Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomą be aukciono, valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia teisines pasekmes, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-8-403/2019

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-13330-2017-0

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.8; 2.1.2.6.

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2019 m. vasario 7 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Egidijaus Laužiko (kolegijos pirmininkas), Gedimino Sagačio ir Algirdo Taminsko (pranešėjas),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „Domus Altera“ kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. birželio 26 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos ieškinį atsakovėms bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Domus Altera“, Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai prie Aplinkos ministerijos dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia, trečiasis asmuo akcinė bendrovė Šiaulių bankas.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomą be aukciono, valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia teisines pasekmes, aiškinimo ir taikymo.

2. Ieškovė prašė: 1) pripažinti negaliojančia 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-449; 2) įpareigoti BUAB,,Domus Altera“ per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti 0,8696 ha žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pašalinant jame esančius pastatus ir statinius; 3) tuo atveju, jei BUAB „Domus Altera“ per teismo nustatytą terminą neatlaisvins minėto 0,8696 ha žemės sklypo, leisti Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai pašalinti pastatus, esančius sklype, ir išregistruoti visas daiktines teises, visus juridinius faktus, susijusius su šiais nekilnojamaisiais objektais, iš Nekilnojamojo turto registro, visas išlaidas išieškoti iš BUAB „Domus Altera“.

3. Ieškovė nurodė, kad Nacionalinės žemės tarnybos Kauno miesto skyriaus vedėjo 2015 m. gruodžio 22 d. įsakymu Nr. 8VĮ-1603-(14.8.2.) „Dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypo, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos“ ir 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi žemės sklypas (duomenys neskelbtini), buvo išnuomotas atsakovei BUAB „Domus Altera“. Ieškovė 2016 m. lapkričio 28 d. atliko minėto žemės sklypo naudojimo patikrinimą vietoje ir surašė 2016 m. lapkričio 29 d. žemės naudojimo patikrinimo aktą Nr. 8ŽN-336-(14.8.71.). Šio patikrinimo metu nustatyta, kad žemės sklype esantys atsakovei priklausantys nekilnojamieji objektai nenaudojami, žemės sklypas apaugęs savaiminiais krūmų želdiniais. Veikla pagal nustatytą paskirtį nėra vykdoma. Atsižvelgiant į tai, 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 8SŽN-449 pripažintina negaliojančia, o žemės sklypas turi būti atlaisvintas nuo jame esančių statinių (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.105 straipsnio 4 dalis).

4. Ieškovė taip pat nurodė, kad, remiantis Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymo 15 straipsnio 1 dalimi, atsižvelgiant į tai, kad statiniai, esantys ginčo žemės sklype, pažeidžia teisės aktų reikalavimus, dėl statybos padarinių šalinimo valstybei privalo atstovauti Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija, ji įtrauktina į bylą kaip atsakovė.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

5. Kauno apylinkės teismas 2018 m. kovo 5 d. sprendimu ieškinį atmetė.

6. Teismas, įvertinęs VĮ Registrų centro išrašo duomenis apie nekilnojamojo turto (siurblinės ir sandėlio), esančio ginčo žemės sklype, nusidėvėjimą, į bylą pateiktas nuotraukas, padarė išvadą, kad ieškovės parengtas patikrinimo aktas nepatvirtina, jog pastatai yra sunykę taip, kad negali būti naudojami pagal paskirtį. Teismo vertinimu, byloje nėra įrodymų, paneigiančių, kad nekilnojamojo turto objektai atitinka statinio sąvoką, yra tinkami eksploatuoti. Teismo nuomone, atsakovės BUAB „Domus Altera“ ir V. S. sudaryta siurblinės ir sandėlio neterminuota nuomos sutartis patvirtina, kad pastatai yra pakankamai geros būklės ir patrauklūs nuomininkui, įsipareigojusiam mokėti nuomos mokestį, o šio mokesčio gavimas yra reikšmingas bankrutavusiai įmonei. Dėl šios priežasties teismas nepagrįstais pripažino ieškovės argumentus, kad nebuvo pagrindo sudaryti su atsakove valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį dėl to, jog pastatai sunyko.

7. Teismas ieškovės požiūrį ir elgesį, kai sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį dėl ant žemės esančių atsakovės pastatų būklės buvo sprendžiama vien tik iš viešo registro duomenų, o siekiant nutraukti šią sutartį jau remiamasi faktine pastatų būkle, nors ji nuo sutarties sudarymo dienos iš esmės nepablogėjo, vertino kaip neatsakingą ir nesąžiningą. Teismas pažymėjo, kad ieškovė nepateikė jokių įrodymų, kokiu kitu geresniu, nei valstybinės žemės nuomos sutartis, būdu būtų užtikrintas viešasis visuomenės interesas racionaliai naudoti valstybinę žemę ir gauti iš to naudą visuomenei. Byloje nustatęs, kad pastatai ir statiniai nėra sunykę, faktiškai egzistuoja ir yra išnuomoti asmeniui, kuris juos naudoja pagal paskirtį, kad faktinės aplinkybės, buvusios nuomos sutarties sudarymo metu, iš esmės nepasikeitė, teismas sprendė, jog nėra pagrindo daryti išvadą, kad nebuvo teisinio pagrindo šios sutarties sudaryti, o ją sudarius buvo pažeistos imperatyviosios Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto, CK 6.551 straipsnio 2 dalies, Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 (toliau – ir Taisyklės), 28 punkto nuostatos. Atsižvelgdamas į tai, teismas reikalavimą pripažinti valstybinės žemės nuomos sutartį negaliojančia, kaip prieštaraujančią imperatyviosioms įstatymo normoms, atmetė kaip neįrodytą.

8. Teismo vertinimu, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija šioje byloje nėra tinkama atsakovė. Inspekcijos funkcijas apibrėžiančiame Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatyme atvejų, kada inspekcija vykdo padarinių šalinimą pagal teismų sprendimus, sąrašas yra baigtinis, o įstatymo 15 straipsnio 1 dalies nuostata nereiškia, kad inspekcija visais atvejais visose bylose, kuriose yra nagrinėjami ginčai dėl statinių nugriovimo, turi įgyti statinių griovimo teisę ar pareigą, atsakovui tokios prievolės nevykdant. Teismo sprendimų, kai taikomos CK 4.104, 4.105 straipsniuose nurodytos pasekmės, pagrindu statinius griauti turėtų statinių savininkai, o jiems sprendimo nevykdant, suinteresuoti asmenys dėl priverstinio vykdymo turi teisę kreiptis į antstolius. Teismas, nustatęs, kad kaip atsakovė šioje byloje yra patrauktas asmuo, kuris neturi atsakyti pagal ieškinį, atmetė ieškinį inspekcijai, kaip pareikštą netinkamam atsakovui.

9. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal ieškovės apeliacinį skundą, 2018 m. birželio 26 d. sprendimu panaikino Kauno apylinkės teismo 2018 m. kovo 11 d. sprendimą ir priėmė naują sprendimą – ieškinį tenkino iš dalies: pripažino negaliojančia 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-449; įpareigojo BUAB,,Domus Altera“ per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti 0,8696 ha žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pašalinant jame esančius pastatus ir statinius; atmetė kitą ieškinio dalį.

10. Kolegija, įvertinusi šalių sudarytos ginčo valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sąlygų turinį, šalių procesiniuose dokumentuose išdėstytus argumentus, padarė išvadą, kad tarp šalių susiklostė valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu teisiniai santykiai, todėl kilusiam ginčui spręsti taikė normas, reguliuojančias valstybinių žemės sklypų nuomos ne aukciono tvarka teisinius santykius (CK 6.551 straipsnio 2 dalis, Žemės įstatymo 9 straipsnis, Taisyklės).

11. Kolegija, remdamasi CK 1.80, 1.96, 6.551 straipsniais, Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsniu, Žemės įstatymo 9 straipsniu, Taisyklių 28.1 punktu, atsižvelgdama į tai, kad byloje ginčijama su atsakove BUAB „Domus Altera“ sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis, padarė išvadą, jog sąlygų valstybinės žemės sklypo nuomai ne aukciono būdu buvimas ir jų vertinimas sudaro šios bylos nagrinėjimo dalyką. Kolegijos vertinimu, sprendžiant ginčą esminę reikšmę turi aplinkybių, susijusių su atsakovei priklausančių statinių būkle ir jų naudojimu pagal tiesioginę paskirtį ginčijamos sutarties sudarymo metu, ištyrimas ir teisinis šių aplinkybių įvertinimas.

12. Pirmosios instancijos teismas, kolegijos vertinimu, padarydamas išvadą, kad byloje nėra įrodymų, patvirtinančių, jog pastatai yra sunykę taip, kad negali būti naudojami pagal paskirtį, nepagrįstai nenustatė, ar atsakovė, teikdama prašymą nuomoti valstybinės žemės sklypą be aukciono, naudojasi šiuo žemės sklypu ir ar eksploatuoja šiame žemės sklype esančius statinius, t. y. juose vykdo Nekilnojamojo turto kadastre nurodytą veiklą. Kolegija pažymėjo, kad lemiamą reikšmę turi ne sklype esančių statinių teisinio registravimo duomenys, bet faktinės situacijos vertinimas, svarbu įvertinti ir tai, ar žemės sklype vykdoma veikla, susijusi su esančio statinio naudojimu. Kolegija atkreipė dėmesį į tai, kad teisės aktuose nenustatyta galimybė be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje.

13. Kolegija, ištyrusi byloje esančius įrodymus, padarė išvadą, kad nėra įrodymų, patvirtinančių, jog, sudarant ginčo žemės nuomos sutartį, egzistavo būtina prielaida – atsakovei priklausančių statinių eksploatavimas, kurio pagrindu galėjo atsirasti atsakovės teisė be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą. Ieškovė 2016 m. lapkričio 29 d. patikrinimo vietoje metu nustatė, kad sklype esantys statiniai nenaudojami, sklypas apaugęs savaiminiais krūmų želdiniais, veikla pagal nustatytą paskirtį (pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos) nėra vykdoma, ir šias aplinkybes patvirtina pateiktos fotonuotraukos, kas patvirtina statinių nenaudojimo ir žemės sklypo nereikalingumo statiniams eksploatuoti faktą.

14. Atsakovės pateiktas 2017 m. rugpjūčio 4 d. antstolio S. U. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas, kolegijos vertinimu, patvirtina, kad pastatas – siurblinė nėra eksploatuojamas pagal tiesioginę paskirtį, o sandėlis neegzistuoja. Be to, antstolio konstatuota aplinkybė, kad sandėlio nuomininkas pradėjo tvarkyti aplinką, buldozeriu lygina žemes, tvarko žemę, kuri buvo apaugusi žolėmis, nepatvirtina pastatų naudojimo pagal jų tiesioginę paskirtį sutarties sudarymo metu fakto, šio fakto, kolegijos nuomone, nepatvirtina ir atsakovės su V. S. sudaryta siurblinės ir neegzistuojančio natūroje sandėlio neterminuota nuomos sutartis. Atvirkščiai, antstolio konstatuotos aplinkybės patvirtina, kad ginčo žemės sklypas yra apleistas, todėl negalėjo būti naudojamas pagal tikslinę paskirtį. Dėl šios priežasties kolegija sprendė, kad atsakovė, kaip pastatų savininkė, neturi teisės į ginčo žemės sklypo nuomą ne aukciono būdu.

15. Remdamasi Lietuvos Respublikos įmonių bankroto įstatymo (toliau – ĮBĮ) 30 straipsnio 3 dalimi, 32 straipsnio 1 dalimi, atsižvelgdama į tai, kad atsakovei bankroto byla iškelta 2014 m. kovo 10 d., teismo nutartis pripažinti įmonę bankrutavusia ir likviduojama priimta 2014 m. rugsėjo 19 d. ir šioje nutartyje nėra nustatyta galimybė atsakovei sudaryti kokius nors sandorius, prašymą išnuomoti ginčo valstybinės žemės sklypą atsakovė ieškovei pateikė 2015 m. gruodžio 1 d., sutartis sudaryta 2015 m. gruodžio 23 d., kolegija padarė išvadą, kad bankrutavusios atsakovės veiksmai trisdešimt penkerių metų laikotarpiui sudarant žemės nuomos sutartį ir ja prisiimant įsipareigojimus mokėti žemės nuomos mokestį prieštarauja likviduojamos įmonės statusą turinčios atsakovės likvidavimo stadijos paskirčiai ir esmei. Atsakovė dėl likviduojamos įmonės statuso negali vykdyti ūkinės veiklos ir atitinkamai išsinuomoti valstybinės žemės sklypų, kuriuose yra jai nuosavybės teise priklausantys statiniai, kadangi valstybinės žemės sklypai yra išnuomojami juose esantiems statiniams pagal jų paskirtį eksploatuoti.

16. Kolegija sprendė, kad ginčijamos sutarties sudarymo metu atsakovei priklausantys statiniai nebuvo naudojami ir eksploatuojami pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą tiesioginę jų paskirtį, todėl jiems naudoti valstybinės žemės sklypas nebuvo reikalingas, t. y. neegzistavo sąlygos išnuomoti atsakovei valstybinės žemės sklypą lengvatinėmis sąlygomis – ne aukciono tvarka. Be to, nuo 2014 m. rugsėjo 19 d. atsakovė įgijo likviduojamos įmonės statusą ir prasidėjo jos likvidavimo procesas. Dėl nurodytų priežasčių teismas nuo sudarymo momento pripažino negaliojančia su atsakove 2015 m. gruodžio 23 d. sudarytą valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį kaip prieštaraujančią imperatyviosioms įstatymo normoms (CK 1.80 straipsnio 1 dalis, 6.551 straipsnio 1 dalis, Žemės įstatymo 6 straipsnio 1 dalis, 9 straipsnis, Taisyklių 28.1 punktas).

