kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems pašalinti; 3) reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, CK 6.399 straipsnis). Pirkėjo, kuriam perduotas netinkamos kokybės daiktas, galimybę pasinaudoti įstatyme nustatytomis teisėmis įstatymų leidėjas susiejo su daikto trūkumų pobūdžiu, todėl sprendžiant, ar pirkėjo pasirinktas jo pažeistų teisių gynimo būdas yra tinkamas, yra svarbu įvertinti, kada išryškėjo daikto trūkumai, dėl kokių priežasčių šie trūkumai galimai susidarė, ar galima daiktu naudotis nepašalinus jo trūkumų, ar tuos trūkumus įmanoma pašalinti už proporcingą kainą per protingą terminą, ar trūkumai yra esminiai. Taip pat svarbu atsižvelgti ir į sandorio šalis, nes vienai iš sandorio šalių esant vartotoju, jai taikoma didesnė apsauga, t. y. suteikiama didesnė galimybė rinktis vieną iš jau aptartų jo pažeistų teisių gynimo būdų.

Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į kasaciniame skunde ir atsiliepime į jį keliamus teisės taikymo klausimus ir byloje konstatuotus teisiškai reikšmingus faktus, detaliau pasisako dėl CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2–4 punktuose nustatytų pažeistų pirkėjo teisių gynimo būdų su CK 6.399 straipsnyje nustatyta išimtimi taikymo.

Reikalavimą sumažinti pirkimo kainą (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2 punktas) pirkėjas gali pareikšti, jeigu jis gali naudoti daiktą pagal jo paskirtį, nepašalinus daikto trūkumų, tačiau pirkimo metu nustatant kainą nebuvo įvertinti daikto trūkumai, kurie lemia kainos dydį. Pirkėjas gali reikalauti sumažinti kainą tokiu santykiu, kokiu vertė, kurią turėjo parduodamas daiktas, kai buvo perduodamas, atitinka vertę, kurią tuo pačiu momentu turėtų daiktai, atitinkantys kokybės reikalavimus. Esminiai šios pirkėjo teisės gynimo požymiai yra: 1) daiktą galima naudoti pagal paskirtį nepašalinus jo trūkumų; 2) daikto pirkimo kaina neatitinka daikto kokybės.

Pagal CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punktą pirkėjas gali pareikšti reikalavimą neatlygintinai pašalinti daikto trūkumus arba atlyginti jo išlaidas trūkumams ištaisyti, jeigu daikto trūkumus įmanoma pašalinti. Taigi esminiai šios pirkėjo teisės gynimo požymiai yra šie: 1) daikto su trūkumais naudoti pagal paskirtį negalima, priešingai nei pirmiau aptartoje priemonėje – pirkėjo reikalavime mažinti pirkinio kainą; 2) trūkumai gali būti pašalinti. Teisėjų kolegija pažymi, kad galimybė reikalauti pašalinti daikto trūkumus, kurių pašalinti neįmanoma, prieštarautų proporcingumo principui, ginant pirkėjo teises. Be to, sąlyga,,jeigu daikto trūkumus įmanoma pašalinti“, turi būti aiškinama plačiau, kaip apimanti ir tuos atvejus, kai ištaisyti daikto trūkumus, atsižvelgiant į visas aplinkybes, yra neprotinga dėl to, kad daikto trūkumams ištaisyti reikia neproporcingai didelių išlaidų. Trūkumų pašalinimas atliekamas pardavėjo sąskaita. Pirkėjas daikto trūkumus gali pašalinti pats ar trečiųjų asmenų pagalba. Tokiu atveju jam turi būti atlyginamos protingos, būtinos trūkumų ištaisymo išlaidos, kurios nustatomos kiekvienu konkrečiu atveju tiriant bylos aplinkybes. Pažymėtina, kad ištaisyti daikto trūkumus pardavėjas privalo per protingą terminą, protingas terminas nustatomas atsižvelgiant į konkrečios situacijos reikšmingas aplinkybes. Be to, pirkėjas, pasinaudojęs reikalavimu ištaisyti daikto trūkumus, nepraranda teisės reikalauti nuostolių atlyginimo dėl netinkamos kokybės daikto perdavimo.

CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkte įtvirtinta pirkėjo teisė nutraukti sutartį, kai netinkamos kokybės daikto perdavimas yra esminis sutarties pažeidimas. Ar netinkamos kokybės daikto perdavimas yra esminis sutarties pažeidimas, nustatoma pagal CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus vertinamuosius kriterijus. Sutarties nutraukimas pirkėjui suteikiama kaip paskutinė teisių gynimo priemonė (ultima ratio), kai kitų teisių gynimo būdų, nustatytų CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2–3 punktuose, nepakanka pažeistoms nekilnojamojo turto pirkėjo teisėms apginti. Sutarties nutraukimo priežastimi turi būti tai, kad daikto trūkumai yra esminiai, t. y. tokie reikšmingi, kad jie pateisina sutarties nutraukimą. Šiuo atveju sutartis nutraukiama nustačius, kad daikto trūkumai yra tokie, kad jie negali būti pašalinti; kad daikto pardavėjas atsisako ištaisyti daikto trūkumus ar atlyginti trūkumų pašalinimo išlaidas; kad daikto trūkumų pašalinimo būdai nėra priimtini pirkėjui. Kai daikto trūkumai yra esminiai ir jie negali būti ištaisomi, tai pirkėjas gali pasinaudoti teise nutraukti sutartį ir reikalauti grąžinti sumokėtą kainą.

Pažymėtina, kad užtikrinti parduodamų daiktų kokybę yra pardavėjo pareiga, kuri laikytina garantija pagal įstatymą ir pasižymi didžiausiu vykdymo intensyvumu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. lapkričio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje D. Ch. v. UAB „Sklypas“, bylos Nr. 3K-3-499/2009; 2010 m. vasario 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „Vakarų laivų gamykla“ v. UAB „Mechanika“, bylos Nr. 3K-3-19/2010; 2010 m. gruodžio 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje L. G. v. A. S., bylos Nr. 3K-3-530/2010). Viena vertus, tai reiškia, kad pardavėjas garantuoja, jog parduodamų daiktų kokybė atitinka reikalavimus daiktui (CK 6.327 straipsnis). Kita vertus, pardavėjui atsakomybė už netinkamą daikto kokybę netaikoma tik įstatyme ar sutartyje aiškiai apibrėžtais pagrindais. Pagal CK 6.327 straipsnio 3 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau. Tai reiškia, kad pagal šią nuostatą už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui. Pagal CK 6.327 straipsnio 4 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris yra bet kokios pardavėjo prievolės, įskaitant tinkamumą naudoti, pažeidimo pasekmė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „Vakarų laivų gamykla“ v. UAB „Mechanika“, bylos Nr. 3K-3-19/2010). Parduodamų daiktų kokybė ir kiti kriterijai turi atitikti sutarties sąlygas, o jeigu sutartyje šie neaptarti – įprastus reikalavimus (CK 6.327 straipsnio 1 dalis). Reikalavimai perduodamo daikto kokybei reglamentuojami CK 6.333 straipsnyje. Pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. gruodžio 20 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje L. G. v. A. S., bylos Nr. 3K-3-530/2010). Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią.

