Dėl būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties požymių kvalifikavimo, jos galiojimo, civilinės atsakomybės taikymo pardavėjui, pirkėjui sumokėjus visą kainą, dėl nuostolių apskaičiavimo būdo

Civilinė byla Nr. e3K-3-39-933/2026

Teisminio proceso Nr. 2-56-3-00277-2024-0

Procesinio sprendimo kategorijos:

2.6.8.4; 2.6.10.5.1; 2.6.11.18; 3.2.4.11

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2026 m. kovo 5 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gražinos Davidonienės, Artūro Driuko (kolegijos pirmininkas), ir Irmanto Šulco (pranešėjas),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Milvinta“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2025 m. gegužės 8 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo A. Y. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei,,Milvinta“ dėl nuostolių atlyginimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties požymių kvalifikavimo, jos galiojimo, civilinės atsakomybės taikymo pardavėjui, pirkėjui sumokėjus visą kainą, dėl nuostolių apskaičiavimo būdo.

2. Ieškovas prašė priteisti iš atsakovės 78 923,50 Eur nuostolių, patirtų atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, atlyginimą, 30 467,56 Eur palūkanas už naudojimąsi pinigais, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistas sumas nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

3. Ieškovas nurodė, kad 2019 m. rugsėjo 4 d. su atsakove sudarė preliminariąją būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir Preliminarioji sutartis). Preliminariosios sutarties objektas buvo statomas 3 kambarių butas pastate Druskininkuose, (duomenys neskelbtini), nurodyta preliminari statybos darbų pabaiga buvo 2020 m. gruodžio 31 d. Ieškovas 2019 m. rugsėjo 18 d. sumokėjo atsakovei 10 000 Eur avansą pagal preliminariąją sutartį. Šalys 2020 m. balandžio 28 d. pasirašė papildomą susitarimą prie preliminariosios sutarties, pagal jį atsakovė sutiko sumažinti turto kainą iki 163 266,50 Eur (nuo 2750 Eur iki 2650 Eur už kv. m), o ieškovas įsipareigojo likusią turto kainą, t. y. 153 266,50 Eur, sumokėti iki 2020 m. gegužės 15 d. Ieškovas visą turto kainą atsakovei sumokėjo 2020 m. gegužės 8 d., tačiau pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. 2024 m. sausio 16 d. ieškovas gavo atsakovės pranešimą, kad atsakovė preliminariąją sutartį laiko pasibaigusia, nesudarius pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties. Ieškovui tapo žinoma, kad atsakovė 2024 m. sausio 16 d. tą patį butą pardavė kitiems pirkėjams už 233 000 Eur. 2024 m. gegužės 13 d. atsakovė grąžino ieškovui už butą sumokėtus 163 266,50 Eur.

4. Ieškovo teigimu, pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis, kurios sudarymo terminas nei preliminariojoje sutartyje, nei papildomame susitarime nebuvo nurodytas, nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės. Atsakovė neinformavo ieškovo apie buto statybos darbų pabaigą, neparengė ir neatsiuntė pasirašyti atliktų darbų apžiūros akto, nors pagal susitarimo sąlygas turėjo pareigą tą padaryti. Kadangi pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės, ieškovas prašė iš jos priteisti 78 923,50 Eur nuostolių, kurie lygūs skirtumui tarp buto rinkos vertės ieškinio pateikimo metu (242 190 Eur) ir ieškovo sumokėtos sumos (163 266,50 Eur), atlyginimą. Be to, atsakovė daugiau kaip trejus metus naudojosi ieškovo sumokėtomis už butą lėšomis, todėl ieškovas prašė iš jos priteisti ir 5 proc. dydžio palūkanas, sudarančias 30 467,56 Eur.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

5. Kauno apygardos teismas 2024 m. lapkričio 18 d. sprendimu ieškovo ieškinį atmetė, priteisė iš ieškovo atsakovei 6098 Eur bylinėjimosi išlaidų, o valstybei – 23,79 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidų atlyginimą.

6. Teismas nurodė, kad šalių ginčas kilo dėl to, ar preliminarioji sutartis pasibaigė, ir dėl to, kuriai preliminariosios sutarties šaliai tenka atsakomybė už nesudarytą pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį. Su ieškovo pozicija, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovės kaltės ir jai dėl to kyla pareiga atlyginti ieškovui nuostolius, teismas nesutiko.

7. Įvertinęs ieškovo ir nekilnojamojo turto agento A. J., su kuriuo jis bendravo dėl būsimo buto pirkimo, elektroninį susirašinėjimą, teismas padarė išvadą, kad 2021 m. vasario 24 d. ieškovas buvo informuotas apie buto statybos darbų pabaigą. Ir nors preliminariosios sutarties 6.3.1 papunktyje buvo sulygta, kad apie statybos darbų pabaigą ieškovui turi pranešti atsakovė, o informaciją ieškovui suteikė nekilnojamojo turto agentas A. J., ši aplinkybė negali paneigti fakto, kad ieškovas apie statybų pabaigą buvo informuotas.

8. Teismas pažymėjo, kad, pagal preliminariosios sutarties 7.1 papunktį, ieškovas, kaip pirkėjas, 2021 m. vasario 24 d. gavęs pranešimą apie statybos darbų pabaigą, buvo įsipareigojęs ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų nuo pranešimo gavimo dienos (t. y. iki 2021 m. balandžio 7 d. įskaitytinai) priimti atliktus statybos darbus, pasirašydamas aktą, kurio pasirašymas yra privalomas. Tačiau ieškovas į Lietuvą nuo 2021 m. vasario 24 d. iki 2021 m. balandžio 7 d. ar vėliau neatvyko, buto neapžiūrėjo ir akto nepasirašė. Be to, pagal preliminariosios sutarties 8.1 papunktį, tuo atveju, jeigu ieškovas akto nepasirašo arba nepareiškia pretenzijų dėl atliktų statybos darbų trūkumų per sutartyje nurodytą terminą, laikoma, kad ieškovas statybos darbų atlikimą patvirtino ir pripažino, jog buto statybos darbai atlikti iki galo ir tinkamai, jokių pretenzijų dėl atliktų darbų neturi. Ieškovas pretenzijų nepareiškė, todėl atsakovė turėjo pagrindą manyti, kad vienintelis likęs veiksmas iki pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo – ieškovo atvykimas notariniam sandoriui sudaryti.

9. Iš preliminariosios sutarties 6.3.2 ir 7.2 papunkčių nustatęs, kad pagrindinė sutartis turėjo būti pasirašyta per 30 kalendorinių dienų nuo akto pasirašymo, o tokį aktą ieškovas vėliausiai turėjo pasirašyti 2021 m. balandžio 7 d., teismas konstatavo, kad pagrindinė sutartis vėliausiai turėjo būti sudaryta 2021 m. gegužės 19 d. Kadangi pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, preliminarioji sutartis 2021 m. gegužės 20 d. pasibaigė. Taigi, sutarčiai pasibaigus, butas teisėtai po daugiau nei 1,5 metų, t. y. 2024 m. sausio 16 d., buvo parduotas kitiems pirkėjams. Ieškovas nei nuo 2021 m. vasario 24 d. iki 2021 m. balandžio 7 d., kai privalėjo apžiūrėti butą ir pasirašyti aktą, nei nuo 2021 m. balandžio 8 d. iki 2021 m. gegužės 19 d., kai turėjo pasirašyti pagrindinį sandorį, nei vėliau į Lietuvą neatvyko, įgaliojimo sudaryti sandorį kitam asmeniui neišdavė, jo nesudarė ir nuotoliniu būdu.

10. Teismas nepagrįstais pripažino ieškovo argumentus, kad jis nuo 2020 m. gruodžio mėn. iki 2024 m. sausio mėn., t. y. 4 metus, negalėjo atvykti į Lietuvą dėl COVID-19 pandemijos ar Rusijos pradėtos agresijos prieš Ukrainą ir jam, kaip Rusijos piliečiui, taikytų judėjimo ribojimų.

11. Spręsdamas dėl judėjimo ribojimų, susijusių su COVID-19 pandemija, teismas nustatė, kad pirmasis karantinas Lietuvoje buvo įvestas nuo 2020 m. kovo 16 d. ir galiojo iki 2020 m. birželio 16 d., o antrasis – nuo 2020 m. lapkričio 7 d. ir galiojo iki 2021 m. birželio 30 d. Ir nors nuo 2021 m. vasario 24 d. iki 2021 m. balandžio 7 d. ieškovas atvykti į Lietuvą negalėjo, tačiau byloje nėra duomenų, kokios aplinkybės sutrukdė ieškovui pagrindinį sandorį sudaryti per atstovą, išdavus jam atitinkamą įgaliojimą.

12. Pasisakydamas dėl ieškovui, kaip Rusijos piliečiui, taikytų ribojimų, teismas nurodė, kad užklausas dėl vizos išdavimo galimybės ieškovas pateikė tik 2022 m. liepos mėn., t. y. praėjus daugiau nei 1,5 metų nuo gauto pranešimo apie užbaigtus buto statybos darbus. Duomenų apie pakartotinį kreipimąsi dėl vizos ar laikino leidimo atvykti į Lietuvą išdavimo į bylą nėra pateikta. Be to, ieškovas pateikė duomenis, kad nuo 2022 m. spalio 24 d. jis iš Rusijos emigravo į Izraelį, o 2023 m. gegužės 10 d. jam išduotas Izraelio piliečio pasas. Teismo vertinimu, buvęs ieškovo Rusijos piliečio ar Rusijoje gyvenančio asmens statusas nebegalėjo būti kliūtimi atvykti į Lietuvą nuo 2022 m. spalio 24 d., kai jis iš Rusijos emigravo į Izraelį, ar nuo 2023 m. gegužės 10 d., kai jis tapo Izraelio piliečiu.

13. Teismas konstatavo, kad ieškovas neįrodė atsakovės kaltės, neteisėtų veiksmų ir kitų jos civilinės atsakomybės sąlygų, todėl nėra pagrindo taikyti civilinės atsakomybės pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 4 dalį. Ieškovo reikalaujami priteisti nuostoliai negali būti vertinami kaip realūs, netinkamas ir jų apskaičiavimo būdas. Ieškovas savo nuožiūra nurodė buto kainą – 242 190 Eur, nuo kurios apskaičiavo savo nuostolius, nors iš šio buto 2024 m. sausio 16 d. pirkimo–pardavimo sutarties matyti, kad butas kitiems pirkėjams buvo parduotas už mažesnę kainą (153 000 Eur) (sutarties 2.2 papunktis) (santechnikos įrangos, visos kitos normaliam daikto eksploatavimui būtinos įrangos, įrengimų bei visų jame esančių baldų kaina pagal 2.3 papunktį – 71 303,54 Eur) nei ta kaina, už kurią jį būtų įsigijęs ieškovas (163 266,50 Eur).

14. Teismo vertinimu, nepagrįsta taip pat ieškinio reikalavimų dalis dėl 30 467,56 Eur kompensuojamųjų palūkanų priteisimo. Šalys preliminariosios sutarties 5.1 papunktyje susitarė dėl ieškovo mokėtino avanso, kuris pagal sutarties 9.1.2 papunktį būtų įskaitomas kaip bauda, jeigu jo iniciatyva preliminarioji sutartis būtų nutraukta. Atsakovei jokios pasekmės už preliminariosios sutarties pažeidimą nebuvo nustatytos, todėl, net ir nustačius atsakovės kaltę, reikalavimas priteisti iš jos palūkanas nebūtų pagrįstas.

15. Teismas pažymėjo, kad nėra pagrindo pripažinti, jog šalių ikisutartiniai santykiai modifikavosi į sutartinius pirkimo–pardavimo santykius. Tam, kad teismas, vadovaudamasis CK 1.93 straipsnio 4 dalimi ir 6.309 straipsnio 3 dalimi, patvirtintų pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą, būtina nustatyti, jog buvo susitarta dėl konkretaus daikto pirkimo ir pardavimo, daiktas buvo perduotas pirkėjui valdyti. Nagrinėjamu atveju butas nebuvo ir negalėjo būti perduotas ieškovui, nes dar nebuvo pastatytas. Preliminariojoje sutartyje taip pat nebuvo nustatyta, kad ieškovas yra buto statybos finansuotojas ir užsakovas, joje nurodoma, kad atsakovė yra statytoja, o ieškovas – pirkėjas, o visą kainą už butą ieškovas sumokėjo tik dėl to, kad jam buvo pritaikyta kainos nuolaida.

16. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal ieškovo apeliacinį skundą, 2025 m. gegužės 8 d. nutartimi Kauno apygardos teismo 2024 m. lapkričio 18 d. sprendimą pakeitė – ieškinį patenkino iš dalies, t. y. priteisė ieškovui iš atsakovės 69 733,50 Eur nuostolių atlyginimo, 693,32 Eur palūkanų, 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 13 305,95 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo. Kitą ieškinio dalį atmetė.

17. Kolegija sutiko su ieškovu, kad jo ir atsakovės sudaryti susitarimai atitinka CK 6.401 straipsnyje įtvirtintos specifinės preliminariosios sutarties – būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties požymius. Kolegija nurodė, kad pagal preliminariosios sutarties sąlygas atsakovė įsipareigojo pastatyti ir visiškai įrengti butą, o ieškovas įsipareigojo sumokėti viso buto kainą, kurios tikslus dydis turėjo būti nustatytas pagal buto bendrą plotą. Ieškovas, be kita ko, pagal sutarties 5.1 papunktį taip pat įsipareigojo per 15 dienų nuo šios sutarties pasirašymo dienos sumokėti 10 000 Eur avansą ir jį atsakovei sumokėjo per sutartyje nurodytą terminą. Kolegija taip pat nustatė, kad po daugiau nei pusės metų šalys 2020 m. balandžio 28 d. pasirašė papildomą susitarimą prie 2019 m. rugsėjo 4 d. preliminariosios sutarties, pagal jį ieškovas sutiko sumokėti visą likusią parduodamo turto kainą, o atsakovė sutiko pakeisti (sumažinti) 2019 m. rugsėjo 4 d. preliminariosios sutarties 4.1 papunktyje nurodytą 1 kv. m kainą nuo 2750 Eur iki 2650 Eur. Apskaičiuota galutinė parduodamo turto kaina – 166 266,50 Eur. Ieškovas 2020 m. gegužės 8 d. sumokėjo atsakovei visą turto kainą, o atsakovė 2020 m. gegužės 15 d. raštu patvirtino, kad lėšas, skirtas butui įsigyti, gavo. Visos turto kainos sumokėjimo dieną statybos dar nebuvo užbaigtos, o butas pagal šalių sudaryto susitarimo sąlygas nebuvo įrengtas. Atsižvelgdama į nurodytas aplinkybes, kolegija konstatavo, kad turto statybos buvo finansuojamos, be kita ko, ir ieškovo atsakovei sumokėtomis lėšomis (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), o ieškovas, be kita ko, teisiniuose santykiuose su atsakove veikė kaip fizinis asmuo – vartotojas, sudaręs sandorį savo asmeniniams poreikiams tenkinti.

18. Kolegija pažymėjo, kad ieškovas nereiškė reikalavimų dėl prievolės vykdymo natūra ar nuosavybės teisių į ginčo butą jam pripažinimo, įvykdžius CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatytą visos turto kainos sumokėjimo sąlygą, todėl sprendžiant tokio pobūdžio ginčą aktualios bendrosios teisės normos, reglamentuojančios preliminariojoje sutartyje prisiimtų įsipareigojimų nevykdymo ar netinkamo jų vykdymo padarinius.

19. Kolegija nusprendė, kad pirmosios instancijos teismas padarė neteisingą išvadą, jog pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovo kaltės, – teismas nepagrįstai pagrindinės sutarties sudarymo iniciatyvos pareigą perkėlė ieškovui, kuris šiuose teisiniuose santykiuose ne tik laikytinas silpnesniąja sandorio šalimi, bet ir kuriam tokios pareigos nebuvo nustatytos ir preliminariojoje sutartyje.

20. Kolegija pažymėjo, kad pareiga informuoti apie statybos darbų pabaigą ir organizuoti pagrindinės sutarties sudarymą pagal preliminariąją sutartį ir papildomą susitarimą teko būtent atsakovei. Pagal preliminariosios sutarties 6.3.1 papunktį, pardavėja (atsakovė) įsipareigojo pranešti apie statybos darbų pabaigą, parengti pasirašyti atliktų darbų apžiūros aktą ir sudaryti sąlygas pirkėjui (ieškovui) apžiūrėti butą bei pasirašyti atliktų darbų apžiūros aktą. Preliminariojoje sutartyje nebuvo nustatyta, kokia forma ir (ar) kokiu būdu ieškovas turėjo būti informuojamas apie statybos darbų pabaigą, jo pareigą apžiūrėti butą ir priimti jame atliktus darbus bei pasirašyti atliktų darbų aktą. Todėl, viena vertus, kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismu, kad atitinkama informacija galėjo būti suteikta ieškovui ir elektroninio ryšio priemonėmis. Kita vertus, kolegija nurodė, kad vien nekilnojamojo turto agento A. J. 2021 m. vasario 24 d. per,,WhatsApp“ susirašinėjimo programėlę išsiųsta žinutė, kurioje jis nurodė, kad namas yra visiškai užbaigtas, šiuo konkrečiu atveju negali būti laikoma tinkamu pranešimu (informavimu) apie statybos darbų pabaigą, atitinkamai ir apie sąlygų pasirašyti darbų aktą bei sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį atsiradimą. Byloje nėra jokių duomenų, kad A. J., kuris, kaip tvirtino pati atsakovė, net nebuvo jos atstovas santykiuose su ieškovu, ieškovui išsiuntė atliktų darbų aktą, kuriame buvo išvardyti visi atlikti darbai. Nėra ir tokių duomenų, kad atsakovė savo parengtą atliktų darbų aktą būtų perdavusi A. J. kaip ieškovo atstovui. Kolegija nurodė, kad tokia aplinkybė, kaip ieškovo gyvenamoji vieta ne Lietuvoje, netapo kliūtimi šalims pasirašyti preliminariąją sutartį ir papildomą susitarimą (pasirašytų sutarčių egzemplioriais šalys apsikeitė elektroniniu paštu), sumokėti ir gauti visą turto kainą, todėl atsakovės atsikirtimai, kad, ieškovui neatvykstant į Lietuvą, akto parengimas buvo netikslingas ar negalimas, kad ši aplinkybė kliudė jai suderinti pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą laiką, yra deklaratyvūs ir nepagrįsti. Kolegijos vertinimu, ieškovas, atsižvelgiant į preliminariosios sutarties sąlygas, pagrįstai tikėjosi, kad apie statybų pabaigą ir galimybę priimti darbus jis bus informuotas išsiunčiant jam atliktų darbų aktą. Tuo tarpu atsakovė, kaip savo srities profesionalė, gavusi ir priėmusi iš ieškovo visą turto kainą, turėjo pareigą išsiųsti atliktų darbų aktą ieškovui, informuoti jį apie tokio akto nepasirašymo pasekmes, taip pat dėti pastangas tam, kad būtų pašalintos kliūtys pasirašyti šį aktą. Byloje nėra jokių įrodymų (objektyvių duomenų), kad atsakovė (jos vadovas ar kitas įgaliotas atstovas) būtų bandžiusi susisiekti su ieškovu iki tol, kol ginčo butas buvo dar kartą parduotas kitiems pirkėjams. Kolegija nusprendė, kad ieškovas, atsižvelgiant į atsakovės pasyvų elgesį, negali būti pripažintas kaltu dėl to, kad nepasirašė atliktų darbų akto. Atitinkamai ir pirmosios instancijos teismo pozicija, kad, ieškovui nuo 2021 m. vasario 24 d. nepareiškus pretenzijų dėl darbų, šie darbai, vadovaujantis preliminariosios sutarties 8.1 papunkčiu, laikomi jo priimtais praėjus 30 kalendorinių dienų, t. y. vėliausiai 2021 m. balandžio 7 d., o tokiu atveju pirkimo–pardavimo sutartis pagal preliminariosios sutarties 6.3.2 papunktį turėjo būti pasirašyta per 30 kalendorinių dienų nuo akto pasirašymo – vėliausiai 2021 m. gegužės 20 d., stokoja pagrįstumo.

21. Kolegija nurodė, kad pagal preliminariosios sutarties sąlygas atsakovė įsipareigojo organizuoti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymą, pasiūlyti ieškovui konkretų notarą ir jo biurą, kuriame turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis, taip pat įsipareigojo apmokėti sutarties sudarymo išlaidas. Duomenų, kad atsakovė per pirmosios instancijos teismo apskaičiuotus terminus ar vėliau būtų informavusi ieškovą apie pagrindinės sutarties sudarymo laiką ir vietą, kad atitinkamą informaciją suteikusi kitam asmeniui (A. J.), kuris būtų galėjęs tokią informaciją perduoti ieškovui, byloje nėra. Į bylą nepateiktas ir susirašinėjimas su notaru dėl laiko būsimam sandoriui patvirtinti rezervavimo ar kiti įrodymai, liudijantys atsakovės ketinimus įforminti faktiškai jau įvykusį nuosavybės teisės perleidimą į ginčo turtą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis). Toks atsakovės pasyvumas, jai gavus visą turto kainą, negali būti pripažintas sąžiningu sutarties kontrahentės elgesiu.

22. Kolegija konstatavo, kad ne ieškovas, o atsakovė ir jos atstovas A. M. buvo nesuinteresuoti sudaryti pagrindinės sutarties. Tokią išvadą teismas grindė į bylą pateiktu ieškovo susirašinėjimu su A. J. ir atsakovės atstovu A. M., taip pat pirmosios instancijos teisme šalių duotais paaiškinimais. Ieškovas 2024 m. rugsėjo 11 d. teismo posėdyje nurodė, kad jis domėjosi statybomis, būsimu turtu, nekilnojamojo turto agentas jam siuntė namo ir buto nuotraukas. Tačiau 2022 metų pradžioje agentas nustojo su juo bendrauti ir teikti informaciją, o bendravimą atnaujino tik po to, kai ieškovas nurodė, kad nepalaiko Rusijos režimo ir jo vykdomos politikos. Ieškovas nurodė, kad įgaliojimo sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį agentui nenorėjo išduoti, nes jis jo nepažinojo, o pinigai už turtą buvo sumokėti. Be to, nei jis, nei agentas neturėjo pakankamai duomenų įgaliojimui sudaryti – nebuvo žinomas tikslus buto plotas ir kiti turto duomenys. Ir nors 2022 m. rugsėjį ieškovas jau ketino atvykti į Lietuvą, nes jam buvo suteikta Izraelio pilietybė ir nebegaliojo judėjimo ribojimai, tačiau agentas nurodė, kad atsakovės atstovas yra išvykęs iš Lietuvos ir grįš tik 2023 m. sausio mėn. Vėliau agentas nurodė ieškovui, kad jis turi bendrauti tiesiogiai su atsakovės atstovu. Kai ieškovas susisiekė su atsakovės atstovu A. M. telefonu, šis nurodė, kad tiksliai nežino, kada bus Lietuvoje ir kada galės būti pasirašyta sutartis. Kolegija pažymėjo, kad šias faktines aplinkybes patvirtina byloje esantys rašytiniai įrodymai. Iš ieškovo ir A. M. susirašinėjimo per,,WhatsApp“ programėlę matyti, kad ieškovas 2023 m. rugsėjo 2 d. kreipėsi tiesiogiai į atsakovės atstovą A. M., šis 2023 m. rugsėjo 18 d. išsiųstoje žinutėje nurodė, kad ieškovui paskambins rytoj ir nurodys, kada bus Lietuvoje. Tačiau A. M. ne tik nepaskambino, bet ir daugiau nei tris mėnesius neatsiliepė į ieškovo skambučius, tik 2023 m. gruodžio 12 d. atsiuntė žinutę, kad sausio 5 d. bus Lietuvoje, ir vėl nutraukė bendravimą. Atsakovės, kaip sutarties šalies, nesąžiningumą patvirtina ir tokia aplinkybė, kad 2023 m. gruodžio 16 d. surašytą pranešimą dėl sutarties pasibaigimo bei prašymą nurodyti ieškovo banko sąskaitą, į kurią jam turi būti pervesta jo sumokėta buto kaina, A. M. ieškovui išsiuntė tik po mėnesio – su 2024 m. sausio 16 d. elektroniniu laišku, t. y. tą pačią dieną, kai ginčo butas buvo parduotas kitiems asmenims už 233 000 Eur. Toks atsakovės elgesys neatitinka preliminariosios sutarties instituto esmės ir paskirties, taip pat tokią sutartį pasirašiusiems asmenims keliamų sąžiningumo reikalavimų. Kolegija padarė išvadą, kad ne ieškovas, kuris sumokėjo visą turto kainą, ėmėsi veiksmų tam, kad galėtų išvykti iš Rusijos Federacijos (atkurti Izraelio pilietybę) ir atvykti į Lietuvą (susirašinėjo su Lietuvos institucijomis dėl vizos išdavimo), nuolat domėjosi projektu, teiravosi dėl notarinio sutarties įforminimo, o atsakovė yra atsakinga už pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymą. Nėra jokios abejonės, kad tuo atveju, jeigu ieškovas būtų praradęs suinteresuotumą sudaryti pagrindinę sutartį, jis būtų kreipęsis dėl sumokėtų lėšų grąžinimo ir sutarties nutraukimo gerokai anksčiau, nei ginčo turtas buvo parduotas kitiems pirkėjams.