17. Kadangi ieškovė apeliaciniu skundu neginčijo pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies, kuria atmesti reikalavimai atsakovei Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai, kolegija, pritardama teismo motyvams dėl šios ieškinio dalies, plačiau šiuo klausimu nepasisakė.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į jį teisiniai argumentai

18. Kasaciniu skundu atsakovė BUAB,,Domus Altera“ prašo panaikinti apeliacinės instancijos teismo sprendimą ir palikti galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą; priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

18.1. Teismas, pripažinęs ginčo nuomos sutartį negaliojančia, įpareigojo atsakovę savo lėšomis per 3 mėnesius nuo skundžiamo sprendimo įsiteisėjimo dienos atlaisvinti žemės sklypą, pašalinti jame esančius pastatus ir statinius, t. y. de facto (faktiškai) nugriauti teisėtai pastatytus ir atsakovei nuosavybės teise priklausančius statinius. Tačiau skundžiamo sprendimo dalis dėl pastatų, esančių žemės sklype, nugriovimo atsakovės sąskaita yra be jokių motyvų (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 263, 270, 331 straipsniai), o tai sudaro absoliutų sprendimo negaliojimo pagrindą (CPK 329 straipsnio 2 dalies 4 punktas) ir lemia poreikį pakartotinai išnagrinėti bylą apeliacinės instancijos teisme.

18.2. Teismas, įpareigojęs atsakovę nugriauti jai nuosavybės teise priklausančius statinius, padarė esminį materialiosios teisės normų pažeidimą, nes visiškai nevertino nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia (nutraukimo) padarinių ir netaikė CK 4.105 straipsnio, taip pat pažeidė Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos (toliau – Konvencija) protokolo Nr. 1 1 straipsnį ir nukrypo nuo visuotinai pripažįstamo nuosavybės teisių apsaugos principo.

18.3. Teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, turėjo įvertinti kitas alternatyvias galimybes naudotis žemės sklypu ir tik tuomet svarstyti pastatų nugriovimo galimybę. Pagal kasacinio teismo formuojamą CK 4.105 straipsnio 1 dalies aiškinimo ir taikymo praktiką (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. liepos 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzA1LTkxNi8yMDE3" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-305-916/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-305-916/2017">e3K-3-305-916/2017</a>), tais atvejais, kai byloje nėra objektyvių duomenų, kad žemės sklype esantiems pastatams negali būti nustatytas servitutas, šie pastatai yra pastatyti teisėtai, jų išmontuoti ir perkelti neįmanoma, tinkamiausias pažeistų teisių gynimo būdas yra servituto nustatymas.

18.4. Be jokių motyvų įpareigodamas atsakovę savo lėšomis nugriauti teisėtai pastatytus ir jai nuosavybės teise priklausančius statinius, teismas pažeidė CK 4.105 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą ir teismų praktikoje pripažįstamą pareigą motyvuotai įvertinti kitas alternatyvias galimybes naudotis žemės sklypu; nurodyti, kodėl šioje byloje yra pateisinama taikyti išimtinę – nekilnojamojo turto griovimo – priemonę; motyvuoti, kodėl atsakovė žemės sklype esančius statinius turi nugriauti savo lėšomis. Pagal kasacinio teismo praktiką statinių griovimas net tais atvejais, kai statiniai žemės sklype yra pastatyti neteisėtai, yra laikomas kraštutine priemone, taikytina tik nesant teisinės galimybės kitaip spręsti neteisėtos statybos padarinių šalinimo klausimą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. sausio 7 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00My8yMDE1" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-43/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-43/2015">3K-3-43/2015</a>; 2016 m. vasario 26 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMTAtMzEzLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-110-313/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-110-313/2016">3K-3-110-313/2016</a>; 2017 m. balandžio 19 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xOTEtNjkwLzIwMTc=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-191-690/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-191-690/2017">3K-3-191-690/2017</a>; kt.).

18.5. Teismas nevertino aplinkybių ir byloje esančių įrodymų, reikšmingų sprendžiant, kam turi tekti statinių griovimo išlaidos, t. y. neanalizavo, kas yra kaltas dėl to, kad nuomos sutartis pripažinta negaliojančia, taip pat nenurodė, kokia teisės norma remiasi, įpareigodamas atsakovę nugriauti statinius savo lėšomis. Ištyręs šias aplinkybes ir deramai motyvavęs sprendimą, teismas nebūtų įpareigojęs atsakovės sklype esančių statinių nugriauti savo lėšomis. CK 4.105 straipsnio 2, 3 ir 4 dalyse įtvirtintos nuostatos reglamentuoja statinių griovimo išlaidųų paskirstymą, kai sandoris, kurio pagrindu buvo naudojamasi žemės sklypu, teismo pripažįstamas negaliojančiu. Esminis kriterijus, pagal kurį paskirstomos statinių griovimo išlaidos, yra tai, kam tenka atsakomybė dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu. Remiantis minėtomis teisės normomis, statinių savininkas privalo nugriauti statinius savo lėšomis tik tada, jeigu sandoris, kurio pagrindu buvo naudojamasi žemės sklypu, buvo pripažintas negaliojančiu būtent dėl statinių savininko kaltės. Nagrinėjamu atveju ne atsakovei, o būtent ieškovei tenka atsakomybė, jeigu buvo sudaryta imperatyviosioms įstatymo normoms prieštaraujanti nuomos sutartis. Pagal kasacinio teismo praktiką, asmeniui prašant išnuomoti valstybinės žemės sklypą ne aukciono būdu, valstybės įgaliota institucija, atsakinga už valstybinės žemės nuomą, privalo kiekvienu konkrečiu atveju tikrinti, ar toks asmuo atitinka įstatymo nustatytus privalomus reikalavimus ir turi teisę prašomu būdu išsinuomoti žemės sklypą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 9 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzMtMjE5LzIwMTg=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-133-219/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-133-219/2018">3K-3-133-219/2018</a>). Taigi būtent ieškovei teko pareiga įsitikinti, kad egzistuoja sąlygos sudaryti nuomos sutartį. Atitinkamai jai tenka atsakomybė dėl to, jeigu nuomos sutartis buvo sudaryta pažeidžiant imperatyviąsias įstatymo normas. Ieškovė 2018 m. vasario 12 d. teismo posėdyje pripažino, kad sudarant nuomos sutartį nebuvo atlikti visi privalomi veiksmai, nors jai ir buvo žinoma atsakovės teisinė padėtis. Taigi ieškovė pripažino, kad nuomos sutartį sudarė tinkamai neįgyvendinusi savo, kaip valdžios institucijos, funkcijų. Nepaisydamas to, visas neigiamas tokio elgesio pasekmes teismas perkėlė atsakovei.