Nagrinėjamu atveju pirkimo–pardavimo sutarties 3.5 punktu pardavėjas pareiškė ir garantavo pirkėjui, kad šios sutarties sudarymo momentu nėra paslėptų parduodamo turto trūkumų, dėl kurių turto būtų negalima naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, jog pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba būtų jo visai nepirkęs, arba būtų už jį tiek nemokėjęs. Be to, pirkimo–pardavimo sutarties 4 punktu pardavėjas įsipareigojo atlyginti visus nuostolius, tiesiogiai kylančius dėl šioje sutartyje nustatytų pardavėjo pateiktų pareiškimų ir (ar) garantijų neatitikties faktinėms aplinkybėms. Šios pirkimo–pardavimo sutarties 12 punkte pardavėjas patvirtino, kad turto statybos darbai atlikti (atliekami) laikantis teisės aktų, reglamentuojančių tokius darbus, reikalavimų pagal išduotą statybos leidimą, o už defektus, nustatytus per garantinį terminą, vadovaujantis Lietuvos Respublikos teisės aktais, atsako gyvenamojo namo statybos darbus atlikusi bendrovė (sutarties 13 punktas). Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovas nusipirko nebaigtos statybos butą ir, pradėjęs gyventi, praėjus šiek tiek daugiau nei ketveriems metams nuo buto įsigijimo, 2011 m. spalio 10 d. kreipėsi į atsakovą su pretenzija „Dėl statybos broko pašalinimo“, kurioje nurodė, kad pradėjęs gyventi įsigytame bute pastebėjo atliktų statybos darbų trūkumus. Teisėjų kolegija sutinka su bylą nagrinėjusių teismų išvada, kad pretenzija dėl daikto trūkumų buvo pateikta nepraleidus sutartyje ir įstatyme nustatytų garantijos terminų, ir konstatuoja, kad pagal pirkimo–pardavimo sutartį perduotas daiktas, butas, turėjo kokybės trūkumų, išryškėjusių buto eksploatacijos metu per garantinį laikotarpį. Taip pat byloje nenustatyta, kad pirkėjas būtų nepagrįstai delsęs pranešti pardavėjui apie pastebėtus trūkumus. Kaip matyti iš ieškovo pretenzijos turinio, be kitų pretenzijoje išvardytų trūkumų, ieškovas nurodė ir ventiliacijos bute nebuvimą, lauko sienos šlapimą, drėgmės ir pelėsinių grybelių bute buvimą, dėl kurių yra gadinami baldai, buitinė technika, drabužiai, palangės, grindys ir pan. Atsakovas UAB „Pamario troba“, atsakydamas į ieškovo pareikštą pretenziją, 2011 m. spalio 20 d. rašte Nr. R/11-10-20-1 paaiškino, kad pretenzijoje nurodyti defektai galėjo atsirasti dėl bute susidariusios per didelės oro drėgmės, kuri turi įtakos drėgmės kondensacijai susidaryti ant šaltesnių paviršių, tačiau apžiūrėjus butą išorinių vandens patekimo šaltinių nenustatyta, o didesnė oro drėgmė susidaro tik dėl nepakankamo patalpų vėdinimo. Atsakovas nurodytame atsakyme konstatavo, kad 2011 m. spalio 10 d. oro drėgnis bute buvo 76 proc. (nors lauko oro drėgnis matavimo dieną buvo 48 proc.), o tai jau viršija leistinų rodiklių ribas, esant tokiai drėgmei ilgesnį laiką, vyksta pretenzijoje nurodyti procesai. Atsakovo teigimu bute atsiradę defektai negali būti pripažįstami statybiniais trūkumais.

Teisėjų kolegija pažymi, kad pardavėjo atsakomybė už perduodamo daikto kokybę nėra absoliuti, todėl pardavėjas gali įrodinėti, o teismas, remdamasis byloje surinktais įrodymais, nustatyti, ar yra pardavėjo atsakomybę šalinantys (ribojantys) pagrindai. Šiuo atveju, kai ieškovas pirko nebaigtos statybos butą ir jo defektai išryškėjo tik po kelerių metų, daikto trūkumai pirkėjui negalėjo būti žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo (CK 6.327 straipsnio 2 dalis, 6.333 straipsnio 2 dalis). Ketverių metų laikotarpis, praėjęs nuo pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo iki pretenzijos dėl daikto trūkumų pateikimo, šiuo konkrečiu atveju pripažintinas kaip protingas laikas, per kurį pirkėjas, pastebėjęs ar turėjęs pastebėti daikto trūkumus, apie tai praneša pardavėjui, nurodydamas neatitikimus (CK 6.327 straipsnis). Taigi paskutinė aplinkybė, galinti šalinti (riboti) pardavėjo atsakomybę, yra ta, ar išryškėję daikto trūkumai atsirado pirkėjui netinkamai naudojantis daiktu arba dėl trečiųjų asmenų kaltės, arba dėl nenugalimos jėgos (CK 6.327 straipsnio 4 dalis, 6.333 straipsnio 3 dalis).