23. Pasisakydama dėl ieškovui priteistino nuostolių atlyginimo dydžio, kolegija pažymėjo, kad ieškovas įrodinėjo patyręs 78 923,50 Eur nuostolius, kurie lygūs skirtumui tarp buto rinkos kainos ieškinio pateikimo metu (242 190 Eur) ir kainos, už kurią jis butą būtų įsigijęs (163 266,50 Eur), jei būtų buvusi sudaryta pagrindinė sutartis. Kolegijos vertinimu, šalių derybos, sudarius preliminariąją sutartį, jos pakeitimą, kurio pagrindu ieškovas sumokėjo visą turto kainą, pasiekė aukščiausią pažangos laipsnį, todėl ir ieškovo lūkestis, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta ir už sumokėtą 163 266,50 Eur kainą jis taps ginčo buto savininku, buvo pagrįstas ir teisėtas. Kita vertus, kolegija nurodė, kad šiuo atveju aktuali ne ieškinio pateikimo metu buvusi ginčo buto rinkos kaina, o kaina, už kurią butas buvo faktiškai parduotas. Atsakovė ginčo butą 2024 m. sausio 16 d. už 233 000 Eur kainą pardavė kitiems asmenims. Skirtumas tarp kainos, kurią ieškovas sumokėjo ir kuri šalių susitarimu buvo nustatyta kaip visa to turto kaina, t. y. 163 266,50 Eur, ir kainos, už kurią atsakovė turtą pardavė kitiems asmenims, t. y. 233 000 Eur, yra atsakovės gauta nauda, lygi 69 733,50 Eur. Atitinkamai ieškovo įrodyti ir pagrįsti nuostoliai yra ne jo ieškinyje nurodyti 78 923,50 Eur, o 69 733,50 Eur. Kolegija taip pat pažymėjo tai, kad nėra jokių prielaidų vertinti, kad atsakovė, su ieškovu teisiškai neišsprendusi preliminariosios sutarties pasibaigimo ir pagrindinės sutarties (ne)sudarymo klausimų, iš naujo įrengė negyventą butą naujiems pirkėjams, juolab kad ieškovui apie sutarties su juo pasibaigimą ir pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymą pranešė tą pačią dieną, kai su naujais pirkėjais buvo sudaryta ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartis už 233 000 Eur kainą.

24. Kolegija nurodė, kad ieškovo reikalavimas priteisti kompensuojamąsias palūkanas pagrįstas tik iš dalies. Atsakovė 2023 m. gruodžio 16 d. pranešimu informavo ieškovą apie sutarties pabaigą ir prašė ieškovo nurodyti banko, kuriam netaikomos sankcijos, sąskaitą, į kurią galėtų būti pervesti sumokėti pinigai. Šis pranešimas ieškovui išsiųstas ir įteiktas 2024 m. sausio 16 d. Ieškovo atstovas 2024 m. vasario 12 d. atsakyme banko sąskaitos, į kurią galėtų būti perverstos lėšos, nenurodė, išdėstydamas poziciją dėl neteisėto sutarties nutraukimo. Atsakovė 2024 m. vasario 22 d. atsakyme nesutiko su tokia ieškovo pozicija ir dar kartą paprašė nurodyti banko sąskaitą, į kurią turi būti pervestos lėšos. Ieškovo atstovas ir 2024 m. vasario 27 d. atsakyme sąskaitos nenurodė. Galiausiai 2024 m. gegužės 3 d. raštu ieškovas nurodė banko sąskaitą, į kurią turi būti atliktas mokėjimas, o atsakovė jį atliko 2024 m. gegužės 13 d.

25. Kolegija nusprendė, kad ieškovas nepagrįstai palūkanas skaičiuoja nuo tos dienos, kai jis atsakovei sumokėjo lėšas, atitinkamai nuo 2019 m. rugsėjo 18 d. ir 2020 m. gegužės 8 d. Pinigai buvo sumokėti galiojančių sutarčių ir susitarimų pagrindu, vadinasi, jais atsakovė tuo metu naudojosi teisėtai ir pagrįstai. Pareiga grąžinti lėšas atsakovei atsirado tik 2023 m. gruodžio 16 d. – pranešimo dėl sutarties pasibaigimo dieną. Atsakovė 2024 m. sausio 16 d. pranešė apie sutarties nutraukimą. Todėl nuo 2023 m. gruodžio 16 d. iki 2024 m. sausio 16 d. atsakovė ieškovo lėšomis naudojosi tam jau nesant teisinio pagrindo. Vėliau paties ieškovo veiksmai (neveikimas), nenurodant banko sąskaitos, į kurią lėšos galėtų būti grąžintos, lėmė pinigų jam negrąžinimą, atsakovei dėl to atsakomybė nekyla. Atitinkamai kompensuojamosios 5 proc. dydžio metinės palūkanos už 163 266,50 Eur sumą skaičiuotinos nuo 2023 m. gruodžio 16 d. iki 2024 m. sausio 16 d., t. y. už 31 dieną, ir ieškovui iš atsakovės priteistos 693,32 Eur palūkanos.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

26. Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2025 m. gegužės 8 d. nutartį ir palikti galioti Kauno apygardos teismo 2024 m. lapkričio 18 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

26.1. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai šalių sudarytą preliminariąją sutartį kvalifikavo kaip būsimą buto pirkimo–pardavimo sutartį pagal CK 6.401 straipsnį. Viena iš esminių CK 6.401 straipsnio taikymo sąlygų, dėl kurių ginčo sutartis negalėjo būti kvalifikuota kaip būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis, yra tai, kad ieškovui nebuvo perduotos buto valdymo teisės (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a>).

26.2. Teismas netinkamai taikė preliminariosios sutarties galiojimą, pratęsimą ir pasibaigimą reglamentuojančias CK 6.165 straipsnio 3 ir 5 dalis. Preliminariojoje sutartyje šalys nesusitarė konkretaus termino pagrindinei sutarčiai sudaryti, toks terminas nebuvo nurodytas ir papildomame susitarime, todėl, vadovaujantis CK 6.165 straipsnio 3 dalimi, preliminarioji sutartis pasibaigė praėjus metams nuo papildomo susitarimo sudarymo (2021 m. balandžio 28 d.), o atsakovė, 2024 m. sausio 16 d. pirkimo–pardavimo sutartimi pardavusi butą tretiesiems asmenims, neveikė nei nesąžiningai, nei neteisėtai. Byloje nėra jokių duomenų, kad šalys būtų raštu, žodžiu ar konkliudentiniais veiksmais pratęsusios 2019 m. rugsėjo 4 d. preliminariosios sutarties vykdymo terminą.

26.3. Teismas neteisingai nustatė atsakovės kaltę ir neteisėtus veiksmus, netinkamai aiškino ir taikė CK 6.165 straipsnio 4 dalį ir nesivadovavo kasacinio teismo išaiškinimais, jog tam, kad pagal minėtą normą būtų galima taikyti civilinę atsakomybę, nepakanka nustatyti, jog viena iš šalių atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, o būtina nustatyti ir tai, kad tos šalies atsisakymas yra nepagrįstas. Nors preliminariojoje sutartyje nustatyta, kad apie statybos užbaigimą informuoja atsakovė, tačiau ieškovo informavimas ne tiesiogiai atsakovės, o įprasta tvarka tarp šalių – per ieškovo nekilnojamojo turto agentą A. J. – negali būti laikomas sutarties esminiu pažeidimu ar netinkamu informavimu, nes: a) A. J. informaciją perdavė atsakovė; b) perduota informacija buvo teisinga, ieškovui buvo atsiųstos buto nuotraukos; c) ieškovas ir atsakovė visuomet tarpusavyje bendravo per A. J. tiek iki preliminariosios sutarties sudarymo, tiek ir ją sudarant bei vykdant; d) ieškovo pateikti susirašinėjimai patvirtina, kad A. J. atstovavo ieškovo interesams ir buvo tarpininkas tarp atsakovės ir ieškovo, derėjosi su atsakove ieškovo interesų naudai. Nei preliminariosios sutarties sąlygų, nei pamatinių protingumo principų neatitinka apeliacinės instancijos teismo išvada, kad vienintelis tinkamas būdas ir forma informuoti ieškovą apie statybos darbų užbaigimą – atliktų darbų apžiūros aktu. Pranešimas apie statybos darbų pabaigą galėjo būti bet kokios formos, o atliktų darbų apžiūros aktas buvo dokumentas, patvirtinantis atliktų darbų priėmimą, o ne pranešimą apie faktinį jų atlikimą.

26.4. Teismas formaliai ir atsietai aiškino preliminariosios sutarties sąlygas ir jų pažeidimą dėl to, kad atsakovė nevykdė jai tenkančios pareigos organizuoti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą, parinkti notarą ir apie tai pranešti ieškovui. Nors iš tiesų tai buvo atsakovės įsipareigojimai, tačiau be ieškovo bendradarbiavimo ir atvykimo į Lietuvos Respubliką atsakovė negalėjo derinti tikslaus laiko ir datos su notaru (juolab kai tik bylos nagrinėjimo metu paaiškėjo, kad per šį laiką pasikeitė ir ieškovo pilietybė, paso numeris, gyvenamosios vietos valstybė). Tik nuo ieškovo valios ir jo aktyvumo priklausė reali atsakovės galimybė organizuoti vizitą pas notarą.

26.5. Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovo kaltės, nes jis preliminariosios sutarties galiojimo metu, užbaigus buto statybos darbus, neatvyko į Lietuvos Respubliką sudaryti pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties ir veikė pasyviai. Absoliutaus draudimo per ketverius metus ieškovui atvykti į Lietuvą pagrindiniam sandoriui sudaryti nebuvo, tuo labiau ieškovas sandorį galėjo sudaryti per įgaliotą asmenį ar nuotoliniu būdu.

26.6. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė CK 6.249 straipsnio 2 dalį, priteisė realumo kriterijaus neatitinkantį nuostolių atlyginimą, kainų skirtumo metodą taikė pažeisdamas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką. Teismas netinkamai nustatė, už kokią kainą butas buvo parduotas tretiesiems asmenimis. 2024 m. sausio 16 d. pirkimo–pardavimo sutartimi ginčo butas buvo parduotas už 153 000 Eur, o ne už 233 000 Eur, nuo kurios Lietuvos apeliacinis teismas apskaičiavo atsakovės gautą naudą. Nors sutarties 4.1 papunktyje nustatyta, kad daikto kaina – 233 000 Eur, tačiau sutartyje kartu nurodyta, kad parduodamo buto vidutinė rinkos vertė – 153 000 Eur. Be to, butas buvo parduotas su baldais, o preliminariojoje sutartyje šalys nesusitarė, kad į 163 000 Eur kainą įeis buto apstatymas baldais. Byloje taip pat pateikti įrodymai, kad atsakovė patyrė buto išlaikymo nuostolius, kurie sudarė mažiausiai 26 502,62 Eur, tačiau apeliacinės instancijos teismas to nevertino.