18.6. Kasacinio teismo praktikoje dar niekada nevertintas išskirtinių teisinių aplinkybių kontekstas reikalauja kasacinio teismo išaiškinimo dėl likviduojamos įmonės veiklai taikomų ribojimų ir įpareigojimo realizuoti turtą santykio. Esama kasacinio teismo praktika (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-109-611/2015; 2018 m. balandžio 13 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTUzLTM3OC8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-153-378/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-153-378/2018">e3K-3-153-378/2018</a>) nepadeda aiškiai atsakyti į klausimą, kaip turėtų būti sprendžiama problema, kai bankrutuojanti (likviduojama) įmonė nuosavybės teise teisėtai valdo nekilnojamąjį turtą, esantį ant valstybinės žemės sklypo, o valstybinę žemę patikėjimo teise valdanti institucija siekia, kad turtas būtų ne pagerinamas ar realizuojamas, o sunaikintas pačios bankrutuojančios įmonės (de facto jos kreditorių, įskaitant įkaito turėtojus) lėšomis. Dėl to valstybinę žemę besinuomojančioms bankrutuojančioms (likviduojamoms) įmonėms yra aktualus byloje kilęs ĮBĮ įtvirtinto reguliavimo taikymo klausimas: ar IBĮ 30 straipsnio 3 dalies nuostata, kad likviduojama dėl bankroto įmonė gali sudaryti tik susijusius su įmonės veiklos nutraukimu arba teismo nutartyje likviduoti įmonę nurodytus sandorius, aiškintina kaip draudžianti likviduojamai įmonei sudaryti valstybinės žemės, reikalingos įmonei priklausantiems statiniams eksploatuoti, nuomos sutartis ir sąlygoja būtinybę tokias sutartis pripažinti negaliojančiomis dėl prieštaravimo imperatyviosioms normoms.

18.7. Atsakovės manymu, IBĮ 30 straipsnio 3 dalis turėtų būti aiškinama kaip leidžianti įmonei, dėl kurios pradėtas bankroto (likvidavimo) procesas, eksploatuoti jai priklausančius statinius tokiu būdu, kad būtų išsaugoma įmonės nekilnojamojo turto vertė iki turto pardavimo. Kitaip tariant, net ir bankrutavusiai (likviduojamai) įmonei neturėtų būti užkirstas kelias sudaryti (tęsti) valstybinės žemės, reikalingos statiniams eksploatuoti, nuomos sutartis, jeigu valstybinės žemės sklype yra nekilnojamasis turtas, ypač jei tokio nekilnojamojo turto realizavimas be teisių į žemę neįmanomas ar itin sudėtingas. Aiškinant priešingai, susiklosto situacija, kai bankrutavusi (likviduojama) įmonė ne tik negali realizuoti turimo nekilnojamojo turto, bet dar ir įpareigojama savo lėšomis nugriauti teisėtai pastatytus ir įregistruotus jai nuosavybės teise priklausančius statinius vien dėl savo, kaip bankrutuojančios (likviduojamos) įmonės, statuso. Taigi teismas netinkamai aiškino IBĮ 30 straipsnio 3 dalies nuostatas kaip visais atvejais ribojančias likviduojamos įmonės teisę nuomotis valstybinės žemės sklypą aplink nuosavybės teise valdomą nekilnojamąjį turtą pastarojo realizavimo tikslu ir nepateisinamai nukrypo nuo kasacinio teismo praktikoje suformuotų bankroto proceso tikslų.

18.8. Teismas nepagrįstai, nukrypdamas nuo įrodinėjimo pareigos paskirstymo tarp bylos šalių taisyklių (CPK 178, 185 straipsniai), įrodinėjimo naštą perkėlė atsakovei, o dėl tokio paskirstymo netinkamai įvertino įrodymus. Skundžiamu sprendimu buvo suformuota praktika, leidžianti valstybinėms institucijoms, vienašališkai priimančioms sprendimus dėl sutarčių (pvz., valstybinės žemės nuomos) sudarymo, vien dėl pasikeitusios savo pačių pozicijos (t. y. be jokio teisinio pagrindo ar faktinių aplinkybių pasikeitimo) teismo pagalba išvengti sutartinių įsipareigojimų vykdymo. Tiek ĮBĮ 30 straipsnio 3 dalis, tiek kitos byloje taikytinos teisės normos galiojo nuomos sutarties sudarymo metu, todėl jokios teisinės aplinkybės nelemia poreikio naikinti teisėtai sudarytą nuomos sutartį. Faktinių aplinkybių pasikeitimo, t. y. kitokios statinių, suteikiančių teisę į valstybinės žemės nuomą, padėties, taip pat nėra. Nekilnojamojo turto registre įregistruoti ir laisvai apžiūrimi statiniai yra tokios pačios būklės tiek nuomos sutarties sudarymo, tiek prašymo ją pripažinti negaliojančia metu. Tai, kad keičiasi statinių aplinkos priežiūra (pjaunama žolė, tvarkoma teritorija), rodo tik atsakovės pastangas prižiūrėti turtą, bet ne esminį faktinės padėties pasikeitimą, lemiantį poreikį pripažinti nuomos sutartį negaliojančia. Dėl to ieškovei, pagal savo pačios surinktus duomenis priėmusiai sprendimą sudaryti sutartį ir vėliau, nesant jokio teisinio ir (ar) faktinio padėties pasikeitimo, siekiančiai savo pačios sudarytą sutartį pripažinti negaliojančia, ir turėjo tekti pareiga įrodyti, kad jau sudarant nuomos sutartį buvo tokios aplinkybės, dėl kurių nuomos sutarties sudarymas prieštaravo imperatyviosioms įstatymo normoms ir sutartis negalėjo būti sudaryta. Tokių įrodymų nesant ar ieškovei jų nepateikus, ieškinys turėjo būti atmestas.

19. Trečiasis asmuo pareiškimu prisidėjo prie atsakovės kasacinio skundo.

20. Ieškovė atsiliepimu į atsakovės kasacinį skundą prašo palikti apeliacinės instancijos teismo sprendimą nepakeistą, o kasacinį skundą atmesti. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

20.1. Teismas skundžiamame sprendime tinkamai vadovavosi CK 6.551 straipsnio 2 dalies, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto ir Taisyklių 28 punkto nuostatomis, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 18 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K- 3-180/2008 suformuluotais išaiškinimais.