Kasaciniame skunde teigiama, kad perduotas nekilnojamasis daiktas atitiko jam keliamus kokybės reikalavimus, o trūkumus lėmė netinkama jo eksploatacija. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ieškovas butą vėdino atidarydamas ir ar praverdamas buto langus (šiltuoju metų laiku laikė atvirus langus), džiovino bute šeimos skalbinius; byloje nėra duomenų, kad ieškovas nevėdino buto patalpų ar būtų užsiėmęs veikla, kuri lemtų didelės drėgmės bute atsiradimą. Bylą nagrinėję teismai konstatavo, kad byloje nėra pateikta jokių rašytinių įrodymų, patvirtinančių, kad prieš įsigydamas nebaigtos statybos butą ieškovas buvo įspėtas, jog jis, atlikdamas buto vidaus statybos darbus, t. y. atlikdamas apdailą bute, savarankiškai negalėjo įsirengti virtuvinio gaubto, nes taip panaikins natūralaus vėdinimo ortakį. Bylą nagrinėję teismai pažymėjo, kad byloje nėra įrodymų, kad ieškovas būtent tokiais veiksmais panaikino natūralų vėdinimo ortakį. Sprendžiant dėl daikto trūkumų atsiradimo priežasčių, byloje buvo atlikta ekspertizė, bet jos išvadoje nėra vienareikšmiškai konstatuojama, kad trūkumai atsirado tik dėl pardavėjo (šiuo atveju ir gamintojo, statytojo) kaltės, tačiau ekspertizės akte nurodyti pirkėjo veiksmai, galimai prisidėję prie tokio masto trūkumų atsiradimo, buvo detaliai išanalizuoti apeliacinės instancijos teismo, pažymint, kad byloje nepateikta įrodymų, jog pirkėjo netinkami veiksmai būtų lėmę pelėsio bute atsiradimą. Kasatoriaus teigimu, teismai rėmėsi tik pirkėjui, ieškovui, palankesniais įrodymais ir ekspertizės akto dalimis, taip pažeisdami įrodymų vertinimo lygybės principą. Teisėjų kolegija pažymi, kad nors ekspertizės akte esantys duomenys pagal jų objektyvumą dėl prigimties ir gavimo aplinkybių paprastai yra patikimesni už kituose įrodymų šaltiniuose esančius duomenis, tačiau eksperto išvada teismui nėra privaloma, o turi būti įvertinta pagal teismo vidinį įsitikinimą, pagrįstą visapusišku, išsamiu ir objektyviu byloje esančių įrodymų ištyrimu, t. y. ekspertizės išvada yra vertinama pagal tokias pačias taisykles, kaip ir kitos įrodinėjimo priemonės (CPK 218 straipsnis, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. sausio 27 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB,,Congestum group“ v. UAB,,Sermeta“, bylos Nr. 3K-3-54/2009; 2009 m. lapkričio 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UADB,,Ergo Lietuva“ v. H. P. B., bylos Nr. 3K-3-503/2009; 2010 m. gegužės 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje J. M. v. E. N., bylos Nr. 3K-3-163/2010; kt.). Tai reiškia, kad įvertintini įrodymai, kurie patvirtina ekspertizės akte ir išvadoje esančias aplinkybes arba jas paneigia, o atliekant šį vertinimą atsižvelgiama į visų įrodymų tikslumą, detalumą, išsamumą, patikimumą, prigimtį ir kitas svarbias aplinkybes, sudarančias pagrindą eksperto išvadą vertinti kaip patikimą įrodymą arba priešingu atveju motyvuotai spręsti, kad eksperto išvados yra nepagrįstos ir teismas jomis kaip įrodymais nesivadovaus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. spalio 18 d. nutartis civilinėje byloje J. M. ir kt. v. UAB „Skaidula“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-396/2011). Teisėjų kolegija sprendžia, kad bylą nagrinėję teismai tinkamai įvertino byloje surinktus įrodymus ir pagrįstai nustatė, kad byloje nepateikta įrodymų, jog ieškovas nevėdina buto patalpų kiekvienam gyvenamojo namo gyventojui įprastu būdu, t. y. atidarydamas ir (ar) praverdamas buto langus, taip pat kad ieškovas džiovina šeimos skalbinius kitaip, nei atlikdamas įprastinę buitinę veiklą. Taip pat byloje neįrodyta, kad pirkėjas būtų buvęs supažindintas su specialiomis buto eksploatacijos sąlygomis, galinčiomis riboti daikto trūkumų atsiradimą, kad jis elgėsi neprotingai, neapdairiai ir neatsargiai naudodamas įsigytą daiktą. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija sprendžia, kad bylą nagrinėję teismai nurodė savo nesutikimo su ekspertizės išvados dalimis dėl neva netinkamo daikto, buto, eksploatacijos motyvus (CPK 218 straipsnis). Kasatorius nepagrindė savo teiginių, kad teismai rėmėsi tik pirkėjui, ieškovui, palankesniais įrodymais, taip neva pažeisdami įrodymų vertinimo lygybės principą. Teisėjų kolegija pažymi, kad bylą nagrinėję teismai išsamiai ištyrė bylos įrodymus ir, vertindami byloje surinktus faktinius duomenis, vadovavosi teisingumo, protingumo, sąžiningumo kriterijais (CPK 3 straipsnio 7 dalis) ir pagrįstai nustatė, kad nėra pagrindo teigti, jog ginčijami daikto kokybės trūkumai atsirado dėl pirkėjo, ieškovo, kaltės, dėl ko pardavėjas, kasatorius, galėtų būti atleistas nuo atsakomybės.