26.7. Teismas išėjo už ieškinio ribų. Ieškovas nuostolius apskaičiavo abstrakčiuoju nuostolių apskaičiavimo metodu ir savo nuostolį siejo su buto vertės rinkoje padidėjimu, nes, nusipirkęs butą už 163 000 Eur, dabar galėtų parduoti už 242 190 Eur. Teismas savo nuožiūra taikė visai kitą nuostolių apskaičiavimo metodą, kuriam taikyti reikia įrodyti skirtingas aplinkybes.

26.8. Teismas ieškovo prašomas priteisti 30 467,56 Eur kompensuojamąsias palūkanas sumažino iki 693,32 Eur, tačiau šių palūkanų priteisimas pažeidžia CK 6.872 ir 6.7 straipsnius bei preliminariąją sutartį. Preliminariojoje sutartyje nenustatytas kompensuojamųjų palūkanų mokėjimas, o pagal minėtas įstatymo normas, palūkanos mokamos tik esant piniginei prievolei. Bylos duomenys pagrindžia, kad pinigai už butą nebuvo grąžinti dėl objektyvių priežasčių – Rusijos agresijos prieš Ukrainą ir su tuo susijusių ribojimų.

26.9. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai vertino bylos įrodymus, nevertino jų visumos, savo išvadas grindė ne įrodymais, o ieškovo teiginiais, pažeidė CPK 178, 185, 250 straipsnius ir teismų praktikoje įtvirtintas įrodymų vertinimo taisykles. Tuos pačius įrodymus ar šalių veiksmus teismas vertino skirtingai, priklausomai nuo to, kas yra naudingiau ieškovui.

27. Ieškovas atsiliepimu į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti ir palikti galioti Lietuvos apeliacinio teismo 2025 m. gegužės 8 d. nutartį. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

27.1. Šalių susitarimas savo esme atitinka CK 6.401 straipsnio 1 dalyje apibrėžtą būsimo gyvenamojo būsto pirkimo–pardavimo sutartį. Tai, kad ieškovas sumokėjo visą buto kainą dar preliminariosios sutarties vykdymo laikotarpiu, patvirtina ne tik tai, kad ieškovas siekė įsigyti butą, bet ir tai, kad ieškovas visiškai įgyvendino savo teisę, kad butas būtų pripažintas jo nuosavybe (CK 6.401 straipsnio 5 dalis). Atsakovė negalėjo parduoti ieškovui jau perleisto buto. Iš ieškovo atimta galimybė įvykdyti prievolę natūra ir pripažinti butą ieškovo asmenine nuosavybe. Be to, atsakovė atsisakė įforminti sandorį tuo metu, kai ieškovas aktyviai siekė išduoti įgaliojimą sandoriui sudaryti.

27.2. Ieškovas teisiniuose santykiuose su atsakove veikė kaip fizinis asmuo – vartotojas. Ieškovas yra senyvo amžiaus, užsienio šalies pilietis. Atsakovė yra verslininkė ir turi nekilnojamojo turto vystymo ir pardavimo verslo patirties, todėl jai, kaip profesionaliai verslininkei, keliami aukštesni atidumo, rūpestingumo ir bendradarbiavimo standartai. Atsakovė su ieškovu ikisutartiniuose santykiuose nebendradarbiavo ir elgėsi nesąžiningai, nors turėjo pareigą imtis aktyvių veiksmų pagrindinei sutarčiai sudaryti ir privalėjo informuoti ieškovą apie visus reikšmingus su butu susijusius duomenis.

27.3. Nepagrįsta atsakovės pozicija, kad preliminarioji sutartis neva pasibaigė praėjus vieneriems metams nuo papildomo susitarimo sudarymo (2021 m. balandžio 28 d.). Būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis nenustato vienerių metų naikinamojo termino – joje nurodomi gyvenamojo namo ar buto statybos terminai (CK 6.401 straipsnio 2 dalies 4 punktas), kadangi jie gali užtrukti ilgiau nei vieneri metai. Kita vertus, šalių konkliudentiniai veiksmai taip pat patvirtina, kad šalys pratęsė preliminariosios sutarties galiojimą. Atsakovė 2021–2024 m. niekaip neinformavo, kad ji laiko įsipareigojimus sudaryti sandorį pasibaigusiais, nesiekė grąžinti ieškovui sumokėtų pinigų. Šie veiksmai kartu su ieškovo aktyviais bandymais bendradarbiauti ir užbaigti sandorį patvirtina, kad preliminarioji sutartis iš esmės nebuvo laikoma pasibaigusia nė vienos iš šalių.

27.4. Kita vertus, preliminariosios sutarties galiojimo klausimas šioje byloje nėra esminis. Esminė aplinkybė yra ta, kad atsakovė nepagrįstai atsisakė įforminti ieškovo visiškai įvykdytą sandorį notarine tvarka. Apeliacinės instancijos teismas tinkamai vertino šias aplinkybes, o atsakovės nurodomi argumentai iš esmės yra fakto klausimai. Atsakovė tiesiogiai nė karto nesiūlė ieškovui sudaryti įgaliojimo ar įforminti sandorį nuotoliu. Ieškovas savo iniciatyva bendravo su nekilnojamojo turto brokeriu, informuodamas apie savo situaciją. Ieškovo veiksmai patvirtina, jog jis dėjo maksimalias pastangas, kad sandoris būtų užbaigtas. Nekilnojamojo turto agentas buvo informuotas apie visas aplinkybes, kodėl ieškovui nėra galimybės atvykti, o iš brokerio būdavo sulaukiama patvirtinimo, kad palauks. 2023 m. rugsėjo–gruodžio mėn., kai ieškovas norėjo atvykti į Lietuvą užbaigti sandorio, atsakovė klaidino ieškovą, vengė pateikti reikiamus dokumentus ir informaciją, o galiausiai pardavė butą kitiems asmenims, nesuteikdama ieškovui jokios galimybės pasinaudoti savo teisėmis. Tokie veiksmai vertintini ne tik kaip atsakovės pasyvumas, bet ir kaip nesąžiningas elgesys. Atsakovės akcentuojamas ieškovo tariamas neatvykimas nėra nei vienintelė, nei esminė priežastis, kodėl pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Atsakovė, nepateikusi ieškovui pranešimo apie tai, kada ir kur ieškovas turi atvykti sudaryti sandorį, negali remtis aplinkybe, kad ieškovas neatvyko. Būtent atsakovė turėjo iš anksto suderinti sutarties tekstą, laiką bei datą sandoriui pasirašyti ir apie tai tinkamai informuoti ieškovą. Tik tokiu atveju, jeigu ieškovas būtų neatvykęs ar atsisakęs sudaryti sandorį, atsakovė būtų turėjusi teisę jį įspėti apie galimas pasekmes ir, tinkamai informavusi, galėtų atsisakyti įforminti sandorį.

27.5. Apeliacinės instancijos teismas nustatė ne tik tai, kad atsakovė atsisakė ir vengė sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir tai, kad toks atsakovės atsisakymas ir vengimas sudaryti pagrindinę sutartį yra nepagrįstas. Nėra nustatyta jokių nuo atsakovės valios nepriklausančių aplinkybių ar priežasčių, kodėl ji galėtų būti laikoma pagrįstai atsisakiusia sudaryti pagrindinę sutartį. 2023 m. pabaigoje ieškovas ketino atvykti į Lietuvą, kad sudarytų sandorį ir pradėtų naudotis butu, apie tai jis informavo ir atsakovės atstovą A. J., ir atsakovės vadovą A. M. Ieškovas pats paprašė atsakovės pranešti atvykimo laiką. Atsakovė vengė nurodyti datą. Dėl to ieškovas kreipėsi į atsakovės atstovą A. J. su prašymu sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį per notaro įgaliojimą. Atsakovės atstovas sutiko sudaryti įgaliojimą, bet nepateikė reikalingų duomenų įgaliojimui sudaryti, o ieškovui atsiuntė netikėtą ir siurprizinį 2024 m. sausio 16 d. pranešimą apie tariamą preliminariosios sutarties negaliojimą ir nutraukimą.

27.6. Atsakovė nepagrįstai ir sąmoningai klaidindama akcentuoja tik vieną buto neapžiūrėjimo, akto nesudarymo (nepasirašymo) epizodą, tačiau atsakovės pareigas ir jų pažeidimą apėmė daugiau veiksmų – pagrindinės sutarties sudarymo ir jos pasirašymo pas notarą neorganizavimas, nebendravimas su ieškovu, o vėliau – ir nesąžiningas buto pardavimas kitiems asmenims už didesnę, nei buvo sulygta su ieškovu, kainą. Apie tai, kad namas gali būti pabaigtas, ieškovui nurodė net ne atsakovė, o brokeris, atsiųsdamas vos kelias bendras namo nuotraukas. Ieškovui turėjo būti atsiųsta informacija, kurioje bent jau išvardyti visi atlikti darbai, konkretūs buto duomenys, nurodoma papildoma informacija apie ieškovo butą, taip pat turėjo būti pateikta kadastrinė byla ir kt.

27.7. Atsakovė nei 2021 m., nei 2022 m., nei 2023 m. niekaip neinformavo, kad laiko, jog pareiga įforminti sandorį yra pasibaigusi, ar kad siekia grąžinti pinigus ieškovui. 2024 m. sausio 16 d. pranešimas dėl preliminariosios sutarties pasibaigimo atsiųstas atgaline data (datuotas 2023 m. gruodžio 16 d.), be to, atsiųstas tada, kai ieškovas aktyviai bandė susisiekti su atsakovės vadovu dėl sandorio įforminimo ir gauti duomenis, reikalingus įgaliojimui sudaryti, atsiųstas tą pačią dieną (2024 m. sausio 16 d.), kai butas buvo parduotas kitiems asmenims. Atsakovė aiškiai suvokė, kad elgiasi nesąžiningai.

27.8. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai nusprendė, kad nuostoliams apskaičiuoti svarbi kaina, už kurią butas buvo faktiškai parduotas. Butas buvo parduotas už 233 000 Eur, tad atsakovė gavo 69 733,50 Eur naudą. Visi atsakovei priklausantys butai parduodami su apdaila, santechnikos įranga, bet be baldų, tad tikėtina, kad ginčo butas buvo parduotas tokios pat būklės, kaip ir būtų buvęs perleistas ieškovui. Byloje nebuvo pateikta jokių dokumentų, patvirtinančių baldų įsigijimą. Atsakovė turėjo daugybę laisvų butų tame pačiame objekte, plotu ir kitomis savybėmis panašių į ieškovo norėtą įsigyti butą, tad atsakovė galėjo vieną iš jų pasiūlyti naujam pirkėjui. Nėra jokių prielaidų, kad atsakovė, su ieškovu teisiškai neišsprendusi preliminariosios sutarties pasibaigimo ir pagrindinės sutarties (ne)sudarymo klausimų, iš naujo įrengė negyventą butą naujiems pirkėjams, juolab kad ieškovui apie sutarties su juo pasibaigimą ir pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties nesudarymą pranešė tą pačią dieną, kai su naujais pirkėjais buvo sudaryta ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartis už 233 000 Eur kainą.

27.9. Atsakovės argumentai, kad apeliacinės instancijos teismas neva peržengė ieškinio ribas, yra nepagrįsti, abstraktūs pamąstymai. Ieškovas ieškiniu prašė priteisti jam nuostolių atlyginimą, o apeliacinės instancijos teismas tenkino tokį reikalavimą. Ieškovas pateikė įrodymus tiek dėl buto rinkos kainos, tiek dėl atsakovės, kaip nesąžiningos šalies, gautos naudos. Nuostolių faktas ir dydis buvo įrodyti, taigi už ieškinio ribų neišeita.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl šalių santykių kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį

28. Byloje kilo ginčas, kaip kvalifikuotini šalių teisiniai santykiai pagal sudarytą susitarimą, pagal kurį pardavėja įsipareigojo, pasitelkusi kitus asmenis, pastatyti ir parduoti, o pirkėjas – už nurodytą kainą nupirkti ir tam tikslui notarine forma sudaryti pagrindinę statomo buto pirkimo–pardavimo sutartį, kai pirkėjas po susitarimo pasirašymo sumokėjo visą kainą už butą.