20.2. Teismas tinkamai įvertino faktinę situaciją žemės sklype, kad atsakovei priklausantys nenaudojami ir sunykę statiniai neatitinka minėtų teisės aktų nuostatų. Tai, kad jų nusidėvėjimo procentas, VĮ Registrų centro duomenimis, sudaro 53 ir 57 proc., tik patvirtina statinių nenaudojimą ir sunykimą. Toks didelis nusidėvėjimo procentų įregistravimas Nekilnojamojo turto registre kaip tik ir reiškia statinių netinkamumą jais naudotis pagal paskirtį ir būtinybę juos remontuoti ar rekonstruoti. Minėti statinių nusidėvėjimo procentai kartu su žemės sklypo patikrinimo metu užfiksuotomis aplinkybėmis kaip tik pavirtina ir įrodo tą faktą, jog atsakovei priklausantys statiniai buvo tiek susidėvėję bei sunykę, kad niekaip negalėjo ir negali būti naudojami pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą paskirtį.

20.3. Teismų praktikoje išaiškinta, kad žemės sklypas gali būti laikomas užstatytu, jeigu jame yra statinio sąvoką atitinkantis nekilnojamasis daiktas, kurio eksploatacijai žemės sklypas ir yra naudojamas (žr. Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2002 m. kovo 14 d. nutartį administracinėje byloje Nr. A6-64/2002; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. liepos 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzEvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-431/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-431/2006">3K-3-431/2006</a>). Šiuo atveju faktinės aplinkybės patvirtina, kad žemės sklypas nėra ir negali būti naudojamas, o apleistų, nykstančių, fiziškai sunykusių liekanų (griuvėsių) negalima laikyti statiniais, kas suponuoja išvadą, kad žemės sklypas nėra užstatytas (liekanų neįmanoma naudoti pagal paskirtį). Statinių likučiai (liekanos, griuvėsiai) neatitinka statinio sąvokos, nefunkcionuoja, nėra ir negali būti naudojami (funkcionuoti) pagal paskirtį (Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 2 straipsnio 37, 54, 84 dalys) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. balandžio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-284/2004; 2011 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-60/2011; 2013 m. gruodžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01My8yMDEz" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-53/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-53/2013">3K-3-53/2013</a>; 2014 m. kovo 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy03OC8yMDE0" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-78/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-78/2014">3K-3-78/2014</a>; 2017 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yODEtNjk1LzIwMTc=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-281-695/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-281-695/2017">3K-3-281-695/2017</a>).

20.4. Pagal Konstituciją nuosavybės teisė nėra absoliuti, ji gali būti įstatymu ribojama dėl nuosavybės objekto pobūdžio, dėl padarytų teisei priešingų veikų ir (arba) dėl visuomenei būtino ir konstituciškai pagrįsto poreikio. Todėl atsakovei nuosavybės teise priklausančio pastato likučiai (kurie, kaip matyti iš antstolio protokolo, buvo pašalinti iš žemės sklypo) ir apleistas inžinerinis statinys negali nulemti visuomenei būtino ir konstituciškai pagrįsto poreikio – neįvykdžius žemės reformos ir neatkūrus nuosavybės teisių leisti naudoti valstybinę žemę netinkamos naudoti būsenos statiniui (be to, akivaizdžiai per didelio ploto, nes siurblinės užstatymo plotas sudaro tik 159 kv. m, o žemės sklypas yra net 0,8696 ha).

20.5. Statybos įstatymo 35 straipsnio 1 dalies 4 punkte nustatyta, kad pastatytas ar nebaigtas statinys nugriaunamas, kai yra fiziškai susidėvėjęs ir kelia pavojų žmonių gyvybei, sveikatai bei aplinkai ir šis pavojus nepašalinamas per viešojo administravimo subjektų, atliekančių statinių naudojimo priežiūrą, reikalavime nurodytą terminą arba per šių subjektų ieškinio pagrindu priimtame teismo sprendime nurodytą terminą. Šioje teisės normoje įtvirtintas teisinis reguliavimas siejamas su netinkamu statinio savininko nuosavybės teisės įgyvendinimu. Ji nustato nuosavybės teisės ribojimo pagrindą, kuris būtinas demokratinėje visuomenėje siekiant apsaugoti kitų asmenų teises, Konstitucijoje įtvirtintas vertybes. Minėta Statybos įstatymo norma imperatyviai nurodo, ką reikia daryti, kai statinys nusidėvi. Ieškovė, kaip valstybinės žemės patikėtinė, nustačiusi nusidėvėjimą pasirinko valstybės nuosavybės teisių gynimo būdą – ieškinio teikimą. Vien aplinkybė, kad nebuvo priežiūros institucijų reikalavimų, negali apriboti ginti žemės savininko teisių (CK 4.98 straipsnis), o kartu ir pašalinti pavojų visuomenei bei aplinkai.

20.6. Statinių savininkui dėl savo kaltės praradus teisę nuomotis žemės sklypą negali būti suteikta teisė kitu teisėtu būdu naudotis šiuo valstybinės žemės sklypu, be to, jis privalo nusikelti (nugriauti) tiek teisėtai įsigytus statinius, tiek ir naujai pastatytus statinius (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zNzAvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-370/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-370/2013">3K-3-370/2013</a>). Įvertinus tai, kad žemės sklypas nenaudojamas ir nebus naudojamas ateityje esančių statinių liekanoms eksploatuoti, o siekiama neteisėtai ir nepagrįstai toliau valdyti žemės sklypą (prisidengiant turimais statinių likučiais). Šios aplinkybės patvirtina atsakovės kaltę, todėl ji teismo teisėtai, nepažeidžiant CK 4.105 straipsnio nuostatų, įpareigota savo lėšomis atlaisvinti valstybinės žemės sklypą.

20.7. Byloje nustatyta, kad pastatas – siurblinė nenaudojamas kaip siurblinė, o tai reiškia, jog toks statinio ir kartu žemės sklypo naudojimas pažeidžia nuomos sutartį, kuria iš esmės buvo sulygta jį naudoti inžinerinėms komunikacijoms aptarnauti, tiksliau, siurblinei naudoti pagal paskirtį (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Pastato viduje siurblinės įrenginiai demontuoti, kas reiškia, kad ji net negalėtų būti naudojama pagal paskirtį. Jeigu šios faktinės aplinkybės būtų paaiškėjusios prieš nuomos sutarties sudarymą, ieškovė sutarties nebūtų sudariusi.

20.8. Teismas, spręsdamas dėl to, kad likviduojama atsakovė neturėjo teisės sudaryti ginčijamos nuomos sutarties, nepažeidė ĮBĮ 30 straipsnio 3 dalies nuostatų.

21. Atsakovė Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija atsiliepimu į kasacinį skundą prašo dėl kasacinio skundo pagrįstumo spręsti teismo nuožiūra, atsižvelgiant į atsiliepime nurodytus argumentus. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

21.1. Atsakovės kasaciniame skunde dėstomi argumentai dėl valstybinės žemės nuomos sąlygų teisės aktų nustatyta tvarka nėra priskirti Inspekcijos kompetencijai, todėl ji dėl šių kasacinio skundo motyvų ir pagrindų nepasisako.