Nustačius, kad daiktas buvo parduotas su trūkumais, dėl ko atsakomybė tenka daikto pardavėjui, svarbu įvertinti, ar daiktas gali būti naudojamas su esamais trūkumais, ar trūkumai yra pašalinami ir gali būti pašalinti. Nagrinėjamoje byloje teismai nustatė, kad ginčo metu nustatytų trūkumų pobūdis bei mastas (supelijusios užtraukiamos užuolaidos, čiužinio apatinė dalis, supelijęs viršutinis kampas prie lango, nuo drėgmės apsilupusi palangės apdaila (dekoratyvinė juostelė) ir kiti) akivaizdžiai negali būti vertinami kaip atitinkantys protingą standartą. Bute esantis didelis santykinis drėgnis ir pelėsis daro neigiamą įtaką gyvenimo sąlygoms. Ekspertizės akte padarytą išvadą, kad bute esantis didelis santykinis drėgnis ir pelėsis daro neigiamą įtaką gyvenimo sąlygoms, rodo ir kiti byloje esantys rašytiniai įrodymai, t. y. medicinos ir veterinarijos įstaigų pažymos. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad Europo Žmogaus Teisių Teismo praktika dėl Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos (toliau – Konvencija) 8 straipsnio (teisė į būsto neliečiamybės gerbimą) atskleidžia platesnį teisės į būsto neliečiamybę turinį, pabrėžiant ne tik teisę į fiziškai apibrėžtą plotą, bet ir teisę į ramų naudojimąsi juo (žr., pvz., López Ostra v. Spain, judgment of 9 December 1994, Series A no. 303‑C, Moreno Gómez v. Spain, no. 4143/02, judgment of 16 November 2004, Borysiewicz v. Poland, no. 71146/01, judgment of 1 July 2008 ir kt.). Aplinkos kontekste šios teisės ribojimas gali pasireikšti įvairiomis taršos formomis – triukšmu, teršimu, kvapais ar kitokiais suvaržymais. Be kita ko, trukdymas įprastai naudotis būstu gali neigiamai paveikti asmens privatų ir šeimos gyvenimą. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad didelė tarša gali turėti įtakos asmenų gerovei ir trukdyti jiems naudotis būstu, taip neigiamai paveikiant jų privatų ir šeimos gyvenimą, kad ir nesukeldama rimtos grėsmės jų sveikatai. Vis dėlto, siekiant iškelti teisių pažeidimo pagal Konvencijos 8 straipsnį klausimą, skundžiamas apribojimo poveikis turi pasiekti tam tikrą minimalų sunkumo lygį, kuris priklauso nuo bylos aplinkybių (taršos intensyvumo, trukmės, fizinio ar psichinio poveikio ir kt.). Pažymėtina ir tai, kad nors Konvencijos 8 straipsnio objektas iš esmės yra saugoti asmenį nuo savavališko valdžios institucijų kišimosi, jis gali apimti priemonių, skirtų užtikrinti privataus gyvenimo gerbimą netgi privačių asmenų tarpusavio santykių srityje, priėmimą (žr. cituotą Moreno Gómez, Borysiewicz ir kt.). Teisėjų kolegija pažymi, kad nagrinėjamoje byloje konstatuota, jog ginčo bute ieškovams beveik neįmanoma gyventi dėl susidariusio pelėsio. Taigi egzistuoja svari Konvencijos 8 straipsnio taikymo prielaida bei poreikis apsvarstyti protingas, proporcingas ieškovų atitinkamų teisių apsaugos priemones.