29. Pirmosios instancijos teismas šalių ginčą nagrinėjo taikydamas CK 6.165 straipsnio nuostatas. Apeliacinės instancijos teismas nusprendė, kad šalių susitarimas atitinka CK 6.401 straipsnyje įtvirtintą būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties sampratą, pažymėdamas, jog buto statybos buvo finansuojamos ir ieškovo sumokėtomis lėšomis, o ieškovas byloje nereiškė reikalavimų dėl prievolės vykdymo natūra ar nuosavybės teisių į ginčo butą jam pripažinimo, įvykdžius CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatytą visos turto kainos sumokėjimo sąlygą.

30. Kasacinio teismo praktikoje nuosekliai pažymima, kad faktinių aplinkybių teisinis kvalifikavimas yra teismo pareiga, kurią teismas atlieka ex officio (pagal pareigas), vadovaudamasis teisės normomis ir nesaistomas to, kaip šalys pačios teisiškai vertina savo veiksmus ar kitas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų faktiniu pagrindu (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 14 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzM1LTQ2OS8yMDE5" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-335-469/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-335-469/2019">e3K-3-335-469/2019</a> 40 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką). Byloje taikytinų teisės normų nustatymas, jų turinio išaiškinimas ir šalių santykių kvalifikavimas priklauso teismo kompetencijai; šalių pateiktas teisės aiškinimas teismo, nagrinėjančio bylą, nesaisto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNjcvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-167/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-167/2014">3K-3-167/2014</a> ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika). Teisinė kvalifikacija, teisės normų aiškinimas ir taikymas ginčo santykiui yra bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva; vykdydamas teisinį santykių kvalifikavimą, teismas įstatymą, taikytiną ginčui spręsti, pagal ieškovo nurodytas faktines aplinkybes parenka savo nuožiūra (CPK 265 straipsnio 1 dalis) ir yra nepriklausomas nuo šalių nuomonės ar pageidavimų; faktinių bylos aplinkybių teisinė kvalifikacija yra teismo prerogatyva (lot. iura novit curia) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gruodžio 4 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NjAtNDIxLzIwMTg=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-460-421/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-460-421/2018">3K-3-460-421/2018</a> 17 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką; 2023 m. gruodžio 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzI1LTkxNi8yMDIz" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-325-916/2023')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-325-916/2023">e3K-3-325-916/2023</a> 66 punktą).

31. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį.

32. CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą.

33. CK 6.401 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje gali būti nustatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nustatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo.

34. Sistemiškai aiškinant CK 6.165 ir 6.401 straipsnių nuostatas, pažymėtina, kad CK 6.165 straipsnis yra CK šeštosios knygos II dalies „Sutarčių teisė“ XII skyriaus „Sutarčių sudarymas“ norma, o CK 6.401 straipsnis yra atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančios CK šeštosios knygos IV dalies aštuntajame skirsnyje, skirtame nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartims reglamentuoti. Specifinė būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis (pirkėjas – fizinis asmuo, pardavėjas – juridinis asmuo), sutarties šalių tikslai (pirkėjo – savo ar savo šeimos narių aprūpinimas būstu, pardavėjo – paprastai veiklos vykdymas su verslu susijusiais tikslais) lemia tai, kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi (CK 1.39 straipsnio 1 dalis) ir jai taikytinos vartotojo (šiuo atveju – pirkėjo) interesus apsaugančios specialiosios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008).

35. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.401 straipsnio reglamentavimas skirtas užtikrinti būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį turėti gyvenamąjį būstą, interesams, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy04MS0yMTkvMjAxNQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-81-219/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-81-219/2015">3K-3-81-219/2015</a>). Jei preliminariąja sutartimi siekiama įgyti ne gyvenamosios paskirties daiktus, t. y. ne gyvenamąjį namą ar butą, kaip tai nurodyta įstatyme, o sutarties dalykas – kitokios paskirties nekilnojamasis daiktas, tai iš tokios preliminariosios sutarties atsiradusiam teisiniam ginčui netaikytinos CK 6.401 straipsnio nuostatos dėl pirkėjo ir pardavėjo teisių bei pareigų, nes šios teisės ir pareigos nustatytos tik įstatyme apibrėžtam preliminariosios sutarties dalykui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. balandžio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xOTcvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-197/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-197/2012">3K-3-197/2012</a>).

36. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTYxLTQwMy8yMDIw" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-161-403/2020')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-161-403/2020">e3K-3-161-403/2020</a>, 26 punktas). Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NjAvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-460/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-460/2014">3K-3-460/2014</a> ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).

37. Sprendžiant dėl šalių sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį, reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos šalies įsipareigojimas pastatyti būsimą gyvenamąjį namą ar butą ir įsipareigojimas jį parduoti, o kitos šalies įsipareigojimas pastatytą objektą nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Įsipareigojimas pastatyti gali apimti ne tik atvejus, kai yra pradedama nauja statyba, bet ir atvejus, kai sudaroma sutartis dėl statomame name parduodamo buto. Šalys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiškai užbaigtas namas ar butas, kadangi privatiems asmenims leidžiama susitarti dėl tokių sutarties sąlygų, kurios nėra uždraustos ar neprieštarauja teisiniams imperatyvams. CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektą savo paties darbu, pasitelkiant savo rangovus, ar kt.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNDM0LTY5NS8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-434-695/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-434-695/2018">e3K-3-434-695/2018</a>, 54 punktas).

38. Taigi, būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis gali būti kelių rūšių, tiek kai pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nurodytomis sąlygomis (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), tiek kai pirkėjas nefinansuoja statybos, tačiau įsipareigoja gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą (CK 6.401 straipsnio 1 dalis).

39. Pirkėjas, finansavęs gyvenamojo namo ar buto statybą, įgyja visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą nuo visos preliminariojoje sutartyje nustatytos statybos kainos sumokėjimo (CK 6.401 straipsnio 5 dalis).

40. Teisėjų kolegija nesutinka su kasacinio skundo teiginiais, kad viena iš sąlygų, dėl kurių ginčo sutartis negalėjo būti kvalifikuota kaip būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis, yra tai, kad ieškovui nebuvo perduotos buto valdymo teisės. Pirma, tokių kasacinio teismo išaiškinimų, kuriuos mini atsakovė kasaciniame skunde, nėra išdėstyta nurodomoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a>. Antra, minėtoje nutartyje kasacinis teismas pažymėjo, kad, sudarydamas CK 6.401 straipsnyje reglamentuotą sutartį, pirkėjas siekia patenkinti savo gyvenamojo būsto poreikį. Tais atvejais, kai jis finansuoja gyvenamojo namo ar būsto statybą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), jis aktyviai savo lėšomis prisideda prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo (CK 4.47 straipsnio 4 punktas). Dėl šios priežasties CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatytas specialus pirkėjo nuosavybės įgijimo būdas skiriasi nuo bendrosios CK 6.393 straipsnio 4 dalyje ir 6.398 straipsnyje reglamentuotos nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo ir įgijimo tvarkos. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad statybos metu kuriamo objekto užsakovas yra statytojas. Jis, pagamindamas naują daiktą, ketina sukurti sau nuosavybės teisę. Taip jis įgyvendina savo ekonominį poreikį sukurti ir turėti daiktą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką; 2016 m. birželio 17 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a> 32 punktą).

41. Teisėjų kolegijos vertinimu, atsižvelgiant į tai, kad: pirkėjas (ieškovas) – fizinis asmuo; sutarties objektas – gyvenamosios paskirties patalpos – butas; atsakovė įsipareigojo pastatyti, visiškai įrengti butą ir jį parduoti, o ieškovas įsipareigojo sumokėti visą buto kainą; buto statybų pradžia fiksuota 2017 m., o statybų pabaiga 2020 m. (Nekilnojamojo kadastro duomenų byla parengta 2020 m. rugsėjo 22 d., o Statybos užbaigimo aktas – 2021 m. vasario 25 d.); apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad buto statybos buvo finansuojamos ir ieškovo sumokėtomis atsakovei lėšomis, butas ketintas įsigyti šeimos poreikiams tenkinti, darytina išvada, jog šalių teisiniai santykiai apeliacinės instancijos teismo iš esmės tinkamai kvalifikuoti pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį.

Dėl preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties galiojimo esant sumokėtai visai kainai

42. Kasaciniame skunde nurodoma, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė preliminariosios sutarties galiojimą, pratęsimą ir pasibaigimą reglamentuojančias CK 6.165 straipsnio 3 ir 5 dalis. Teigiama, kad preliminarioji sutartis pasibaigė praėjus metams nuo papildomo susitarimo sudarymo (2021 m. balandžio 28 d.), atsakovė, 2024 m. sausio 16 d. pirkimo–pardavimo sutartimi pardavusi butą tretiesiems asmenims, neveikė nei nesąžiningai, nei neteisėtai, o byloje nėra duomenų, kad šalys būtų pratęsusios preliminariosios sutarties vykdymo terminą.

43. Bylą nagrinėję teismai skirtingai vertino aplinkybes dėl preliminariosios sutarties (ne)pasibaigimo. Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad pirmosios instancijos teismo išvada, jog, ieškovui nuo 2021 m. vasario 24 d. nepareiškus pretenzijų dėl darbų, šie darbai laikomi priimtais praėjus 30 kalendorinių dienų (preliminariosios sutarties 8.1 papunktis), t. y. vėliausiai 2021 m. balandžio 7 d., o pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti pasirašyta per 30 kalendorinių dienų nuo akto pasirašymo (preliminariosios sutarties 6.3.2 papunktis) – vėliausiai 2021 m. gegužės 20 d., yra nepagrįsta.

44. Preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis buvo sudaryta 2019 m. rugsėjo 4 d. Jos nuostatos įtvirtino, kad: preliminari namo statybos darbų pabaiga – 2020 m. gruodžio 31 d. (6.2 papunktis); ieškovas įsipareigojo pasirašyti pagrindinę sutartį notarine forma per 30 kalendorinių dienų nuo atliktų darbų apžiūros akto pasirašymo atsakovės pasiūlytame notarų biure ir laiku įvykdyti visus piniginius įsipareigojimus (7.2 papunktis); preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis galioja iki tinkamo sutartinių prievolių įvykdymo (10.2 papunktis). 2020 m. balandžio 28 d. šalys pasirašė papildomą susitarimą prie preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties, pagal jį buvo sumokėta visa kaina. Atsakovės 2023 m. gruodžio 16 d. pranešimas dėl sutarties pasibaigimo ieškovui išsiųstas 2024 m. sausio 16 d., t. y. tą dieną, kai dėl to paties buto buvo sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis su trečiaisiais asmenims, tačiau jame nėra aiškiai nurodyta šalių sudaryto susitarimo pasibaigimo data.

45. CK 6.401 straipsnio 5 dalies reglamentavimas skirtas užtikrinti būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą, interesams, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą.

46. CK 6.401 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad preliminariojoje būsimo gyvenamojo namo ar buto sutartyje privalo būti nurodyta: 1) pirkėjo teisė per dešimt dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties; 2) būsimo gyvenamojo namo ar buto kaina ir jos patikslinimo ar pakeitimo sąlygos; 3) sutarties dalyko aprašymai ir darbai, kuriuos privalo atlikti pardavėjas; 4) gyvenamojo namo ar buto statybos terminai; 5) teisės į gyvenamąjį namą ar butą suvaržymai (tiek esami, tiek būsimi); 6) rangovas, architektas, inžinierius ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys; 7) žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teisės į žemės sklypą.

47. Nagrinėjamojoje byloje sprendžiant dėl ginčo sutarties galiojimo, esminę reikšmę turi tai, kad nustatyta faktinė aplinkybė, jog ieškovas finansavo buto statybą ir yra sumokėjęs visą kainą už butą, o šalių teisiniai santykiai kvalifikuotini pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį.

48. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl preliminariosioms pirkimo–pardavimo sutartims taikomos CK 6.165 straipsnio normos, kaip bendrosios, ir CK 6.401 straipsnio, kaip specialiosios (jeigu būsimosios pirkimo–pardavimo sutarties objektas – būsimas gyvenamasis namas arba butas), tarpusavio santykio, yra pažymėjęs, jog CK 6.401 straipsnio 5 dalies teisiniu reglamentavimu nustatoma, kad šalių santykiai iš preliminarių perauga į pagrindinius pirkimo–pardavimo santykius ir teismas pripažįsta šalis įgijus teises iš pirkimo–pardavimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy02MS8yMDEy" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-61/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-61/2012">3K-3-61/2012</a>).

49. Kasacinio teismo praktikoje nurodyta, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalis turi būti aiškinama sistemiškai su kitomis CK ir kitų įstatymų įtvirtintomis daiktines teises reglamentuojančiomis teisės normomis. Tai reiškia, jog tam, kad į tokiu būdu sukuriamą nekilnojamąjį daiktą (butą, gyvenamąjį namą) galėtų būti įgyjamos nuosavybės teisės, jis turi būti suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre. Viešame registre gali būti registruojamas ir nebaigtas statyti statinys, atitinkamai civilinės apyvartos ir nuosavybės teisės objektu gali būti ir nebaigtas statyti statinys (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2 punktas). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad kai butas ar gyvenamasis namas yra suformuotas kaip nekilnojamasis daiktas įstatymų nustatyta tvarka ar kaip civilinių teisinių santykių objektu galintis būti nebaigtas statyti statinys, asmuo pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį nuosavybės teises į butą ar gyvenamąjį namą (jo dalį) įgyja nuo visos kainos sumokėjimo momento (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a>, 34 punktas).

50. Teisėjų kolegija išaiškina, kad, skirtingai nei preliminariosios sutarties, kuri reglamentuojama CK 6.165 straipsnyje, atveju, kai pasibaigus joje nustatytam terminui, pasibaigia ir preliminarioji sutartis, o asmuo tokiu atveju neturi teisės reikalauti sudaryti pagrindinę sutartį, bet gali reikalauti nuostolių atlyginimo iš šalies, kuri nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 4 dalis), tokie teisiniai padariniai nekyla teisinius santykius kvalifikavus pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį. Termino nustatymas ir termino pasibaigimas tokioje specialioje preliminariojoje sutartyje (CK 6.401 straipsnio 5 dalis) nurodytų padarinių nesukelia, nes tokia preliminarioji sutartis, pirkėjui sumokėjus visą kainą už statomą objektą, o pardavėjui jį suformavus kaip turtinį vienetą ir įregistravus viešame Nekilnojamojo turto registre, tampa pagrindine sutartimi, nes nuo minėtų juridinių faktų atsiradimo fizinis asmuo įgyja nuosavybės teisę į sukurtą objektą ar jo dalį. Tai reiškia, kad esminė prievolė pagal preliminariąją sutartį, t. y. pastatyti numatytą objektą, įvykdyta, o iš esmės lieka tik pardavėjo įsipareigojimas įforminti turto perleidimą – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui faktą (CK 6.123 straipsnio 1 dalis).

51. Taigi, tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismas netinkamai aiškino preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties, kai pirkėjas finansuoja statybą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), galiojimo bei pasibaigimo ypatumus. Šie ypatumai aktualūs ir aiškinant pirkėjo pažeistų teisių gynybos būdų pasirinkimą ir taikymą.

Dėl civilinės atsakomybės taikymo pardavėjui, pirkėjui sumokėjus visą kainą pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį, ir įrodinėjimo taisyklių tinkamo taikymo

52. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad ieškovas apie statybų pabaigą buvo informuotas, tačiau neatvyko į Lietuvą, buto neapžiūrėjo ir atliktų darbų apžiūros akto nepasirašė. Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad, preliminariajai būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarčiai pasibaigus 2021 m. gegužės 20 d., butas teisėtai 2024 m. sausio 16 d. buvo parduotas kitiems pirkėjams. Ieškovas neįrodė atsakovės kaltės, neteisėtų veiksmų ir kitų jos civilinės atsakomybės sąlygų, todėl nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas padarė neteisingą išvadą, jog pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis buvo nesudaryta dėl ieškovo kaltės, nepagrįstai pagrindinės sutarties sudarymo iniciatyvos pareigą perkėlė ieškovui, kuris teisiniuose santykiuose ne tik laikytinas silpnesniąja sandorio šalimi, bet ir kuriam atitinkamos pareigos nebuvo nustatytos ir sutartyje.

53. Kaip paminėta šios nutarties 50 punkte, aptariamu atveju ieškovui (pirkėjui) sumokėjus visą kainą už statomą objektą, o atsakovei (pardavėjai) jį suformavus kaip turtinį vienetą ir įregistravus viešame Nekilnojamojo turto registre, nuo šių juridinių faktų atsiradimo ieškovas (pirkėjas) įgyja nuosavybės teisę į sukurtą objektą ar jo dalį, o tai reiškia, kad iš esmės lieka įgyvendinti atsakovės (pardavėjos) įsipareigojimą įforminti turto perleidimą – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą. Įvertinant pirmiau nurodytus argumentus, aptariamu atveju aktualus būtent klausimas dėl pardavėjo įsipareigojimo įforminti turto perleidimą – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui faktą – neįvykdymo.

54. Byloje pareikštas reikalavimas dėl nuostolių atlyginimo. Atsakomybė nuostolių atlyginimo forma už neįvykdytą įsipareigojimą įforminti turto perleidimą – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui faktą – gali kilti tik tuo atveju, jeigu sutartį įforminti atsisakyta nepagrįstai. Vienai šaliai įrodžius, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą, įrodinėjimo našta pereina antrajai šaliai, t. y. ta sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą yra pagrįstas (CPK 178, 185 straipsniai).

55. Aptariamu aspektu pirmosios instancijos teismas pažymėjo, kad šalys susitarė, jog atsakovė įsipareigojo pastatyti ieškovui butą ir ateityje sudaryti atskirą pirkimo–pardavimo sutartį, bet ne įsipareigojo notariškai įforminti jau sudarytą būsimo daikto pirkimo–pardavimo sutartį. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad į bylą nepateiktas susirašinėjimas su notaru dėl laiko būsimam sandoriui patvirtinti rezervavimo ar kiti įrodymai, liudijantys atsakovės ketinimus įforminti faktiškai jau įvykusį nuosavybės teisės perleidimą į ginčo turtą (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), toks atsakovės pasyvumas, jai gavus visą turto kainą, negali būti pripažintas sąžiningu sutarties kontrahentės elgesiu. Kasaciniame skunde dėstomi argumentai dėl pagrindinės sutarties nesudarymo aplinkybių, tačiau nėra argumentų dėl pardavėjo įsipareigojimo įforminti turto perleidimą – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą, esant sumokėtai visai kainai, – neįvykdymo priežasčių.

56. Remiantis CPK 353 straipsnio 1 dalimi, kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu, fakto klausimų nenagrinėja ir, spręsdamas bylą, remiasi pirmosios bei apeliacinės instancijos teismų nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis. Kitaip negu bylą nagrinėję teismai vertinti įrodymų ir nustatyti kitokių, negu nustatė teismai, faktinių aplinkybių kasacinis teismas neturi teisinio pagrindo, tačiau, šalims ginčijant, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai vertino įrodymus ir nustatė aplinkybes, kurių nustatyti neturėjo procesinio teisinio pagrindo, kasacinis teismas patikrina, ar šis teismas (teismai), priimdamas procesinį sprendimą, tinkamai aiškino ir taikė proceso teisės normas, reglamentuojančias įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTU3LTM3OC8yMDIw" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-157-378/2020')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-157-378/2020">e3K-3-157-378/2020</a>, 45 punktas).

57. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai pasisakė dėl aplinkybių dėl (ne)informavimo apie statybos darbų pabaigą, dėl buto (ne)apžiūros, dėl atliktų darbų apžiūros akto (ne)pasirašymo. Teisėjų kolegijos vertinimu, tokios aplinkybės yra susijusios su šioje byloje aktualiu aspektu dėl pardavėjo įsipareigojimo įforminti turto perleidimą – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui faktą – neįvykdymo. Atsakovė kasaciniame skunde, nesutikdama su apeliacinės instancijos teismo pozicija, kelia teisės klausimą dėl įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių taisyklių taikymo, todėl teisėjų kolegija apeliacinės instancijos teismo procesinį sprendimą patikrina tik šiuo aspektu.

58. Įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, jog bet kokios ginčui išspręsti reikšmingos informacijos įrodomąją vertę nustato teismas pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNTYvMjAwOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-156/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-156/2009">3K-3-156/2009</a>). Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gegužės 11 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjktOTE2LzIwMTc=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-229-916/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-229-916/2017">3K-3-229-916/2017</a> 23 punktą). Faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų tyrimo ir vertinimo pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja (CPK 176 straipsnio 1 dalis) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 29 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01NjEtMzc4LzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-561-378/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-561-378/2016">3K-3-561-378/2016</a> 23 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką).

59. Preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis nustatė atitinkamas pareigas jos šalims. Atsakovė (pardavėja) įsipareigojo: pasitelkusi kitus asmenis pastatyti ir parduoti butą (2.1 papunktis); pranešti pirkėjui (ieškovui) apie statybos darbų pabaigą, parengti pasirašyti atliktų darbų apžiūros aktą ir sudaryti sąlygas pirkėjui apžiūrėti butą bei pasirašyti šį aktą (6.3.1 papunktis); per 30 kalendorinių dienų nuo atliktų darbų apžiūros akto pasirašymo pasirašyti pagrindinę sutartį (6.3.2 papunktis); atiduoti vertinti namą Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir kitų norminių aktų nustatyta tvarka sudarytai komisijai (t. y. įvykdyti visas sąlygas, kad namas būtų pripažintas tinkamu naudoti) (6.3.3 papunktis). Ieškovas (pirkėjas) įsipareigojo: nupirkti butą už sutartyje nurodytą kainą (2.1, 5.1–5.2 papunkčiai); gavęs pranešimą apie statybos darbų pabaigą, įsipareigojo ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų nuo pranešimo gavimo dienos priimti atliktus statybos darbus, pasirašydamas atliktų darbų apžiūros aktą (7.1 papunktis); per 30 kalendorinių dienų nuo atliktų darbų apžiūros akto pasirašymo pasirašyti pagrindinę sutartį notarine forma pardavėjo pasiūlytame notarų biure ir laiku įvykdyti visus piniginius įsipareigojimus (7.2 papunktis).

60. Nustačius, kad ieškovas sumokėjo visą kainą už turtą ir turto statybos buvo finansuojamos ieškovo sumokėtomis lėšomis, atitinkamai modifikavosi ir šalių įsipareigojimai pagal jas siejančius teisinius santykius, t. y. CK 6.401 straipsnio 5 dalį.

61. Teismai skirtingai aiškino aplinkybes dėl ieškovo informavimo apie statybos darbų pabaigą. Pirmosios instancijos teismas laikė, kad ieškovas brokerio, su kuriuo bendravo dėl buto pirkimo, apie statybos užbaigimą informuotas 2021 m. vasario 24 d., tačiau neatvyko į Lietuvą, buto neapžiūrėjo ir atliktų darbų apžiūros akto nepasirašė. Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad preliminariojoje sutartyje nebuvo nustatyta, kokia forma ir (ar) kokiu būdu ieškovas turėjo būti informuojamas apie statybos darbų pabaigą, jo pareigą apžiūrėti butą ir priimti jame atliktus darbus bei pasirašyti atliktų darbų aktą, tačiau nekilnojamojo turto agento 2021 m. vasario 24 d. per,,WhatsApp“ susirašinėjimo programėlę išsiųsta žinutė negali būti laikoma tinkamu informavimu apie statybos darbų pabaigą.

62. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad pats apeliacinės instancijos teismas nurodė, jog nebuvo nustatyta, kokia forma ir (ar) kokiu būdu ieškovas turėjo būti informuojamas apie statybos darbų pabaigą, jo pareigą apžiūrėti butą ir priimti jame atliktus darbus bei pasirašyti atliktų darbų aktą. Vienu atveju ieškovo bendravimą su agentu ir šio informavimą apeliacinės instancijos teismas vertino kaip tinkamą (kai agentas siuntė namo ir buto nuotraukas; kai agentas nurodė, kad atsakovės atstovas yra išvykęs ir kada grįš; kai sprendė įgaliojimo suteikimo klausimus su agentu), o kitu, kai informavo apie namo statybos užbaigimą, – kaip netinkamą.