21.2. Nagrinėjamu atveju ginčo statiniai įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Remiantis Nekilnojamojo turto registro išrašų duomenimis, atsakovė nuosavybės teise valdo šiuos statinius. Šie duomenys įstatymų nustatyta tvarka nėra nuginčyti, taigi laikytini teisingais ir išsamiais, duomenų dėl šių statinių statybos galimo neteisėtumo ieškovė nepateikė. Dėl šios priežasties Inspekcija, remiantis Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymo 15 straipsnio 1 dalimi, kaip teisingai sprendė bylą nagrinėję teismai, nepagrįstai byloje įtraukta kaip atsakovė ir jai nepagrįstai pareikštas reikalavimas dėl ginčo statinių nugriovimo.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl valstybinės žemės nuomos

22. Teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-436/2014; 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-76-684/2018, 25 punktas; 2018 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-447-916/2018, 58 punktas).

23. Vienas iš valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, įtvirtintų Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnyje, yra efektyvumo principas, kuris reiškia, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei. Dėl to bendra valstybinės žemės nuomos taisyklė, įtvirtinta CK 6.551 straipsnio 1 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalyje, yra nuoma aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Taip siekiama kuo didesnės finansinės naudos iš išnuomoto turto (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-447-916/2018, 60 punktas).

24. Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnyje įtvirtintas ir valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo visuomeninės naudos principas, kuris reiškia, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir disponuojama juo rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą.

25. Nors valstybė dėl jai, kaip savininkei, būdingo subjektiškumo nuosavybės teises, siekdama užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą, įgyvendina per atitinkamas institucijas, kurių veiklą reglamentuoja viešosios teisės normos, pagal CK 2.36 straipsnio 1 dalyje nustatytą teisinį reguliavimą valstybė ir jos institucijos civiliniuose santykiuose dalyvauja lygiais pagrindais su kitais šių santykių dalyviais. Tai reiškia, kad valstybės, kaip savininkės, įgyvendinančios nuosavybės teises siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą, santykiai su kitais savininkais grindžiami bendraisiais civilinių santykių subjektų lygiateisiškumo, nuosavybės neliečiamumo, proporcingumo principais, kurie, inter alia (be kita ko), reiškia, kad šiuose santykiuose turi būti užtikrinta teisinga visuomenės interesų ir savininko teisių pusiausvyra.

26. Vadinasi, viena vertus, turi būti užtikrinta, kad, valstybei įgyvendinant savo, kaip žemės savininkės, teises taip, kad būtų gauta maksimalios naudos visuomenei, nebūtų paneigta tokioje žemėje esančių statinių savininkų nuosavybės teisė. Kita vertus, negali būti sudarytos prielaidos valstybinėje žemėje esančių statinių savininkams įgyvendinti nuosavybės teises taip, kad būtų paneigtas vienas iš valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, t. y. efektyvumo principas, kuris reiškia, kad įgyvendinant valstybės nuosavybės teises į žemę turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei, kas reiškia ir veikimą visuomenės interesais.

27. Kaip įstatymų leidėjo siekis užtikrinti visuomenės interesų ir valstybinėje žemėje esančių statinių savininkų nuosavybės teisių teisingą pusiausvyrą aiškintina bendros taisyklės, jog valstybinė žemė išnuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį, išimtis, kuri įtvirtinta CK 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte.

28. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte (2015 m. gruodžio 3 d. įstatymo Nr. XII-2132 redakcija) nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui. Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Detaliau šiuos santykius reglamentuojančių Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (2014 m. spalio 22 d. nutarimo Nr. 1156 redakcija) 30.5 punkte nustatyta, kad žemės nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į valstybės interesus pagal žemės sklype esančio statinio ar įrenginio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, kuri nustatoma pagal patvirtintus statinio ar įrenginio statybos projekto dokumentus, vadovaujantis statybos techniniais reglamentais, pagal kuriuos nustatoma statinių gyvavimo trukmė, o statinių ar įrenginių, pastatytų iki 1996 m. sausio 1 d., – pagal nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje nurodytus statinio ar įrenginio nusidėvėjimo duomenis, vadovaujantis aplinkos ministro patvirtinta pastatų, statinių ir įrenginių, pastatytų iki 1996 m. sausio 1 d., saugaus naudojimo termino nustatymo tvarka. Jeigu valstybinės žemės sklype esančio statinio ar įrenginio nustatytas ekonomiškai pagrįsto naudojimo trukmės terminas suėjęs, tačiau statinys neišregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro arba nėra kitų duomenų apie statinio žuvimą (nugriovimą, sugriovimą, sunykimą, sudegimą ir panašiai), valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti sudaroma terminui, ne ilgesniam nei viena dešimtoji dalis nustatytos statinio ar įrenginio ekonomiškai pagrįstos naudojimo trukmės. Taisyklių 30.6 punkte nustatyta, kad nuomotojas sprendime dėl valstybinės žemės sklypo išnuomojimo privalo nurodyti valstybinės žemės sklypo nuomos termino nustatymo motyvus.

29. Vadinasi, pagal nustatytą teisinį reguliavimą teisė nuomoti statiniams naudoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka yra garantuojama visiems valstybinėje žemėje esančių statinių savininkams visą statinių saugaus naudojimo laikotarpį, jeigu jie tinkamai įgyvendina nuosavybės teisę, inter alia, vykdo pareigą tinkamai prižiūrėti statinius ir tokiu būdu užtikrina galimybę naudoti juos pagal paskirtį, kas reiškia ir galimybę gauti tą ekonominę naudą, kuri paprastai gali būti gaunama tinkamai įgyvendinant savininko teises. Ir atvirkščiai, valstybinėje žemėje esančių statinių savininkams, kurie nuosavybės teisę įgyvendina, inter alia, pareigą prižiūrėti statinius vykdo taip, kad tampa neįmanoma naudoti statinių pagal paskirtį, kas reiškia ir netekimą galimybės gauti tą ekonominę naudą, kuri paprastai gali būti gaunama tinkamai įgyvendinant savininko teises, nėra garantuojama teisė nuomoti lengvatine – ne aukciono – tvarka valstybinės žemės sklypą, kuris būtų reikalingas statiniams naudoti, jeigu statinius būtų galima naudoti pagal paskirtį.

30. Taigi, tokiu reguliavimu užtikrinama šios nutarties 25–26 punktuose minėta teisinga visuomenės interesų ir valstybinėje žemėje esančių statinių savininkų teisių pusiausvyra.