Teisėjų kolegija pažymi, kad bylą nagrinėję teismai teisingai nustatė, jog, nepaisant ginčo daikto, buto, atitikties formaliems kokybės reikalavimams (statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas), ieškovams yra beveik neįmanoma jame gyventi dėl susidariusio pelėsio. Vadinasi, daiktas, butas, neatitinka kokybinių rodiklių pagal savo prigimtį ir nėra tinkamas naudoti tam, kam paprastai naudojami tokios rūšies daiktai. Kasaciniame skunde teigiama, kad taikomais pirkėjo teisių gynimo būdais turi būti siekiama užtikrinti pirkėjo ir pardavėjo teisėtų interesų pusiausvyrą, o sutarties nutraukimas yra neproporcinga pirkėjo teisių gynimo priemonė. Vertindama kasatoriaus argumentus, kad šiuo atveju teismai galėjo mažinti parduoto buto kainą, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad viso proceso metu atsakovas apskritai atsisakė pripažinti, kad parduoto daikto trūkumus lėmė priežastys, atsiradusios iki daikto perdavimo. Be to, šį pirkėjo teisių gynimo būdą pirkėjas gali rinktis tada, kai daiktu iš esmės galima naudotis nepašalinus jo trūkumų, tik pirkėjo mokėta kaina, nustačius parduoto daikto trūkumus, neatitinka daikto kokybės, todėl yra mažintina. Šiuo atveju tam, kad butas būtų tinkamas gyventi ir atitiktų esminius statinio reikalavimus, nepakanka šio tik vėdinti ir nedžiauti skalbinių. Ekspertizės akte nurodyta, kad didelį santykinį oro drėgnį bute įmanoma sumažinti: 1) panaudojus drėgmės surinktuvą; 2) languose ar sienose įrengus orlaides; 3) virtuvėje padidinant gartraukio skerspjūvio plotą prijungiant prie mūrinio kanalo, o esanti ventiliacija neužtikrina buto patalpų vėdinimo; 4) iš lauko pusės nuo balkono apie duris ir langą pašalinant galimus nesandarumus; 5) nuo palangių nuimant papildomus daiktus – gėlių vazonus, vazas ir kt., t. y. laikant atidengtus paviršius. Taigi daiktu, butu, pirkėjas negali naudotis pagal paskirtį nepašalinęs jo trūkumų. Atsižvelgiant į tai, toks pirkėjo teisių gynimo būdas neatitiktų pirkėjo interesų – įsigyti daiktą, nekilnojamąjį turtą, kuriame galėtų gyventi. Toliau būtina įvertinti, ar nustatyti daikto trūkumai yra pašalintini ir yra galimybė juos šalinti. Teisėjų kolegija sutinka su bylą nagrinėjusių teismų išvada, kad iš esmės pagrindinė drėgmės atsiradimo bute priežastis yra nepakankama bute esanti ventiliacija, kuri negali užtikrinti tinkamo buto patalpų vėdinimo, o tai pripažintina konstrukciniu buto trūkumu. Ekspertizės akte, be kita ko, taip pat konstatuota, kad bute nustatyti defektai pažeidžia esminius statinio reikalavimus, susijusius su statinių vidaus drėgme, o norint sumažinti drėgmę bute būtina atlikti papildomų investicijų, kurias nurodė teismo ekspertai, įskaitant, bet neapsiribojant, įrengti ir rekuperacinę sistemą, o kosmetinis remontas (kurio vertė pagal ekspertizės išvadas yra 2919 Lt (846,08 Eur) yra ekonomiškai netikslingas ir neaišku, ar efektyvus. Nagrinėjamoje byloje atsakovas, atsisakydamas pašalinti daikto trūkumus, apribojo pirkėjo galimybę svarstyti šį jo pažeistų teisių gynimo būdą kaip tinkamą ir proporcingą, be to, kaip pažymėta pirmiau, daikto trūkumų šalinimas reikalauja pernelyg didelių investicijų bei laiko sąnaudų. Taip pat konstatuotina, kad pardavėjas netinkamai vykdė sutartį, pagal kurią buvo užtikrinęs pirkėjui, jog daiktas, butas, atitiks statybos reikalavimus (Sutarties 12 punktas) ir bus tinkamas naudoti pagal paskirtį (Sutarties 3.5 punktas), neatlygino nuostolių, neigdamas, kad jie tiesiogiai kyla iš sutartyje nurodytų pardavėjo pateiktų pareiškimų ir garantijų neatitikties faktinėms aplinkybėms (Sutarties 4 punktas), kaip statytojas nepašalino defektų, nustatytų per garantinį laikotarpį (Sutarties 13 punktas). Be to, pardavėjas, atsakovas, ir toliau viso proceso metu neigia savo kaltę dėl daikto trūkumų atsiradimo, nebendradarbiauja su pirkėju. Tai leidžia daryti išvadą, kad pirkėjas negali protingai tikėtis daiktų trūkumų pašalinimo tiek dėl pardavėjo elgesio, tiek dėl pačių trūkumo pobūdžio ir masto. Atsižvelgiant į tai, pirkėjas pagrįstai pasinaudojo galimybe apginti savo pažeistas teises, nupirkus netinkamos kokybės daiktą, – nutraukti sutartį.