63. Preliminariosios būsimo buto sutarties nuostata „pardavėjas įsipareigoja pranešti pirkėjui apie statybos darbų pabaigą“ aiškintina vertinant faktiškai vykusį bendravimą ir bendradarbiavimą per nekilnojamojo turto agentą nuo pat teisinių santykių pradžios. Be to, nustatyta, kad pats ieškovas, reaguodamas į pranešimą apie statybos darbų pabaigą, jam agento persiųstas nuotraukas, 2021 m. kovo 17 d. nurodė „Puiku! Liko nedaug – atvažiuoti“. Teisėjų kolegija nusprendžia, kad apeliacinės instancijos teismo išvada, jog nekilnojamojo turto agento 2021 m. vasario 24 d. per,,WhatsApp“ susirašinėjimo programėlę išsiųsta žinutė, kurioje jis nurodė, kad namas yra visiškai užbaigtas, negali būti laikoma tinkamu informavimu apie statybos darbų pabaigą, prieštarauja byloje nustatytoms aplinkybėms, pažeidė CPK 185 straipsnio reguliavimą. Teismų nustatytos aplinkybės, vertinant preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, faktinį susiklosčiusį šalių bendravimo būdą, kai visais turto įsigijimo klausimais ieškovas bendravo tik su agentu, leidžia daryti išvadą, kad ieškovas buvo tinkamai informuotas apie statybos darbų pabaigą, tą teisingai konstatavo pirmosios instancijos teismas.

64. Pranešimas apie statybos darbų užbaigimą lėmė, kad atsakovė turėjo parengti pasirašyti atliktų darbų apžiūros aktą. Kaip nustatė apeliacinės instancijos teismas, byloje nėra duomenų, jog nekilnojamojo turto agentas ieškovui išsiuntė atliktų darbų apžiūros aktą, kuriame buvo išvardyti visi atlikti darbai, nėra ir tokių duomenų, kad atsakovė savo parengtą atitinkamą aktą būtų perdavusi nekilnojamojo turto agentui, tačiau šis ieškovui jo nepersiuntė.

65. Preliminariojoje būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartyje vartojamos tiek atliktų darbų apžiūros akto, tiek atliktų darbų priėmimo–perdavimo akto sąvokos: atliktų darbų priėmimo–perdavimo aktu patvirtinamas darbų atlikimas, jame nurodoma, ar statybos darbai atlikti iki galo ir tinkamai, ar nėra pretenzijų dėl atliktų darbų apimties ir kokybės (8.1 papunktis); būtent pardavėjas (atsakovė) įsipareigojo parengti pasirašyti atliktų darbų apžiūros aktą ir sudaryti sąlygas pirkėjui apžiūrėti butą bei pasirašyti atliktų darbų apžiūros aktą (6.3.1 papunktis). Tiek preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis, tiek jos papildymas buvo pasirašyti ieškovui nesant Lietuvoje, taigi iš esmės ieškovo neatvykimas ir neturėjo sudaryti kliūčių pasirašyti atliktų darbų apžiūros aktą. Būtent atsakovė turėjo pareigą parengti šį aktą, o jau tuomet ieškovas – jį pasirašyti, tačiau atsakovė apskritai neparengė ir nepateikė atliktų darbų apžiūros akto ieškovui.

66. Atsakovė, pati neparengusi atliktų darbų apžiūros akto, nepateikusi jo ieškovui, nepagrįstai remiasi ieškovo neatvykimu sudaryti pagrindinės sutarties. Pati atsakovė, kai ieškovas sumokėjo visą kainą už statomą objektą, o ji šį objektą suformavusi kaip turtinį vienetą ir įregistravusi viešame Nekilnojamojo turto registre, neinicijavo turto perleidimo įforminimo – nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui fakto įregistravimo. Atsakovė neteisingai aiškina preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties 7.1, 7.2, 8.1 papunkčių nuostatas, kadangi ji apskritai neparengė ir nepateikė ieškovui pasirašyti atliktų darbų apžiūros akto, o to nepadarius negalėjo būti pereinama prie kitų veiksmų dėl nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui fakto įforminimo. Pagal apeliacinės instancijos teismo nustatytas aplinkybes taip pat nėra pagrindo sutikti su atsakovės teiginiais, kad, ieškovui neatvykus į Lietuvos Respubliką, atsakovė negalėjo derinti tikslaus laiko ir datos su notaru. Teismai nenustatė aplinkybių, kad atsakovė būtų apskritai su ieškovu derinusi laiką dėl nekilnojamojo turto perėjimo fakto įforminimo. Teisėjų kolegija nusprendžia, kad apeliacinės instancijos teismo išvados dėl pirmiau paminėtų aplinkybių (atliktų darbų apžiūros akto nepateikimo ir nekilnojamojo turto perėjimo fakto įforminimo inicijavimo), už ką yra atsakinga atsakovė, padarytos nepažeidžiant įrodymų vertinimo taisyklių.

67. Taigi, nors apeliacinės instancijos teismas pažeidė įrodymų vertinimo taisykles, padarydamas neteisingą išvadą dėl ieškovo tinkamo neinformavimo apie statybos darbų pabaigą, tačiau tai nepaneigia apeliacinės instancijos teismo išvados, kad būtent atsakovė, jau gavusi iš ieškovo visą buto kainą, nesiėmė priemonių, kad įformintų turto perleidimą – įregistruotų nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui faktą. Pardavėjui pažeidus sutartinę prievolę, jam kyla civilinė atsakomybė ir ieškovas turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo vadovaujantis bendrosiomis sutartinės civilinės atsakomybės taisyklėmis.

Dėl ieškovo patirtų nuostolių apskaičiavimo būdo nagrinėjamojoje byloje, šalių santykius kvalifikavus pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį ir ieškovui delsus įgyvendinti bei ginti savininko teises

68. Pirmosios instancijos teismas atmetė ieškovo reikalavimą atlyginti nuostolius. Apeliacinės instancijos teismas, panaikinęs pirmosios instancijos teismo sprendimą, ieškovo reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo tenkino iš dalies, priteisdamas ieškovui 69 733,50 Eur.

69. Kasaciniame skunde teigiama, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė CK 6.249 straipsnio 2 dalį, t. y. neegzistavo būtinosios šios normos taikymo sąlygos.

70. Išplėstinė teisėjų kolegija 2025 m. gruodžio 22 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTctMTQ4LTEwNzUvMjAyNQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-7-148-1075/2025')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-7-148-1075/2025">e3K-7-148-1075/2025</a> iš esmės pasisakė dėl nuostolių atlyginimo priteisimo ir jų skaičiavimo pagal CK 6.165 straipsnį. Nagrinėjamoje byloje šalių santykiai kvalifikuoti pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį, tačiau ieškovas reiškia reikalavimą atlyginti nuostolius. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovas turi teisę rinktis tokį savo pažeistų teisių gynimo būdą, tačiau priteistinas nuostolių atlyginimo dydis bei nuotolių atsiradimo momentas nustatytini atsižvelgiant į CK 6.401 straipsnio 5 dalies specialųjį reglamentavimą, pagal kurį ieškovas, sumokėjęs visą preliminariojoje sutartyje nustatytą statybos kainą, atsakovei statomą objektą suformavus kaip turtinį vienetą ir įregistravus viešame Nekilnojamojo turto registre, įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą.

71. Teisėjų kolegija sprendžia, kad šalių teisinius santykius kvalifikavus pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį, ieškovo teisių įgyvendinimas ginant savo teises turi būti siejamas su ieškovo nuosavybės teisės į pastatytą butą įgijimo momentu pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį, nepriklausomai nuo ieškovo pasirenkamo teisių gynimo būdo, t. y. ar reiškiamas reikalavimas dėl turto perleidimo įforminimo – nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui fakto įregistravimo, ar reikalavimas dėl nuostolių atlyginimo neinicijavus turto perleidimo įforminimo – nekilnojamojo turto perėjimo fiziniam asmeniui fakto įregistravimo.

72. Byloje nustatyta, kad ieškovas 2020 m. gegužės 8 d. sumokėjo visą kainą už butą, 2021 m. vasario 24 d. buvo informuotas apie statybos darbų pabaigą, 2021 m. kovo 17 d. pripažino apie informavimą dėl objekto užbaigimo (žr. šios nutarties 63 punktą); kaip jau minėta šios nutarties 41 punkte, iš Nekilnojamojo turto registro duomenų matyti, kad buto nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla parengta 2020 m. rugsėjo 22 d., o statybos užbaigimo aktas priimtas 2021 m. vasario 25 d.

73. Teisėjų kolegija nusprendžia, kad aptariamu atveju, kai pirkėjas reiškia reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo, šalių teisinius santykius kvalifikavus pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį, pirkėjo patirtas nuostolis apskaičiuotinas nustatant skirtumą tarp šalių sutartyje nustatytos buto kainos ir šio buto rinkos kainos, kuri turi būti nustatyta tuo momentu, kai už butą buvo sumokėta visa kaina, butas suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre, kartu atsižvelgiant ir į sutartyje įtvirtintus kitus aktualius šalių įsipareigojimus (pvz., atsakovo įsipareigojimą pateikti Atliktų darbų apžiūros aktą, organizuoti notarinės sutarties sudarymą ir kt.).

74. Kaip minėta šios nutarties 50 punkte, preliminarioji sutartis, pirkėjui sumokėjus visą kainą už statomą objektą, o pardavėjui jį suformavus kaip turtinį vienetą ir įregistravus viešame Nekilnojamojo turto registre, tampa pagrindine sutartimi, nes nuo minėtų juridinių faktų atsiradimo fizinis asmuo įgyja nuosavybės teisę į sukurtą objektą ar jo dalį. Šioje situacijoje, kai viena šalis (fizinis asmuo, pirkėjas) įgyja nuosavybės teisę į daiktą, o kita šalis (juridinis asmuo, pardavėjas) turi sutartinę pareigą imtis iniciatyvos, kad įformintų nuosavybės teisės į butą perėjimą fiziniam asmeniui, ypač aktualus tampa šalių kooperavimosi arba bendradarbiavimo principas. Teismų praktikoje pripažįstama, kad sutartinės prievolės šalių veiksmai sutarties vykdymo metu vertintini ir vieno pagrindinių prievolių vykdymo principų – šalių bendradarbiavimo principo – požiūriu (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2002 m. gegužės 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-795/2002).

75. Bendradarbiavimo principas (CK 6.38 straipsnis, 6.200 straipsnio 2 dalis) reikalauja, kad šalys savo pareigas atliktų kuo ekonomiškiau, sąžiningai, tinkamai, nustatytais terminais, pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nėra – vadovaudamosi protingumo kriterijais, sudarytų tinkamas sąlygas įvykdyti prievolę, prireikus keistųsi informacija, reikšminga prievolei įvykdyti, laiku praneštų apie kylančias prievolės įvykdymo kliūtis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. gruodžio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-685/2004; 2012 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01OTkvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-599/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-599/2012">3K-3-599/2012</a>; 2015 m. sausio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-88-684/2015; 2015 m. kovo 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-177/2015; kt.). Pareigą bendradarbiauti turi abi šalys, jos turi padėti viena kitai įgyvendinti savo teises ir vykdyti pareigas, kylančias iš sutarties, informuoti viena kitą apie atsiradusias sąlygas, susijusias su prievolės vykdymu. Įstatymas taip pat reikalauja, kad įgyvendindami savo teises ir vykdydami pareigas asmenys ne tik veiktų sąžiningai, bet ir laikytųsi protingumo bei teisingumo principų, civilines teises įgyvendintų pagal jų tikrąją paskirtį, nepiktnaudžiautų savo teise (CK 1.137 straipsnis).