31. Teisėjų kolegija pažymi, kad teisinis reguliavimas, nustatantis teisę nuomoti statiniams naudoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka, negali būti aiškinamas kaip reiškiantis, kad tokią teisę turi ir valstybinėje žemėje esančių statinių savininkai, kurie tikslingai ar neturėdami tokio tikslo nuosavybės teisę įgyvendina, inter alia, pareigą prižiūrėti statinius vykdo taip, kad tampa neįmanoma naudoti statinių pagal paskirtį, statiniai sunyksta (yra sunaikinami), o jų savininkai įgyja teisę tame valstybinės žemės sklype sukurti naujus kitos paskirties ir (ar) dydžio statinius, tokiu būdu gaudami naudą iš lengvatinės valstybinės žemės nuomos. Priešingai aiškinant būtų ne tik nepagrįstai paneigtas vienas iš valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, t. y. efektyvumo principas, kuris reiškia, kad, įgyvendinant valstybės nuosavybės teises į žemę, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei, bet ir pažeistas Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje įtvirtintas sąžiningos konkurencijos principas, kadangi būtų sudarytos prielaidos asmenims, pirmiausiai vykdantiems ūkinę veiklą, susijusią su nekilnojamojo turto statyba, ir siekiantiems statyti statinius valstybinėje žemėje, kurią turėtų teisę nuomoti lengvatine – ne aukciono – tvarka, nesąžiningai konkuruoti įgyjant nuosavybės teise valstybės žemėje esančius statinius, kurie yra tokios būklės, kad negali būti naudojami pagal paskirtį, arba (ir) nuosavybės teisę į valstybinėje žemėje esančius statinius įgyvendinant taip, kad taptų neįmanoma naudoti tokius statinius pagal paskirtį, statiniai sunyktų (būtų sunaikinami) ir tokiu būdu būtų įgyjama teisė lengvatine – ne aukciono – tvarka nuomojamame valstybinės žemės sklype statyti kitus statinius, kai pagal nustatytą teisinį reguliavimą teisę statyti statinius valstybinėje žemėje pageidaujantys įgyti kiti asmenys turi galimybę ją įgyti tik aukcione pasiūlę didžiausią valstybinės žemės nuomos kainą.

32. Teisėjų kolegija pažymi ir tai, kad teisinis reguliavimas, nustatantis teisę nuomoti statiniams naudoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka, negali būti aiškinamas kaip reiškiantis, kad susiklosčius situacijai, kada savininkas negali valstybinėje žemėje esančių statinių naudoti pagal paskirtį dėl statinių būklės pablogėjimo, ypač jeigu tokia situacija susiklosto dėl veiksnių, kurie nepriklauso nuo savininko valios, įtakos, jis neturi (netenka) teisės naudoti valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka, jeigu pagal galiojančius teisės aktus tokių statinių savininkas turi teisę atkurti statinius ir šią teisę jis įgyvendina tinkamai, per protingą terminą.

33. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad teisės normos, nustatančios statinių savininko teisę nuomoti statiniams eksploatuoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka, šio asmens naudai suvaržo žemės savininko, t. y. valstybės, teisę disponuoti žeme kitais, efektyvesniais, būdais, teikiančiais valstybei didžiausią naudą. Dėl to ši teisė suteikiama tik esant įstatyme nustatytoms sąlygoms. Asmeniui prašant išnuomoti valstybinės žemės sklypą ne aukciono būdu, valstybės įgaliota institucija, atsakinga už valstybinės žemės nuomą, privalo kiekvienu konkrečiu atveju tikrinti, ar toks asmuo atitinka įstatymo nustatytus privalomus reikalavimus ir turi teisę prašomu būdu išsinuomoti žemės sklypą, ir priklausomai nuo nustatytų aplinkybių sudaryti arba atsisakyti sudaryti žemės nuomos sutartį (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 22 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-447-916/2018 62 punktą).

34. Apibendrinusi tai, kas nurodyta šios nutarties 22–31 punktuose, teisėjų kolegija prieina prie išvados, kad 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 8SŽN-449, kuria 35 metams BUAB,,Domus Altera“ buvo išnuomotas 0,8696 ha ploto valstybinės žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini) (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuriame, kaip nustatyta šioje byloje, esantis pastatas – siurblinė (statyba baigta 1965 metais, fizinis nusidėvėjimas pagal 1999 m. liepos 26 d. nustatytus kadastro duomenis 53 proc.) nėra eksploatuojamas pagal tiesioginę paskirtį, o sandėlis (statyba baigta 1985 metais, fizinis nusidėvėjimas pagal 1997 m. balandžio 25 d. nustatytus kadastro duomenis 57 proc.) neegzistuoja, negalėjo būti sudaryta pagal šios nutarties 28 punkte nurodytą imperatyviosiomis teisės normomis įtvirtintą reguliavimą, todėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2018 m. birželio 26 d. sprendimu pagrįstai 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-449 pripažino negaliojančia nuo jos sudarymo momento kaip prieštaraujančią imperatyviosioms įstatymo normoms.

Dėl teisės į žemės sklypą praradimo padarinių

35. CK 4.105 straipsnyje

36. Vadinasi, pasekmės, kurias patirs asmuo teismine tvarka pripažinus, kad jis prarado teisę į žemės sklypą, kuriame yra jam nuosavybės teise priklausantys statiniai, priklauso nuo to, ar sandoris, kurio pagrindu buvo naudojamasi žemės sklypu, teismo tvarka pripažintas negaliojančiu dėl jo ar ne dėl jo kaltės, ar jam suteikiama teisė kitu teisėtu būdu naudotis žemės sklypu, kokia yra žemės sklypo savininko valia.

37. Statinių savininkas gali būti įpareigojamas nugriauti statinius, jeigu egzistuoja

38. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į tai, kad, kaip minėta šios nutarties 25 punkte, valstybė dėl jai, kaip savininkei, būdingo subjektiškumo nuosavybės teises įgyvendina per atitinkamas institucijas, kurių veiklą reglamentuoja viešosios teisės normos, sprendžia, kad teismine tvarka pripažinus, jog asmuo prarado teisę lengvatine – ne aukciono – tvarka nuomoti jam nuosavybės teise priklausantiems statiniams naudoti reikalingą valstybinės žemės sklypą, toks asmuo gali būti įpareigojamas nugriauti statinius, jeigu valstybinės žemės nuomos sutartis pripažinta negaliojančia dėl jo kaltės ir pagal galiojantį teisinį reguliavimą nenustatyta galimybė tokiam statinių savininkui suteikti teisę kitu būdu naudotis valstybine žeme, perleisti statinius valstybei ar trečiajam asmeniui arba tokia galimybė, jeigu ji ir nustatyta pagal galiojantį teisinį reguliavimą, neįgyvendinama ne dėl valstybės institucijų, kurių kompetencijai priskiriamas tokių klausimų sprendimas, kaltės.