Teisėjų kolegija pažymi, kad bylą nagrinėję teismai, spręsdami, ar šis pirkėjo teisių gynimo būdas būtų proporcingas prievolių pažeidimo mastui ir nesukeltų pažeidimui neadekvačių teisinių padarinių, įvertino, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ko pagal sutartį per visą jos terminą pagristai tikėjosi gauti, taip pat ar nukentėjusios šalies teisėti, pagrįsti lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio kontrahento veiksmų ar ir dėl kitų priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos nutartis, priimta civilinėje byloje AB „Vakarų laivų gamykla“ v. UAB „Mechanika“, bylos Nr. 3K-3-168/2012). Teisėjų kolegija sutinka su bylą nagrinėjusių teismų išvada, kad kasatoriui buvo žinoma, kokiu tikslu ieškovas perka daiktą, t. y. kad būstas skirtas šeimai gyventi, būsto pirkimo ir įrengimo išlaidoms padengti yra imamas kreditas, todėl negalėjimas naudoti daikto pagal tikslą pripažintinas esminiu pirkėjo interesų ir sutarties sąlygų pažeidimu. Esant esminiam sutarties sąlygų pažeidimui, sutarties nutraukimas ir sumokėtos kainos grąžinimas laikytinas proporcinga priemone pažeistoms pirkėjo teisėms apginti.

Aptartų aplinkybių visumos pagrindu teisėjų kolegija sprendžia, kad apeliacinės instancijos teismas tinkamai aiškino ir taikė tiek materialiosios, tiek proceso teisės normas ir kasaciniame skunde išdėstyti argumentai nesudaro pagrindo naikinti skundžiamą nutartį.

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

Kasacinį skundą atmetus, kasatoriaus turėtos bylinėjimosi išlaidos kasaciniame teisme jam neatlygintinos (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalies, 98 straipsnio nuostatas išlaidos advokato pagalbai apmokėti atlyginamos šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas. Netenkinus kasacinio skundo, bylinėjimosi išlaidos priteisiamos atsiliepimą į kasacinį skundą pateikusiai šaliai. Ieškovas prašo priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą, pateikė įrodymus, kad už advokato pagalbą parengiant atsiliepimą į kasacinį skundą sumokėjo 1500 Lt (434,78 Eur). Ši suma neviršija Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. IR-85, 7 ir 8.14 punktuose nurodyto rekomenduojamo priteisti užmokesčio dydžio, todėl, netenkinus kasacinio skundo, iš kasatoriaus priteistina 1500 Lt (434,78 Eur) bylinėjimosi išlaidų ieškovo M. A. naudai.

Kasacinis teismas patyrė 11,77 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 13 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Netenkinus atsakovo kasacinio skundo, šios išlaidos į valstybės biudžetą priteistinos iš šio proceso dalyvio (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92 straipsnis, 96 straipsnio 1 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. balandžio 18 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovo UAB „Pamario troba“ (j. a. k. 142049656) 434,78 Eur (keturis šimtus trisdešimt keturis Eur 78 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo ieškovo M. A. (a. k. duomenys neskelbtini) naudai ir 11,77 Eur (vienuolika Eur 77 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo valstybės naudai. Valstybės naudai priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Alė Bukavinienė

Janina Januškienė

Algis Norkūnas