76. Protingumas yra bendrasis teisės principas, reikalaujantis, kad asmuo elgtųsi apdairiai, rūpestingai, atidžiai, teisingai ir sąžiningai. Protingumas reikalauja, kad asmuo domėtųsi savo teisėmis ir pareigomis. Iš sutarties kyla ne tik jos tinkamą įvykdymą apibrėžiančios pareigos, bet ir šalių tarpusavio bendradarbiavimo bei bendroji rūpestingumo pareiga. Tik šalims bendradarbiaujant galima užtikrinti, kad prievolė bus įvykdyta tinkamai. CK 6.209 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta teisė nustatyti protingą papildomą terminą sutarčiai įvykdyti yra šalių bendradarbiavimo ir ekonomiško prievolių vykdymo principo išraiška. Terminas nagrinėjamoje byloje ieškovui, įgijusiam nuosavybės teisę į nupirktą butą, reikalauti pateikti atliktų darbų aktą ir reikalauti įforminti sutartį – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą po to, kai atsakovė įsipareigojo parengti atliktų darbų apžiūros aktą, o gavęs pranešimą apie statybos darbų pabaigą ieškovas įsipareigojo ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų nuo pranešimo gavimo dienos priimti atliktus statybos darbus, šiuo atveju reiškia būsimą laikotarpį, per kurį, vienai šaliai atitinkamai nevykdant savo įsipareigojimų, o kitai šaliai vykdant bendradarbiavimo pareigą, pastaroji turėtų per protingą terminą informuoti kitą šalį apie šios įpareigojimų nevykdymą, o šiai ir toliau nevykdant savo įsipareigojimų, imtis operatyviai ginti savo teises.

77. Atsižvelgiant į pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytas šalių bendravimo aplinkybes (ieškovo informavimą apie statybos darbų pabaigą 2021 m. vasario 24 d., ieškovo pripažinimą apie informavimą dėl objekto užbaigimo 2021 m. kovo 17 d., vėlesnį susirašinėjimą tik nuo 2022 m. kovo 1 d. ir pan.), tarp jų ir į tai, kad šalių bendravimas iš esmės vyko per nekilnojamojo turto agentą, sutartinius įsipareigojimus, taip pat nustatytus atitinkamus terminus tokiems sutartiniams įsipareigojimams įvykdyti (šios nutarties 59, 65 punktai), šiuo atveju dviejų mėnesių terminas laikytinas protingu terminu reikalauti pateikti atliktų darbų aktą ir įforminti sutartį – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą. Teisėjų kolegijos nuomone, ilgesnis ieškovo, įgijusio nuosavybės teisę į nupirktą butą ir galinčio naudotis visais savininko teisių gynimo būdais, delsimas pareikalauti iš atsakovo įforminti įgytą nuosavybės teisę į daiktą, neatitiko protingo ir apdairaus elgesio standarto, prieštaravo įgytos teisės prigimčiai ir paskirčiai bei sukūrė šalių santykiuose neapibrėžtumo situaciją, nepaisant aplinkybės, kad atsakovė nevykdė sutartinių įsipareigojimų nustatytais terminais pateikti atliktų darbų aktą ir įforminti nuosavybės į butą perėjimą ieškovui.

78. Taigi, buto rinkos kaina, kuri turi būti nustatyta pagal šios nutarties 73 punkte išvardytus kriterijus, t. y. kai už butą buvo sumokėta visa kaina, butas suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre, atsižvelgiant ir į šalių sutartyje nustatytus atliktų darbų apžiūros akto pateikimo bei nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą perėjimo įforminimo terminus, skaičiuotina 2021 m. liepos 15 d. (pradedant nuo paties ieškovo pripažinimo apie informavimą dėl objekto užbaigimo dienos – 2021 m. kovo 17 d., pridedant 30 kalendorinių dienų terminą nuo pranešimo gavimo dienos atliktiems darbams priimti, pasirašant atliktų darbų apžiūros aktą (preliminariosios sutarties 7.1 papunktis), pridedant 30 kalendorinių dienų terminą sutarčiai įforminti (modifikavęsis įsipareigojimas sudaryti pagrindinę sutartį), pridedant dviejų mėnesių protingą terminą reikalauti pateikti atliktų darbų aktą ir įforminti sutartį – įregistruoti nekilnojamojo turto perėjimo faktą (preliminariosios sutarties 7.2 papunktis).

79. Kasaciniame skunde teigiama, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai nustatė, už kokią kainą butas buvo parduotas tretiesiems asmenimis. Be to, butas buvo parduotas su baldais, o savo sudarytoje preliminariojoje sutartyje šalys nesusitarė, kad į 163 000 Eur kainą įeis buto apstatymas baldais. Byloje taip pat pateikti įrodymai, kad atsakovė patyrė buto išlaikymo nuostolių, kurie sudarė mažiausiai 26 502,62 Eur, tačiau apeliacinės instancijos teismas tokių aplinkybių nevertino.

80. Pirmosios instancijos teismas nusprendė, kad butas tretiesiems asmenims parduotas už mažesnę – 153 000 Eur – kainą, nei ieškovas jį būtų įsigijęs (163 266,50 Eur). Apeliacinės instancijos teismas nurodė, jog pirmosios instancijos teismo pozicija, kad buto kaina, už kurią jis parduotas tretiesiems asmenims, yra mažesnė 71 303,54 Eur, nepagrįsta.

81. Dėl šių kasacinio skundo argumentų pasisakytina pagal šios nutarties 57–58 punktuose nurodytas kasacinio teismo vertinimo ribas. Iš šalių sudaryto susitarimo sąlygų matyti, kad į jame nurodytą parduodamo buto kainą įeina šio susitarimo priede Nr. 3 išvardyti pardavėjos atliekami visiškos apdailos darbai su nurodytos įrangos montavimu (4.3 papunktis). Vienas iš susitarimo priedų Nr. 3 – buto apdailos aprašymas (10.12 papunktis). Iš 2024 m. sausio 16 d. pirkimo–pardavimo sutarties, kurią sudarė atsakovė su trečiaisiais asmenims, matyti, kad buto kaina nurodyta 233 000 Eur (4.1 papunktis), vidutinė rinkos kaina nurodyta 153 000 Eur (2.2 papunktis). Šios sutarties 2.3 papunktyje nurodyta, kad daiktas parduodamas su santechnikos įranga, visa kita normaliam daikto eksploatavimui būtina įranga, įrengimais bei visais jame esančiais baldais, kurių kaina – 71 303,54 Eur.

82. Sutiktina su kasacinio skundo argumentais ta apimtimi, kad aptariamu atveju teismų nebuvo įvertinta, ar šalių sudarytoje preliminariojoje būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartyje nustatyta kaina, kuri apėmė atsakovės atliekamus visiškos apdailos darbus su nurodytos įrangos montavimu, buvo susijusi ir su parduodamo buto apstatymu baldais. Tokiu atveju turėjo būti analizuojami ir vertinami šalių sudarytos sutarties priede Nr. 3 išvardyti atsakovės atliekami visiškos apdailos darbai su nurodytos įrangos montavimu, tačiau tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų turinys patvirtina, kad to nebuvo padaryta, taigi buvo tinkamai ir visapusiškai neįvertintos tiek šalių sudarytos sutarties, tiek ir sutarties su trečiaisiais asmenims nuostatos, kurios aktualios vertinant abiejų sutarčių kainų skirtumą.

83. Be to, sutiktina su atsakovės kasacinio skundo argumentais, kad apeliacinės instancijos teismas neįvertino ir nepasisakė dėl atsakovės nurodytų aplinkybių ir įrodymų, susijusių su buto išlaikymo išlaidomis, patirtomis iki buto pardavimo tretiesiems asmenims (šildymui, bendrai elektrai, komunalinėms atliekoms, bendrijai, valstybės žemės nuomai apmokėti), kurios, atsakovės teigimu, sudaro mažiausiai 26 502,62 Eur.

84. Pirkėjas, sumokėjęs visą kainą už statomą objektą, pardavėjui jį suformavus kaip turtinį vienetą ir įregistravus viešame Nekilnojamojo turto registre, įgyja nuosavybės teisę į sukurtą objektą ar jo dalį, o tai kartu lemia ir tam tikrų pareigų atsiradimą. Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas ne kartą yra pabrėžęs, kad nuosavybė įpareigoja (Konstitucinio Teismo 2000 m. gruodžio 21 d., 2016 m. birželio 7 d. nutarimai). Teisės normomis reguliuojamų nuosavybės santykių subjektai paprastai turi ne tik tam tikras teises, bet ir atitinkamas pareigas (Konstitucinio Teismo 1997 m. balandžio 8 d., 2011 m. sausio 31 d., 2016 m. birželio 7 d. nutarimai). Įstatymu (CK 6.229–6.236 straipsniai) taip pat sureguliuoti kito asmens reikalų tvarkymo teisiniai santykiai.

85. Teisėjų kolegija pažymi, kad civilinėse bylose vyrauja rungimosi principas, kuris, be kita ko, reiškia, kad kiekviena ginčo šalis privalo įrodyti tas aplinkybes, kuriomis remiasi kaip savo reikalavimų ar atsikirtimų pagrindu, išskyrus atvejus, kai yra remiamasi aplinkybėmis, kurių nereikia įrodinėti (CPK 12, 178 straipsniai). Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad žalos padarymo fakto ir jos dydžio įrodinėjimo našta tenka ieškovui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. gegužės 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTEzLTEwNzUvMjAyNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-113-1075/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-113-1075/2024">e3K-3-113-1075/2024</a>, 63 punktas).

Dėl bylos procesinės baigties ir bylinėjimosi išlaidų paskirstymo

86. Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad nagrinėjamoje byloje buvo netinkamai nustatytas momentas, kuriuo turėtų būti nustatyta ginčo buto rinkos vertė ir su kuriuo sietinas ieškovo teisės į galimai patirtų nuostolių dydžio apskaičiavimas, tinkamai neįvertintas buto kainos, už kurią butas parduotas tretiesiems asmenims, aspektas, t. y. ar į šią kainą įskaičiuota ir baldų vertė, taip pat neįvertinti atsakovės argumentai dėl patirtų išlaidų butui prižiūrėti po to, kai buto savininku tapo ieškovas, o tai sudaro pagrindą teismų procesinius sprendimus panaikinti ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui (CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktas, 360 straipsnis). Remiantis nutartyje pateiktais išaiškinimais, bylą nagrinėjant iš naujo ieškovo patirti nuostoliai turi būti skaičiuojami pagal šios nutarties 73, 78 punktuose nurodytą nuostolių apskaičiavimo būdą, o ne tokį, kurį nepagrįstai pritaikė apeliacinės instancijos teismas. Nustatant ieškovo patirtų nuostolių dydį taip pat įvertintinos teismų nustatytos aplinkybės dėl ieškovui ir tretiesiems asmenims parduoto objekto skirtumų (butas parduotas su baldais ar be jų) ir atsakovės patirtos išlaidos buto išlaikymui ieškovui įgijus nuosavybės teisę į butą iki jo perleidimo tretiesiems asmenims (šios nutarties 82–84 punktai).

87. Bylą iš naujo nagrinėsiantis teismas turėtų nustatyti ginčo buto rinkos vertę nurodytu momentu – 2021 m. liepos 15 d. (nutarties 73, 78 punktai), taip pat aplinkybę, kad ieškovas jau nuo 2021 m. vasario 25 d. įgijo nuosavybės teisę į nupirktą butą ir įgijo savininko teises ir pareigas, įskaitant teisę naudotis specialiaisiais savininko pažeistų teisių gynimo būdais ir kt.

88. Kiti kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai (dėl apeliacijos ribų peržengimo, kompensuojamųjų palūkanų skaičiavimo ir kt.), atsižvelgiant į bylos išnagrinėjimo kasaciniame teisme rezultatą, neturi teisinės reikšmės tinkamam bylos išnagrinėjimui kasacine tvarka, todėl teisėjų kolegijai atskirai dėl jų nepasisako.

89. Kasaciniam teismui nusprendus civilinę bylą perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, šalių bylinėjimosi išlaidų atlyginimo klausimas nespręstinas (CPK 93, 96 straipsniai).

90. Kasaciniame teisme išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, nepatirta.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2025 m. gegužės 8 d. nutartį ir Kauno apygardos teismo 2024 m. lapkričio 18 d. sprendimą panaikinti ir perduoti bylą nagrinėti iš naujo Kauno apygardos teismui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Gražina Davidonienė

Artūras Driukas

Irmantas Šulcas