39. Iš esmės kitaip vertintina teisės į žemės sklypą praradimo padarinių prasme situacija, jeigu teismine tvarka pripažįstama, kad asmuo prarado teisę lengvatine – ne aukciono – tvarka nuomoti jam nuosavybės teise priklausantiems statiniams naudoti reikalingą valstybinės žemės sklypą dėl valstybės institucijų klaidų, susijusių su tokio žemės sklypo nuoma.

40. Teisėjų kolegija pažymi, kad tokiais atvejais atsižvelgtina į Europos Žmogaus Teisių Teismo (toliau – EŽTT) jurisprudenciją, kurioje laikomasi principo, kad valstybė už savo institucijų ir pareigūnų veiksmus negali perkelti atsakomybės privatiems asmenims. Šie asmenys neprivalo užtikrinti, kad valdžios institucijos tvirtai laikytųsi visuomenei neprieinamų vidinių taisyklių ir procedūrų, pirmiausia skirtų atsakingumui ir veiksmingumui valdžios institucijos viduje užtikrinti. Valstybei, kurios valdžios institucijos nesilaikė savo vidinių taisyklių ir procedūrų, neturėtų būti leista gauti naudos dėl netinkamo savo institucijų elgesio ir išvengti pareigų vykdymo. Kitaip tariant, bet kokios valdžios institucijų klaidos padarymo riziką turi prisiimti valstybė ir klaidos neturi būti taisomos susijusio asmens sąskaita, ypač kai nėra kito konfliktuojančio privataus intereso (žr. EŽTT 2010 m. gegužės 20 d. sprendimą Lelas prieš Kroatiją; 2009 m. birželio 11 d. sprendimą Trgo prieš Kroatiją ir kt.).

41. Vadinasi, sprendžiant dėl teisės į žemės sklypą praradimo padarinių, kai teismine tvarka pripažįstama, kad asmuo prarado teisę lengvatine – ne aukciono – tvarka nuomoti jam nuosavybės teise priklausantiems statiniams naudoti reikalingą valstybinės žemės sklypą, esminę reikšmę turi subjektų, dėl kurių kaltės prarasta tokia teisė, ir jų atsakomybės laipsnio nustatymas, nuo kurio priklauso teisės į žemės sklypą praradimo padarinių šalinimo naštos paskirstymas.

42. EŽTT analizavo šiuos valstybės ir asmens sąžiningumo, teisėtų lūkesčių vertinimo kriterijus nurodytų subjektų tarpusavio sandorių sudarymo kontekste: sandorio sudarymo aplinkybes (ar sandorio sudarymą organizavo kompetentinga valstybės institucija; ar asmuo galėjo paveikti sandorio sudarymo sąlygas, kainą, ar tai priklausė išimtinei valstybės kompetencijai; ar sandoris sudarytas pagal standartines sąlygas; ar valdžios institucijos turėjo pareigą patikrinti pareiškėjo tinkamumą žemei paskirti ir žemės pardavimo atitiktį galiojančiai procedūrai ir įstatymams); ar asmuo pasinaudojo savo privilegijuota padėtimi, ar elgėsi kitaip, neteisėtai (ar galėjo žinoti, kad sandorio sudarymo metu buvo kokių nors problemų dėl sandorio objekto ir pan.) (žr. 2009 m. liepos 9 d. sprendimą Padalevičius prieš Lietuvą; 2013 m. lapkričio 26 d. sprendimą Bogdel prieš Lietuvą; 2013 m. lapkričio 12 d. sprendimą Pyrantienė prieš Lietuvą; 2014 m. spalio 21 d. sprendimą D. K. prieš Lietuvą ir kt). EŽTT yra nurodęs, kad sąžiningai besielgiantis asmuo iš principo turi teisę pasikliauti valstybės ar viešų pareigūnų, kurie, panašu, turi reikiamus įgaliojimus, tvirtinimais ir tuo, kad buvo laikytasi vidinių taisyklių ir procedūrų, nebent iš viešai prieinamų dokumentų (įstatymų ar įstatymų įgyvendinamųjų teisės aktų) aiškiai išplaukia arba asmuo žinojo ar turėjo žinoti, kad atitinkamas pareigūnas stokojo įgaliojimų „teisiškai susaistyti valstybę“ (žr. cituotą Lelas, par. 74).

43. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad privatus asmuo neturi būti laikomas kaltu dėl neteisėtų valstybės institucijų aktų priėmimo, nebent konkrečiu atveju būtų nustatyta, kad jis žinojo arba turėjo žinoti, jog valstybės institucija ar pareigūnas veikia neteisėtai, tokiu atveju privataus asmens kaltės įrodymu galėtų būti, pvz., aiškus teisės aktuose įtvirtintas reguliavimas, kuris asmeniui buvo (turėjo būti) žinomas, privataus asmens veiksmai ginčijamo valdžios institucijų akto priėmimo metu, neteisėti susitarimai su valdžios atstovais ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMDEtNDY5LzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-101-469/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-101-469/2015">3K-3-101-469/2015</a>).

44. Pažymėtina, kad nagrinėjamoje byloje apeliacinės instancijos teismas priėmė sprendimą, kuriuo įpareigojo BUAB,,Domus Altera“ per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti 0,8696 ha žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pašalinant jame esančius pastatus ir statinius.

45. Įvertinusi tai, kad dėl tokių BUAB,,Domus Altera“ teisės į 0,8696 ha valstybinės žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), praradimo padarinių apeliacinės instancijos teismas nusprendė nenurodydamas jokių motyvų, teisėjų kolegija konstatuoja esant absoliutų šios sprendimo dalies negaliojimo pagrindą (CPK 329 straipsnio 2 dalies 4 punktas) ir, atsižvelgdama į tai, kad ši bylos dalis gali būti išnagrinėta apeliacinės instancijos teisme, sprendžia, kad yra pagrindas panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. birželio 26 d. sprendimo dalį, kuria BUAB,,Domus Altera“ įpareigota per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti 0,8696 ha žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pašalinant jame esančius pastatus ir statinius, ir šią bylos dalį perduoti Kauno apygardos teismui nagrinėti iš naujo apeliacine tvarka.

46. Kiti šalių argumentai, atsižvelgiant į pirmiau teisėjų kolegijos pateiktus išaiškinimus ir motyvus, neturi teisinės reikšmės bylos rezultatui, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

47. Perdavus bylos dalį iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui, bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas paliktinas spręsti šiam teismui (CPK 93 straipsnis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 360, 362 straipsniais,

n u t a r i a :

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. birželio 26 d. sprendimo dalį, kuria BUAB,,Domus Altera“ įpareigota per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti 0,8696 ha žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini), pašalinant jame esančius pastatus ir statinius, panaikinti ir šią bylos dalį perduoti Kauno apygardos teismui nagrinėti iš naujo apeliacine tvarka.

Kitą Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. birželio 26 d. sprendimo dalį palikti nepakeistą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Egidijus Laužikas

Gediminas Sagatys

Algirdas Taminskas